韓雅婷

摘 要：中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行采取“現(xiàn)存后貸”的運(yùn)作模式，存款達(dá)到合同約定的比例后，貸款人就可按照固定的低利率獲得貸款，這無(wú)疑為居民購(gòu)房融資提供一條新的渠道。但若想深入剖析“現(xiàn)存后貸”運(yùn)作模式的優(yōu)劣點(diǎn)，金融工程為其提供了一個(gè)新思路，即可以從互換和歐式看漲期權(quán)的角度進(jìn)行分析。本文分析發(fā)現(xiàn)“現(xiàn)存后貸”模式的實(shí)際貸款利率甚至高于商業(yè)按揭貸款利率，并深入剖析了此模式的優(yōu)缺點(diǎn)，最后針對(duì)不足之處提出了相關(guān)的建議，希望為選擇此模式的貸款人提供一份參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：中德住房?jī)?chǔ)蓄;運(yùn)作模式;實(shí)際貸款利率

中圖分類號(hào)：F74 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.34.013

1 背景分析

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，是建設(shè)銀行和德國(guó)施威比豪爾于2004年合資創(chuàng)建。其中“現(xiàn)存后貸”的運(yùn)作模式和固定的低貸款利率吸引了很多貸款人，有望是除我國(guó)商業(yè)按揭貸款和公積金貸款后的另一種房屋抵押貸款形式。就目前的歡迎程度，國(guó)人對(duì)其的態(tài)度褒貶不一，出現(xiàn)很多“水土不服”的現(xiàn)象，所以有必要對(duì)其深入研究。

2 主要條款與解讀

2.1 貸款比例

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的合同中規(guī)定，在評(píng)價(jià)日，存款額必須達(dá)到合同額的50%，才可以考慮提供貸款。所以，可知中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的貸款比例僅為50%，遠(yuǎn)低于商業(yè)按揭貸款的80%。

2.2 配貸方式

在評(píng)價(jià)日，當(dāng)存款額達(dá)到合同額的50%和評(píng)價(jià)值達(dá)到“8”時(shí)，才有資格獲得配貸。評(píng)價(jià)值的高低很大程度上取決于存款的總額，所以要想盡快獲得貸款，必須要多存、快存。對(duì)于資金不足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，在滿足配貸后，并不意味著馬上就發(fā)放貸款，需要按照評(píng)價(jià)值的大小排序，導(dǎo)致實(shí)際獲取貸款的時(shí)間有很大的不確定性。

2.3 還款方式

還款方式和商業(yè)按揭貸款類似，為每個(gè)月等額還款。但在研究中發(fā)現(xiàn)，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的還款期限較短，以至于每個(gè)月的還款壓力較大。此外，對(duì)于提前還款，和商業(yè)按揭類似，沒(méi)有任何獎(jiǎng)懲措施。

3 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)剖析——互換角度互換雙方：中德住房?jī)?chǔ)蓄和購(gòu)房者。

由表1可知，中德住房?jī)?chǔ)蓄的存貸差異要高于商業(yè)按揭，不可忽略的是，中德住房?jī)?chǔ)蓄提供的存貸款利率均為固定利率，對(duì)期望規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房者是有吸引力的。

互換執(zhí)行：購(gòu)房者為了獲得固定的低貸款利率，放棄高存款利率，將資金存入中德住房?jī)?chǔ)蓄。

4 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)剖析——?dú)W式看漲期權(quán)角度

合同雙方：中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行和購(gòu)房者;

標(biāo)的資產(chǎn)：前期是存款的資金流，后期是貸款的資金流;

期權(quán)費(fèi)：貸款利率+服務(wù)費(fèi)+存款利差（同期市場(chǎng)存款利率-中德提供的存款利率）-政府補(bǔ)貼;

到期日：中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的配貸日;

執(zhí)行價(jià)格：固定貸款利率3.3%。

5 產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)

5.1 利率風(fēng)險(xiǎn)易控制

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的一大特色是采用固定利率，這包括存款和貸款利率均為固定利率，這一優(yōu)勢(shì)不僅使得中德住房?jī)?chǔ)蓄牢牢掌握了存貸款利率，免去了利率風(fēng)險(xiǎn)，而且固定了貸款人的貸款成本。對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)，都不用再承受資本市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.2 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的多元化、規(guī)范化

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的合同按照存儲(chǔ)目的劃分為四種基本類型，并在此基礎(chǔ)上劃分出很多子類型，這樣的設(shè)計(jì)主要是為了滿足客戶不同期限、利率水平的需要。為了降低違約風(fēng)險(xiǎn)，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行構(gòu)建了完善的評(píng)級(jí)體系，通過(guò)考察客戶以往的存款金額和信用情況來(lái)進(jìn)行貸款時(shí)間的安排。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果客戶能較快地達(dá)到合同約定的存款金額，那么就默認(rèn)為對(duì)銀行的貢獻(xiàn)值大?？傮w來(lái)說(shuō)，這是比較合理的，如果更迫切的取得貸款，就需要較其他客戶先達(dá)到存款數(shù)額。

5.3 不設(shè)置分支機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)成本低

德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行只設(shè)立總部，也就是說(shuō)，沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)。這主要有兩個(gè)原因：第一是中國(guó)建設(shè)銀行作為主辦方之一，其業(yè)務(wù)已經(jīng)滲透到各個(gè)地區(qū)，有著豐富的優(yōu)質(zhì)客戶，所以直接在建行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)加以宣傳，不僅免費(fèi)贏得了客戶，而且增加了可信度。第二是分支機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)需要經(jīng)營(yíng)成本，直接培訓(xùn)外圍推銷員，可降低經(jīng)營(yíng)成本，保證了利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

5.4 合同的靈活性

合同的靈活性主要體現(xiàn)在合同訂立和執(zhí)行兩個(gè)方面：第一，合同訂立的靈活性，在合同訂立時(shí)不參考借款人年齡、收入狀況等因素來(lái)確定貸款總金額，貸款人可以根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況，決定存款的時(shí)間和額度，只要達(dá)到合同的標(biāo)準(zhǔn)，就可以得到需要的貸款數(shù)目。第二，合同執(zhí)行的靈活性，主要指合同的執(zhí)行與否由貸款人決定，即使放棄貸款，也沒(méi)有什么損失，不僅存款及利息可以退回，服務(wù)費(fèi)也可以被退回，另外配貸資格具有可轉(zhuǎn)讓性，經(jīng)雙方同意后，可將合同轉(zhuǎn)讓給予他人。

6 在中國(guó)發(fā)展的局限性

6.1 代理制銷售，水土不服

首先，中國(guó)的消費(fèi)者習(xí)慣于固定營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銀行文化，對(duì)于直銷模式接受度低。其次，代理制人員的職業(yè)道德有待提高，過(guò)分注重短期利益，而不顧及客戶真正的經(jīng)濟(jì)情況，遭到客戶的很多投訴，進(jìn)而嚴(yán)重影響銀行的聲譽(yù)。最后，中國(guó)的銷售代理制度不規(guī)范，銷售人員的流動(dòng)性很高，不利于培養(yǎng)專業(yè)性的代理人員以及維護(hù)老客戶。

6.2 市場(chǎng)回報(bào)率高，房?jī)r(jià)上漲快

股票、基金和債券都能獲得不錯(cuò)的收益，住房?jī)?chǔ)蓄前期的存款利率非常微薄，使人們不得不關(guān)注到存款利差這一隱性成本。同時(shí)，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，同樣的儲(chǔ)蓄在幾年后對(duì)房屋的購(gòu)買力大大下降，而住房?jī)?chǔ)蓄的存款比例大、期限長(zhǎng)，這一弊端體現(xiàn)明顯。

6.3 貸款期限短，還款壓力大

住房?jī)?chǔ)蓄設(shè)置的貸款期限很短，導(dǎo)致客戶每月還款壓力較大，而我國(guó)的商業(yè)按揭貸款普遍貸款期限較長(zhǎng)，大多約為20-30年，將總的貸款金額分?jǐn)偟矫吭?，使得每月的還款壓力較小，對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力較差的年輕人更為合適，這也削弱了住房?jī)?chǔ)蓄銀行在年輕人群體的競(jìng)爭(zhēng)力。

7 產(chǎn)品的優(yōu)化

7.1 和住房公積金優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

住房?jī)?chǔ)蓄由于存款時(shí)間長(zhǎng)和貸款時(shí)間短，備受弊病，而公積金同樣面臨著公積金儲(chǔ)備不足，無(wú)法支持大量貸款的困境。如住房?jī)?chǔ)蓄和公積金優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，購(gòu)房者先采用公積金貸款，剩下不足的貸款由住房?jī)?chǔ)蓄補(bǔ)足，既享受了公積金低利率的福利，又縮短了前期存款時(shí)間;同樣的，在還款環(huán)節(jié)，每月公積金可以抵消部分還款額，每月還款壓力大大降低。

7.2 拓展銀行銷售渠道，減少代理銷售

商業(yè)銀行的客戶是住房?jī)?chǔ)蓄目標(biāo)客戶的主要來(lái)源，同時(shí)商業(yè)銀行開(kāi)展深度合作有利于提高產(chǎn)品的可信度。另一方面，代理銷售機(jī)制在中國(guó)的水土不服現(xiàn)象短期內(nèi)不能得到改善，所以現(xiàn)階段有必要縮減相關(guān)代理人的數(shù)量規(guī)模。針對(duì)代理人流動(dòng)性高的問(wèn)題，做好合同托管工作。

8 總結(jié)

住房?jī)?chǔ)蓄模式源自于德國(guó)，眾所周知，德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄模式發(fā)展的頗為成功。的確，住房?jī)?chǔ)蓄模式有著商業(yè)按揭貸款和公積金貸款所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)。首先，住房?jī)?chǔ)蓄模式設(shè)置存貸款均為固定利率制，使得利率風(fēng)險(xiǎn)容易控制;其次，其產(chǎn)品種類眾多，配貸期限、利率水平可以按照客戶的要求自行選擇;此外，中德住房?jī)?chǔ)蓄不設(shè)置分支機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)成本低;最后，在具體合同的訂立和執(zhí)行方面，有著很大的獨(dú)立性，比如說(shuō)滿足配貸條件后，也可以選擇放棄或轉(zhuǎn)讓合同，不會(huì)有任何損失。

而在中國(guó)卻面臨諸多水土不服的現(xiàn)象，和中國(guó)的情況對(duì)比后，可以從三個(gè)方面說(shuō)明問(wèn)題：第一，中國(guó)傳統(tǒng)的購(gòu)房文化，對(duì)直銷模式接受度較低;第二，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲速度很快，前期的存款時(shí)期無(wú)疑加大了最終貸款的成本，使得最終的配貸金額不能達(dá)到預(yù)期的價(jià)值;第三，中德住房?jī)?chǔ)蓄的配貸時(shí)間普遍較短，短期內(nèi)還款壓力大，容易喪失青年群體的客戶。根據(jù)其在中國(guó)面臨的困境，本文提出了兩點(diǎn)優(yōu)化：首先，可讓住房?jī)?chǔ)蓄模式和住房公積金優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，縮短前期存款時(shí)間的同時(shí)享受公積金的低利率。其次，中德住房?jī)?chǔ)蓄的銷售模式應(yīng)該做出相應(yīng)調(diào)整，可適當(dāng)?shù)亻_(kāi)辦分支機(jī)構(gòu)，減少代理銷售，此舉可以提高其產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)的認(rèn)可度。

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