地下室成本控制要素分析

譚敏 武漢市瀧悅房地產(chǎn)有限公司

隨著建筑市場的競爭加劇以及成本的增長，對于建筑項(xiàng)目設(shè)計的要求也日益精細(xì)化，只是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢也是必然的發(fā)展階段，這也要求了設(shè)計人員必須在設(shè)計過程中引入經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，綜合考量建筑設(shè)計產(chǎn)生的綜合成本，本文對地下車庫設(shè)計中的成本控制和優(yōu)化結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)做了初步的闡述。

一、地下車庫成本控制的重要性

目前，地下一層和地下兩層車庫的建安成本單方造價差距為500 元/m2，帶人防的地下車庫比普通地下車庫多500 元/m2。目前普通地下一層的建安約3000-3300 元/m2。地下車庫高度增加0.1m，造價就增加1%。每個車位的面積為32m2～45m2，每輛停車位造價在10 萬～15 萬元。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代城市化的發(fā)展速度不斷加快。各城市出現(xiàn)了一定規(guī)模的住宅和商業(yè)區(qū)。但是，在當(dāng)今高速發(fā)展的社會中，人們的生活水平不斷提高，人們對汽車的需求也在迅速提高。為了滿足人們的需求，根據(jù)生活水平的提高，有必要建設(shè)附屬的地下車庫。地下車庫的建設(shè)規(guī)模也在擴(kuò)大，地下車庫的造價也比較高。因此，從工程設(shè)計到降低地下車庫建設(shè)成本，合理設(shè)計性價比高的地下車庫已成為所有開發(fā)者的共同目標(biāo)。

二、剖析地下車庫決定成本的主要因素

（一）地下車庫規(guī)定的停車數(shù)量

地下車庫的停車數(shù)量一般應(yīng)符合相關(guān)規(guī)劃文件要求及建筑設(shè)計規(guī)范、法律、法規(guī)要求，停車數(shù)量基本無管控及優(yōu)化余地，本文對此不作討論。

（二）地下車庫范圍、層數(shù)以及布置方式

地下車庫應(yīng)盡量布置在地下一層，且面積應(yīng)盡量控制；從經(jīng)濟(jì)成本既主要表現(xiàn)為建筑設(shè)計中常用的建安成本計算，主要數(shù)據(jù)為：

設(shè)計項(xiàng)目為一層地下室：普通地下一層車庫建安成本約為1600 元/平方米；人民防空地下室約為2300 元/平方米。

設(shè)計項(xiàng)目為二層地下室：普通地下一層車庫加普通地下二層車庫建安成本平均約為2200 元/平方米；普通地下一層車庫加地下二層人民防空地下室約為2500 元/平方米。

表1 地下車庫層高經(jīng)驗(yàn)值

（三）人防地下室面積、等級以及布置方式

人民防空地下室面積、等級應(yīng)為項(xiàng)目所在地人民防空辦公室或民防局所規(guī)定硬性指標(biāo)，本文不作討論。

（四）構(gòu)造做法

影響地下車庫主要成本的構(gòu)造主要有：層高、建筑面層、找坡方法等具體做法的明確與改進(jìn)，可以節(jié)省大量造價。

三、地下車庫成本控制措施的探討

（一）地下室基礎(chǔ)選型

常規(guī)的建筑工程中，地下室結(jié)構(gòu)造價在基礎(chǔ)造價中占據(jù)著不小的比例。但是由于地質(zhì)條件不同，所以基礎(chǔ)類型也各不相同，復(fù)雜地質(zhì)條件下的基礎(chǔ)形式也無法進(jìn)行類比。所以本文僅以建筑工程中大量存在的地下結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，地下室大多為地下一層，而且地質(zhì)條件相對簡單，地基承載力較高。某工程地下一層基礎(chǔ)頂面標(biāo)高-5.3m，基礎(chǔ)持力層為細(xì)砂層，在不考慮地下水的情況下地基承載力特征值fak=190kPa。根據(jù)地質(zhì)條件可以算出某工程在地下室結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程中可以節(jié)約20%左右的混凝土，40%左右的鋼筋用量。其他的建筑工程也可以證明，當(dāng)?shù)鼗休d力允許柱下獨(dú)立基礎(chǔ)時，純地下結(jié)構(gòu)如果采用獨(dú)立基礎(chǔ)加止水板形式會更節(jié)省更多成本。

（二）提高地下車庫停車率

通?？梢詮牡叵萝噹斓耐＼囐M(fèi)來看出車庫設(shè)計的成本，例如，您訂購的停車位的面積是32m2或者是45m2，兩者的差距是13m2/停車位。按照3000 元/m2來計算，其差價大約是四萬元，如果一個地下停車庫的車位是一千個，那么這樣算來成本差就高達(dá)三千九百萬元。怎樣在滿足車位數(shù)量及停車位尺寸的相關(guān)要求的情況下，盡量減少地下車庫的面積，或者在相同地下面積的情況下盡量多排車位，是每一個開發(fā)商所追求的目標(biāo)。地下停車庫的面積大小，還直接影響到人防面積的大小，故盡量減少其面積，對控制成本有著非常積極的意義。

（三）嚴(yán)格控制地下車庫層高

在地下車庫層高中，其總體高度其實(shí)就是地下車庫的凈高、車庫的結(jié)構(gòu)高度以及相關(guān)設(shè)備高度之和。如果地下車庫的總高增加了，也會相應(yīng)的導(dǎo)致造價增加，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，車庫的高度在3.6m 是比較合理的，而如果是人防地下車庫的話，想要經(jīng)濟(jì)合理，則需要把高度控制在3.7m 到3.8m 之間。地下車庫層高經(jīng)驗(yàn)值見表1。

（四）加強(qiáng)鋼筋及混凝土含量的控制

地下車庫鋼和混凝土的含量應(yīng)根據(jù)工程位置，塔樓地下室，人防地下室和一般地下室的比例確認(rèn)。以某項(xiàng)目為例，獨(dú)立地下室（條形基礎(chǔ)）的鋼筋含量掌控在110kg/m2左右。塔樓地下室掌控在130kg/m2～150kg/m2。人防地下室掌控在155kg/m2～180kg/m2，重合時，取高值。

四、結(jié)束語

總的來講，地下車庫的結(jié)構(gòu)通常是比較復(fù)雜的，在進(jìn)行設(shè)計過程中，會盡量控制其造價，但是實(shí)施起來效率卻比較低，很多因素都會影響到成本的設(shè)計以及控制，具體需要根據(jù)實(shí)際狀況才能制定出合適的成本控制方案。對地下車庫成本采取有效的控制是為了提升經(jīng)濟(jì)效益，在進(jìn)行成本設(shè)計的過程中，相關(guān)人員應(yīng)該把成本控制意識貫穿到整個地下室成本設(shè)計方案中，以便于更好的降低地下室的投資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。