房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題及改進(jìn)

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。1003年以來實(shí)行的獨(dú)立企業(yè)制度無疑促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。但現(xiàn)行制度對(duì)一些企業(yè)的會(huì)計(jì)處理沒有明確的規(guī)定或規(guī)定，不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況存在較大差異。企業(yè)會(huì)計(jì)存在許多問題。本文根據(jù)作者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其中的一些問題進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 會(huì)計(jì) 問題及對(duì)策

1.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中的幾個(gè)問題

1.1 房地產(chǎn)收弋與面，會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題

首先是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異。兩者的主要區(qū)別在于：預(yù)售銷售，房地產(chǎn)企業(yè)只有在獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的情況下才能夠正式進(jìn)入房產(chǎn)的銷售。并且在此銷售過程中所取得的資金大部分屬于哲收、預(yù)收的情況，根據(jù)會(huì)計(jì)處理原則是不能直接確認(rèn)為收入的。在房產(chǎn)完工以后并且企業(yè)已經(jīng)完成了相關(guān)移交合同以后才能夠?qū)⒋祟惪铐?xiàng)確認(rèn)為收入，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。稅法將預(yù)收款項(xiàng)列為“預(yù)售收入”，所得稅按預(yù)期毛利率預(yù)繳。根據(jù)稅法規(guī)定，首期付款在實(shí)際收到之日確認(rèn)，剩余付款在銀行抵押權(quán)轉(zhuǎn)移之日確認(rèn)。其次是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收益核算。就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的費(fèi)用不申報(bào)、不納稅，主要用于自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、香品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、外商投資和向股東或投資者分配。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造、搬遷補(bǔ)償?shù)确矫嬖斐傻氖杖氩町?，也未能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。二是輔助設(shè)施核算。閣樓、車位、地下室等附屬設(shè)施的銷售不計(jì)幻攻人。客戶放棄并分配給股東或投資者的購買保證金不申報(bào)納稅。對(duì)于舊城改造和補(bǔ)償搬遷戶的新房，還款面積與拆遷面積相等的部分，超出部分和差額收入未合并或產(chǎn)品完工后，預(yù)售款不計(jì)人有收入的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。

1.2 房地產(chǎn)成本費(fèi)用方面，會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏私艇貝象日益顯著。一方面，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始記錄非法發(fā)票或舊的無效發(fā)票。而且，他們擅自更改發(fā)票，造成成本核算不清，不利于國(guó)家和諧穩(wěn)定發(fā)展。其次，在成本方面的具體劃分上相對(duì)較為模糊，需明確以后再進(jìn)行成本方面的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中，獨(dú)立核算的相關(guān)配套設(shè)施尚未撥付建安工程費(fèi)、土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息等費(fèi)用。同時(shí)，企業(yè)未按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用，也將未完工驗(yàn)收費(fèi)用計(jì)人營(yíng)業(yè)成本。主要體現(xiàn)在：（1）非法發(fā)票的錄入。例如：領(lǐng)取舊版無效發(fā)票，自行更改、填寫、開具發(fā)票等。（2）開發(fā)費(fèi)用不列為“最后一頓飯”，而是列為合同金額、預(yù)計(jì)金額或空白票據(jù)。（3）不明確的成本核算方面的具體內(nèi)容，將成本提前歸類出來。下一期費(fèi)用預(yù)支，未單獨(dú)核算已付過戶或自用配套設(shè)施費(fèi)用的，直接計(jì)人主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。（4）成本劃分不明確，且匹配結(jié)轉(zhuǎn)成本。期間費(fèi)用和汗發(fā)產(chǎn)品成本不按規(guī)定計(jì)算。沒有達(dá)到竣工階段的房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)到營(yíng)業(yè)成本里面。各期分?jǐn)偟耐恋爻杀竞恋剌o助成本提前一次性列示。需要單獨(dú)核算的相關(guān)配套設(shè)施對(duì)于項(xiàng)目安裝工程費(fèi)用和土地相關(guān)費(fèi)用以及工程建設(shè)前期所消耗的費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施方面的款項(xiàng)、貸款利息等方面的費(fèi)用不進(jìn)行分?jǐn)?。?）擴(kuò)大期間支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。在預(yù)售階段所獲得的相關(guān)收入作為產(chǎn)品宣傳費(fèi)還有相關(guān)業(yè)務(wù)廣告費(fèi)以及業(yè)務(wù)招待過程產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)，最終結(jié)轉(zhuǎn)到管理費(fèi)用科目中。相關(guān)產(chǎn)品在竣工之間的借款利息應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)人當(dāng)期損益。（6）各明細(xì)核算科目未按開發(fā)產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算管理的相關(guān)辦法

2.1 不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

一是界定房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。房地產(chǎn)銷售是指在市場(chǎng)上出售房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地、商品房及相關(guān)配套設(shè)施，以取得相應(yīng)的收益。所以，應(yīng)當(dāng)深層次的明確房地產(chǎn)銷售收入的具體核算內(nèi)容，具體表現(xiàn)在土地出讓過程中產(chǎn)生的收益以及房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的收益還有配套設(shè)施方面的銷售取得的收益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)出售轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)將舊城改造拆遷人支付的拆遷范圍內(nèi)的安置產(chǎn)權(quán)金和增加的面積內(nèi)的財(cái)產(chǎn)金納入《銷售收入》核算范圍。另一方面則是科學(xué)合理的確認(rèn)還有運(yùn)用收入確認(rèn)的具體標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)銷售過程中通常情況下會(huì)涉及到四個(gè)環(huán)節(jié)膺酬本變現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售合同的簽訂還有預(yù)收房款收取以及規(guī)范的正式銷售合同方面的簽訂、經(jīng)過工程完成建設(shè)以后驗(yàn)收同時(shí)交付買方完成驗(yàn)收、進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂銷售合同后，買受人的產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)。但是，未經(jīng)購房人驗(yàn)收，商品所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)不能轉(zhuǎn)移給購房人。

2.2 拓展信息披露內(nèi)容完善房地產(chǎn)

加大子項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息披露力度。對(duì)于子項(xiàng)目現(xiàn)金流量相關(guān)內(nèi)容的披露屬于影響相對(duì)較大的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在披露過程中，應(yīng)以企業(yè)的各項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為基本單位。通過了解和掌握房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量相關(guān)的信息，根據(jù)其中情況下能夠展開科學(xué)有效的全面性的信息方面的披露，從而一定程度上使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量信息使用價(jià)值得到充分的發(fā)揮。

3.結(jié)語

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)還沒有得到充分的發(fā)展?？梢灶A(yù)期，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，隨著新的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷發(fā)布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算將不斷規(guī)范和完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]阮旭華.簡(jiǎn)議房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題及改進(jìn)[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2012（02）：140.

[2]張葉青.議房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題及改進(jìn)措施[J].經(jīng)濟(jì)視野，2014（03）.

作者簡(jiǎn)介：姚元坤（1981.04-），男，漢族，江蘇興化人，本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。