王小豪

在經(jīng)歷了整個(gè)下半年的“至暗時(shí)刻”之后，房地產(chǎn)行業(yè)終于吹來了一陣暖風(fēng)。

過去一段時(shí)間，監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放、維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月以來，包括交通銀行、中國銀行、招商銀行在內(nèi)的多家銀行下調(diào)了房地產(chǎn)貸款的利率，并縮短了放款周期，房企們緊繃已久的融資困境終于得到了一絲緩解。

一個(gè)重要的問題是，在“房住不炒”以及“三道紅線”等客觀背景下，我們該如何理解此次金融層面對房地產(chǎn)進(jìn)行“松綁”背后的邏輯，這對房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么，又將對房地產(chǎn)未來的走勢造成怎樣的影響？

在銀行“兩道紅線”與房企“三道紅線”的政策疊加下，歷來實(shí)行高負(fù)債、高杠桿模式的房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了有史以來最為嚴(yán)峻的資金壓力。

所謂銀行“兩道紅線”，指的是央行與銀保監(jiān)會“為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”，分五檔為銀行房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比設(shè)置了上限，目的是限制銀行房地產(chǎn)貸款增速。

“三道紅線”，則是央行與住建部為限制高負(fù)債房企的信貸增速，要求房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍，并且在2023年前要實(shí)現(xiàn)全部達(dá)標(biāo)。

在這樣的情況下，房企的融資難度陡然提升，融資金額也急劇下降。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年前9月100家典型房企融資量為10919億元，同比下降21%，其中第三季度融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來最低水平。

習(xí)慣了粗放式發(fā)展的房企顯然沒有作好應(yīng)對準(zhǔn)備，房企的資金問題在今年集中爆發(fā)。繼華夏幸福、泰禾等頭部房企違約之后，陽光100中國也在近日發(fā)布公告表示無力償還一筆本金1.7億美元，利息892.5萬美元的票據(jù)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，今年房企累計(jì)違約債券只數(shù)達(dá)到39只，較2020年增長25只，累計(jì)金額達(dá)到467.5億元，較2020年增長159%。

資不抵債，破產(chǎn)就成為了房企的家常便飯。據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，最近3年，約有1000家房企申請破產(chǎn)清算，平均每天就有一家房企破產(chǎn)。

那些沒有破產(chǎn)的房企也開始節(jié)衣縮食準(zhǔn)備過冬。向來穩(wěn)健的萬科就曾表示：“萬科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)”，并在不久前下調(diào)了明年的經(jīng)營目標(biāo)。

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授盧鋒對南風(fēng)窗記者表示，這一輪房地產(chǎn)的邊際松綁，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化以及對金融控股公司的治理密切相關(guān)。

從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來說，今年年初，中國經(jīng)濟(jì)的宏觀表現(xiàn)經(jīng)歷了一個(gè)快速的反彈，一季度GDP的增速達(dá)到18.6%。然而，到了二、三季度，經(jīng)濟(jì)增長開始迅速回落，這當(dāng)中既與貨幣金融政策有關(guān)，也與諸如減排、疫情防控等結(jié)構(gòu)性變化有關(guān)?？傮w而言，這一宏觀經(jīng)濟(jì)形勢體現(xiàn)出了兩重性的局面。

盧鋒表示，“一方面，這個(gè)走低其實(shí)是在預(yù)期之中，是政策所需要的，官方不想以一季度的速度過快復(fù)蘇，這樣可以給明年的經(jīng)濟(jì)增長留一些緩沖空間。但是另一方面，這個(gè)回落速度有些超出預(yù)期，導(dǎo)致三季度末開始出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行壓力，此次房地產(chǎn)的邊際松綁與這個(gè)宏觀形勢有顯著聯(lián)系?！?/p>

除此之外，盧鋒認(rèn)為，“過去一輪房地產(chǎn)的整治，也不完全是房地產(chǎn)的問題，同時(shí)與金融控股公司的治理聯(lián)系在一起?！?/p>

以往一些大的民營企業(yè)在一定程度上參與到金融機(jī)構(gòu)里面，隨著金融控股公司的擴(kuò)張，使民營企業(yè)通過控股等方式在金融系統(tǒng)中具有了一定的影響力。盧鋒認(rèn)為，“這樣的做法在一段時(shí)期得到允許，被有關(guān)部門看成是某種有價(jià)值的探索。然而近年隨著對金融風(fēng)險(xiǎn)評估的變化，對這些問題的看法發(fā)生了改變，出現(xiàn)了一些新的判斷，有了一些新的政策?！?/p>

十九大以后，金融領(lǐng)域的防風(fēng)險(xiǎn)被放在一個(gè)十分突出的位置，由于房地產(chǎn)企業(yè)與金融系統(tǒng)的深度聯(lián)系，以及房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要作用，房地產(chǎn)的發(fā)展情況直接影響到對金融領(lǐng)域的防風(fēng)險(xiǎn)的治理效果。

出于對近期房地產(chǎn)行業(yè)形勢的研判，針對房地產(chǎn)行業(yè)的邊際調(diào)整是十分必要的?！坝嘘P(guān)部門明確把個(gè)別企業(yè)問題與行業(yè)整體發(fā)展切割開來，在個(gè)別企業(yè)過度負(fù)債和擴(kuò)張問題強(qiáng)調(diào)通過市場化方式處置不松口，對整個(gè)行業(yè)則結(jié)合更為廣泛的背景形勢演變務(wù)實(shí)調(diào)整政策?！北R鋒表示。

聚焦到房地產(chǎn)市場，整個(gè)行業(yè)也呈現(xiàn)出了與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢類似的發(fā)展曲線?？硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉對南風(fēng)窗記者表示，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在上半年迎來了歷史高峰。

疫情之后，不少城市都出臺了針對房地產(chǎn)企業(yè)的紓困政策，包括降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、鼓勵(lì)開發(fā)商拿地、分期付款拿地等措施，因此，從去年到今年上半年為止，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)快速的量價(jià)提升的市場行情。

但在市場快速升溫之后，各個(gè)城市又開始陸續(xù)收緊政策，不少城市相繼出臺了二手房交易參考價(jià)等限制房地產(chǎn)市場的措施，再疊加“三道紅線”等政策影響，今年6月開始，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象，個(gè)別頭部房企爆雷，加速了整個(gè)市場的調(diào)整。下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場行情急轉(zhuǎn)直下，掉進(jìn)了冰窟窿。

據(jù)肖文曉觀察，今年是過去五年里最差的一個(gè)金九銀十。一般來說，每年的九、十月份往往是房地產(chǎn)銷售的高峰期，然而，今年的銷售數(shù)據(jù)卻不及預(yù)期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，TOP 100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，環(huán)比下降1.8%，同比下降36.2%。第一財(cái)經(jīng)研究院在一份報(bào)告中提到，今年10月，70個(gè)大中城市新建商品房價(jià)格和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比均減少了3%，同比增速從今年5月以來持續(xù)放緩。其中，一線城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅為6.70%，相比今年3月的高點(diǎn)回落了4.70個(gè)百分點(diǎn)。

不僅銷售額持續(xù)走低，更重要的是，房企對未來的預(yù)期變得十分悲觀。這一點(diǎn)從集中供地的情況就能明顯感受出來。從今年第二次集中供地和第三次集中供地的抽樣結(jié)果來看，目前民營房企拿地比例微乎其微，拿地主力基本都是國企和央企。

“到了第三次集中供地時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)許多拿地的企業(yè)已經(jīng)不是傳統(tǒng)做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的國企和央企，而是一些城投公司之類的企業(yè)，這些企業(yè)參與拿地本身就有托底的意味，但是這個(gè)緩和效果是有限的，如果往后民企都不參與拿地了，靠國企、央企是消化不了那么多地的?！毙の臅苑治龅?。

此外，新開工面積也成為一項(xiàng)重要的指標(biāo)。“今年整個(gè)新開工面積的同比增速也在下降。如果房企的信心不能回升，選擇主動放緩開發(fā)節(jié)奏，那么明年的市場肯定會受到影響。特別是目前地方政府仍比較依賴土地財(cái)政，如果明年很多地方都不拿地的話，那么可能會對明年的經(jīng)濟(jì)造成比較大的挑戰(zhàn)?！毙の臅员硎尽?/p>

自從官方提出維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益的“兩個(gè)維護(hù)”之后，四季度主要城市的房貸利率逐漸從高位回落，放款周期也從過去的半年時(shí)間縮短到了兩個(gè)月。

個(gè)人貸款方面，南風(fēng)窗記者與多個(gè)城市的銀行貸款部門聯(lián)系發(fā)現(xiàn)，許多銀行已經(jīng)下調(diào)了個(gè)人按揭貸款利率，例如南京工商銀行的個(gè)人按揭貸款利率就下調(diào)了1.6%。

但是這并不是銀行的集體行為，不同城市、不同銀行的做法也不一樣，例如武漢的大部分銀行就仍然維持著之前的利率標(biāo)準(zhǔn)。

不過這已經(jīng)對房地產(chǎn)市場起到了一定的刺激作用。據(jù)第一財(cái)經(jīng)研究院報(bào)告顯示，從高頻數(shù)據(jù)看盡管現(xiàn)在整體房屋銷售還是不高，但二線城市已經(jīng)有反彈的跡象，截至11月23日的一周二線城市二手房交易面積創(chuàng)下4個(gè)月以來新高，環(huán)比增長了22.23%。

然而，從各方因素分析來看，此次政策松綁并不能被視作為房地產(chǎn)市場的由冷轉(zhuǎn)熱的信號。

即使如今政策有所松綁，但是監(jiān)管層仍在不斷提出要遏制房地產(chǎn)的金融化和泡沫化傾向。因此，在可預(yù)期的未來，無論是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度還是投資銷售比例管理等政策都不會只是一個(gè)短期政策。

肖文曉認(rèn)為，“這些政策對房地產(chǎn)行業(yè)來說是未來很長一段時(shí)間內(nèi)的框架，它們的目的就是實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的去杠桿。可能階段性地會放松，但是總體來講監(jiān)管趨嚴(yán)是整個(gè)行業(yè)的大勢?！?/p>

但是，監(jiān)管層也希望這個(gè)行業(yè)能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展，所以在嚴(yán)格監(jiān)管的同時(shí)，也釋放了一些友好信號。

更重要的是，“這個(gè)松綁政策不是大水漫灌，不是什么企業(yè)都可以去融資的?，F(xiàn)在的房貸仍然以滿足剛需及改善需求為主，這是銀行重點(diǎn)照顧的板塊。對于房企貸款，銀行傾向于給三道紅線達(dá)標(biāo)、負(fù)債率較低、經(jīng)營情況比較健康的房企融資”。

南京工商銀行某分行的工作人員對南風(fēng)窗記者表示，前段時(shí)間銀行的資金情況一直比較緊，因?yàn)橹澳暇┓績r(jià)漲得很快。最近一段時(shí)間稍微松了一點(diǎn)點(diǎn)，但是盡管個(gè)人按揭貸款利率有所下調(diào)，但是對個(gè)人的審核要求還是比較高。

盧鋒認(rèn)為，基于對多年來房地產(chǎn)成長中一些結(jié)構(gòu)性扭曲的重視，官方一再表示不以房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的工具，這是可以理解的。不過鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中客觀具有的特殊地位，房地產(chǎn)具體政策安排也不可能完全脫離給定時(shí)期的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。房地產(chǎn)政策仍會動態(tài)調(diào)整，然而看來不會動用很多資源救助某個(gè)特定企業(yè)，強(qiáng)調(diào)監(jiān)管的政策導(dǎo)向也有望得到延續(xù)。

在土地財(cái)政等因素并未徹底扭轉(zhuǎn)的背景下，既要避免過度泡沫化或炒作，又要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序發(fā)展，仍是監(jiān)管部門不可忽視的長期問題。