黃田清

房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國的國民經(jīng)濟中占據(jù)份額極大，并對整個經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響，其發(fā)展也具有重要的社會意義。本文對我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)的問題進(jìn)行闡述和分析，并進(jìn)一步探究其未來的發(fā)展趨勢。

我國房地產(chǎn)市場規(guī)模居世界之首，特別是隨著城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加迅速。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)建筑行業(yè)發(fā)展，改善城市面貌，還能引導(dǎo)居民消費從而擴大內(nèi)需等，這些對國民經(jīng)濟發(fā)展都有著重要促進(jìn)作用。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中逐漸暴露出許多問題，比如城市房價居高不下，房價上漲速度快，住房保障制度落后等。同時，房地產(chǎn)開發(fā)模式也出現(xiàn)問題，資源浪費現(xiàn)象嚴(yán)重，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展已成為社會關(guān)注的焦點之一。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀概述

當(dāng)前受國際經(jīng)濟影響，我國銀根緊縮，直接導(dǎo)致中小型企業(yè)貸款困難。而試圖通過出口來緩解危機的企業(yè)卻面臨匯率變化。同時在房地產(chǎn)業(yè)，地方政府缺乏投資資金，企業(yè)資金紛紛投向地產(chǎn)行業(yè)，致使實業(yè)經(jīng)濟受到打擊。受通貨膨脹的影響，房價上漲速度快，巨大的利益誘惑促使社會流動資金蜂涌投向房地產(chǎn)業(yè)。

在近幾年里，國家的房地產(chǎn)政策在不斷地進(jìn)行完善、調(diào)整和整頓。政策進(jìn)一步地得到健康穩(wěn)步的發(fā)展。主要內(nèi)容為：國家完善了保障性住房基建政策與使用管理政策、房地產(chǎn)土地分類及供應(yīng)政策;房產(chǎn)稅政策以及限購房產(chǎn)政策、區(qū)域性地商品房調(diào)整政策等等。在未來，國家會進(jìn)一步地開放保障性住房，融入民間投資參與建設(shè)。與此同時對保障性住房的監(jiān)管力度加大。其投資和管理資金將會以政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)分配，納入到政府的財政預(yù)算里。

房產(chǎn)是實打?qū)嵉膭趧蛹淤Y源消耗，產(chǎn)品是真實的房屋，目的是滿足基本居住需求。而地產(chǎn)是地方政府銷售土地，土地不生不滅不移動。買房的大部分價格主要是出在土地上。城鎮(zhèn)住房需求是居民的剛需，商品房處于計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟結(jié)合的環(huán)境。政府出于財政的需求，將保障性住房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩康默F(xiàn)象將持續(xù)存在，這會對商品房市場帶來沖擊，但從需求來看，商品房的數(shù)量仍然無法滿足居民的需求。土地供應(yīng)方面，一二線城市正處于嚴(yán)加控制的局面，居住需求難以滿足;而三四線城市由于政府財政需求，會適當(dāng)放寬。保障性住房與政策性的品房采用的是不同的土地供應(yīng)方式，其中政策性的商品房將在其中占主導(dǎo)地位。盡管通過房地產(chǎn)來發(fā)展有副作用，但其對經(jīng)濟的快速發(fā)展的支撐作用不能忽視，人民通過房地產(chǎn)給國家提供發(fā)展資金，同時也享受到了生活水平的提高。目前，房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化趨勢，除了要解決資金與商場問題外，房地產(chǎn)企業(yè)根本上要解決產(chǎn)品的質(zhì)量問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，產(chǎn)品呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的趨勢，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化;第二，產(chǎn)品的工藝化;第三產(chǎn)品配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化;第四配套設(shè)施的工藝化。針對當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)不能有效控制建設(shè)成本以及建設(shè)時間，同時也無法保證質(zhì)量的問題，房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化和工藝化是未來的發(fā)展方向。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展存在的問題

土地資源的稀缺也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大因素，特別是一線城市，房屋緊缺的現(xiàn)象更加嚴(yán)重。近年來二三線城市住宅需求也逐漸旺盛，同樣面臨土地資源稀缺的問題，再加上房價水平居高不下，居民住房保障成為一大問題。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控受經(jīng)濟影響大。政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是基于當(dāng)前經(jīng)濟狀況進(jìn)行的，當(dāng)經(jīng)濟情況不好時，政府會大力發(fā)展房產(chǎn)經(jīng)濟，而當(dāng)經(jīng)濟形勢一片大好時又會對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打壓。近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動性較大，政府為了控制這種情況，出臺了相應(yīng)的調(diào)控政策，卻無法從根本上遏制房價過快上漲的不利因素，并且房價上漲趨勢依然明顯，難以保障居民的住房需求。政府調(diào)控政策主要以宏觀調(diào)控為主，其方式比較單一，難以針對性的解決問題。影響房地產(chǎn)市場因素較多，光從政策調(diào)控出發(fā)難以實現(xiàn)控制的目的。

管理體系的不完善也是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。從當(dāng)前政府對于房地產(chǎn)業(yè)實行的政策可以看出，其對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重視程度非常高，但實際收到的效果甚微。主要有以下幾個方面的原因：第一，政策不具備有效的可行性或者操作難度大;第二，制定政策者與執(zhí)行者之間的問題，由于沒有落實好監(jiān)督工作，使得執(zhí)行者并未對管理工作進(jìn)行有效的重視，從而沒有發(fā)揮出政策應(yīng)有的效果。此外，各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平不同，特別是一線城市與其他城市差異，內(nèi)陸沿海差異。政策應(yīng)當(dāng)具備針對性，因城施策，才能發(fā)揮良好的作用。

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識不足與管理目標(biāo)不明確問題。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理中，會遇到難題。比如缺乏明確的管理目標(biāo)，沒有管理的重點，使相關(guān)政策難以發(fā)揮作用。同時國家政策缺乏連貫性，管理出現(xiàn)不穩(wěn)定情況，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也造成了阻礙。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求個人的利益而忽視國家的利益，一些不法商家甚至惡意炒房，做出種種違法行為。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展相關(guān)策略研究

（一）重視科學(xué)行業(yè)發(fā)展模式和管理模式的建立

首先要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展方式也發(fā)生改變。應(yīng)深入探究房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進(jìn)作用，如何實現(xiàn)對居民居住條件的改善等，以此來建立發(fā)展的目標(biāo)。然后要對發(fā)展的思路進(jìn)行梳理，認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益對國民生活水平提高的意義。要從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，建立科學(xué)行業(yè)發(fā)展模式與管理模式。當(dāng)前我國社會主義還在初級階段，長遠(yuǎn)的目標(biāo)有助于整個行業(yè)長期的健康發(fā)展。

此外在實踐過程中，要處理好長期目標(biāo)與短期目標(biāo)之間的關(guān)系。將長期目標(biāo)劃分為階段性目標(biāo)，在保證大方向正確的前提下進(jìn)行短期目標(biāo)的修正，從而得以實現(xiàn)長期目標(biāo)。

（二）進(jìn)行科學(xué)管理機制的建立

房地產(chǎn)行業(yè)非常復(fù)雜，單靠政府的行政手段進(jìn)行控制很難取得成效。其管理與政府的管理體系以及開發(fā)商的管理意識都息息相關(guān)。優(yōu)化管理體系，對解決房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的缺陷有著重要作用。在管理工作中要明確政府在房地產(chǎn)市場的地位，讓政府部門能夠發(fā)揮其正確的作用。市場在出現(xiàn)混亂時有著自我調(diào)節(jié)的功能，基于此，政府應(yīng)當(dāng)將宏觀調(diào)控控制在合適的范圍之內(nèi)，不能過度干涉市場的自由性。對于市場出現(xiàn)的具體問題，要結(jié)合實際進(jìn)行分析，從而建立科學(xué)的管理機制。比如加強土地管理，優(yōu)化土地規(guī)劃，使土地能夠發(fā)揮最大的單位效益，還要控制土地價格，實現(xiàn)高效利用等。

此外在房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理中，地方政府要處理好與中央政府的關(guān)系，明確責(zé)任。中央與地方需要相互進(jìn)行監(jiān)督，確保政策能夠有效的落實。要將中央的政策作為管理工作的主導(dǎo)，地方政府制定具體的目標(biāo)，確保方向正確的情況下針對性地調(diào)整和制定具體措施。這樣一來能夠有效解決問題，也防止問題再次出現(xiàn)的情況。在土地財政問題上，地方政府不能過度依賴于土地財政的收益，長期以來會損害地方經(jīng)濟的健康發(fā)展，而這樣也會導(dǎo)致官商勾結(jié)的現(xiàn)象出現(xiàn)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不利。要意識到土地財政是把雙刃劍，刺激經(jīng)濟同時促進(jìn)了貧富差距，底層負(fù)擔(dān)了這一“重稅”，通過房地產(chǎn)稅差別征稅是解決這一矛盾的出路。

（三）重視金融體系的完善

健全完善金融體系，也是解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展問題的重要措施。首先應(yīng)完善銀行信貸市場，擴大融資從而分散銀行的壓力。然后是強化外匯市場的發(fā)展，建立健全外匯市場體系。當(dāng)前我國外匯儲備量大，急于在市場中調(diào)劑。同時還要加快貨幣市場發(fā)展，我國發(fā)展起步晚，從而導(dǎo)致貨幣市場不完善。最后是控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本。開發(fā)成本對房產(chǎn)的使用價值以及其未來的經(jīng)濟效益都有著重要影響。房產(chǎn)投資額不能脫離實際情況，應(yīng)控制開支。

（四）重視法律體系的完善

完善法律體系，首先需要從實踐中吸取經(jīng)驗，并不斷進(jìn)行改進(jìn)。健全和完善法律體系是一項長遠(yuǎn)的工作，需要長時間地進(jìn)行查漏補缺。然后需要實事求是，結(jié)合實際進(jìn)行政策的制定。我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的制定應(yīng)當(dāng)遵循我國國情，并根據(jù)不同地區(qū)的差異進(jìn)行調(diào)整。合格的法律體系是有強制性的，才能起到對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督作用。在管理工作中，應(yīng)當(dāng)注意不能出現(xiàn)不合法和不規(guī)范的行為;同時政府對市場的干預(yù)應(yīng)當(dāng)適度控制，避免干涉過度不利于市場的自由發(fā)展。宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)可能收效甚微，但不能就此放棄，應(yīng)當(dāng)不斷進(jìn)行政策的完善，對執(zhí)行方式進(jìn)行改進(jìn)，并嚴(yán)格執(zhí)行。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，而當(dāng)前房地產(chǎn)過熱的問題嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟全球化的深入，房地產(chǎn)行業(yè)在未來也面臨著越來越多的影響因素，因此房地產(chǎn)市場管理調(diào)控是一場長遠(yuǎn)的持久戰(zhàn)。本文章對于當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)的政策問題，管理問題以及其主要影響因素進(jìn)行了說明，長遠(yuǎn)來看，解決這些問題需要認(rèn)識到國家政策的重要性，確保規(guī)劃的科學(xué)性，從而實現(xiàn)長期的健康發(fā)展。

（作者單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市察右前旗城市管理局）