朱旭紅

（南昌綠地商業(yè)管理有限公司，江西 南昌 330006）

隨著我國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)也獲得更大的發(fā)展機遇，但是國家針對土地或金融方面的政策逐步收緊，導(dǎo)致當前地產(chǎn)公司的發(fā)展方向不夠明確。地產(chǎn)行業(yè)是一個資金型密集行業(yè)，公司在項目的開發(fā)時，要投入大量資金，但是整個資金的回轉(zhuǎn)速度較慢，這就給企業(yè)帶來很多的財務(wù)風(fēng)險。因此，企業(yè)就要優(yōu)化完善企業(yè)內(nèi)部的各類風(fēng)險控制體系，加強業(yè)務(wù)運行風(fēng)險控制，尤其是地產(chǎn)項目開發(fā)式的風(fēng)險管控，才能夠減少風(fēng)險給企業(yè)帶來的影響。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理特征和問題分析

（一）資金回收期較長

由于地產(chǎn)公司內(nèi)部的資金流轉(zhuǎn)速度很慢，而且整個項目開發(fā)過程時間較長，在項目開發(fā)階段，就要征收土地，做好土地開發(fā)、房屋的建設(shè)，再最后就是物業(yè)管理，房屋的竣工驗收，以及后期商品房的銷售，在這些業(yè)務(wù)運營中，地產(chǎn)公司需要投入大量資金來運作。有些地產(chǎn)公司未來能夠?qū)崿F(xiàn)資金的回轉(zhuǎn)，在項目的竣工和銷售階段，會提前讓部分資金回落，應(yīng)用預(yù)售的方式，來獲取項目銷售資金。但是整體的地產(chǎn)行業(yè)，項目資金的回收期很長，而且在資金回收期間存在很多不可控因素，這也就會導(dǎo)致更多財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

（二）財務(wù)杠桿過度使用

目前，市面上大多數(shù)地產(chǎn)公司并沒有足夠的資金來支撐項目運作，在項目開發(fā)時，就要向金融機構(gòu)融資，獲取項目開發(fā)資金，很多地產(chǎn)公司都會使用貸款方式，這種方式主要是用財務(wù)杠桿來實現(xiàn)資金的運作。財務(wù)杠桿能夠幫助地產(chǎn)公司持有較少的自有資金資本，推動項目開發(fā)運作，但是也能夠?qū)崿F(xiàn)項目順利的開發(fā)，而且也不會影響到公司資金鏈的流動。但是地產(chǎn)公司過度地使用財務(wù)杠桿，會使公司內(nèi)部資產(chǎn)負債率過高，一旦出現(xiàn)了金融危機，就會導(dǎo)致公司出現(xiàn)無錢還債的問題，也會給公司帶來巨大的債務(wù)壓力。

（三）企業(yè)的變現(xiàn)能力不足

國內(nèi)很多的地產(chǎn)公司都是用舉債的方式來實現(xiàn)項目開發(fā)運作，應(yīng)用這種方式需要公司有很強的資產(chǎn)變現(xiàn)能力。如果公司在項目建設(shè)時，出現(xiàn)了公司償債與資產(chǎn)不匹配，那么就會導(dǎo)致公司不能夠獲得資金，也會使得企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金短缺的問題。在一些地產(chǎn)公司內(nèi)，公司主要資產(chǎn)就是存貨，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品進行系統(tǒng)分類，地產(chǎn)公司會將已經(jīng)完工的商品房，再建開發(fā)商品房和出租設(shè)備，即將開發(fā)的土地、非開發(fā)的產(chǎn)品，包含了各類建材庫存的產(chǎn)品、各類低價值易耗品。從目前公司內(nèi)部的產(chǎn)品來看，公司會面臨著不容易變現(xiàn)的經(jīng)營困境，也會造成公司資產(chǎn)流動的效率變低，最后給公司帶來很大的運營壓力，尤其是帶來更多的償債壓力[1]。

（四）企業(yè)的現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定

現(xiàn)金流對地產(chǎn)公司來講至關(guān)重要，但是目前很多地產(chǎn)公司內(nèi)部的現(xiàn)金流不太穩(wěn)定，存在著一年現(xiàn)金流比較充裕，下一年現(xiàn)金流緊張的問題，出現(xiàn)這種問題主要是地產(chǎn)公司的項目開發(fā)時間較長。在某一階段時，項目開發(fā)需求量的資金較多，地產(chǎn)公司會通過應(yīng)用提前預(yù)售項目方式，來使資金快速地回落。在項目開發(fā)建設(shè)中，就將這些資金回落，但是一些地產(chǎn)項目開發(fā)銷售期不太匹配，往往被忽略，這就會產(chǎn)生一些現(xiàn)金流不太穩(wěn)定的問題，另一個方面主要是由于地產(chǎn)企業(yè)資金投入與現(xiàn)有的資金流運作不太平衡。公司本年度的現(xiàn)金流比較充裕，然而在下一年度卻會面臨巨大的償債風(fēng)險問題，這樣就不能夠保證地產(chǎn)公司的穩(wěn)健運作。

（五）企業(yè)項目調(diào)整能力偏弱

商業(yè)地產(chǎn)公司由于項目開發(fā)時間長，此時項目的管理周期也相對較長，這樣公司在項目調(diào)整時，要加快項目資金周轉(zhuǎn)，而且企業(yè)內(nèi)部資金穩(wěn)定運行，對資金周轉(zhuǎn)要求也比較高。當大量資金被投入到項目中，如果出現(xiàn)一些不可控的因素，那么就會實現(xiàn)建設(shè)停滯，也會使企業(yè)內(nèi)部資金鏈出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險，會給公司帶來嚴重的財務(wù)危機[2]。

二、商業(yè)地產(chǎn)中風(fēng)險防控體系構(gòu)建研究

（一）償債風(fēng)險管控

在商業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)，財務(wù)風(fēng)險屬于公司風(fēng)險管控重點管理內(nèi)容之一，由于一些地產(chǎn)公司的經(jīng)營中，出現(xiàn)了資金危機，項目投資額較大，而且占用運營資金，導(dǎo)致公司出現(xiàn)很多的債務(wù)無法查清。地產(chǎn)公司內(nèi)部風(fēng)險就會急劇增高，帶來很多償債風(fēng)險，為了避免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，因而，就要對現(xiàn)有的資金結(jié)構(gòu)做出優(yōu)化配置。地產(chǎn)公司在運作中加大對籌款渠道的管理控制，選擇一些科學(xué)可行的融資渠道，來籌集項目開發(fā)資金，使這家公司的負債率處于一個合理的范圍內(nèi)，而且公司內(nèi)的資產(chǎn)也要能夠與自身的債務(wù)償還能力相匹配。

（二）增強資金的流動

由于地產(chǎn)公司項目開發(fā)運營資金量需求大、項目開發(fā)時間長的屬性，就會使公司內(nèi)部產(chǎn)生的流動資金與負債不太匹配。公司要通過提高資金流動性，來穩(wěn)定資金流，而且還能夠為業(yè)務(wù)的發(fā)展提供充足的資金來源，地產(chǎn)公司就要對現(xiàn)有的負債結(jié)構(gòu)做出合理的調(diào)整，對于企業(yè)內(nèi)部資金流動風(fēng)險做出系統(tǒng)分析。構(gòu)筑起企業(yè)運行的風(fēng)險防范能力，在此基礎(chǔ)上，地產(chǎn)公司還要應(yīng)用資產(chǎn)抵押法來獲取發(fā)展的融資資金，來填補資金的缺口。由于企業(yè)內(nèi)部債務(wù)償還是固定不變的，但是未來企業(yè)發(fā)展時的資金需求還不太確定。因而，公司就要通過對未來的資金流做出一定的預(yù)測，來制定融資規(guī)劃，有效降低資金短缺的風(fēng)險，加強對資金流動過程的監(jiān)管控制，提高現(xiàn)金的流動性。如果企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流短缺，那么就會導(dǎo)致公司的項目運作停滯，因而公司就要避免這種問題的產(chǎn)生。地產(chǎn)公司對流動資產(chǎn)做出組合，才能夠?qū)Φ禺a(chǎn)公司未來的資金需求，提供更大的保障支持[3]。

（三）盈利風(fēng)險的控制

在地產(chǎn)公司項目開發(fā)運營中，有些項目開發(fā)效果不好，就會使公司的利潤率降低，也會給公司帶來很多的風(fēng)險，使企業(yè)的盈利風(fēng)險增加，成本上升，公司的經(jīng)營收入減少。公司就需要對內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險做出適當?shù)墓芸?，科學(xué)地制定商品房的價格，增強公司內(nèi)部現(xiàn)金資源的變現(xiàn)能力，而且還要提高變現(xiàn)效率。當?shù)禺a(chǎn)項目開發(fā)完成之后，此時進入了項目銷售階段，根據(jù)項目開發(fā)地區(qū)的發(fā)展狀況，以及整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的行情來制定商品房的價格，使定價更加科學(xué)。在商品房開發(fā)時，還要制定相應(yīng)的促銷政策，組織開展宣傳活動，這樣才可以有助于地產(chǎn)公司提高自身的產(chǎn)品銷量。通過采取必要的廣告宣傳，以及人員推銷的方式，來加大宣傳，將企業(yè)內(nèi)部項目數(shù)據(jù)信息及時地傳輸?shù)较M者手中，以便讓消費者能夠?qū)@些項目進行全方位了解。由于地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，因此銷售對于整個項目運作來講比較關(guān)鍵，只有加強對銷售過程中的管理重視，才能夠為地產(chǎn)公司獲得更多的銷售資金流入。

（四）增強內(nèi)部審計

增強地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險管控，要重點從項目開發(fā)資金入手，地產(chǎn)公司組建審計部，由審計人員強化對財務(wù)工作綜合風(fēng)險的審計檢查。并用好的審計機制，優(yōu)化完善審計制度，內(nèi)審的工作人員要有更多的管理權(quán)限，而且要獨立于其他部門，才能夠使審計工作公正性更強。增強審計力度，要對經(jīng)營工作中存在的一些問題，及時地做好警示工作，及時地處理好財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)管理問題，對財務(wù)制度做出優(yōu)化，并向高層領(lǐng)導(dǎo)匯報問題。

三、結(jié)束語

由于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)時間長，資金投入大，對地產(chǎn)公司內(nèi)部資金流動要求較高，在項目的開發(fā)運營中，就會產(chǎn)生很多財務(wù)風(fēng)險，地產(chǎn)公司要加強對風(fēng)險控制識別分析，制定風(fēng)險預(yù)警機制。加快地產(chǎn)項目的周轉(zhuǎn)，組織人員優(yōu)化設(shè)計風(fēng)險防控體系、風(fēng)險管理制度，針對項目開發(fā)中的資金發(fā)展做出深度的研究，加強對債務(wù)風(fēng)險的管理，控制資金流動，以及加強對于盈利風(fēng)險的管控。構(gòu)建全面的財務(wù)風(fēng)險管控體系，以此來提高商業(yè)地產(chǎn)公司整體財務(wù)管控能力和風(fēng)險的防范能力。