羅書力

【摘要】近年來我國商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的進程中，運營管理模式受到廣泛的重視，創(chuàng)建完善的運營管理模式不僅能夠促使運營工作的良好實施，還能增強效益發(fā)展水平，具有重要的意義，如果運營管理模式落后將會導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到阻礙?；诖吮疚难芯可虡I(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的特點，提出幾點創(chuàng)新應(yīng)用的建議，旨在為增強運營管理水平提供幫助。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn);運營管理模式;創(chuàng)新;應(yīng)用? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.046

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展的過程中應(yīng)重點關(guān)注運營管理模式的創(chuàng)新和優(yōu)化，通過合理的創(chuàng)新措施增強運營管理模式應(yīng)用的可行性，增強效益發(fā)展水平、市場競爭能力，達到預(yù)期的運營管理模式創(chuàng)新優(yōu)化目的。

1、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的現(xiàn)狀特點

1.1 盈利模式特點

我國不同商業(yè)房地產(chǎn)的形式不同，規(guī)模也存在一定的差異，對于規(guī)模很高的商業(yè)房地產(chǎn)，像是大型購物中心項目開發(fā)的規(guī)模會超出幾十萬平方米，而規(guī)模很小的商業(yè)房地產(chǎn)項目面積只有1000平方米以下甚至還會更小，不同規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項目運營模式不同，盈利模式也具有多元化的特點，例如：大規(guī)模項目一般情況下會采用統(tǒng)一運營管理的方式和收租金的方式獲得更多投資回報，小規(guī)模的項目則是利用商鋪出售的方式和零散經(jīng)營的方式獲得經(jīng)濟效益。

1.2 功能與服務(wù)特點

商業(yè)房地產(chǎn)的功能和服務(wù)特點具有特殊化，和普通住宅公寓等房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)中涉及到零售業(yè)、餐飲行業(yè)、娛樂行業(yè)、健身行業(yè)、休閑行業(yè)等等，需要進行的規(guī)劃設(shè)計標準不同，機電設(shè)備的應(yīng)用形式也有所不同，具備多功能復(fù)合經(jīng)營的特征，一些商業(yè)房地產(chǎn)可能會使用部分功能組合運營的模式，部分商業(yè)房地產(chǎn)也可能會使用某些功能單一運營的模式。從服務(wù)層面而言，商業(yè)房地產(chǎn)更為重視公共空間引導(dǎo)服務(wù)、功能服務(wù)、增值服務(wù)等，主要目的在于增加項目的價值。

另外，商業(yè)房地產(chǎn)和普通住宅或是寫字樓項目相比有著長時間經(jīng)營的市場發(fā)展需求，只在項目整體運營期間需要使用動態(tài)化的模式，在完成建設(shè)和銷售之后還需繼續(xù)進行運營管理，只有合理創(chuàng)建、創(chuàng)新運營管理模式才能促使其健康穩(wěn)定發(fā)展。

2、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用

2.1 招商管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用

招商管理屬于商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理過程中最為重要的部分，對其進行創(chuàng)新升級具有一定的重要意義，因此，在新時期的環(huán)境下商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點創(chuàng)新招商管理方面的運營管理模式。

2.1.1 訂單式招商管理模式

目前我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)，都是由房地產(chǎn)商而轉(zhuǎn)變，很容易受到房地產(chǎn)開發(fā)思維定式的影響，先進行規(guī)劃設(shè)計之后建設(shè)施工、建設(shè)過程中才開始招商，此類招商管理模式在應(yīng)用的過程中很容易使得企業(yè)處于談判弱勢的地位，一旦建筑工程的規(guī)劃設(shè)計無法與商家的需求相符或是由于周期進度的影響，只能被迫接受商家所提出的價格，導(dǎo)致招商方面的效益水平降低，因此在運營管理模式創(chuàng)新的過程中建議采用訂單式招商管理模式，通過先招商后施工建設(shè)的方法預(yù)防出現(xiàn)各類風(fēng)險問題，提升整體的效益水平，增加商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)選擇商家的機會，使得企業(yè)在招商談判方面贏得更多主動權(quán)。

2.1.2 模式的應(yīng)用

在應(yīng)用訂單式招商管理模式的過程中，應(yīng)完善相應(yīng)的招商機制和流程。①對于招商機制而言，可以采用以下三種方式，其一，市場引導(dǎo)類型的機制，按照當(dāng)?shù)厥袌銮闆r主動引導(dǎo)，創(chuàng)建較為完善的市場引導(dǎo)機制體系，并非是由企業(yè)自行發(fā)展，而是通過產(chǎn)權(quán)性的招商模式完成工作。其二，提前預(yù)警類型的工作機制，強調(diào)提前和業(yè)主之間、商戶之間相互溝通交流，掌握各類信息和情況，創(chuàng)建完善的預(yù)警機制體系，預(yù)防在招商管理過程中發(fā)生風(fēng)險問題。其三，使用多方主體相互平衡的工作機制，將管理公司當(dāng)作杠桿合理進行多方主體的調(diào)節(jié)，使得各方利益全面均衡，促使相關(guān)招商管理工作的良性發(fā)展。②完善相關(guān)的招商管理流程。企業(yè)在開展招商管理工作的過程中，應(yīng)完善具體的工作流程，首先，做好經(jīng)營情況的研究分析工作，針對商鋪的銷售數(shù)據(jù)全面分析，收集商戶每個月的銷售額度信息，每個季度都要編制銷售分析報告，以此當(dāng)作品牌調(diào)整方面的依據(jù)，同時還需注重客流方面的分析研究，每周抽查一天的顧客出入數(shù)量，便于了解客流的具體情況;其次，開展市場調(diào)查研究的活動，編制完善的計劃方案，每個季度執(zhí)行一次市場調(diào)查研究的工作，明確調(diào)查的具體范圍、編制相應(yīng)的報告內(nèi)容，一旦發(fā)現(xiàn)存在問題必須要提出整改的計劃和建議。在具體調(diào)查期間需要按照計劃內(nèi)容操作，編制相應(yīng)的報告，便于開展業(yè)態(tài)組合方面、品牌組合方面的分析工作，提出有效的整改建議;再次，編制完善的招商方案計劃，在經(jīng)營布局或者是品牌類型重大調(diào)整的情況下，如果有重要或是大范圍的空鋪就要編制完善的招商方案，以此確保招商管理工作的良好實施。

2.2 企劃營銷管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用

商業(yè)房地產(chǎn)在運營管理模式創(chuàng)新的過程中應(yīng)重點關(guān)注企劃營銷管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用，其一，重點采用統(tǒng)一識別系統(tǒng)創(chuàng)建完善的企劃營銷工作模式，不斷增強企業(yè)的知名度，改善經(jīng)營業(yè)績的現(xiàn)狀、促使廣告效果的提高，嚴格進行內(nèi)部的管理控制，節(jié)約企業(yè)自身的成本，同時還需統(tǒng)一制作相應(yīng)的企業(yè)文化與運營結(jié)構(gòu)手冊，統(tǒng)一開展培訓(xùn)活動、監(jiān)督活動和檢查工作;其二，巧妙利用經(jīng)營活動、政府部門和社會團體共同進行營銷，在搭建經(jīng)營活動平臺的過程中，可以引導(dǎo)客戶群體增加活動的檔次，使得營銷活動能夠成為營銷推廣類型的項目，搭建政府部門營銷平臺的過程中可在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，引進政府的公益性活動，改善商場的公眾形象，提升親和力，而在搭建社會團體平臺方面可以和社會的文聯(lián)團體、文工團團體等共同合作，舉辦多元化的演出活動，這樣不僅能夠提升營銷宣傳效果，還能降低成本費用的支出量;其三，制定完善的年度營銷計劃方案，形成正確的體驗化營銷觀念意識，整合當(dāng)?shù)貐^(qū)域的地域文化資源，創(chuàng)建特色化的營銷活動和宣傳活動，利用我國傳統(tǒng)節(jié)日在商場中打造良好的環(huán)境氛圍，使得消費者群體形成深入的體驗，吸引更多消費者進入商場，增強營銷宣傳的效果。

2.3 客戶服務(wù)管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)和普通的房地產(chǎn)行業(yè)相比，具有一定的特殊性，需要為消費者群體與客戶群體所提供的服務(wù)具有多元化特點，日常的運營管理也會涉及到客戶服務(wù)方面，因此需要重點關(guān)注客戶服務(wù)管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用，統(tǒng)一集中化開展咨詢接待類型、投訴處理類型、滿意度調(diào)查類型與客戶溝通類型的服務(wù)模式，合理設(shè)置重要性、一般性與普通性的通知，采用座談會的形式致電致函的形式面對面訪談的形式與服務(wù)熱線的形式等，拓寬和客戶之間溝通的渠道，提升客戶服務(wù)工作的質(zhì)量和水平。

2.4 項目維護后臺運營管理模式創(chuàng)新應(yīng)用

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在工作中應(yīng)重點關(guān)注項目維護后臺運營管理模式的創(chuàng)新應(yīng)用，提升整體的運營管理工作質(zhì)量水平。①統(tǒng)一化開展品質(zhì)管理工作。對于品質(zhì)管理而言屬于品牌整合方面與提升企業(yè)美譽度方面的必然措施，只有合理開展品質(zhì)管理工作才能為商家提供高質(zhì)量的服務(wù)，在一定程度上還能增強項目視覺方面、行為方面與理念方面的可識別性，便于全面整合優(yōu)勢品牌，如果不能確保品質(zhì)和服務(wù)的良好性，即使企劃宣傳工作效果再高也不能確保品牌的長遠發(fā)展。一方面，應(yīng)重點強化質(zhì)量控制的力度，在部門內(nèi)部進行每天和每周的檢查，品質(zhì)部門和其他部門每個月都要定期采用品質(zhì)檢驗的方式，明確是否存在品質(zhì)的問題，將內(nèi)部和外部的評審相互整合，完善制度程序和流程標準，預(yù)防出現(xiàn)工作失誤的問題，從根本層面提升服務(wù)品質(zhì)。另一方面，應(yīng)強化與工商部門、稅務(wù)部門、司法部門、公安部門之間的合作力度，確保品質(zhì)管理具備一定的權(quán)威性;②制定完善的事務(wù)管理工作模式，和城管部門，交通部門，物價部門，稅務(wù)部門等相互合作，了解我國的稅收優(yōu)惠政策，爭取更多稅收方面的政策扶持，同時，應(yīng)改善內(nèi)部的工作環(huán)境，創(chuàng)新和員工之間相互溝通的方式，提升專業(yè)化人才的薪資待遇水平，通過完善的獎懲制度，調(diào)動每位人員日常工作的積極態(tài)度。③持續(xù)性開展各項工作的改進活動，按照政策變化情況和市場變化情況等，借助顧客滿意度調(diào)查結(jié)果信息、員工滿意度調(diào)查結(jié)果信息、客戶投訴信息等，對現(xiàn)有工作的流程與服務(wù)模式等做出相應(yīng)的調(diào)整，與時俱進進行創(chuàng)新優(yōu)化，確保能夠與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律相符，滿足顧客和員工的需求，使得項目能夠良性經(jīng)營和發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，商業(yè)房地產(chǎn)項目和普通住宅項目相比運營管理更為重要，具有動態(tài)化的特點，如果不能合理創(chuàng)建和創(chuàng)新運營管理模式將會對其長遠發(fā)展和進步造成不利影響，因此在新時期的環(huán)境下應(yīng)重點關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新，合理創(chuàng)新招商運營管理模式、企劃營銷運營管理模式、客戶服務(wù)運營管理模式、項目維護后臺運營管理模式，為其可持續(xù)發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

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