沈蘭

（深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)（集團）股份有限公司，廣東 深圳 518000）

優(yōu)化創(chuàng)新財務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展的關(guān)鍵。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展面臨較大壓力的情況下，對財務(wù)管理工作進(jìn)行問題分析和改進(jìn)策略設(shè)計，是很多房地產(chǎn)企業(yè)工作人員重點關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系尚不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)管理工作的核心任務(wù)過程中，對于資金管理需求調(diào)查分析不夠充分，缺乏對資金管理體系完整性的考察，導(dǎo)致影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟活動的主體因素?zé)o法得到明確，難以結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的建設(shè)性項目特征，制定內(nèi)部資金管理體系的建設(shè)方案，導(dǎo)致資金管理相關(guān)工作無法獲得足夠的重視，也使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作方法無法得到相應(yīng)的調(diào)整優(yōu)化。部分資金管理體系的建設(shè)對于預(yù)算管理制度的完整性缺乏詳細(xì)考察，缺乏對資金分配特征和原理的研究，導(dǎo)致資金管控措施難以實現(xiàn)系統(tǒng)性分析，無法在資金管理制度建設(shè)方面積累經(jīng)驗。一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金審批管理程序存在完整性不足的問題，缺乏對資金占用問題的深入研究，資金挪用現(xiàn)象的管控?zé)o法滿足具體要求，難以保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到集中統(tǒng)籌管理，也使得房地產(chǎn)企業(yè)很有可能出現(xiàn)資金使用風(fēng)險過高的問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于簡單

部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)工作的過程中，早期的資金投入總量較高，但融資渠道的創(chuàng)新建設(shè)未能與房地產(chǎn)項目的開發(fā)需求保持一致，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略在設(shè)計過程中，難以實現(xiàn)對項目投資方式的調(diào)整創(chuàng)新，也使得流動資金管理體系的建設(shè)無法與房地產(chǎn)企業(yè)的實際需求保持一致。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資渠道創(chuàng)新的具體策略過程中，缺乏對內(nèi)部融資和外部融資特征的分析考察，忽視對房地產(chǎn)預(yù)售方案變化的預(yù)計，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金價值無法得到明確，難以在外來資金的高成本獲取之下，實現(xiàn)對融資渠道的創(chuàng)新構(gòu)建。一些房地產(chǎn)企業(yè)在處理內(nèi)部融資渠道建設(shè)的相關(guān)工作過程中，對于項目投資占比情況缺乏有效的總結(jié)，未能對外部融資難度進(jìn)行統(tǒng)計分析，導(dǎo)致融資渠道始終保持在過于單一的狀態(tài)，難以為應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險提供幫助。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然面向銀行進(jìn)行了貸款渠道的建設(shè)，但缺乏對房地產(chǎn)債券融資方案的有效創(chuàng)新，導(dǎo)致貸款數(shù)額始終偏高，無法在構(gòu)建信貸門檻方面取得新進(jìn)展，也使得融資的難度無法得到相應(yīng)的管控。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理控制水平較差

資金流轉(zhuǎn)過程的管理控制水平直接影響著財務(wù)管理方法的規(guī)范性。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理過程管理的具體策略過程中，缺乏對不同階段資金管理措施特征的分析研究，未能發(fā)揮財務(wù)預(yù)算的控制作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目造價預(yù)算管理無法得到優(yōu)化處理，也使得預(yù)算管理工作難以在資金控制策略制定的過程中，更好的發(fā)揮指導(dǎo)性作用。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理過程管控的具體方案過程中，缺乏對預(yù)算管理工作指導(dǎo)性價值的關(guān)注，未能對預(yù)算管理相關(guān)市場需求進(jìn)行考察，導(dǎo)致銷售預(yù)算等工作難以得到規(guī)范化設(shè)計，無法在目標(biāo)理論等要素得到明確的基礎(chǔ)上，更好地滿足資金收支與成本管理需要。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了總計管理過程控制工作的改革探索，但對于經(jīng)濟資源的整體控制需求研究不夠充分，未能實現(xiàn)對經(jīng)濟管理工作全過程影響因素的總結(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以保證預(yù)算分析工作具備足夠的科學(xué)性，也使得市場預(yù)測和市場調(diào)研工作的作用無法得到明確。部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理過程控制工作對于影響資金調(diào)配隨意性的因素掌握不夠充分，未能對經(jīng)營階段資金盈余情況進(jìn)行有效掌握，無法在資金使用計劃設(shè)計的過程中，實現(xiàn)對預(yù)售房款等要素的有效掌握，也使得地塊購置等重要工作難以得到創(chuàng)新設(shè)計，不利于資金鏈的良性循環(huán)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的優(yōu)化策略

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系完善程度

要加強對資金預(yù)算管理制度完整性的考察，尤其要對資金的分配原理加以研究，以便可以在資金管理控制措施的系統(tǒng)性分析之下，充分滿足資金管理制度建設(shè)的具體需要，并且保證資金管理制度的實際執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對財務(wù)管理工作的核心任務(wù)構(gòu)成情況加以研究，并對資金管理體系的完善程度進(jìn)行考察，尤其要對影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟活動的各方面因素予以調(diào)查，提高對資金管理基礎(chǔ)性工作的重視。房地產(chǎn)企業(yè)還需要實現(xiàn)對資金審批程序構(gòu)成情況的研究，尤其要對資金占用情況具備足夠重視，針對資金挪用等問題制定督查管理方案，使資金可以憑借集中管理的方式實現(xiàn)對各類風(fēng)險的有效控制。要加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金使用風(fēng)險控制特征的分析，尤其要對項目投資特點予以研究，并對資金的盲目使用問題進(jìn)行考察，以便可以在企業(yè)資金困境的應(yīng)對方面取得進(jìn)展，并保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理需求得到優(yōu)化。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道創(chuàng)新水平

房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資渠道的創(chuàng)新策略過程中，務(wù)必重視對房地產(chǎn)項目開發(fā)資金投入需求的考察，尤其要對房地產(chǎn)企業(yè)的投融資特征加以研究，充分結(jié)合企業(yè)特性，制定項目投資管理的具體策略，使流動性資金的需求得到滿足，進(jìn)而實現(xiàn)對企業(yè)融資渠道的有效改良。要加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資工作挑戰(zhàn)性因素的總結(jié)分析，尤其要對內(nèi)部融資和外部融資的占比加以分析，以便可以在房地產(chǎn)預(yù)售管理過程中，實現(xiàn)對內(nèi)部自有資金壓力的管控，并保證企業(yè)的發(fā)展資金得到更高水平的供給。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探索創(chuàng)新的過程中，還需要做好以下幾方面工作：一是加強對不同渠道資金獲得比例的關(guān)注，尤其要對影響投資項目管控質(zhì)量的因素加以研究，以便可以在管控外部融資方面具備更強的能力，并保證融資渠道的創(chuàng)新可以擁有更加理想的條件。二是對傳統(tǒng)的融資渠道加以維護(hù)，尤其要對銀行貸款的穩(wěn)定性優(yōu)勢加以開發(fā)，以便可以在貸款數(shù)額得到合理控制的基礎(chǔ)上，充分滿足銀行信貸門檻的管控需要，并保證融資工作的難度可以得到更加有效地控制。三是對融資工作的特征進(jìn)行深入考察，以便可以對現(xiàn)有的融資渠道建設(shè)特點進(jìn)行分析，進(jìn)而提升融資渠道的創(chuàng)新質(zhì)量。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程控制水平

在房地產(chǎn)企業(yè)制定資金管理過程控制策略的過程中，在不同階段要采取不同的資金控制方法加以創(chuàng)新，尤其要對工程項目造價預(yù)算特征加以研究，以便可以在預(yù)算管理工作的指導(dǎo)性作用得到開發(fā)的基礎(chǔ)上，滿足資金管理過程控制的具體需要。要結(jié)合預(yù)算管理的特點對銷售預(yù)算等重要工作加以創(chuàng)新，并對目標(biāo)利潤情況進(jìn)行深入研究，以便可以在資金的收支和成本特征得到明確的基礎(chǔ)上，更好地滿足各種類型經(jīng)濟工作的實施需要，為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程控制策略的優(yōu)化改進(jìn)提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對資金收支和成本管理等工作所涉及到地信息進(jìn)行統(tǒng)計，結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟活動的實施需要，對企業(yè)現(xiàn)有的各類經(jīng)濟資源進(jìn)行整體控制，以便可以在滿足企業(yè)經(jīng)濟活動全過程管理需求的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對資金管理過程控制方案的優(yōu)化構(gòu)建。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合長遠(yuǎn)發(fā)展需求，對現(xiàn)有的預(yù)算管理方法進(jìn)行改良，結(jié)合市場的調(diào)研和預(yù)測結(jié)論，制定預(yù)算指標(biāo)創(chuàng)新方案，并保證資金管理工作可以和房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境保持一致。一定要實現(xiàn)對財務(wù)預(yù)算執(zhí)行效果的總結(jié)，并對房地產(chǎn)企業(yè)各類成本的組成情況及變化趨勢進(jìn)行考察，明確房地產(chǎn)企業(yè)各階段的預(yù)期財務(wù)目標(biāo)，保證預(yù)算管理策略的設(shè)計具備足夠的前瞻性，以此滿足對資金管理過程實施控制的實際需要。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對當(dāng)前的資金管理手段進(jìn)行規(guī)范化處理，明確各個經(jīng)營階段的資金缺口信息，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在資金使用計劃設(shè)計方面積累足夠的經(jīng)驗，并保證房款的預(yù)售及投資舉措能夠得到相應(yīng)的改良，保證地塊預(yù)售等重要工作可以在項目后期資金的有效供給之下得到優(yōu)化。

三、結(jié)束語

提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作水平是保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展的關(guān)鍵。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在新時期所面臨的挑戰(zhàn)，對財務(wù)管理工作存在的問題進(jìn)行總結(jié)，并制定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的改進(jìn)策略，對提升房地產(chǎn)企業(yè)在新時期的創(chuàng)新發(fā)展質(zhì)量，具有十分重要的意義。