房企：那些年在濟(jì)北吹過的“牛皮”

宗禾

10年圓一夢(mèng)。在黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等政策的帶動(dòng)下，濟(jì)南北部似乎迎來了發(fā)展的歷史機(jī)遇，但對(duì)一些曾經(jīng)勾畫過“濟(jì)北藍(lán)圖”的開發(fā)商來說，當(dāng)初做過的夢(mèng)、吹過的“牛皮”，卻不一定能夠圓滿。

徐李易主，“北大”變“恒大”

時(shí)間回到10年前。2010年3月8日上午，濟(jì)南土地儲(chǔ)備交易中心，虎年第一次土地拍賣會(huì)落槌。

在波瀾不驚的兩塊土地拍賣結(jié)束以后，濟(jì)南北城天橋區(qū)小清河北路北側(cè)、30米規(guī)劃路東側(cè)的山師北院西南角兩地塊拍賣開始，底價(jià)為1.1548億元?，F(xiàn)場(chǎng)只有兩家開發(fā)商參加拍賣，在濟(jì)南市西區(qū)建設(shè)投資有限公司和中建八局聯(lián)合體率先報(bào)價(jià)1.18億元后，山東北大資源舉牌，直接加價(jià)1億元，以高于底價(jià)近一倍的2.25億元“秒殺”對(duì)手。

當(dāng)時(shí)北大資源拍得土地折合37.35畝，平均每畝地約603萬元，每平方米樓面地價(jià)3568元，溢價(jià)率95%，刷新北部地價(jià)新高。

拍賣結(jié)束后，山東北大資源地產(chǎn)有限公司人士給記者介紹：將在徐李片區(qū)投資160億元，打造成一個(gè)集教育地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、健康地產(chǎn)為一體的城市綜合體。

至今，借助互聯(lián)網(wǎng)仍能查到當(dāng)初的規(guī)劃藍(lán)圖：北大資源將建設(shè)10萬㎡商業(yè)配套，引入戰(zhàn)略合作伙伴如太平洋百貨、樂購、蘇寧等，并依托北大資源旗下免稅商店，將授權(quán)的免稅品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、工廠直銷中心等特色商業(yè)資源注入。未來，這里將成為集政務(wù)、商務(wù)、商業(yè)、文化教育、居住為一體的北城新都心。

高檔酒店、寫字樓、數(shù)百億投資，北大資源的濟(jì)北戰(zhàn)略公開之時(shí)，就曾引起同行、專家及媒體的強(qiáng)烈質(zhì)疑?！氨贝筚Y源160億囤地濟(jì)南‘一夜暴富遭各方質(zhì)疑”的文章現(xiàn)在仍掛在網(wǎng)上。來自同行、專家、媒體的人分別對(duì)其龐大的投資金額、不切實(shí)際的規(guī)劃內(nèi)容、泛濫的開發(fā)噱頭提出質(zhì)疑。

此后，關(guān)于“北大資源離開濟(jì)南”的傳言也甚囂塵上。

2016年6月，北大時(shí)代項(xiàng)目售樓處剛剛建成，銷售人員就透露出項(xiàng)目易主的消息：“恒大的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在一個(gè)星期后將會(huì)入駐，到時(shí)候價(jià)格有很大的幾率會(huì)上漲。”而此前北京產(chǎn)權(quán)交易所的一則掛牌公告顯示，山東北大資源地產(chǎn)有限公司擬以近23億元的掛牌價(jià)，轉(zhuǎn)讓其持有的濟(jì)南源浩置業(yè)有限公司70%股權(quán)及近22億元債權(quán)，幫助還完債權(quán)的公司也將獲得400多畝的項(xiàng)目用地開發(fā)權(quán)。

盡管北大資源的官方表態(tài)是：賣掉源浩置業(yè)后，山東北大資源將繼續(xù)對(duì)該片區(qū)土地進(jìn)行投資開發(fā)，但從后期進(jìn)展來看，市場(chǎng)上已鮮聞項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。

時(shí)間來到2020年，位于清河北路的“北大時(shí)代”項(xiàng)目早已經(jīng)更名換姓，成為“恒大·濱河左岸”;而此時(shí)，與其一路之隔的海爾云世界已經(jīng)賣到了一萬六七。與之相比，一萬二左右的恒大·濱河左岸顯得“很實(shí)惠”，“這個(gè)片區(qū)恒大賣得最快了”，一個(gè)騎著電瓶車專門帶人看盤的“帶客”大姐告訴記者。

至于“引入北大國(guó)際幼兒園、北大附小、北大附中等資源，打造濟(jì)南北部教育標(biāo)桿”這些當(dāng)年的豪言壯語，估計(jì)早已隨風(fēng)飄走，無人追究。

“海爾”不見，“云世界”部分易主

2015年6月13日下午，一場(chǎng)海爾地產(chǎn)?？蜁?huì)“全球發(fā)布會(huì)”在濟(jì)南隆重舉行。？

項(xiàng)目的宣傳廣告也滿滿“國(guó)際范兒”：作為海爾地產(chǎn)在濟(jì)南的標(biāo)桿項(xiàng)目，海爾·云世界將“從顛覆濟(jì)南人居體驗(yàn)、改變傳統(tǒng)生活方式的角度，為濟(jì)南客戶帶來前所未有的革新體驗(yàn)?！?/p>

“海爾·云世界以全球性的視野，注入智慧、生態(tài)、科技、綠色等強(qiáng)勢(shì)資源，打造以智慧為核心的全新生活方式。”“自2014年下半年開始，海爾·云世界先后簽約濟(jì)南廣播電視臺(tái)，規(guī)劃400米傳媒塔，點(diǎn)亮文廣綜合服務(wù)設(shè)施海爾中心;簽約濱河集團(tuán)，引進(jìn)全國(guó)首個(gè)海爾兄弟主題樂園，打造具有濟(jì)南特色的全家庭娛樂基地?！?/p>

教育資源的引進(jìn)亦是重要的一項(xiàng)：“云世界簽約濟(jì)南外國(guó)語，配合周邊現(xiàn)有6所幼兒園、2所小學(xué)，規(guī)劃主城區(qū)國(guó)際先進(jìn)教育資源聚集地，將搭建從幼兒園到中學(xué)12年一站式教育體系平臺(tái)。”？

至于智慧生活中心、云商產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、智能家居等等說辭，更是“高入云端”。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。規(guī)劃中的美好不知有多少落實(shí)到了地面上。時(shí)至今日，濟(jì)南版“東方明珠”、海爾兄弟主題樂園不知所蹤;2018年起，片區(qū)業(yè)主對(duì)教育配套的投訴也是牽動(dòng)了各方的神經(jīng)——“宣傳了多年的濟(jì)南市外國(guó)語學(xué)校沒了，許諾的中小學(xué)也多年遲遲沒開工?！痹跇I(yè)主們的多方反映下，多級(jí)政府部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，終于，2020年5月1日，由濟(jì)南外國(guó)語學(xué)校教育集團(tuán)、濟(jì)南市天橋區(qū)云世界實(shí)驗(yàn)小學(xué)聯(lián)合發(fā)布一則公告：

“根據(jù)濟(jì)南市教育局、天橋區(qū)政府、濟(jì)南外國(guó)語學(xué)校、青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司四方簽署的《濟(jì)南海爾·云世界項(xiàng)目學(xué)校引進(jìn)合作協(xié)議》，濟(jì)南市天橋區(qū)云世界實(shí)驗(yàn)小學(xué)于2019年9月納入濟(jì)南外國(guó)語學(xué)校教育集團(tuán)，集團(tuán)將通過輸入全新辦學(xué)理念，凸顯濟(jì)外品牌特色……2020年4月22日起，根據(jù)天橋區(qū)教育發(fā)展規(guī)劃需要，由濟(jì)南市明湖小學(xué)及其它三所小學(xué)（部分）組建濟(jì)南市天橋區(qū)云世界實(shí)驗(yàn)小學(xué)?！?/p>

入學(xué)問題算是解決，但海爾未必是“善后”者。2020年11月17日，在北湖片區(qū)的金地·湖城風(fēng)華項(xiàng)目售樓處，銷售人員告訴記者“由于海爾資金鏈斷裂，該項(xiàng)目土地2019年轉(zhuǎn)給了金地，此外，由金地商置出資建設(shè)的外國(guó)語小學(xué)目前南區(qū)已建成，學(xué)校已正式招生?！?/p>

而在金地項(xiàng)目西側(cè)，由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)建設(shè)的另一個(gè)項(xiàng)目也即將進(jìn)入銷售。隨著北湖片區(qū)的建設(shè)初見成效，這一片區(qū)已經(jīng)吸引了多家開發(fā)商的入駐。顯然，海爾已不是唯一的“霸主”，至于當(dāng)年的恢宏布局，不知還有多少兌現(xiàn)的可能。

“凡爾賽”鼻祖綠地·濱河國(guó)際

2012年前，綠地·濱河國(guó)際城曾經(jīng)是濟(jì)南在建的最大城市綜合體項(xiàng)目?，F(xiàn)在在百度上還能搜到項(xiàng)目資料：項(xiàng)目總規(guī)劃700萬方，覆蓋范圍東至津浦鐵路， 西至無影山路， 南至濼安路， 北至二環(huán)北路，規(guī)劃建設(shè)包括有260米的雙子塔、國(guó)際商務(wù)酒店、110萬商業(yè)巨擘、海派藝術(shù)社區(qū)，是集商貿(mào)金融、五星級(jí)酒店、娛樂休閑、大型社區(qū)于一體的宜居、宜業(yè)、宜游的現(xiàn)代新城。

一份曝光的項(xiàng)目策劃案連綜合體擬建的住宅區(qū)名字都已經(jīng)取好：根據(jù)項(xiàng)目定位，按高中低檔分別命名為：圣約翰名邸、 海珀系列、新里凡爾賽公館、 啟航社、 SOHO國(guó)際……活脫脫的“凡爾賽”體鼻祖。

時(shí)隔多年，行走在濟(jì)濼路上，你會(huì)懷疑自己的記憶出現(xiàn)偏差：雖然零星可見綠地的幾個(gè)住宅項(xiàng)目在售，但距離想象中繁華的城市綜合體差距還很大。再探規(guī)劃中提到的片區(qū)，土地已經(jīng)凍結(jié)多年，但據(jù)說開發(fā)商已經(jīng)換了多輪，不知綠地·濱河國(guó)際城的開發(fā)計(jì)劃是否有變，還是已被其他覬覦者取代。

在房住不炒、資管升級(jí)等宏觀調(diào)控基調(diào)已定的情況下，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了吹牛借錢圈地周轉(zhuǎn)的年代，面對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)，稍縱即逝的機(jī)遇，房企那些年做過的夢(mèng)、吹過的牛皮不知還能兌現(xiàn)多少。