淺談經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理、運(yùn)營的發(fā)展方向
——以市國投公司為例

曹微 舟山市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司

一、引言

我國國有資產(chǎn)體系主要包括經(jīng)營性國有資產(chǎn)、行政事業(yè)性國有資產(chǎn)、資源性國有資產(chǎn)及金融性國有資產(chǎn)四個(gè)大類，其中經(jīng)營性國有資產(chǎn)是該體系總量重中之重，這類資產(chǎn)具備國有資產(chǎn)的普遍共性。所謂經(jīng)營性國有資產(chǎn)，是指由企業(yè)所有、在用的，以市場(chǎng)資源配置為主，用于生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)，也稱企業(yè)國有資產(chǎn)。在現(xiàn)代國企中，經(jīng)營性國有資產(chǎn)的主類為房屋、土地，倉庫、寫字樓等類為輔。

經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運(yùn)營，是國有企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)中重要的組成部分，其收益也是一塊重要收入。公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營的業(yè)務(wù)已近二十年，長久以來主要通過有償出租的方式來實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。但是，這種單一的管理運(yùn)營模式所帶來的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益均不甚理想，同時(shí)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較為薄弱。如何進(jìn)一步提升公司資產(chǎn)管理運(yùn)營效率，降低資產(chǎn)管理運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性國有資產(chǎn)效益最大化，目前已經(jīng)成為一個(gè)亟待解決的問題。

二、公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)現(xiàn)狀

隨著公司這幾年的發(fā)展及市政府關(guān)于部分國有非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)（簡稱“非轉(zhuǎn)經(jīng)”）政策的推進(jìn)，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)持有量較前些年有了大幅增加。截至2019年10月底，按持有權(quán)證計(jì)量，公司現(xiàn)有房產(chǎn)類資產(chǎn)106宗、土地類資產(chǎn)18宗，其中房產(chǎn)類資產(chǎn)建筑面積已超11萬平方米，土地類資產(chǎn)土地使用權(quán)面積近150萬平方米，經(jīng)初步估算總市價(jià)已超過60億元人民幣。除18宗土地類資產(chǎn)因政策原因閑置外，其余106宗房產(chǎn)類資產(chǎn)大多存在硬件不足的缺陷，即分布區(qū)域較為分散，局部規(guī)模較小，房屋老舊（建筑年代大多在20世紀(jì)80-90年代），安全隱患較多。因此，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的升值空間相當(dāng)有限，房屋租售比*不高，其中有相當(dāng)一部分房屋的租售比甚至達(dá)不到銀行保本理財(cái)?shù)氖找媛剩欢曳课菖涮自O(shè)備不盡完善，如停車位不足制約寫字樓租售、道路交通不通暢及周邊商業(yè)氛圍的淡化影響店面房的租售等。目前，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)總體來講對(duì)承租人和購買者的吸引力并不是很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和變現(xiàn)能力都較弱。

三、公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營的模式

很長時(shí)間以來，國有企業(yè)對(duì)經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理以及運(yùn)營上一直延用傳統(tǒng)的管理模式，主要將房產(chǎn)、土地通過有償出租的方式來實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。目前，公司基本也是按照上述的管理模式對(duì)國有經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行管理運(yùn)營，以租為主，賣為輔。日常主要工作可用簡單的四個(gè)字概括，分別為“收”“管”“賣”“協(xié)”。

1.“收”，即資產(chǎn)接收。公司目前接收的國有經(jīng)營性資產(chǎn)主要來自于行政無償調(diào)撥與劃轉(zhuǎn)，通過權(quán)屬的變更來完成資產(chǎn)的接收。期間，主要采取對(duì)資產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行核實(shí)、對(duì)安全的隱患進(jìn)行專項(xiàng)檢查、發(fā)現(xiàn)問題后待移交人在修復(fù)或整改完成后再行移交的手段來減少安全隱患及后期維修維護(hù)成本的支出。

2.“管”，即資產(chǎn)的日常管理。公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)日常管理的內(nèi)容較多，也是日常工作中最重要的一環(huán)，諸如出租管理、合同管理、承租人管理、安全管理等都是其中重要的內(nèi)容。通過公開拍租的方式將資產(chǎn)進(jìn)行出租；通過簽署《房屋租賃合同》對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確；通過定期和不定期的巡查對(duì)承租人的行為進(jìn)行監(jiān)督；通過維修維護(hù)來減少資產(chǎn)的安全隱患。

3.“賣”，即資產(chǎn)公開出售。公司大部分經(jīng)營性國有資產(chǎn)處于“面積較小、租售比較低、建筑構(gòu)造年代較久”的狀況，所處位置也比較分散且大多位于非核心地段。劣質(zhì)資產(chǎn)經(jīng)相關(guān)部門許可主要委托產(chǎn)權(quán)交易中心將面向社會(huì)進(jìn)行公開拍售，減少持有量，優(yōu)化資產(chǎn)整體結(jié)構(gòu)，增加公司現(xiàn)金流。

4.“協(xié)”，即對(duì)外的協(xié)調(diào)與訴訟。公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)在日常管理運(yùn)營中需要協(xié)調(diào)和訴訟的事宜主要來源于歷史遺留原因及因資產(chǎn)對(duì)外出租后與承租戶發(fā)生的民事糾紛。正常流程之下，通過雙方協(xié)調(diào)予以解決，若出現(xiàn)矛盾不可調(diào)和，會(huì)涉及訴訟程序。為保證勝訴，首先，要對(duì)所涉原始材料、證據(jù)妥善存檔備案，做好證據(jù)的留存工作；其次，從內(nèi)部源頭做好風(fēng)險(xiǎn)控制，特別是對(duì)外的合同、通知函告等書面材料予以反復(fù)核查，由此減少可能涉及的訴訟風(fēng)險(xiǎn)及其他附帶隱患。

四、公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營中存在的問題

國有企業(yè)在對(duì)經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運(yùn)營過程中，往往會(huì)涉及很多部門，期間的過程比較復(fù)雜與煩瑣，是一項(xiàng)管理難度較高的行為活動(dòng)。公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營的業(yè)務(wù)已有十余年，在不斷進(jìn)步的同時(shí)仍有諸多不足，體現(xiàn)在下述幾點(diǎn)：

1.總體戰(zhàn)略規(guī)劃不夠明晰

多年來，公司在保證國有資產(chǎn)保值增值的前提下開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理與運(yùn)營業(yè)務(wù)，但經(jīng)常只側(cè)重于階段性工作的完成水平，片面強(qiáng)調(diào)并追求“租金收入比去年多”，一直未明晰未來幾年的發(fā)展目標(biāo)和總體規(guī)劃。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，如何在市場(chǎng)變化中謀求變化；如何深層次提高公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的創(chuàng)新管理水平；如何在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)兼顧社會(huì)民生效應(yīng)的提升，到目前為止還未找到一條行之有效的道路。

2.管理運(yùn)營模式過于單一

近幾年，公司對(duì)經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運(yùn)營主要依賴于將資產(chǎn)對(duì)外租賃獲取租金的方式來實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。但是近幾年受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)萎靡、房產(chǎn)租賃市場(chǎng)低迷以及舟山人口數(shù)量增長緩慢等客觀因素的影響，這種單一的管理運(yùn)營模式所帶來的收益（除去日常各類成本）對(duì)比公司所持經(jīng)營性國有資產(chǎn)初步估算的價(jià)值只能達(dá)到2.5%左右的年收益率，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到理想狀態(tài)。從業(yè)務(wù)經(jīng)營的合理性分析，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)“把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”進(jìn)行管理運(yùn)營容易受外部客觀因素的影響，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；從收益的角度分析，筆者認(rèn)為年收益率應(yīng)達(dá)到5%以上才是一個(gè)合理的收益空間，目前公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運(yùn)營尚有較大挖潛空間。

3.資產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還須完善

隨著公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的逐漸老舊，有相當(dāng)一部分的資產(chǎn)出現(xiàn)了收支不平衡及安全隱患越趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。為消除這種現(xiàn)象的發(fā)生，目前主要通過資產(chǎn)出售變現(xiàn)的方式來達(dá)到增值保值的目標(biāo)及安全風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的效果，但是對(duì)劣質(zhì)資產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)未有明確的定義，特別是碰到土地劃撥性質(zhì)的房產(chǎn)（需補(bǔ)繳土地出讓金，實(shí)際變現(xiàn)金額較少）時(shí)通常猶疑不決，囿于決策者的主觀判斷而與許多銷售良機(jī)失之交臂。

4.人員專業(yè)能力有待提升

公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)的綜合性較強(qiáng)，涉及的專業(yè)較多，需要的是國資與土地、國資與金融、國資與資源開發(fā)、國資與國有資本經(jīng)營預(yù)算等方面的專業(yè)人才。而目前公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營人員專業(yè)性普遍不強(qiáng)，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，適應(yīng)市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)不夠強(qiáng)，對(duì)資產(chǎn)的認(rèn)知總體還停留在數(shù)量、年租金收入等較淺的認(rèn)知層面，對(duì)每一處資產(chǎn)的價(jià)值、租售比、潛在風(fēng)險(xiǎn)等深入了解不夠，無法實(shí)現(xiàn)信息化管理與數(shù)據(jù)分析，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)還有很大的提升空間。

五、完善公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營的策略

1.明晰未來規(guī)劃戰(zhàn)略

國有資產(chǎn)管理公司要想在這個(gè)時(shí)代勇立潮頭，第一必須要明白自身發(fā)展的目標(biāo)是什么，從而規(guī)劃出切實(shí)可行的戰(zhàn)略規(guī)劃。公司國有資產(chǎn)管理運(yùn)營的戰(zhàn)略規(guī)劃過于籠統(tǒng)，還不夠系統(tǒng)全面，需要著手在確定公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的目的和確立規(guī)劃期內(nèi)可行性目標(biāo)兩個(gè)方面來明晰管理運(yùn)營的總體規(guī)劃戰(zhàn)略。首先要對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的目的進(jìn)行明確，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營的目的即為實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，并通過合理有效的資本運(yùn)作來優(yōu)化國有資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，從而發(fā)揮政府融資平臺(tái)的作用。二是要對(duì)近、遠(yuǎn)期的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行戰(zhàn)略部署，以5年為一個(gè)期限，1-2年為一個(gè)階段，明晰各階段想要達(dá)成的目標(biāo)。先從內(nèi)部著手，完善落實(shí)現(xiàn)有的管理運(yùn)營機(jī)制，不斷促進(jìn)經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營水平的提升，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)質(zhì)的飛躍。

2.優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置

俗話說“巧婦難為無米之炊”，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)有效管理運(yùn)營的基礎(chǔ)。鑒于公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)劣質(zhì)數(shù)量占比逐年上升的情況，應(yīng)設(shè)立起優(yōu)質(zhì)、劣質(zhì)資產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在將劣質(zhì)資產(chǎn)處置的同時(shí)，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購入來優(yōu)化公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)配置。一是要轉(zhuǎn)變對(duì)“量”的認(rèn)知，不能片面的追求資產(chǎn)的數(shù)量，而必須提高其質(zhì)量，要有“一處優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一百處劣質(zhì)資產(chǎn)能帶來的效益”的思想轉(zhuǎn)變。二是要抓緊對(duì)劣質(zhì)資產(chǎn)的處置，隨著時(shí)間的推移，劣質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值也逐漸萎縮，變現(xiàn)越發(fā)困難。在法律法規(guī)允許的條件下，可通過降價(jià)、廣告、輿論造勢(shì)等多方式，刺激潛在購買人的購買欲望，盡快將劣質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)。三是要抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)先選擇較新、租售比較高、安全隱患較少及變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)，在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行抄底。當(dāng)然，此項(xiàng)工作資產(chǎn)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)只能作為參考，還是較依賴于人的主觀判斷意識(shí)。

3.提升資產(chǎn)運(yùn)營效益

“提效”是企業(yè)提高生產(chǎn)效率、杜絕成本浪費(fèi)、加快企業(yè)發(fā)展的重要途徑之一。近幾年，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營模式所能帶來的效益已經(jīng)到達(dá)了瓶頸，今后如何在原有管理模式的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)型升級(jí)，從內(nèi)部挖掘發(fā)展?jié)摿?，從管理中提升效益，從運(yùn)營上擴(kuò)寬渠道，將對(duì)公司的發(fā)展具有重要的作用和深遠(yuǎn)的意義。一是堅(jiān)持公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營以租賃為主營業(yè)務(wù)不動(dòng)搖，租金收入是公司開展經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)以來較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)的特點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)。二是要增強(qiáng)“減”等于“增”的管理運(yùn)營理念，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的維修維護(hù)的理念應(yīng)從原先的“出現(xiàn)問題及時(shí)解決”轉(zhuǎn)變成“發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決”，提升公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的使用壽命，減少和消除安全隱患，從而減少后期資產(chǎn)大修費(fèi)用的支出及因安全原因引發(fā)的訴訟賠償事件的發(fā)生。三是將資產(chǎn)分門別類統(tǒng)計(jì)匯總，深入了解每一處資產(chǎn)的具體情況，包括但不限于建筑年代、面積、位置、市場(chǎng)預(yù)估價(jià)值、歷史經(jīng)營情況、推薦經(jīng)營種類等，必要時(shí)引進(jìn)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，用科學(xué)的方式對(duì)每處資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行客觀的分析。四是探索多樣化的管理運(yùn)營模式，改變公司目前單一的以租賃為主的國有經(jīng)營性資產(chǎn)管理運(yùn)營模式，拓展管理運(yùn)營渠道，包括但不限于資產(chǎn)置換、引進(jìn)專業(yè)的資產(chǎn)管理公司合作管理運(yùn)營、劣質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)后投資具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)公司股權(quán)、依托財(cái)政的資源優(yōu)勢(shì)將劣質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)后向國有融資租賃公司提供資金支持等方式，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)從“一條腿走路”到“多個(gè)足站穩(wěn)”的轉(zhuǎn)型。

4.強(qiáng)化人才隊(duì)伍建設(shè)

現(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，其核心在于人的競(jìng)爭(zhēng)，要根本樹立人才是首要資源、人才是關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)、人才是企業(yè)發(fā)展第一推動(dòng)力的新觀念。鑒于公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營人才匱乏的情況，在建立起“內(nèi)培外引”的人才隊(duì)伍建設(shè)機(jī)制的同時(shí)，應(yīng)建立競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬體系和有效的晉升制度。一是要重視加強(qiáng)“內(nèi)部培養(yǎng)”，通過專家授課、網(wǎng)上培訓(xùn)、內(nèi)部交流等多種形式，適時(shí)適度地加強(qiáng)員工培訓(xùn)力度，提升員工工作水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)及創(chuàng)新意識(shí)。在此同時(shí)，要重視業(yè)務(wù)實(shí)踐中的人才培養(yǎng)，通過給任務(wù)、壓擔(dān)子的方式，督促員工在學(xué)中干、干中學(xué)，把知識(shí)轉(zhuǎn)化為經(jīng)驗(yàn)和能力，促進(jìn)員工知識(shí)結(jié)構(gòu)的整體更新，煥發(fā)創(chuàng)新能力。二是要加強(qiáng)外部人才引流，有步驟有計(jì)劃的引進(jìn)熟悉國有經(jīng)營性資產(chǎn)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)且能為公司帶來資源的專業(yè)高端人才，逐步優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)。三是要健全公司績效考評(píng)體系及晉升制度，加大績效與收入、晉升掛鉤力度，逐漸形成與市場(chǎng)化接軌、比較有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬體系和晉升制度，通過優(yōu)異的薪酬福利待遇和晉升渠道來吸引并留住人才。

六、結(jié)束語

綜上所述，公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)的管理運(yùn)營還存在一些問題，必須要不斷完善各類制度，提升人的管理運(yùn)營意識(shí)和能力，樹立經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營新理念。充分挖掘資產(chǎn)價(jià)值，將公司經(jīng)營性的國有資產(chǎn)作為基礎(chǔ)不斷拓展投資的主體，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的同時(shí)減輕政府融資困難的問題，探索出一條真正適合公司經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理運(yùn)營發(fā)展的道路。