文/何海(中國(guó)光大銀行青島分行松嶺路支行)

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，運(yùn)營(yíng)方式具有特殊性，在商業(yè)運(yùn)作中非常依賴(lài)于負(fù)債資金，行業(yè)資本負(fù)債率一度高達(dá)75%，僅次于金融業(yè)和建筑業(yè)。償債能力作為企業(yè)歸還債務(wù)的能力，是能夠體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力的核心指標(biāo)，也是衡量企業(yè)是否能夠健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。一些房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如常見(jiàn)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、庫(kù)存過(guò)大、影響企業(yè)的速凍比率，進(jìn)而很容易使得企業(yè)面臨短期償債風(fēng)險(xiǎn)。因此，控制好資金的負(fù)債比例，通過(guò)多種手段提升企業(yè)的償債能力，能夠幫助企業(yè)維持良好的運(yùn)作，形成較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，償債能力較強(qiáng)的企業(yè)往往具有更大的優(yōu)勢(shì)，能夠在商海中更加游刃有余。

一、WK公司財(cái)務(wù)概況分析

（一）WK公司簡(jiǎn)介

WK企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“WK公司”）于1984年5月成立。經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展和經(jīng)驗(yàn)的積累，憑借著公司完善的管理和經(jīng)營(yíng)，WK公司在2016年躋身于《財(cái)富》世界500強(qiáng)，2018年接連上榜，位列第332位。該公司在發(fā)展過(guò)程中，主要定位于城市配套服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈以及中西部重點(diǎn)城市。WK公司地產(chǎn)主要的核心業(yè)務(wù)包括住宅開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。WK公司地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中有著強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展地位，在上年度房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額中，屈居第三，僅次于碧桂園和中國(guó)恒大。其中，碧桂園銷(xiāo)售為7888.1億元，中國(guó)恒大為7038.0億元，WK公司為7011.0億元。截至到2020年中期，WK公司資產(chǎn)為18692億元，同比增長(zhǎng)8.05%。在30多年的發(fā)展歷程中，該公司形成了優(yōu)質(zhì)的行業(yè)品牌，具有較強(qiáng)的號(hào)召力和影響力，旗下商業(yè)地產(chǎn)和住宅都備受關(guān)注，是各地區(qū)招商引資的重要目標(biāo)，也成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，成為中國(guó)最著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。

（二）財(cái)務(wù)概況分析

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，WK公司2017年-2019年財(cái)務(wù)基本情況如下：2017年，WK公司的營(yíng)業(yè)收入為2429億元，相比上年度增長(zhǎng)率1%，凈利潤(rùn)為280.5億元，利潤(rùn)增長(zhǎng)率為33.44%；2018年，WK公司的營(yíng)業(yè)收入為2976.8億元，相比上年度增長(zhǎng)率22.6%，凈利潤(rùn)為337.7億元，利潤(rùn)增長(zhǎng)率為20.39%；2019年，WK公司的營(yíng)業(yè)收入為3678.9億元，相比上年度增長(zhǎng)率23.6%，凈利潤(rùn)為388.7億元，利潤(rùn)增長(zhǎng)率為15.10%。

WK公司地產(chǎn)從1994年在行業(yè)內(nèi)快速崛起，吸引了行業(yè)內(nèi)外眾多投資者的關(guān)注，并從2016年開(kāi)始，連續(xù)躋身于世界500強(qiáng)。從上文數(shù)據(jù)來(lái)看，WK公司無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入還是凈利潤(rùn)都是呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率也在逐漸增加，但是，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在不斷地下降，顯示出凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的后勁不足。WK公司作為我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)中的佼佼者，一直以來(lái)都在爭(zhēng)取穩(wěn)定發(fā)展，在營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)方面控制的較為良好。但是，在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率方面維持能力還有待提升。房地產(chǎn)行業(yè)政策不斷收緊，并且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入常態(tài)化，對(duì)房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)也存在一定程度的影響。

二、WK公司償債能力分析

（一）WK公司短期償債能力分析

通過(guò)研究WK公司短期償債能力，可以得出一系列短期償債能力指標(biāo)數(shù)據(jù)，2017年至2020年年中，WK公司的流動(dòng)比率分別為：1.2%、1.15%、1.13%、1.17%；速動(dòng)比率分別為：0.5%、0.49%、0.43%、0.41%；現(xiàn)金比率分別為：20.55%、16.79%、13.06%、14.82%。

一般來(lái)講，企業(yè)外借的資金都需要按時(shí)償還，特別是短期借款。如果房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力較低，就表明該企業(yè)在償還短期貸款方面存在風(fēng)險(xiǎn)。特別是房地產(chǎn)企業(yè)短期借款數(shù)據(jù)較大，一旦不能及時(shí)償還，很容易使得企業(yè)走向破產(chǎn)。整體來(lái)看，WK公司的短期償債能力在不斷地下滑，短期償債能力較弱。無(wú)論是流動(dòng)比率、速凍比率還是現(xiàn)金比率，都是在逐年下降。流動(dòng)比率從1.20下降到1.13，在今年上升到1.17；速凍比率更低，從2017年的0.50發(fā)展到本年度的0.41，比值低于1，非常不利于WK公司短期償債。在一直以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)控中，WK公司面對(duì)一些政策的出臺(tái)，還沒(méi)有給予及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，由此，導(dǎo)致一些商品房不能按照計(jì)劃售出，存貨較多，就降低了公司的速凍比率，這種情況之下，很容易導(dǎo)致存貨無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)，影響公司的資金周轉(zhuǎn)。

（二）WK公司長(zhǎng)期償債能力分析

WK公司2017年至本年度長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，主要體現(xiàn)在三個(gè)層面。四年之中的資產(chǎn)負(fù)債率分別為：83.98%、84.59%、84.36%、81.28%；利 息 保 障倍 數(shù) 分 別 為：2564.37%、1224.60%、1434.38%、1648.57%；產(chǎn)權(quán)比率分別為：505.36%、527.48%、512.58%、414.34%。

從以上數(shù)據(jù)能夠看到，WK公司近四年的長(zhǎng)期償債能力變化情況。WK公司的資產(chǎn)負(fù)債率也是先上升后下降，但是基本比較平穩(wěn)，維持在84%上下，高于房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)負(fù)債率70%。利息保障倍數(shù)也是出于波動(dòng)之中，先下降后上升，表明WK公司利息支付能力在不斷地變化。產(chǎn)權(quán)比率從2017年的505.36%發(fā)展到目前的414.34%，在前三年的時(shí)間內(nèi)變化范圍不大，但是在2020年年中產(chǎn)權(quán)比率下降為414.34%。WK公司的股東權(quán)益所對(duì)應(yīng)的負(fù)債金額在前三年沒(méi)有發(fā)生太大的變化，在本年度，產(chǎn)權(quán)比率急速下降。整體來(lái)看，WK公司地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力不強(qiáng)，整體波動(dòng)不大。

三、WK公司償債能力問(wèn)題分析

（一）存貨占比較多，流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量不好

速動(dòng)比率低，是由于WK公司的地產(chǎn)存貨較多。從整體來(lái)講，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)政策收緊，并且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，金融市場(chǎng)波動(dòng)較大，房地產(chǎn)商的銷(xiāo)量都不太好，就影響到房產(chǎn)的銷(xiāo)售量。從微觀來(lái)看，WK公司近些年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售低于碧桂園。WK公司在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面有待提升，并且適當(dāng)?shù)胤怕康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度，當(dāng)存貨較多，資金無(wú)法收回來(lái)，就很容易影響公司整體的資金流動(dòng)。進(jìn)而，一旦WK公司短時(shí)間內(nèi)需要大量的資金，WK公司很容易陷入困境。WK公司的流動(dòng)資產(chǎn)比率較低，在1.5%之下，流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量不好，不能及時(shí)地轉(zhuǎn)換用于償還債務(wù)，將嚴(yán)重影響到短期償債能力。

（二）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率較高

根據(jù)WK公司的年報(bào)來(lái)看，WK公司的流動(dòng)負(fù)債相對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)講比重很大，這不利于企業(yè)的健康發(fā)展，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，容易為企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)，甚至在經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)過(guò)程中，也容易造成企業(yè)穩(wěn)定性較差的表象。WK公司在負(fù)債方面，面臨著嚴(yán)重的短期債務(wù)償還壓力。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的資金來(lái)維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而資金的來(lái)源大部分是以負(fù)債為主，負(fù)債比例一般會(huì)維持在72%左右。但是，對(duì)于WK公司來(lái)講，資產(chǎn)負(fù)債率比較大，遠(yuǎn)超其他同行業(yè)企業(yè)，在現(xiàn)金流不足的情況下，會(huì)面臨較大的資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，如果因此產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，容易對(duì)企業(yè)來(lái)帶毀滅性打擊。WK公司的產(chǎn)權(quán)比率方面明顯高于標(biāo)準(zhǔn)值1.2，并且也在持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)結(jié)果存在高風(fēng)險(xiǎn)和高報(bào)酬的特點(diǎn)。WK公司在融資結(jié)構(gòu)方面分配不均勻，長(zhǎng)期負(fù)債需要進(jìn)行調(diào)整。

（三）利息成本較高

WK公司在主營(yíng)營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)相對(duì)較好的情況下，利息保障倍數(shù)卻沒(méi)有出現(xiàn)相應(yīng)的大幅提高，究其原因，是因?yàn)槔⒊杀镜拇蠓仙?。WK公司年報(bào)中顯示，公司的債券（5年期）最低發(fā)行利率4.05%，本集團(tuán)實(shí)際利息支出合計(jì)人民幣141.5億元，而在上一年度，WK公司的利息支出僅為55.4億元。從而看到，WK公司的融資成本中的利息支出不斷升高。同時(shí)，近年來(lái)，銀行貸款的利率不斷上調(diào)，也加大了WK公司的利息成本。

四、提升WK公司償債能力的建議

（一）采取促銷(xiāo)策略，減少存貨比例

對(duì)于公司存貨比重過(guò)大的問(wèn)題，建議WK公司進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷(xiāo)手段，減少存貨的比重，為企業(yè)籌措資金。存貨是WK公司盈利的保障，同時(shí)也是公司主要風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。管理層應(yīng)充分意識(shí)到存貨數(shù)量過(guò)大所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，做好相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)避工作。應(yīng)優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，把存貨的數(shù)量控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)乃?。WK公司通過(guò)多種措施減少存貨在總資產(chǎn)中的比重，以免造成存貨過(guò)多，積壓資金。同時(shí)，也要密切關(guān)注政府的政策和市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)走向，預(yù)防存貨數(shù)量過(guò)大造成的風(fēng)險(xiǎn)，做好規(guī)避工作。

（二）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，控制資產(chǎn)負(fù)債率

WK公司需要注重融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并且定制符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。WK公司通過(guò)嚴(yán)格的控制資產(chǎn)負(fù)債率，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有可控性和融資結(jié)構(gòu)具有高彈性，這就使得WK公司不管在面對(duì)怎樣的政策變化時(shí)，都不會(huì)影響到自己籌資規(guī)模的發(fā)展。WK公司需要調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率，在保證企業(yè)有著足夠運(yùn)營(yíng)資金的同時(shí)，還要關(guān)注公司償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，不能將風(fēng)險(xiǎn)可能性升到最高。WK公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展巨頭，在資金籌集方面有著眾多優(yōu)勢(shì)，比如較高的銷(xiāo)售收入、凈利潤(rùn)率等。這些代表著公司有著較好的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力，由此就提升了投資者對(duì)WK公司的發(fā)展信心。但是，當(dāng)前WK公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，短期債務(wù)償還壓力較大，意味著企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。WK公司短期負(fù)債的比重較大，企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債還存在一定程度的壓力。因此應(yīng)注重對(duì)償債能力的提升，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

（三）控制利息成本

利息成本的控制需要通過(guò)綜合應(yīng)用多種方式多種手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，為了讓公司的資金更加充足，WK公司應(yīng)當(dāng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行合理的規(guī)劃，盡量做到資金的節(jié)約，以減少WK公司的資金損失。建議WK公司將一部分關(guān)聯(lián)方負(fù)債轉(zhuǎn)化為股權(quán)，這種做法不僅可使WK公司的資本增加，也可以使WK公司的負(fù)債減少。同時(shí)，WK公司還應(yīng)該不斷拓展新型融資渠道，在降低利息成本的同時(shí)，還能夠減少?lài)?yán)重依賴(lài)于銀行貸款的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。宏觀政策調(diào)控頻繁，在合理安排融資方案的過(guò)程中，要防控由銀行貸款可能帶來(lái)的成本增高問(wèn)題。

五、總結(jié)

從目前的發(fā)展來(lái)看，償債能力作為影響企業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵性因素，能夠直接影響到一個(gè)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)的實(shí)際償債能力是多種因素共同作用的結(jié)果，借助市場(chǎng)化的管理應(yīng)對(duì)方式，能夠?qū)崿F(xiàn)各個(gè)方面工作效率提升的目的。WK公司在發(fā)展中依然會(huì)受到外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境的影響，同時(shí)，自身內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)策略也會(huì)在一定程度上影響償債能力。文章通過(guò)對(duì)WK公司的償債能力分析發(fā)現(xiàn)，其短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力都存在問(wèn)題，對(duì)此，需要適當(dāng)?shù)亟档蛶?kù)存，在保持穩(wěn)健發(fā)展策略的同時(shí)，加大公司的銷(xiāo)售力度，降低存貨，提升速凍比率，從而提高整體的短期償債能力；需要調(diào)控融資結(jié)構(gòu)和降低利息成本，進(jìn)一步提升WK公司長(zhǎng)期償債能力。