農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題及對(duì)策探討

喻娟娟 泗縣自然資源和規(guī)劃局

一、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作流程

（一）申請(qǐng)和受理

當(dāng)事人或者代理人應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者其網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)辦理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。當(dāng)事人可以自行申請(qǐng)，也可以經(jīng)委托代為申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)主體的合規(guī)性進(jìn)行審查，屬于單方申請(qǐng)人還是共同申請(qǐng)人。不動(dòng)產(chǎn)登記允許委托代為申請(qǐng)，政策就主要委托代為申請(qǐng)情形進(jìn)行了規(guī)定：1.申請(qǐng)人屬于無民事或者限制民事行為能力人；2.權(quán)利人委托他人代為申請(qǐng)。

一般情況下，申請(qǐng)人（當(dāng)事人或者代理人）所準(zhǔn)備材料有不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書（含審批表）、當(dāng)事人身份證明材料以及授權(quán)委托書、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明。對(duì)符合登記要求的材料不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將受理并書面通知申請(qǐng)人。

（二）審核

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記業(yè)務(wù)后進(jìn)入審核階段，審核的形式包括查驗(yàn)、實(shí)地查看和公告。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人（當(dāng)事人或者代理人）提交的材料必須進(jìn)行查驗(yàn)，就申請(qǐng)主體、登記內(nèi)容、不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積、繳費(fèi)憑證等方面進(jìn)行審核。審核階段查驗(yàn)是必經(jīng)程序，對(duì)需要登記業(yè)務(wù)都適用。審核中實(shí)地查看和公告視具體登記業(yè)務(wù)而定，可以理解為特殊登記業(yè)務(wù)要求下的審核，具體情況如下：

1.查驗(yàn)

查驗(yàn)內(nèi)容有：申請(qǐng)主體的一致性；申請(qǐng)內(nèi)容的一致性；界址、界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果的完備性；完稅或者繳費(fèi)憑證的合法性。

2.實(shí)地查看

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)房屋等建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記、在建建筑物抵押權(quán)登記、因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記等情形進(jìn)行實(shí)地查看。

3.公告

為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記中的公正性，政策規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行登薄前應(yīng)對(duì)政府組織的集體土地所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物，構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記、更正登記、注銷登記、其他等情形必須進(jìn)行公告。

（三）登薄

登薄，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的簡(jiǎn)稱。登薄是不動(dòng)產(chǎn)登記程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。只有手續(xù)齊全資料完整才能進(jìn)行登薄，否則不予登薄。登薄工作在不動(dòng)產(chǎn)登記工作流程起到承前啟后的作用，登薄工作的完成情況直接影響后續(xù)發(fā)證。

（四）發(fā)證

不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)已登記的不動(dòng)產(chǎn)登記簿按照流程要求核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行以上五個(gè)主要登記程序時(shí)，必須遵守時(shí)效性。公告所用時(shí)間應(yīng)不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。為了便民不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已積極采取措施，大大壓縮辦證時(shí)間，盡快讓權(quán)利人持證。

二、農(nóng)房確權(quán)中遇到的問題

（1）一戶多宅?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即一戶一宅。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些村民擁有多處宅基地，其宅基地的來源不盡相同。主要來源情況如下：①合法繼承。通過從祖輩父輩處繼承。②蓋新宅未拆舊宅。在一些村莊，尤其是國(guó)道、省道、縣道沿線的村莊，在村莊外部沿交通線新蓋宅基地，老宅基依舊保存，這是造成“空心村”的主要原因。新蓋宅基有時(shí)甚至占用耕地。③買賣取得。村民私下買賣房屋，取得房屋所有權(quán)（一般都含宅基地使用權(quán)），也存在村委會(huì)出售宅基地使用權(quán)和買方在所購(gòu)宅基地上自己建房情況。④存在一種跨集體經(jīng)濟(jì)組織擁有多處宅基地情況。村民通過買賣、嫁娶等方式在多個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織獲得多處宅基。

（2）面積超占。認(rèn)定面積超占的基礎(chǔ)是確認(rèn)宅基地的取得年限。有些地方因個(gè)人或政府用地指標(biāo)等原因造成缺乏合法的權(quán)屬證明文件。多數(shù)情況下，調(diào)查時(shí)候?qū)φ厝〉媚晗薜恼J(rèn)定是以權(quán)利人陳述為準(zhǔn)的。

（3）戶籍遷出集體經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。調(diào)查過程中遇到有些村民因上學(xué)或在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房，將戶口遷出轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口等情況，這些“原”村民依舊在農(nóng)村擁有或者打算擁有宅基地。

（4）不符合規(guī)劃。是否符合土地利用總體規(guī)劃是能否確權(quán)發(fā)證的一個(gè)重要前提條件。在最近幾年新增的宅基地中有些房屋是不符合規(guī)劃的，甚至還占用耕地。同時(shí)也存在一些建房年代比較久遠(yuǎn)的老房子，也在規(guī)劃建房區(qū)域外的情況。

三、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問題

（一）信息化管理工作推進(jìn)難

我國(guó)是人口大國(guó)，農(nóng)村人口較多，村落分散在不同的區(qū)域，且村落內(nèi)相對(duì)閉塞，地域差距較大，環(huán)境十分復(fù)雜。與城市相比，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記工作比較難以開展且工作量信息大，很多村民甚至不懂不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對(duì)此項(xiàng)工作很少了解，配合度極低。另外，前往登記的工作人員服務(wù)意識(shí)不到位，加上村民本身就對(duì)這項(xiàng)工作不了解，因此很可能產(chǎn)生抵觸情緒，造成采集登記情況未達(dá)到預(yù)想，進(jìn)度較慢，信息化管理登記工作步履維艱。

（二）統(tǒng)一登記流程復(fù)雜、效率低

我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的管理分散，并沒有統(tǒng)一的登記制度，登記的流程也比較復(fù)雜，登記完整個(gè)流程要耗費(fèi)多日，需要各部門的配合；登記人來回多次也未能辦結(jié)，導(dǎo)致登記人有抵觸情緒，效率極低，登記工作無法有效進(jìn)行。登記流程不合理是客觀原因，需要及時(shí)改進(jìn)，提高登記部門的執(zhí)行力。

（三）農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏法律支持

多年來，隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)制度的不斷發(fā)展和完善，一些與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)也逐漸出臺(tái)，城市的不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行得比較順利，但農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記工作就比較艱難。一方面村民配合度低，另一方面農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律法規(guī)匱乏。在不受法律保護(hù)的情況下，很多工作無法保障，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作無法順利開展。

四、針對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的建議

（一）建立現(xiàn)代化信息平臺(tái)，統(tǒng)一管理

農(nóng)村建筑較為簡(jiǎn)陋，村民幾乎祖輩常年居住，即使是新建農(nóng)村，農(nóng)民也缺乏不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的意識(shí)。目前各類農(nóng)村房屋建筑并存，很多村民甚至跟隨自己的喜好施工建筑，不顧房屋施工類型，導(dǎo)致農(nóng)村房屋建筑規(guī)劃無序發(fā)展。針對(duì)這種亂象，并為了保障村民人身安全，可以利用現(xiàn)代化的信息技術(shù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)建筑的外觀進(jìn)行采集、定位等，提高房屋信息采集率，降低操作人員的執(zhí)行難度。同時(shí)，建立基礎(chǔ)信息庫(kù)，將收集到的信息整合納入信息管理平臺(tái)，統(tǒng)一管理住房信息，從而提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的準(zhǔn)確性和有效性。

（二）完善登記制度、合理安排人員配備，提高登記效率

1）合理安排農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及戶籍管理、信息登記、土地資源管理等領(lǐng)域，既要配備合理的人力資源，也要實(shí)現(xiàn)資源整合，善于對(duì)資源進(jìn)行綜合利用，順利推進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

2）財(cái)政的支持也同樣重要。農(nóng)村村落存在很多不確定性，實(shí)際工作中可能會(huì)遇到突發(fā)情況，會(huì)增加相應(yīng)經(jīng)費(fèi)開支，所以一定額度的財(cái)政撥款也要到位?；鶎诱鶕?jù)不同村落的大體環(huán)境，在實(shí)行工作前全面了解，適當(dāng)?shù)卦黾咏?jīng)費(fèi)支出。同時(shí)，為避免腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，要做好相關(guān)的監(jiān)督工作，確保經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位、用到實(shí)處，真正在解決農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記問題中起到一定作用。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一管理登記

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上是確定農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，只有在國(guó)家相關(guān)政策的扶持下，才能夠有效推進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的進(jìn)程。因此，有必要制定相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)其進(jìn)行約束規(guī)范，便于統(tǒng)一登記管理，有了相關(guān)政策的支持，相關(guān)人員也能更好地推進(jìn)工作，有法可依。另外，登記機(jī)關(guān)一定要權(quán)責(zé)分明，不可發(fā)生無人管理、多人管理等亂象，各級(jí)機(jī)關(guān)要層層推進(jìn)、逐級(jí)負(fù)責(zé)，特別是各級(jí)機(jī)關(guān)的配合，要統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理調(diào)度，在互相幫助下高效、快速地完成登記工作。

（四）加大宣傳力度，有效推進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記

城鎮(zhèn)人口普遍文化水平高、信息流轉(zhuǎn)快；農(nóng)村相對(duì)閉塞，所以農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記不同于城鎮(zhèn)，實(shí)行的難度較大。1）農(nóng)村人口文化水平整體不高，甚至沒聽過不動(dòng)產(chǎn)登記這種不常見的詞匯，對(duì)政策的理解和接受程度較低，所以需要定期進(jìn)行宣傳和講解，逐漸使其理解和接受。專業(yè)程度較高的講解員在進(jìn)行定期輪流講解時(shí)，要給村民講解核查登記不動(dòng)產(chǎn)的意義和理由，讓村民能夠接受并配合繁瑣的工作。2）前往基層進(jìn)行農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員要態(tài)度誠(chéng)懇，耐心地給村民講解不動(dòng)產(chǎn)登記的好處，積極引導(dǎo)村民思想轉(zhuǎn)變、行動(dòng)配合，從而有效推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)行，給村民普及相關(guān)知識(shí)。

五、結(jié)語

隨著農(nóng)村房屋確權(quán)登記發(fā)證工作日益推進(jìn)，一些阻礙產(chǎn)權(quán)登記的問題逐漸暴露出來，筆者希望總結(jié)的遇到問題，提出應(yīng)對(duì)之策，以提高不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的效率，規(guī)范確權(quán)行為。