新時期土地儲備風險管理措施

張軍 濱州市地產估價事務所

土地儲備制度指的是城市的土地儲備機構借助收回、征收、收購以及置換土地等不同的方式，對土地使用者的地進行集中，實施土地平整、安置以及拆遷等相關工作，對土地進行儲備。結合城市規(guī)劃的具體要求，結合土地在出讓方面的年度具體計劃，在市場中投放土地。土地儲備制度屬于市場經濟出現(xiàn)的一種產物，屬于國家在土地管理制度方面的創(chuàng)新。其能夠幫助市場發(fā)揮對土地資源進行配置的基礎性作用，幫助土地的利用效率得以提高，讓土地實現(xiàn)資產價值的轉變。

一、概念及類別

（一）城市的土地儲備風險概念

城市的土地儲備風險具體概念表現(xiàn)為城市進行土地儲備所面臨的風險，指的是城市在儲備土地的過程當中，因為各種先無法進行預料的事以及不確定性的諸多因素，在實施土地儲備之后實際獲得的收益同預期所確定的收益存在一定的偏差，儲備土地的部門就會出現(xiàn)損失，在環(huán)境、經濟以及社會方面出現(xiàn)問題。

（二）主要風險類別

1.市場風險

儲備土地的相關部門在市場方面的風險具體表現(xiàn)為因市場的波動導致其未來可能會產生一定損失，抑或者因為不對稱的信息以及外部性的市場自身存在的缺陷出現(xiàn)市場失靈的情況。就市場經濟來說，經營者實施的經營具體行為會因市場環(huán)境而受到一定的影響，產業(yè)的實際周期以及經濟的具體周期能夠對市場在不同時期的供需實際狀況以及價格具體波動等予以體現(xiàn)，會讓市場的經營者受到一定的損失。城市中儲備土地的機構屬于經營土地資產的主體，市場體系持續(xù)發(fā)育以及完善，市場風險也會發(fā)生。

2.收購風險

城市土地儲備的收購風險具體表現(xiàn)為收購土地的實際價格，因為土地出會產生一定的增值效益，在收購土地的實際過程當中，城市儲備土地的相關部門同被收購方在土地的收購實際價格認識方面的差異較大，被征購方當中的一部分認為土地收回、收購以及征用的補償沒有達到合理的標準，行為以及心理層面就會抵觸土地儲備，增加了土地在收購儲備方面的實際價格，土地需要較長的時間才能完成收購，儲備土地面臨較長的周期，儲備所需的實際成本得以增加，收益就增加了不確定性。收購風險表現(xiàn)為在收購土地的實際過程當中，因為土地收購沒有明確地里結構、具體產權面臨復雜的歸屬、沒有明確的土地周邊環(huán)境以及沒有明確的地下設施分布圖，以致查封以及已抵押的情況時有發(fā)生，抑或者存在歷史方面的遺留問題。被收購的土地出現(xiàn)大規(guī)模動遷、土壤具體環(huán)境、地下結構不合理以及地理結構較為復雜等因素會讓開發(fā)所需成本增加，讓儲備土地的部門在未來面臨不確定性的經濟效益。

3.開發(fā)整理風險

土地的儲備開發(fā)整理具體表現(xiàn)為把生地想要轉變?yōu)槭斓?，幫助土地實現(xiàn)價值增值，在具體實施的過程當中，開發(fā)會表現(xiàn)出一定的風險。開發(fā)風險指的是儲備土地的相關機構把收購的生地轉變成熟的需要較高的開發(fā)實際成本，資產就出現(xiàn)流失的情況。

4.資金管理風險

土地儲備開發(fā)以及整理在資金方面會表現(xiàn)出大量的需求，可能會產生較大的風險。一是土地的儲備資金會因宏觀政策的影響而產生一定的風險，二是儲備土地的相關機構沒有充足的資金。土地儲備需要大量的資金，較長的周轉時期，如果市場沒有表現(xiàn)出較高的需求，違約的情況就會發(fā)生，所以會面臨較大的風險。三是土地儲備在資金周轉的實際周期無法同貸款期限相匹配。四是土地的儲備計劃以及土地儲備在資金方面的收支預算同土地儲備具體工作的實施過程當中表現(xiàn)出環(huán)境影響、拆遷糾紛以及權屬爭議等不確定的因素，資金無法實現(xiàn)有效管理。

二、城市土地儲備風險的防范措施

（一）對相關法律體系予以完善

土地儲備制度屬于系統(tǒng)性的工程，既需要在法律層面土地儲備具體程序、土地儲備的實際范圍以及土地儲備相關機構的法律地位予以明確，還要在土地儲備相關工作的各個開展環(huán)節(jié)嚴格進行規(guī)定，在土地儲備相關工作的開展過程當中提供法律支持。對土地儲備制度進行完善，需要對土地儲備制度相關法律體系進行完善，對相關規(guī)章、法規(guī)以及法律進行完善，幫助相關的利益主體、儲備土地的相關機構以及地方政府可以依托于法律完善的框架中開展相關工作。

（二）對系統(tǒng)性風險的研判予以加強

儲備土地的相關機構需要對政策法規(guī)以及宏觀經濟的實際變化予以關注，結合相關情況制定出預警應急相關機制，能夠解決各種突發(fā)性的情況。儲備土地的相關機構能夠自己設定，也能夠委托某些機構調研城市土地具體結構、實際需求以及大致規(guī)模，對市場相關信息進行獲取，對市場的具體發(fā)展方向進行獲取，在某時間段中制定儲備土地具體發(fā)展規(guī)劃，依托于應急機制對抗相關風險。

（三）對資金運作進行優(yōu)化

對籌資具體渠道予以優(yōu)化。對儲備資金的相關渠道進行創(chuàng)新以及拓展，讓土地儲備相關資金的規(guī)模得以增加，對土地儲備具體結構進行更改，不再依賴于商業(yè)銀行所提供的貸款，既幫助土地儲備所需的資金風險得以降低，還幫助土地的儲備資金提高了使用的實際效率。在資金管理方面進行加強。對土地儲備資金的收支預算在編制方面的準確性進行核對，及時撥付土地所需的資金。對信貸的具體規(guī)模合理進行確認，讓財務所需成本得以降低。在項目開展的前期測算所需的成本，以科學的形式測算項目于不同階段需要投入多少資金，結合融資方面的不同渠道確定融資具體計劃，讓項目能夠正常予以實施。借助土地置換等方式儲備土地，讓財務所需的實際成本得以降低。

（四）對土地的儲備行為進行深化

一是對內部的管控要加強。就人力資源管理、戰(zhàn)略層面、人員配置以及組織機構等方面綜合進行管理。二是建立項目風險的評估機制。儲備項目在實施之前要對地塊的基本情況進行調查，具體表現(xiàn)為現(xiàn)狀配套、土地權屬、考古、土壤、地下管網以及地下水等不同的情況。三是對土地儲備計劃的管理要加強。借助科學的方式對土地儲備的具體計劃進行制定，確定土地儲備計具體劃考核、落實以及制定相關體系，對土地儲備的具體行為進行規(guī)范。四是對地塊的配套進行優(yōu)化。對地塊的具體規(guī)劃進行優(yōu)化，在周邊配套方面增加投入力度，對周邊居民于生產以及生活中的環(huán)境進行提升，對地塊的實際價值進行挖掘，增強地塊的實際競爭力。

（五）對監(jiān)督機制進行完善

一設立司法救濟制度，依托于國家的司法機關，結合司法相關程序對儲備土地過程中沒有落實安置、沒有合理的出場以及沒有合法進行征地等情況提供司法援助，不懼怕強拆行為，申請一定的賠償，讓社會具體糾紛減少。二是對制度進行規(guī)范，以積極的態(tài)度幫助土地儲備相關工作公開具體信息，讓土地關系人的實際權利能夠回歸，體現(xiàn)出參與權以及知情權；對相關的法律法規(guī)予以完善，征地必須公正且公開，對土地儲備的實際進程中暴力拆遷的行為零容忍遷。三是是對監(jiān)督職能進行強化，在征地相關批準事項暴力拆占土地、盲目圈占以及越權批地等行為進行督查；對傳播媒介輿論的監(jiān)督予以重視，幫助土地儲備行為能夠被群眾所知曉，幫助土地儲備制度的具體功能對發(fā)揮。