京投發(fā)展：深耕TOD智慧生態(tài)圈，構(gòu)建城市利益共同體

李權(quán)云

截至2020年9月30日，中國(guó)內(nèi)地累計(jì)41個(gè)城市開通城軌交通運(yùn)營(yíng)線路，總長(zhǎng)度達(dá)7141.55公里。正在加速成網(wǎng)的城市軌道交通如一條條大動(dòng)脈，用巨大的運(yùn)量為城市各個(gè)角落輸送著養(yǎng)分，也給新型城鎮(zhèn)化注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。

飛速發(fā)展的不只是軌道交通本身，還有以TOD（以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式）為主的軌道交通沿線及站點(diǎn)周邊的土地開發(fā)。2019年，全國(guó)城市軌道交通在建物業(yè)開發(fā)面積2269萬平方米，同比增加近80%。今年前9個(gè)月，全國(guó)累計(jì)成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。在房地產(chǎn)行業(yè)步入“15萬億”下半場(chǎng)時(shí)，規(guī)模和效益前景突出的TOD市場(chǎng)正是藍(lán)海。

“雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體處于平穩(wěn)期，但TOD模式迎來了發(fā)展契機(jī)?！本┩栋l(fā)展股份有限公司總裁高一軒此前表示。

這家在TOD領(lǐng)域深耕十年、已形成以車輛基地為主的TOD項(xiàng)目綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，先后在北京建設(shè)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并以“TOD智慧生態(tài)圈”為核心開發(fā)理念，向全國(guó)邁進(jìn)。

“植根于地鐵，生長(zhǎng)于社區(qū)，最后開花于客戶需求和生活方式，這是我們做TOD整體的脈絡(luò)和布局。”在2020北京國(guó)際城市軌道交通展覽會(huì)暨高峰論壇的分論壇“京投發(fā)展·第三屆TOD創(chuàng)新論壇”上，高一軒就“TOD智慧生態(tài)圈”給出了自己的解讀。

他指出，所謂“智慧”和“生態(tài)”，就是在車輛段智慧規(guī)劃建造區(qū)域，通過高強(qiáng)度布局和低密度開發(fā)，賦予地塊新的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)城市土地的集約化發(fā)展和資源合理配置，并實(shí)現(xiàn)人文、自然和產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值的共存，使家庭生活、居住社區(qū)和外界社會(huì)資源共同構(gòu)建起完整的智慧體系。

“比如我提供社交空間的場(chǎng)所，以人的生活需求和場(chǎng)景為依據(jù)，重新進(jìn)行優(yōu)化和鋪排，使高頻次的使用功能布局到高頻次的活動(dòng)路線上?！备咭卉幈硎?，對(duì)客戶居家需求的專項(xiàng)研究，是塑造空間場(chǎng)景和服務(wù)的重要依據(jù)。

以京投發(fā)展·臻御府項(xiàng)目為例，“連廊本來是南方的設(shè)計(jì)，考慮到私密性問題，在北京采用此設(shè)計(jì)有很大風(fēng)險(xiǎn)，但我們?cè)诳蛻粽{(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)采光優(yōu)于隱私，最后還是采用了連廊設(shè)計(jì)。”

在高一軒看來，基于社會(huì)場(chǎng)景和生活方式的消費(fèi)，是未來重要的商業(yè)模式，而房地產(chǎn)逐漸會(huì)成為享受生活方式的端口。對(duì)于京投發(fā)展來說，最重要的是保持技術(shù)+運(yùn)營(yíng)的雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：“我們的核心關(guān)注點(diǎn)逐漸從軌道的技術(shù)、地鐵的銜接開始向車輛基地蓋上的運(yùn)營(yíng)、空間的營(yíng)造和客戶的需求不斷進(jìn)化，保證我們的TOD項(xiàng)目建設(shè)過程始終是兩輪驅(qū)動(dòng)的，既有技術(shù)的核心能力，也有運(yùn)營(yíng)服務(wù)和場(chǎng)景營(yíng)造的核心能力，這樣才能始終保證我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品端的先進(jìn)性?！?/p>

目前，京投發(fā)展正致力于為客戶提供多功能咽喉區(qū)、垂直交通融合區(qū)和蓋上公園相結(jié)合的整體生活方式載體，“我們聚焦一個(gè)群體，提出一個(gè)價(jià)值主張，創(chuàng)造一種極致的產(chǎn)品，并且提供內(nèi)容社交和客戶的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，聚集品牌參與者、品牌分享者、品牌擁有者形成社群?！?/p>

高一軒指出，客戶買什么房子，過什么生活，是重構(gòu)整個(gè)行業(yè)未來價(jià)值的重要維度。在他看來，態(tài)度、服務(wù)和時(shí)間，是提高城市資源運(yùn)營(yíng)效能、盤活存量用地、喚醒城市活力的重要因素，“企業(yè)的初心很重要，如果想短平快，想快周轉(zhuǎn)，想賺把錢走人，我不建議做TOD?！?/p>