長租公寓“高收低租”模式引多家企業(yè)爆雷

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2019年共有53家長租公寓倒閉，因資金鏈斷裂跑路的有45家。

2020年上半年，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。

與此同時，長租公寓正在經(jīng)歷一輪新的爆雷潮。

近一段時間，上海、杭州、深圳等地長租公寓平臺接連爆雷現(xiàn)象引發(fā)了輿論空前關(guān)注。平臺企業(yè)“爆倉跑路”，十余萬房東與租客受到不同程度的經(jīng)濟(jì)損失。

8月18日，上海嵐越長租公寓因資金鏈斷裂；8月27日，杭州長租公寓友客被查封。據(jù)志愿者團(tuán)隊統(tǒng)計，友客公寓“跑路”事件總涉及人數(shù)超5000人，金額近2億元。其中，涉及的租客平均受損24650元，最大受損達(dá)14.4萬元;涉及的房東平均受損69827元，最大受損達(dá)31.2萬元。

8月29日，眾多房東和租客得到消息，杭州巢客公寓也“卷款跑路”了，巢客在杭州運(yùn)營著的房源差不多有一萬多套，涉及的資金至少有五六億。而目前巢客的房東和租客已建立10多個維權(quán)微信群，不少已滿員。此前，武漢巢客公寓在上半年已經(jīng)出現(xiàn)跑路的情況，直到現(xiàn)在仍未得到解決。

8月31日，上海寓意公寓高層失聯(lián)，所有工作群被解散，公司一夜之間人去樓空。

事實(shí)上，在友客公寓以及巢客公寓之前，杭州已有多家長租公寓爆雷或者拖欠房東租金。喔客、沃客、青客、三彩家、城城找房……這些長租公寓都有一個共同的經(jīng)營模式，那就是“高收低租”。

“高收低租”成為長租公寓爆雷導(dǎo)火索

在“高收地租”之前，長租公寓曾因“租金貸”問題被大眾詬病。

眾所周知，“租金貸”運(yùn)行時十分依賴“資金池”，一旦資金池出水口與入水口兩端的平衡被打破，必然會出現(xiàn)“暴雷”“跑路”的結(jié)果。

租金貸的這種方式本身沒錯，讓長租公寓運(yùn)營商擁有了持續(xù)開發(fā)的資本，但長租公寓們一味追求擴(kuò)張，盲目地將未來的錢花出去，在短期內(nèi)又無法收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租后，卻需要用戶買單。一旦出現(xiàn)上述房屋被房主收回的情況，租客要么得繼續(xù)還貸款，要么個人征信被涂上黑點(diǎn)。

租金貸問題的主要癥結(jié)在于：1、租客是否在不知情或者未被進(jìn)行充分風(fēng)險提示的情況下，辦理了“租金貸”；2、公寓企業(yè)在拿到這筆資金后的使用方式缺乏監(jiān)管。

此外，長租公寓還面臨哄抬租金、虛假房源、甲醛及售后服務(wù)等問題，都已經(jīng)成為長租公寓前進(jìn)的攔路虎。

2018年，杭州鼎家長租公寓宣布破產(chǎn)，在引發(fā)大量租客和房東維權(quán)同時，“租金貸”運(yùn)作模式隨即被諸多媒體曝光，被指稱“空手套白狼”、“套路比P2P深”。這件事也側(cè)面證實(shí)，許多中小型長租公寓融資能力弱，要想獲得資金只能走上分期貸這條路。

今年以來，“高進(jìn)低出”這種模式在如今的長租公寓領(lǐng)域早已是慣用把戲，但在這個行業(yè)發(fā)展的早期階段，其運(yùn)營模式并非如此。

網(wǎng)友評論長租公寓爆雷與P2P爆雷相似

早期的長租公寓平臺運(yùn)營模式較為傳統(tǒng)，即從房東手里收房后，以更高的價格出租，再加上平臺的服務(wù)費(fèi)，這種運(yùn)營方式被資本也被認(rèn)為是可持續(xù)的盈利模式。

隨著越來越多的長租公寓平臺進(jìn)入市場，其相互間的競爭就變得愈發(fā)激烈。

為了搶占市場，平臺紛紛復(fù)制當(dāng)年的“滴滴模式”。所謂“滴滴模式”，就是典型的“互聯(lián)網(wǎng)模式”，即先大額補(bǔ)貼司機(jī)與乘客，搶占市場，隨后再逐漸減小補(bǔ)貼力度，獲得定價權(quán)。

由于許多大學(xué)生租客初入社會，資金不足，只能選擇租房。聰明的長租公寓平臺抓住年輕人這一痛點(diǎn)，主推“押一付一”、“押0付一”產(chǎn)品，在他們渾然不知的情況下，與其簽訂一年的網(wǎng)貸合同。如此一來，租客可以慢慢還網(wǎng)貸，而長租公寓卻拿著一整年的錢繼續(xù)搶占市場。

住房租賃條例出臺有望遏制市場亂象

面對長租公寓的“爆倉跑路”現(xiàn)象，上海、廣州、海口、合肥、成都等城市的相關(guān)地產(chǎn)協(xié)會近日紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示。

4月16日，南京市發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住房租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度的通知》及租賃機(jī)構(gòu)托管協(xié)議示范文本，要求南京市所有的住房租賃機(jī)構(gòu)建立租金托管制度。

南京規(guī)定，采用“高進(jìn)低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃機(jī)構(gòu)，應(yīng)將在銀行設(shè)立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶，設(shè)立經(jīng)營規(guī)模相匹配的風(fēng)險保證金，并將相關(guān)租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶。

8月7日，西安發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實(shí)施意見(試行)》，明確從2020年10月1日起，住房租賃行業(yè)管理部門將對“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督。

8月13日，杭州也發(fā)布相關(guān)規(guī)定：9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險防控金繳交到位;對存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險防控金30%，剩余風(fēng)險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。

隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，房主、房屋中介、租戶等房屋租賃各方呈現(xiàn)的種類和數(shù)量急速擴(kuò)大，房屋租賃、房屋經(jīng)紀(jì)等法律關(guān)系日趨復(fù)雜。

過去只針對房東和租戶的法律規(guī)定，已難以覆蓋對整個市場的指導(dǎo)和監(jiān)管。近期頻頻被媒體曝光的長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，嚴(yán)重影響了房屋租賃市場的正常發(fā)展和秩序。

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿，其目的在于構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃法律關(guān)系，維護(hù)正常健康有序的房屋租賃市場秩序。特別是針對長效租賃經(jīng)營模式，征求意見稿提出了多方面規(guī)范措施。

具體來看，征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

對“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營模式，征求意見稿還提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

行業(yè)人士對此評價稱，上述要求充分約束了早前部分長租公寓因涉及“租金貸”而出現(xiàn)的爆雷事件。

近年來，由于相關(guān)政策在住房租賃市場的積極推進(jìn)，“長租公寓”成為風(fēng)口行業(yè)，不少地產(chǎn)、酒店、中介企業(yè)均涉足這一行業(yè)。征求意見稿中對于廣泛關(guān)注的租金貸問題，明確提出了“三個不得”要求，針對租賃機(jī)構(gòu)在非理性擴(kuò)張過程中所存在的“高進(jìn)低出”問題，給予了嚴(yán)厲約束。從效果上看，通過強(qiáng)化監(jiān)管的方式，有助于提前抑制風(fēng)險發(fā)生的可能。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認(rèn)為，在現(xiàn)有模式下，租客需要最大限度地做好預(yù)防工作，挑選中介公司，避免租房陷阱；租客應(yīng)在簽署合同時，仔細(xì)審查合同相關(guān)條款，如果對于合同內(nèi)容有疑問，一定要事先詢問清楚。