最近，浙江寧波60 多歲的周先生得了一場(chǎng)重病，這讓他想早點(diǎn)安排好財(cái)產(chǎn)。周先生名下有兩套房，其中一套面積98 平方米，房產(chǎn)證是6 年前取得的，他想把這套房子傳給女兒。以怎樣的方式將房子留給女兒最劃算呢？2021 年1月1日起實(shí)施的《民法典》對(duì)于房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)等法定要求有部分調(diào)整。在新規(guī)定下，究竟如何繼承最劃算？

增設(shè)了遺產(chǎn)管理人制度

《民法典》出臺(tái)前，不論是法定繼承還是遺囑繼承，要經(jīng)歷的必要程序是到公證處辦理繼承權(quán)公證后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，或直接到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理繼承過(guò)戶。

《民法典》生效后，在進(jìn)行遺產(chǎn)繼承時(shí)需要安排遺產(chǎn)管理人，房主可以在遺囑中確定遺囑執(zhí)行人，繼承開(kāi)始后，遺囑執(zhí)行人自動(dòng)成為遺產(chǎn)管理人；房主未確定遺囑執(zhí)行人，繼承人在繼承房產(chǎn)時(shí)，也需要推選或共同擔(dān)任遺產(chǎn)管理人。遺產(chǎn)管理人不僅要制作財(cái)產(chǎn)清單，還要處理被繼承人的生前債權(quán)債務(wù)。此時(shí)，若被繼承人的房產(chǎn)需要用來(lái)抵債，或房產(chǎn)涉及抵押擔(dān)保，房產(chǎn)繼承就可能出現(xiàn)滯后或失敗的情況。此外，《民法典》確認(rèn)了打印遺囑、錄像遺囑的合法性，取消了公證遺囑的特殊地位，以時(shí)間最新的遺囑為準(zhǔn)。

三種方式各有利弊

房產(chǎn)傳給子女的方式有三種：買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承。

以周先生為例。以買(mǎi)賣(mài)的方式來(lái)看，他的女兒需要交納的是契稅。若她名下已有一套房，契稅按3%交；如果她名下沒(méi)有房產(chǎn)，面積在90 平方米以下按照1%征收，超過(guò)90 平方米按1.5%征收。以贈(zèng)與方式來(lái)看，女兒作為受贈(zèng)人，需交納3%的契稅及核定價(jià)格0.05%的印花稅。以繼承方式來(lái)看，法定繼承人不用交稅。但法定繼承需要進(jìn)行公證，這樣就涉及繼承的公證費(fèi)用。非法定繼承人，根據(jù)遺囑繼承房產(chǎn)權(quán)屬的，屬于受贈(zèng)行為，按3%的稅率征收契稅。這樣看來(lái)，周先生女兒采用法定繼承的方式，成本和費(fèi)用最低。

所得房產(chǎn)再售，稅費(fèi)大不同

再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本不可忽視。繼承房產(chǎn)再出讓時(shí)已滿5 年且是家庭唯一住房的，可免征個(gè)人所得稅，如果不是則要征收個(gè)稅。贈(zèng)與房產(chǎn)再出售，個(gè)稅只能按照轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋收入減去原購(gòu)買(mǎi)成本及相關(guān)費(fèi)用的差額的20%征收。

按繼承方式過(guò)戶，繼承人名下沒(méi)有房產(chǎn)的，再轉(zhuǎn)賣(mài)繼承房產(chǎn)，只要房產(chǎn)滿5 年，不需交個(gè)稅，這種情況下繼承過(guò)戶最劃算。繼承人名下有房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)賣(mài)就要繳納房產(chǎn)全值1% 或差額20%的個(gè)稅。如果房?jī)r(jià)變動(dòng)不大，繼承仍是劃算的方式。如果只能按差價(jià)20%交稅，且房?jī)r(jià)漲幅較大，買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶則更劃算。子女獲得房產(chǎn)如果是長(zhǎng)期居住，建議通過(guò)贈(zèng)與或繼承的方式。如考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的方式則能夠在未來(lái)再次出售時(shí)省下一筆稅費(fèi)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房產(chǎn)繼承除了涉及繼承權(quán)公證、過(guò)戶登記、遺產(chǎn)管理人等流程之外，還涉及一定的稅費(fèi)成本。在一些城市，增值空間較高的核心地段房產(chǎn)可以繼續(xù)持有，而對(duì)于升值空間較小甚至存在價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)，則可以考慮出售換成金融資產(chǎn)，繼承成本會(huì)相應(yīng)降低。在目前的情況下，建議可對(duì)手頭的房產(chǎn)進(jìn)行梳理和處理。