投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究

魏 薇

（中國(guó)海洋航空集團(tuán)有限公司，北京 100070）

公允價(jià)值是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中計(jì)量資產(chǎn)價(jià)值的新模式，資產(chǎn)既存在升值空間，也存在減值的可能性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)的情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量不需要進(jìn)行年度折舊和攤銷更符合會(huì)計(jì)的相關(guān)性和一致性要求，更全面地反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和整體收入。因此，在資本市場(chǎng)不完善的情況下研究投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）投資性房地產(chǎn)涵義

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值或兩者兼而有之的目的而持有的房地產(chǎn)。它應(yīng)該具有可單獨(dú)計(jì)量和銷售的屬性。這與供企業(yè)使用的固定資產(chǎn)有很大的區(qū)別。計(jì)量模式有成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值計(jì)量在一定條件下可以幫助實(shí)現(xiàn)資本增值。

（二）對(duì)公允價(jià)值的理解

公允價(jià)值是指在出售資產(chǎn)時(shí)作為計(jì)量日，在有序交易的前提下，雙方均可以接收或轉(zhuǎn)移負(fù)債的價(jià)格。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量理論概況

國(guó)外情況。西方國(guó)家早在20世紀(jì)70年代就出現(xiàn)了一個(gè)強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)客觀公正的會(huì)計(jì)信息可靠性的，稱之為受托責(zé)任觀，另一個(gè)是側(cè)重決策的會(huì)計(jì)信息決策有用觀。決策有用觀應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量，為現(xiàn)有的或潛在的投資者、債權(quán)人和其他利益相關(guān)者提供決策信息。

國(guó)內(nèi)情況。隨著我國(guó)“一帶一路”政策的逐步推進(jìn)，企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)更加接近國(guó)際化。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量是一種趨勢(shì)，因此，我國(guó)財(cái)政部多次頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中可選擇公允價(jià)值計(jì)量方式，反映了公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用趨勢(shì)。但是，計(jì)量投資性房地產(chǎn)價(jià)值，大多數(shù)企業(yè)仍然選擇成本計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值計(jì)量的重要意義

基于我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修訂的目的是減少實(shí)際操作中的轉(zhuǎn)換成本，采用公允價(jià)值計(jì)量有利于與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。企業(yè)需要采用符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量投資性房地產(chǎn)價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量有利于反映企業(yè)損益變化的真實(shí)情況，從而幫助投資決策者能夠獲得明確的資產(chǎn)信息，從而全面了解商業(yè)環(huán)境，有利于投資決策者及時(shí)做出投資決策；有利于增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值和所有者權(quán)益。因此，投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量能直接體現(xiàn)管理者責(zé)任履行情況。

三、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題

一是在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，公允價(jià)值實(shí)際適用范圍有限，可操作性不強(qiáng)。雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中近20項(xiàng)準(zhǔn)則內(nèi)容中都提到了公允價(jià)值，但只是分散在各種準(zhǔn)則條款中，并沒(méi)有形成系統(tǒng)的公允價(jià)值的理論體系；雖然有一些公允價(jià)值的理論研究，但沒(méi)有詳細(xì)闡述在實(shí)務(wù)操作中如何計(jì)量公允價(jià)值的實(shí)際操作方法。

二是當(dāng)前的市場(chǎng)信息環(huán)境難以支持投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量。政府的宏觀調(diào)控在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，政府的土地政策和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)資源的壟斷現(xiàn)象，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)資源的供需不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然充滿泡沫，房地產(chǎn)資源的價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值不匹配；我國(guó)的二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有活躍，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市資產(chǎn)交易頻繁，較為偏僻的欠發(fā)達(dá)地區(qū)幾年都難以獲得相關(guān)的交易信息，通過(guò)公開(kāi)的信息渠道難以獲取與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)的信息資源。因此，為了保持政策一致性，企業(yè)實(shí)務(wù)傾向于選擇成本計(jì)量，這給投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量帶來(lái)了一定的阻礙。

三是公允價(jià)值計(jì)量模式的設(shè)計(jì)存在缺陷和障礙。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用目的：一方面為了降低成本支出；另一方面，采用公允價(jià)值計(jì)量方法，每年都必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，重新評(píng)估是需要付出成本的，計(jì)量模式設(shè)計(jì)存在自相矛盾的缺陷。

四是投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量需要復(fù)合型人才支撐。首先，在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值方面，即使通過(guò)各種渠道已經(jīng)獲得了投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但是，如果缺乏綜合判斷能力，難以在應(yīng)用中充分發(fā)揮已獲得的信息作用而創(chuàng)造價(jià)值；其次，當(dāng)前會(huì)計(jì)從業(yè)人員雖然能夠熟練地將會(huì)計(jì)知識(shí)運(yùn)用到會(huì)計(jì)工作中，但對(duì)統(tǒng)計(jì)學(xué)、運(yùn)籌學(xué)等其他學(xué)科的綜合知識(shí)還存在一定的欠缺，綜合運(yùn)用的技能還需要不斷提高。

四、解決投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題的策略與措施

（一）完善適合我國(guó)國(guó)情的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量理論體系，增強(qiáng)其可操作性

首先，建立科學(xué)的理論體系。雖然我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用公允價(jià)值，但尚未形成公允價(jià)值計(jì)量的理論體系。為了避免企業(yè)通過(guò)投資房地產(chǎn)，利用公允價(jià)值計(jì)量，遏制虛增地產(chǎn)價(jià)值盈余現(xiàn)象，必須建立規(guī)范的會(huì)計(jì)體系，設(shè)計(jì)懲罰制度，充分發(fā)揮國(guó)家審計(jì)等職能部門的監(jiān)督作用，促進(jìn)資本市場(chǎng)進(jìn)一步完善操作規(guī)則，不斷完善與公允價(jià)值相配套的法律監(jiān)督制度，為公允價(jià)值的實(shí)施創(chuàng)造良好的環(huán)境，嚴(yán)肅處理濫用公允價(jià)值問(wèn)題。

其次，分階段完善公允價(jià)值計(jì)量操作方法。如果首次采用公允價(jià)值計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值如果具備可靠性和可持續(xù)性，企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值計(jì)量就不能改變?yōu)樵偈褂贸杀居?jì)量。初次使用需要熟悉會(huì)計(jì)政策后，采用追溯調(diào)整法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，將發(fā)生變化的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，將留存收益、遞延資產(chǎn)所得稅或負(fù)債反映在報(bào)表中。當(dāng)年度公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)的當(dāng)期損益，不影響變更年度的利潤(rùn)；進(jìn)入采用后期階段，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不需要再攤銷或折舊，必然會(huì)增加投資性房地產(chǎn)利潤(rùn)的價(jià)值。企業(yè)應(yīng)在各資產(chǎn)負(fù)債日及時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)重新估值并確認(rèn)其公允價(jià)值。如果公允價(jià)值余額高于賬面價(jià)值，應(yīng)將其差額計(jì)入變動(dòng)損益，扣除所得稅費(fèi)用后形成當(dāng)期凈利潤(rùn)。由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅法沒(méi)有運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量方法，故變更計(jì)量方式后的利潤(rùn)或負(fù)債，只能在完稅才能確認(rèn)。因此，與成本計(jì)量相比，成本計(jì)量?jī)H在資產(chǎn)處置時(shí)承擔(dān)稅負(fù)，而公允價(jià)值計(jì)量增加了企業(yè)所得稅的實(shí)際支出。另外，投資性房地產(chǎn)只要滿足資本化條件，后續(xù)支出發(fā)生在持有期間，相關(guān)支出則應(yīng)計(jì)入成本；如果經(jīng)過(guò)董事會(huì)書面確認(rèn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決議，施工階段的房地產(chǎn)將被用于賺取租金，這可以確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于自行建造的階段。投資性房地產(chǎn)可以通過(guò)在建項(xiàng)目計(jì)入實(shí)際成本；當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付使用時(shí)，公允價(jià)值與完工時(shí)實(shí)際賬面成本的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。在實(shí)踐中體現(xiàn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的審慎原則，完成竣工驗(yàn)收程序已交付使用狀態(tài)可根據(jù)持有目的確定公允價(jià)值的賬面價(jià)值，將固定資產(chǎn)原始賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，不影響當(dāng)期損益，只有在處置資產(chǎn)時(shí)才能結(jié)轉(zhuǎn)為損益。當(dāng)持有目的改變?yōu)樽赓U或自用時(shí)，轉(zhuǎn)換日期的公允價(jià)值就是當(dāng)期的損益。當(dāng)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)時(shí)，后續(xù)折舊和攤銷金額隨著前期增加的公允價(jià)值而增加，從而降低公司利潤(rùn)額；當(dāng)資產(chǎn)進(jìn)入處置階段時(shí)，出售或者出租、轉(zhuǎn)讓后的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)扣除稅費(fèi)和賬面價(jià)值后，將所反映的收入計(jì)入當(dāng)期損益。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)信息披露制度，增加市場(chǎng)信息透明度

企業(yè)必須執(zhí)行財(cái)務(wù)報(bào)告制度，規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)信息。對(duì)于使用公允價(jià)值計(jì)量的數(shù)據(jù)，企業(yè)需要披露財(cái)務(wù)報(bào)表的詳細(xì)內(nèi)容，管理層和信息使用者可以根據(jù)披露報(bào)告進(jìn)行預(yù)測(cè)或決策。由于歷史成本和公允價(jià)值并存的現(xiàn)實(shí)的局限性，需謹(jǐn)慎選擇財(cái)務(wù)報(bào)告制度，逐步建立以公允價(jià)值為核心的財(cái)務(wù)報(bào)告體系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值估值內(nèi)容的披露。

（三）加大監(jiān)督力度，消除公允價(jià)值計(jì)量的缺陷，提高公允價(jià)值的可信度

當(dāng)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法確定時(shí)，可聘請(qǐng)獨(dú)立機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。選擇獨(dú)立的、具有一定權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)比內(nèi)部評(píng)估的價(jià)值更可靠。通過(guò)完善企業(yè)制度，規(guī)范各方估值過(guò)程中的行為，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)正確使用清晰的估值方法形成科學(xué)合理的評(píng)估報(bào)告，并以此為公允價(jià)值基礎(chǔ)，可有效避免企業(yè)管理層人為操縱影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)象；集團(tuán)企業(yè)總部的財(cái)務(wù)部要負(fù)責(zé)牽頭建立和完善保持外部評(píng)估機(jī)構(gòu)以及審計(jì)機(jī)構(gòu)與企業(yè)管理層的溝通制度，共同提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的可靠性。

（四）加大公允價(jià)值計(jì)量知識(shí)的培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員的職業(yè)技能

在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息暢通渠道有待完善的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的準(zhǔn)確性，需要通過(guò)從業(yè)人員的能力進(jìn)行判斷和分析。因此，很有必要重視培訓(xùn)提高會(huì)計(jì)人員的評(píng)估能力。應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)隊(duì)伍的職業(yè)道德修養(yǎng)，注重不斷提高員工的思想水平，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德修養(yǎng)，掌握新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用，從而適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員熟練運(yùn)用會(huì)計(jì)知識(shí)的職業(yè)技能培訓(xùn)，拓寬從業(yè)人員了解掌握運(yùn)籌學(xué)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)管理等綜合知識(shí)，提高會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)。

五、結(jié)語(yǔ)

雖然公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)踐中仍存在一些問(wèn)題亟須解決，但隨著我國(guó)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的不斷成熟和發(fā)展，公允價(jià)值計(jì)量的理論體系和監(jiān)管制度的逐步完善，公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)的日益成熟，在實(shí)踐中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方式必將得到廣泛應(yīng)用。