（恒大地產(chǎn)集團(tuán)大連有限公司，遼寧 大連 116000）

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加大，由于房地產(chǎn)企業(yè)起步較快，發(fā)展較早，所以有著科學(xué)完善的開(kāi)發(fā)管理體系，但是對(duì)于中小型發(fā)展企業(yè)而言，卻面臨著重要的選擇，如果向前可以?shī)^起直追，繼續(xù)發(fā)展，會(huì)占有一定的市場(chǎng)份額，但是如果向后則會(huì)被兼并或者是強(qiáng)迫退出房地產(chǎn)行業(yè)。所以必須構(gòu)建適合企業(yè)自身的管理體系，切實(shí)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力是迫在眉睫的。

一、新時(shí)期房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化的必要性

當(dāng)前標(biāo)桿房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額逐步增加，大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于銷售滯緩或者是融資困難等困境之中。近幾年低利率資金，大部分的標(biāo)桿企業(yè)都能夠有效應(yīng)用，資金杠桿走上了快速發(fā)展之路，由于布局大量的項(xiàng)目以及多個(gè)城市群進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，所以協(xié)同構(gòu)建的跨區(qū)域多項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系顯得極為必要。建立精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)化體系以及產(chǎn)品定位，能夠有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的決策機(jī)制與運(yùn)行效率，進(jìn)一步深化改革。探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的管理模式，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以構(gòu)建計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系則顯得十分火急。當(dāng)前我國(guó)信息技術(shù)的不斷發(fā)展，例如管理 ERP 系統(tǒng)以及移動(dòng)手機(jī)平臺(tái)和 i Pad 現(xiàn)場(chǎng)拍照等等，為構(gòu)建計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系提供了重要的支持。

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不斷增多，規(guī)模也在逐步擴(kuò)張，管理難度不斷加強(qiáng)，所以必須有效提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力，才能夠有效擺脫發(fā)展瓶頸。根據(jù)品牌房地產(chǎn)企業(yè)的成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們得知在全國(guó)化布局下，隨著多項(xiàng)目與跨地域項(xiàng)目的有效開(kāi)發(fā)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的有序運(yùn)作，必須要構(gòu)建科學(xué)完善的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)，切實(shí)提高產(chǎn)品質(zhì)量，有助于增強(qiáng)企業(yè)的計(jì)劃與管理能力有助于實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化，制定科學(xué)合理的銷售策略，才能夠促使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益有效提高。

二、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系的優(yōu)化要點(diǎn)

（一）加強(qiáng)過(guò)程控制的系統(tǒng)建構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是一項(xiàng)比較繁瑣的工作，要想使整個(gè)房地產(chǎn)管理體系更加健全，必須加強(qiáng)企業(yè)管理體系的過(guò)程控制。房地產(chǎn)企業(yè)從工程項(xiàng)目的決策階段到工程的投入使用，是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的工作效率。因此，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的期間，應(yīng)適時(shí)加大企業(yè)管理的過(guò)程控制，才能更好的保證整個(gè)工程從籌建期、建設(shè)期、投入使用期能夠更加合理順暢的開(kāi)展相關(guān)的管理工作，使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)整體的工作效率得以更好的保證。另外，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況、資源的配備情況進(jìn)行合理的運(yùn)營(yíng)管理體系的完善，使整個(gè)管理的流程控制達(dá)到理想的預(yù)期效果，讓企業(yè)各個(gè)部門之間的工作更加緊密的開(kāi)展。建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)，利用當(dāng)前先進(jìn)的測(cè)量方法，對(duì)土地整體概括進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，工程項(xiàng)目的整體實(shí)施情況進(jìn)行合理的分析，加大營(yíng)銷策劃的力度，讓整個(gè)流程控制管理能夠科學(xué)有效的開(kāi)展，更好的服務(wù)企業(yè)整體的建設(shè)規(guī)劃。

（二）加強(qiáng)組織設(shè)計(jì)的合理架構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)要想更好的保證運(yùn)營(yíng)管理的效率，勢(shì)必要加強(qiáng)結(jié)構(gòu)整體組織設(shè)計(jì)的力度，才能使企業(yè)擁有一個(gè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的建設(shè)目標(biāo)，當(dāng)前許多的房地產(chǎn)企業(yè)的構(gòu)件，與本企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理模式存在很大的差異性變化，很難滿足當(dāng)前社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際建設(shè)情況。適時(shí)地加大組織架構(gòu)管理設(shè)計(jì)的力度，對(duì)企業(yè)靜態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化，使各部門的職能能夠更加緊密的開(kāi)展相關(guān)的工作。例如：房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程建設(shè)成本進(jìn)行管理的過(guò)程中，動(dòng)態(tài)組織的職責(zé)模棱兩可，存在很大的爭(zhēng)議，在進(jìn)行各部門協(xié)同作業(yè)的期間，不能更好的發(fā)揮各自的職能作用，整體協(xié)作未設(shè)定明確的目標(biāo)，使得運(yùn)營(yíng)管理的工作存在一定的盲目性，嚴(yán)重的影響了工程建設(shè)進(jìn)度及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）做好市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的整體把控

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，要及時(shí)的了解當(dāng)前市場(chǎng)的變化，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)建設(shè)戰(zhàn)略。根據(jù)自身的實(shí)際需要，認(rèn)清企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)條件及不足，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的建設(shè)目標(biāo)進(jìn)行合理的制定，對(duì)社會(huì)環(huán)境及市場(chǎng)的環(huán)境進(jìn)行合理的分析，充分的解讀當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，對(duì)于土地的實(shí)際使用情況、國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)貸款控制、企業(yè)資金調(diào)配情況，進(jìn)行合理的分析。社會(huì)的進(jìn)步帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)進(jìn)程，人們對(duì)于居住環(huán)境的品質(zhì)要求也在逐漸增大，對(duì)于企業(yè)的專業(yè)程度也給予了更高的期望。國(guó)家在稅收上的優(yōu)惠政策，為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了更多的機(jī)遇，許多小型的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身整體的實(shí)力有限，不能進(jìn)行大型建設(shè)規(guī)劃的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，很難在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)立足。因此，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)所建地塊的整體居民消費(fèi)能力及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行科學(xué)的分析，通過(guò)組織方案合理的優(yōu)化，使得整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程更加穩(wěn)妥。另外，還可以通過(guò)納入股東的方式，科學(xué)的將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)分層、分布的辦法逐步的實(shí)現(xiàn)整體的目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化研究分析，認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的主要依據(jù)，制定房地產(chǎn)管理體系優(yōu)化的主要策略；加強(qiáng)企業(yè)管理體系的過(guò)程控制；加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)架組織設(shè)計(jì)的力度；及時(shí)的了解市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)建設(shè)戰(zhàn)略，相信在企業(yè)科學(xué)運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化策略之下，房地產(chǎn)企業(yè)的活力會(huì)得到更好的展現(xiàn)，更好的服務(wù)于我國(guó)的社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)。