金姬

2020年12月31日下午，長(zhǎng)達(dá)4個(gè)小時(shí)的“2021挑戰(zhàn)未來——丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”在上海新靜安體育中心如期舉行。

自2016年以來，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱每年年底都會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)界做出全面盤點(diǎn)和預(yù)測(cè)，他的年度演講也成為中國(guó)樓市的重要IP。

在這個(gè)全馬跑進(jìn)3小時(shí)的70后地產(chǎn)老兵看來，2020年新冠疫情“黑天鵝”給全球經(jīng)濟(jì)帶來諸多不確定性，被譽(yù)為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石”的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然在艱難環(huán)境中走出“V形”反轉(zhuǎn)。不過，丁祖昱在“十大預(yù)測(cè)”中也表示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“無增長(zhǎng)時(shí)代”，地產(chǎn)金融政策將持續(xù)收緊，規(guī)模房企也將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

2020年中國(guó)樓市充滿挑戰(zhàn)

在2020年，對(duì)于房企影響最大的政策莫過于“三條紅線”。2020年8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理制定三檔規(guī)則，即所謂的“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1。

按照“三條紅線”監(jiān)管要求，監(jiān)管部門將試點(diǎn)房企劃為“紅、橙、黃、綠”四檔進(jìn)行管理，每降低一檔，此后的有息負(fù)債規(guī)模增速上限將增加5%。

丁祖昱指出，“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰(zhàn)將是未來最大的挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)， 疫情與資金收緊之下，房企在營(yíng)銷端更為發(fā)力，這也引發(fā)了各種行業(yè)亂象。丁祖昱表示，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷亂象叢生，部分熱銷盤捂盤惜售、人為“流搖”、眾籌打新、借票代持等現(xiàn)場(chǎng)頻出，而部分滯銷盤則涉及虛假宣傳、找水軍充人數(shù)、渠道捆綁等，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

產(chǎn)品的問題投訴居高不下。丁祖昱在現(xiàn)場(chǎng)提醒臺(tái)下的各位房企大佬，“千萬不要做到最后，最好的產(chǎn)品是售樓處。很多的產(chǎn)品質(zhì)量問題沒有得到真正的改變?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)和辦公樓的日子也不好過。丁祖昱拿出的數(shù)據(jù)是，2020年各商業(yè)業(yè)態(tài)開關(guān)店率是0.71，意味著每關(guān)100家店才新開71家店，其中關(guān)的最多的是服裝店，奢侈品店反而逆風(fēng)上揚(yáng)。而中國(guó)最好的三個(gè)城市辦公空置率都達(dá)到了較高風(fēng)險(xiǎn)水平，一線城市租金創(chuàng)造了三年來新低。

上海多項(xiàng)第一

《新民周刊》發(fā)現(xiàn)，在丁祖昱演講時(shí)給出的100多張PPT中，上海樓市多項(xiàng)數(shù)據(jù)位列全國(guó)第一。

2020年的土地市場(chǎng)非?；穑痤~再創(chuàng)新高。克而瑞監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市土地成交金額達(dá)到了7.38萬億元，上海成交額2830億元，同比增長(zhǎng)53%，排在首位。其中，2020年單塊地成交金額和樓板價(jià)金額也是上海最高。

從商品住宅供求來看，一線城市全面趨好。上海一手房銷售金額位全國(guó)首位，2020年成交金額5034億元，同比增長(zhǎng)24%。其中，2020年一手房單套成交總價(jià)和成交均價(jià)也是上海最高。

在一手房豪宅市場(chǎng)，單價(jià)10萬-15萬/平方米豪宅成交套數(shù)中，上海是所有城市總和的三倍;單價(jià)15萬/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍?？們r(jià)一千萬以上各段上海成交比重也不低，從高端市場(chǎng)來看，上海表現(xiàn)比較突出。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱。

與此同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)也同樣火爆。2020年上海二手住房成交面積和金額均居全國(guó)第一，同比增長(zhǎng)分別為27%和30%。

在租賃市場(chǎng)方面，上海租賃規(guī)模全國(guó)第一，可租房源超300萬套，成交租賃用地105塊，整體租求平衡，租金穩(wěn)定。

2021年，房地產(chǎn)將進(jìn)入“無增長(zhǎng)時(shí)代”

對(duì)于2021年的中國(guó)樓市，丁祖昱給出了自己的預(yù)測(cè)。

首先，房地產(chǎn)將進(jìn)入到下一個(gè)確定性階段，伴隨“三道紅線”落地，房住不炒已成為長(zhǎng)效機(jī)制，由此地產(chǎn)“無增長(zhǎng)時(shí)代”有望來臨。而“三道紅線”也在倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。

其次，2020年來，長(zhǎng)租公寓“爆雷”、“跑路”頻發(fā)，疊加疫情影響，加速暴露了租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與漏洞。自中央政府推行“租售并舉”至今已五年，尤其是2020年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“租賃”放到了特別重要的戰(zhàn)略位置。因此，2021年政策關(guān)注重點(diǎn)在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，還要對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，更好地解決好大城市住房突出問題。

再者，為遏制疫情對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響，各地加大了優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)量，土地市場(chǎng)熱度明顯提升，地價(jià)隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加上升。展望2021年，投資趨同，重點(diǎn)城市地價(jià)很難下降。

與此同時(shí)，未來在區(qū)塊鏈、云計(jì)算等技術(shù)的支持之下，線上化營(yíng)銷趨勢(shì)將會(huì)加強(qiáng)，成為新戰(zhàn)場(chǎng)。而隨著人口紅利釋放、政策精準(zhǔn)把脈、智慧養(yǎng)老賦能，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來黃金布局期，有望超越地產(chǎn)。

最后，物業(yè)板塊的價(jià)值通過疫情被刷新，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以黃金賽道的名義成功上市，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從城市發(fā)展商向生活運(yùn)營(yíng)商邁出關(guān)鍵步伐，也在資本市場(chǎng)迎來高光時(shí)刻。2020年，物業(yè)企業(yè)成功上市17家。丁祖昱預(yù)測(cè)，2021年資本仍將聚焦物業(yè)，但估值全面進(jìn)一步回歸理性。