準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)“良性循環(huán)”

葛豐

中共中央政治局日前召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會議強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

這種兼具連續(xù)性與靈活性的政策導(dǎo)向切合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。畢竟，歷經(jīng)前期有效調(diào)控，房地產(chǎn)市場一系列基本面變化已經(jīng)或者正在漸次落定，同時房地產(chǎn)正常投資與合理消費(fèi)依然對穩(wěn)增長、促民生具有較強(qiáng)正向作用，因此，這種變與不變的雙重判定，決定了房地產(chǎn)政策理當(dāng)統(tǒng)籌兼顧有保有壓。

但是針對“良性循環(huán)”政策表述，結(jié)合降準(zhǔn)等政策落地，或有部分慣性思維濃重的個人/企業(yè)誤以為市場風(fēng)向出現(xiàn)變化，被壓制的投機(jī)心理又有所松動，而這類誤判在房地產(chǎn)市場未來真實的走向下，終將被證明是站不住腳的。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與良性循環(huán)，固然需要保持必要的市場活力，但這種市場活力僅限于適度的供給能力和合理的購房需求。如果超出必要的限度，任由房地產(chǎn)企業(yè)與購房者通過不計后果加杠桿方式，推動房地產(chǎn)沿金融化、泡沫化軌道越走越遠(yuǎn)，那么最終的“硬著陸”后果顯然和真正的健康發(fā)展與良性循環(huán)背道而馳。

事實上，自2016年首次提出“房住不炒”以來，這一定位從未發(fā)生任何動搖，即使面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，特別是新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成巨大沖擊時，對“房住不炒”的堅持也沒有改變。12月8日至10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

此外，即使排除政策導(dǎo)向這一強(qiáng)有力的把控因素，單從市場層面來看，中國房地產(chǎn)市場行進(jìn)至此，留給投機(jī)者炒作的空間也已非常有限。從基本面情況來看，縱然中國的房地產(chǎn)市場至今仍屬于不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關(guān)系支配性的影響，而這方面，目前關(guān)于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經(jīng)從此前多年供小于求轉(zhuǎn)為供略大于求，部分地區(qū)甚至已出現(xiàn)供給明顯過?，F(xiàn)象。

如果跳出房地產(chǎn)市場，站在更宏觀視角來看那就更是如此。作為基本生產(chǎn)要素之一，土地、房屋的價格在現(xiàn)有水平上，實則已經(jīng)明顯拉抬其他生產(chǎn)要素成本，導(dǎo)致中國的整體投資邊際收益率被扭曲與拉低，因而已逼近必須調(diào)整的臨界點(diǎn)。此前一段期間內(nèi)，部分房企發(fā)生的違約事件雖然尚屬孤立個案，但其在壓力測試下的糟糕表現(xiàn)，無疑已經(jīng)為房地產(chǎn)舊有發(fā)展模式敲響了警鐘，甚至畫上了休止符。

當(dāng)然，要打破積習(xí)已久的思維與行動慣式是困難的，因此，如果再考慮到預(yù)期在房地產(chǎn)市場中往往具有的自我實現(xiàn)可能性，當(dāng)前階段除了要繼續(xù)堅持落實“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）外，同時還要在金融端嚴(yán)加防范，務(wù)必嚴(yán)控本用于支持實體經(jīng)濟(jì)的資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，并且在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障性住房建設(shè)等長效機(jī)制上，也要提前布局、掌握先機(jī)。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第23期）