我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及建議

周吉 胡珊珊 潛江市不動(dòng)產(chǎn)登記局

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的最主要問(wèn)題就是不動(dòng)產(chǎn)登記，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然身份屬性以及權(quán)利在登記簿當(dāng)中進(jìn)行記錄和公示。同時(shí)隨著現(xiàn)如今不動(dòng)產(chǎn)的覆蓋范圍變得越來(lái)越廣，所以不動(dòng)產(chǎn)登記工作所面臨的問(wèn)題及影響因素也變得越來(lái)越多，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行深入研究及探討是需要進(jìn)行長(zhǎng)期工作的，逐漸對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身的權(quán)利歸屬等進(jìn)行進(jìn)一步確定，然后對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確規(guī)定。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵，背景和意義

不動(dòng)產(chǎn)制度是我國(guó)物權(quán)制度當(dāng)中非常重要的組成部分，同時(shí)也是不可缺少的一個(gè)種類，是在我國(guó)物權(quán)法的基礎(chǔ)上建立且實(shí)施的，它直接服務(wù)于利害關(guān)系人和權(quán)利人，屬于一種公示手段。通過(guò)相關(guān)制度管理的方式，將房地產(chǎn)相關(guān)的信息公布給利害關(guān)系人和權(quán)利人，并且要求他們?cè)谶M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程當(dāng)中，提前申請(qǐng)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)的變動(dòng)事宜，在這一個(gè)過(guò)程政府的相關(guān)部門必須要進(jìn)行詳細(xì)的記錄。從上面的分析當(dāng)中，我們可以看出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立以及執(zhí)行，主要是為了滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，除此之外還與每一位公民的切身利益之間存在密切的聯(lián)系。所以要想真正的將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值充分的發(fā)揮出來(lái)，就必須將不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行建立以及完善，并且在解決登記問(wèn)題之后才可以發(fā)揮出其核心價(jià)值。從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的背景進(jìn)行分析，因?yàn)閺耐菩性撝贫戎?，我?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行分別登記的一種制度，它需要依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)、用途和不同的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行劃分，由各自的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域管理部門來(lái)登記這些不動(dòng)產(chǎn)，但是在2013年之后，我國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了分析和研究，并要求不動(dòng)產(chǎn)登記必須要朝著統(tǒng)一化的方向發(fā)展，并由國(guó)土資源部門全權(quán)負(fù)責(zé)。而且國(guó)土資源部聯(lián)通，農(nóng)業(yè)部林業(yè)部等多個(gè)部門共同建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的聯(lián)合會(huì)議制度，將自身的登記職權(quán)進(jìn)行了明確運(yùn)營(yíng)，整體提高了工作的效率。而且這些部門早在2014年3月份就針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容，召開了第1次不動(dòng)產(chǎn)登記部際會(huì)議，明確指出，在未來(lái)三年內(nèi)需要在全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)制度。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和主要作用

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記目的。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記具有重要的作用，它的目的是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，需要熟悉產(chǎn)權(quán)類型，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求，構(gòu)建合理的管理制度。為了防止發(fā)生交叉沖突，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記后需要明確處理準(zhǔn)則，不能出現(xiàn)互相干涉的情況。（2）不動(dòng)產(chǎn)登記作用。在不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)處理的實(shí)施階段，可以保障安全。在注冊(cè)處理階段，關(guān)鍵是如何完善信息。結(jié)合現(xiàn)有的信息索引交易處理，可以保證安全性。（3）不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。開展不動(dòng)產(chǎn)登記，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，還可以有效控制房?jī)r(jià)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記情況能夠發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)供求關(guān)系會(huì)影響房?jī)r(jià)，當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后，可以優(yōu)化供求關(guān)系，從而合理解決房地產(chǎn)稅收問(wèn)題。登記過(guò)程中，不光需要登記土地、處理權(quán)屬，還要熟悉空間信息。做好不動(dòng)產(chǎn)登記，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)益做好保護(hù)。根據(jù)房?jī)r(jià)變化，確保符合交易要求，從而提升交易水平。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)存問(wèn)題分析

（一）未能形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制

雖然我國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是目前我國(guó)還沒(méi)有完全的形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，很多時(shí)候尤其是在一些鄉(xiāng)下地區(qū)，法律知識(shí)還不夠完善，很多人認(rèn)為房子自己的祖祖輩輩都在住，那自然就是自己的，但是一旦等到一些事情的出現(xiàn)就拿不出可以證明是自己房子的證據(jù)，從而造成了很多不必要的麻煩。即使如此，我國(guó)的法律也會(huì)有明確的規(guī)定，依法辦事和道德之間就有了一些隔閡，讓人民對(duì)于法律或者是政府產(chǎn)生了很多的怨言甚至是不信任，也不利于我國(guó)進(jìn)一步的發(fā)展。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)仍然要提出更多的制度，如果人民對(duì)于我國(guó)的制度是抱有不信任甚至是抵觸的心理態(tài)度的話十分不利于我國(guó)的發(fā)展也不利于我國(guó)制度的建立和完善。所以說(shuō)，這些制度不能只是發(fā)布還要在各個(gè)地區(qū)尤其是法律意識(shí)淡薄的地區(qū)進(jìn)行宣傳教育才有利于制度的完善和實(shí)施。

（二）登記機(jī)關(guān)的收費(fèi)存在爭(zhēng)議

不動(dòng)產(chǎn)登記需要當(dāng)事人繳納一定的費(fèi)用，通常是根據(jù)其總財(cái)產(chǎn)數(shù)額按照相應(yīng)比例收取，無(wú)疑是一筆龐大的收入，使得登記機(jī)關(guān)對(duì)于獲得的利益普遍給予高度關(guān)注，反而忽視了自身職能的落實(shí)，社會(huì)大眾也對(duì)收費(fèi)的合理性抱以懷疑態(tài)度。絕大多數(shù)公眾都認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的主要職責(zé)就是為大眾服務(wù)，應(yīng)該制定更為合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前所用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須立即予以摒棄，否則將與服務(wù)大眾的理念相悖。

四、解決不動(dòng)產(chǎn)登記制度相關(guān)問(wèn)題的有效對(duì)策

（一）建不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)

基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度，需要構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)，從而更好的登記不動(dòng)產(chǎn)信息，做到全面共享，避免不動(dòng)產(chǎn)交易信息以及不動(dòng)產(chǎn)租賃的信息不對(duì)稱。要積極引入網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，可以使用大數(shù)據(jù)技術(shù)構(gòu)建全國(guó)房地產(chǎn)注冊(cè)，以及信息查詢平臺(tái)，整合相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。這樣可以方便的開展信息共享，更好的查詢房地產(chǎn)登記信息。另外平臺(tái)還要有登錄權(quán)限，通過(guò)實(shí)名制查詢信息，從而保護(hù)房地產(chǎn)登記中的隱私信息。要使用數(shù)據(jù)加密保護(hù)用戶的隱私，防止信息發(fā)生泄漏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)信息查詢平臺(tái)能夠做到大數(shù)據(jù)分析，從而掌握房地產(chǎn)購(gòu)買偏好信息，根據(jù)大數(shù)據(jù)信息，可以根據(jù)受眾偏好選擇適合自己的產(chǎn)品，從而取得更好的效益。

（二）完善管理機(jī)制，規(guī)范操作步驟

數(shù)據(jù)的分散，整合度不高問(wèn)題不僅僅需要技術(shù)支持，還需要管理機(jī)制進(jìn)一步完善。首先，要明確不動(dòng)產(chǎn)登記信息檔案的目標(biāo)，是為了有效查詢權(quán)利人所屬不動(dòng)產(chǎn)，為了更好地協(xié)助不動(dòng)產(chǎn)登記工作。其次，要對(duì)現(xiàn)有的檔案進(jìn)行有效地規(guī)范整合，將實(shí)體檔案盡量轉(zhuǎn)化為可以長(zhǎng)久儲(chǔ)存、方便檢索的電子檔案，存入電子數(shù)據(jù)庫(kù)，從而有效提升數(shù)據(jù)檔案管理的效率。同時(shí)，也需要保護(hù)好實(shí)體檔案，以防在電子數(shù)據(jù)被非法篡改或損毀時(shí)，實(shí)體檔案可以作為另一種有效的證明方法。最后，要對(duì)現(xiàn)有的檔案建立統(tǒng)一的管理制度和管理規(guī)范，為不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作提供保障和全面的信息服務(wù)。

（三）數(shù)據(jù)安全保障機(jī)制建設(shè)

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含不動(dòng)產(chǎn)的位置信息、權(quán)利歸屬信息、權(quán)利人個(gè)體信息、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格信息等數(shù)據(jù)，涉及權(quán)利人隱私或商業(yè)秘密等敏感信息。一旦泄漏，甚至可能涉及權(quán)利人人身安全，將對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展造成重大影響。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源建設(shè)和應(yīng)用，必須以安全可靠的數(shù)據(jù)安全保障機(jī)制為前提。建立貫穿不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)生產(chǎn)、傳輸、存儲(chǔ)、管理、查詢、分析等全流程的管理制度，確保對(duì)數(shù)據(jù)使用操作全程可追溯。建立網(wǎng)絡(luò)和信息安全防護(hù)技術(shù)體系，搭建滿足信息安全等級(jí)保護(hù)制度要求的數(shù)據(jù)生產(chǎn)、傳輸和存儲(chǔ)管理的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記敏感信息進(jìn)行加密存儲(chǔ)、傳輸和安全認(rèn)證，嚴(yán)格規(guī)范數(shù)據(jù)獲取使用的權(quán)限和程序，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)全生命周期的安全管理。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的數(shù)字化體現(xiàn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)運(yùn)行不斷規(guī)范，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源不斷完善，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)將在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

（四）減少地方政府對(duì)房產(chǎn)交易的干預(yù)

我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要目的就是為了了解國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的分布情況、土地使用情況以及林業(yè)分布情況。在房地產(chǎn)行業(yè)中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也能夠發(fā)揮起重大作用。但是在進(jìn)行房產(chǎn)登記過(guò)程中需要注意的是，房產(chǎn)登記的工作應(yīng)當(dāng)由國(guó)家授權(quán)的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行，地方政府沒(méi)有相應(yīng)的職權(quán)對(duì)房產(chǎn)登記、交易進(jìn)行干涉。所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施過(guò)程中，還應(yīng)關(guān)注地方政府所扮演的角色，從制度上規(guī)定其職責(zé)，以避免權(quán)力交叉等現(xiàn)象的發(fā)生。

（五）利用信息技術(shù)提升數(shù)據(jù)整合與建庫(kù)速度

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記任務(wù)之后，最重要的就是數(shù)據(jù)資料的整合。因?yàn)槲覈?guó)地大物博，人口眾多，數(shù)據(jù)多并且辦理登記的方式也多樣化，數(shù)據(jù)整理也十分困難。如果只靠工作人員進(jìn)行存檔整理工作量之大是可想而知的，因此應(yīng)該利用信息技術(shù)來(lái)提高數(shù)據(jù)的整合和建庫(kù)的速度。數(shù)據(jù)整合是十分龐大的，但如果能夠建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，把每一次的登記都能夠完整無(wú)誤的存入到電腦當(dāng)中并且能夠直接的備份存檔就十分的方便了。有時(shí)候一個(gè)當(dāng)事人的登記方式不同或者是登記的不動(dòng)產(chǎn)也不相同登記的事由也不同，如果每一個(gè)都建立一個(gè)檔案進(jìn)行存檔的話是十分煩瑣的，不僅增加工作人員的工作量也增加了檔案的數(shù)量，讓數(shù)據(jù)更加的煩瑣并且也更難整理。這時(shí)候可以根據(jù)信息技術(shù)讓每一次重復(fù)的登記或者是同一個(gè)當(dāng)事人的登記都能夠歸入到一個(gè)當(dāng)事人的名下就讓登記以及數(shù)據(jù)整理變得更加方便了。在為每一位當(dāng)事人建立相關(guān)的數(shù)據(jù)資料之后，電腦能夠根據(jù)每一個(gè)當(dāng)事人不同的登記方式建立不同的檔案庫(kù)同時(shí)能夠進(jìn)行區(qū)分準(zhǔn)確的存入到相應(yīng)的檔案庫(kù)中，這種方式對(duì)每一位工作人員來(lái)說(shuō)都是很方便的。

（六）客體真實(shí)合法性審查

所謂物權(quán)，就得有物，才有權(quán)利，我們必須對(duì)“物”進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，主要內(nèi)容包括四方面：（1）物是否存在，對(duì)于建筑年代久遠(yuǎn)的，可以到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)或通過(guò)最新遙感影像；（2）物的自然狀況及建造，是否合法，可以查閱首次登記材料實(shí)現(xiàn)；（3）物的權(quán)利狀況是否符合登記條件，可以查閱登記簿實(shí)現(xiàn)；（4）物是否區(qū)分了主物與從物，從物的來(lái)源與權(quán)屬登記情況，以保證物權(quán)完整性。綜上所述，在《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定下，充分吸收公證員、檢察官、法官這些在司法、檢察、審判部門法律職業(yè)從業(yè)者經(jīng)驗(yàn)，有助于登記工作人員分析、處理問(wèn)題更具備法律思維邏輯，做到登記在手、法律在心。筆者認(rèn)為，當(dāng)下比較務(wù)實(shí)的審查模式是：以“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”的登記能力出發(fā)，對(duì)材料真實(shí)性做到“盡職”“合理審慎”的審查，對(duì)法律關(guān)系中的內(nèi)容部分做高度蓋然性查驗(yàn)，可以保證所有的登記行為有效，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。在不動(dòng)產(chǎn)登記審核中，建議從以下幾個(gè)方面完善審查制度：一是審查程度應(yīng)隨著信息化程度的提高而提高，不能停滯在對(duì)紙質(zhì)資料的要求，要盡量利用互通共享信息進(jìn)行核實(shí)印證，減少當(dāng)事人自我舉證；二是對(duì)于登記機(jī)構(gòu)應(yīng)逐步建立專業(yè)化職業(yè)化隊(duì)伍，加強(qiáng)法律法規(guī)的培訓(xùn)和解釋，形成標(biāo)準(zhǔn)的審查規(guī)范，實(shí)現(xiàn)更為專業(yè)的審查；三是區(qū)分民事法律關(guān)系與登記審查的邊界，取得檢察、法院部門的認(rèn)同支持，尤其是深化“放管服”改革優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的要求下，做到既能保證登記真實(shí)性，又能尊重申請(qǐng)人的意思表示，便民利民；四是對(duì)于當(dāng)事人作出虛假承諾，或無(wú)法履行其承諾、提供虛假材料等行為，應(yīng)從信用、民事、刑事等方面建立多層級(jí)的法律責(zé)任體系。

五、結(jié)語(yǔ)

文章簡(jiǎn)單介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，掌握了該政策對(duì)房產(chǎn)稅開證的作用、對(duì)房?jī)r(jià)的作用、政策實(shí)行和開展對(duì)二手房?jī)r(jià)造成的影響等內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況制定了協(xié)調(diào)管控不動(dòng)產(chǎn)登記政策、引進(jìn)全新的理念、創(chuàng)建資源共享的信息化管理平臺(tái)等優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記政策方式和對(duì)策。在實(shí)踐過(guò)程需要高度注重不動(dòng)產(chǎn)登記政策，大規(guī)模推行、實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)等登記政策，如此才能夠從本質(zhì)上保證國(guó)家社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序性，從而為社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打好基礎(chǔ)。