焦紅英 阜新市自然資源事務(wù)服務(wù)中心

伴隨著全球資源整合的不斷升級土地，這種不可再生資源已經(jīng)越來越被重視，為了不斷的促使土地資源的利用率得到有效的提升，就需要全面規(guī)劃統(tǒng)籌整合土地的有效使用，并通過科學(xué)的管理辦法，對于土地資源進行合理的存儲與資源分配，這就需要建立一套相對完善的科學(xué)的土地存儲管理體系并不斷地強化土地管理機制的推進，有效的促使風(fēng)險得到管控，這也需要政府不斷強化自身的職能。因此，對新時期背景下土地儲備鳳霞內(nèi)容分析，而后探尋出有效的管理方式意義重大。

一、土地儲備風(fēng)險主要因素

（一）內(nèi)部風(fēng)險

針對土地儲備風(fēng)險而言，其可以分為四中風(fēng)險類型，即：收購、開發(fā)、儲備、出讓風(fēng)險。

收購風(fēng)險主要體現(xiàn)為收購價格不合理存在的不確定風(fēng)險以及被收購的土地產(chǎn)權(quán)以及自然條件的不確定風(fēng)向性。就目前而言，在具體農(nóng)用地征收以及相關(guān)舊城改造的環(huán)節(jié)中，雙方的談判結(jié)果即為土地收儲價格，但是在該項活動開展中，若收儲方和被收方兩者對收購的價格存在不同 建議，或是存在一些特殊因素的影響，就會導(dǎo)致該過程出現(xiàn)法律問題，這也是內(nèi)部風(fēng)險中最為重要的一項風(fēng)險因素。此外，開發(fā)、儲備以及出讓風(fēng)險則是建立在收購風(fēng)險的基礎(chǔ)上的。

（二）外部風(fēng)險

對于外部風(fēng)險而言，由于房地產(chǎn)市場有著一定的周期性，在周期環(huán)節(jié)中，各個階段包含的不確定因素非常多。而作為土地儲備機構(gòu)，其主要作用在于對土地市場調(diào)控以及減少波動的情況出現(xiàn)。但是就目前現(xiàn)狀而言，在新時期背景下土地儲備機構(gòu)本身也受到來自房地產(chǎn)市場波動的各種風(fēng)險影響，這些影響在一定的范圍中會給儲備就機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)帶來很大的副作用。從當(dāng)前我國土地儲備資金執(zhí)行情況分析可知，其主要包含兩種管理路線，即：儲備資金的執(zhí)行與收支，而處于市場繁華時期，土地的出讓必然給回歸土地的地方財政帶來很大效益。但是一旦房地產(chǎn)蕭條時，土地出現(xiàn)流拍的情況就會增加，這就導(dǎo)致儲備機構(gòu)的資金不能馬上變現(xiàn)，這就會出現(xiàn)土地一級開發(fā)成本不能立刻回收，在這種背景下，地方財政給予不了更多的資金支持時，土地儲備機構(gòu)的財務(wù)風(fēng)險就會增加，這都是外部風(fēng)險的主要內(nèi)容。

二、有效保障土地存儲風(fēng)險管理措施的不斷強化

在新時期背景下，對于土地儲備風(fēng)險管理的控制要按照實際要求，采取有效的方案進行全面的工控制，如下對土地儲備風(fēng)險管理思路進行分析。

（一）不斷完善土地儲備規(guī)章制度與流程機制

建國以來我國土地所有權(quán)機制建立以后，我國有關(guān)土地儲備方面的規(guī)章制度并沒有形成體系化的統(tǒng)一機制，很多機制實際上是模糊不清的，這種問題的存在再一定范圍上是的土地經(jīng)營不能按照規(guī)范要求執(zhí)行。另外一方面也導(dǎo)致投機分子實現(xiàn)了投機倒把，鉆了法律的控制，完成了一些非法的土地運作活動。從這一角度而言，就是我國的土地儲備相關(guān)流程機制以及制度更加完善是非常關(guān)鍵的。事實上，在我國大部分的地方性政府已經(jīng)設(shè)立了一些臨時性的土地儲備運作的相應(yīng)的條件，這些限制條件設(shè)立的目的就在于能夠有效地促使土地的儲存，更加合理實現(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃和綜合管理，但是這些規(guī)章制度由于不能從國家層面統(tǒng)一完善土地規(guī)劃管理和統(tǒng)籌，所以往往帶有一些明顯的地方特色，而正是因為這些規(guī)定的地方，不同要求不同，往往也就導(dǎo)致了其嚴(yán)密性不夠，同時權(quán)威性也不足。這一角度而言，需要從國家的角度協(xié)調(diào)多個部門來促使相關(guān)規(guī)章制度得以完善。

（二）不斷促使土地儲備的融資方式得以拓寬

在各地方的土地儲備運營管理過程中，因為土地資源的特殊性會收集到大量的資金，從這一角度而言，土地資源運作的人員就需要不斷地促使資金的融資活動得到有效的執(zhí)行，以此來實現(xiàn)資源的靈活應(yīng)用。但是采用傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)成為當(dāng)前的主要措施，但這種融資方式和融資渠道相對而言比較單一，土地的儲備資金。儲備過多或者是資金的使用時間比較長的情況下，就會造成資金短缺的問題。從這一角度而言，不斷地擴大土地儲備的融資方式是非常關(guān)鍵的，這種方式最根本的目的就是有效地保障資金供應(yīng)。

（三）全面統(tǒng)籌有效制定土地儲備供應(yīng)計劃

在開展土地儲備管理工作的過程中，需要將合理的土地供應(yīng)計劃方案構(gòu)建出來。土地儲備管理目的在于符合地方政府對土地進行宏觀調(diào)控，其主要的內(nèi)容涉及了儲備的位置價格、方式等方面。因此，在該項工實施的過程中，需要考慮土地儲備供應(yīng)計劃的要求，使其能夠在滿足市場運作下進行，同時針對制定的內(nèi)容，需要分析土地資源的出讓方式以及價格等多方面的條件，尤其是針對一些需要長期儲備的土地資源，在禁止供應(yīng)計劃時要考慮其使用期限等等方面。

（四）建立有效的土地儲備管理機制

首先要注意不斷的促使原有的規(guī)章制度得以完善，還要保證相應(yīng)的信息公開化，其次是對于土地儲備的監(jiān)督，要不斷加強對于投機倒把合作法律控制的行為進行嚴(yán)懲，最后還需要設(shè)立相關(guān)的土地儲備司法程序，參考國家的一些規(guī)章制度和政策，嚴(yán)格的按照目前執(zhí)行的規(guī)范要求，對出現(xiàn)不合理現(xiàn)象控制。

三、結(jié)束語

就目前我國的土地儲備管理工作而言，不斷地促使土地儲備、風(fēng)險管理得以加強，是非常有意義和價值的，目前我國的土地儲備風(fēng)險管理中存在著較多的問題，還需要有針對性的措施來彌補。因此，在往后的研究中，需要加大力度對土地儲備的風(fēng)險內(nèi)容分析，將影響土地儲備的因素歸納起來，從而采取有效的方案進行控制，以保證土地的使用具備合理性。