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      看不見的深圳二手房

      2021-02-25 11:19:13盧寶宜
      南方周末 2021-02-25
      關鍵詞:張恒參考價參考價格

      南方周末記者 盧寶宜

      2020年深圳住宅成交超14萬套,其中一手住宅成交45384套,二手住宅成交95273套,二手是一手成交量的2.1倍。      IC?photo ?圖

      在貝殼找房App上,深圳二手房的價格信息全部消失了?! D片來源 ? 貝殼找房App截圖

      ★App上幾乎所有深圳二手房源價格都看不見了。不僅App刪除了價格,實體門店的相關房源信息也被迅速撤下。

      多位地產研究人士向南方周末記者表示,最可怕的不僅是銀行按照官方參考價格來批房貸,而是經營貸的評估價格也可能按照官方參考價來調整。

      “反正我不會按照這個價格賣的,如果有人想買就簽雙合同。一份按照參考價來網簽過戶,一份用來補差價。”

      從年前到年后,張恒沒能成交一單。

      張恒是深圳一家房產中介員工,春節(jié)沒回老家湖南,想留在深圳多做點業(yè)績。但“快樂是別人的”,整個春節(jié)期間,他所在片區(qū)的工作大群里,沒有看到一單二手房成交。

      相較寂靜的二手房市場,新房倒是賣得很火。

      深圳貝殼研究院的數據顯示,節(jié)后第一周,2月15日至21日,深圳新房住宅成交468套,環(huán)比增長178.6%;二手房住宅成交375套,環(huán)比下降23.6%,僅相當于2020年平均單周成交量的15%。

      讓深圳二手房市場陷入冰點的是年前的一紙通告。2021年2月8日,深圳市住房和建設局發(fā)布了《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》(以下簡稱“通知”),宣布形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格,定期在網上公布。

      通知自發(fā)布之日起施行,附帶了《深圳市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格表》,共涵蓋3595個住宅小區(qū)。南方周末記者比對多個項目發(fā)現,大部分樓盤官方參考價比市場掛牌價低了15%-25%。

      2月8日下午,張恒的領導去開會了。臨近傍晚,公司群里發(fā)了通知,要求高于參考價格的房源都要下架。因為大部分的掛牌價都高于參考價,一時間,App上幾乎所有深圳二手房源價格都看不見了。不僅App刪除了價格,實體門店的相關房源信息也被迅速撤下。

      接下來幾天,張恒開始跟部分業(yè)主商量調整放盤價格。前來咨詢價格的新老買家,則統(tǒng)一轉由客戶經理來告知價格。有好幾個盤,連張恒都不知道究竟是要賣多少錢。

      為了防止后續(xù)變動,中介公司也在督促所有員工盡快把有意向的單子談下來,把已成交的網簽單打印好。根據領導的口述,節(jié)前簽約的都可不按參考價來,高于參考價的買家只要簽多一份風險告知書即可?!暗饶旰?,就不知道會變咋樣了?!?/p>

      對于這次政策,公司還明確發(fā)了通告,不允許有任何討論,更別說抱怨了。而這一條規(guī)定,不僅發(fā)生在張恒所在的中介機構。多位中介人士向南方周末記者透露,近10家中介機構都一律遵從《通知》進行了調整。

      幸好2020年深圳樓市一片紅火,張恒趕著年前兩個月樓市“翹尾”,賣出去5套房,傭金收入近20萬元。

      “只能年后再看情況吧,現在也沒有業(yè)主愿意賣房?!睆埡阃嘎?,年初一到年初五,他所在的中介門店每天只留了兩個人值班。

      成交跌至冰點

      好不容易等到了年后,還是沒有消息。

      “二手房市場就直接停了?!鄙钲谫Y深地產研究人士陳峰對南方周末記者說,二手房參考價格機制是板上釘釘的事情,至于政策效力,就要看接下來銀行怎么執(zhí)行了。

      根據深圳住建局的解釋,二手成交參考價是由深圳市房地產和城市建設發(fā)展研究中心調研計算得出的。通知發(fā)布次日,該中心主任王鋒在公開解讀二手住房成交參考價格發(fā)布機制時提到,商業(yè)銀行將會以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考??梢栽谶@個基礎上有所浮動,但太過離譜則可能觸發(fā)約談,并對此承擔責任。

      節(jié)后,有媒體報道稱,深圳多家銀行二手房貸款已依據成交參考價批額度。

      此前,南方周末記者以購房者身份致電深圳多家銀行了解貸款政策,多家銀行都未給出明確意見。建設銀行深圳分行的一位個貸客戶經理承認,春節(jié)前已簽約的不需要按照官方參考價執(zhí)行。其他的“現在還說不準”。

      針對新政的具體落實細則,南方周末記者也向深圳住建局發(fā)函咨詢,截至發(fā)稿,尚未收到回復。

      據陳峰了解,雖然現在市場風聲很多,但是各大銀行的確尚未收到監(jiān)管的實施細則,因此也尚未表態(tài)?!八源蠹叶疾桓覄?。其實哪怕有個確信,知道怎么操作了,成交立刻又能恢復了”。

      多位中介接受南方周末記者采訪時亦表示,相信最終態(tài)勢是銀行會按照指導價來貸款,只是時間的問題。

      過年期間,張恒一直和想要賣盤的業(yè)主們積極溝通,但大家的降價意愿都不高。目前,張恒已經轉向想買房的購房者,提醒他們可能需要支付更高的首付款。

      令張恒稍感欣慰的是,他所負責的龍崗片區(qū)和羅湖等片區(qū)受政策影響較小,如果不是特別熱點的學區(qū)房,實際成交價格與指導價差距不算特別大。不像南山、寶安等房價高聳的中心區(qū)域,不少豪宅盤直接打“骨折”。

      按照深圳住建局第一期發(fā)布的二手住房成交參考價格,涵蓋的3595個住宅小區(qū)最高均價都尚未超過14萬元/平方米。而在深圳,單價高于14萬元的樓盤并不少。如比較出名的“網紅盤”華潤城潤府一期、二期、三期,位于南山區(qū)。據張恒透露,此前的掛牌均價都在19萬元/平方米以上。

      王鋒在解讀政策時也曾具體解釋過參考價的定價問題——3595個住宅小區(qū)中,有62%的樓盤參考價和成交價基本一致,根據去年的網簽價格計算所得;10%的樓盤因長期無成交由評估師駐場測算所得;還有27%的樓盤,集中在福田、南山、寶安等熱點片區(qū),可能存在炒作因素,導致掛盤價虛高,擠出泡沫后才是合理價格。

      不過,這些片區(qū)的業(yè)主似乎也不著急賣房子。

      梁棟是80后“深二代”,自己有個不賺錢的設計工作室,日常收入主要依靠炒基金炒樓。他在深圳各區(qū)有多套房產,根據最新的二手房參考價,他的資產直接縮水不下500萬。“反正我不會按照這個價格賣的,如果有人想買就簽雙合同。一份按照參考價來網簽過戶,一份用來補差價?!?/p>

      在《通知》下發(fā)之前,梁棟還把自己的一套房子在中介平臺上“掛高”了30萬元。

      梁棟的底氣源于深圳樓市長期以來一二手房價格嚴重倒掛,以及深圳土地資源相對短缺,住房供應長期不足,一手房供不應求,深圳的樓市交易長期以二手市場為主。

      樂有家研究中心統(tǒng)計數據顯示,2020年深圳住宅成交超14萬套,其中一手住宅成交45384套,二手住宅成交95273套,二手是一手成交量的2.1倍。國家統(tǒng)計局數據顯示,2020年內,深圳一、二手住房價格分別上漲了4.1%、14.1%。

      關鍵看銀行

      雙合同的解決辦法,并不少見。2020年7月15日,深圳住建局發(fā)布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,被稱為“史上最嚴樓市調控”,當中“豪宅稅”免征條件,增加了一條“實際成交總價低于750萬元”的限價要求。

      梁棟身邊就有朋友在2020年底買的二手房,為了避免繳納豪宅稅,以750萬元以下的價格過戶,多出的部分現金支付,其實就是雙合同。

      陳峰也認為,二手房新政真的到操作環(huán)節(jié)上,不按照參考價進行的解決辦法還有很多。購房難度增加了,但調控效果如何不敢保證。

      以之前被稱為最嚴調控的“7·15新政”為例,從嚴的購房條件讓不少購房者失去了入場資格,但是對于深圳樓市的影響似乎也只是持續(xù)了一會兒。

      張恒有明顯的感受,7·15政策出來后,市場都看低深圳樓市,但是深圳業(yè)主預期始終堅挺,基本沒降過價?!白铋_始一個月是基本沒有成交。但是業(yè)主不降價,觀望的客戶也懂了,到金九銀十,成交量又回暖了。”

      樂有家研究中心數據顯示,2020年深圳創(chuàng)下五年來房產交易量的最高紀錄。其中,全市二手住宅成交均價6.6萬元/平方米,同比上漲10%。細化到每個月,全年僅8-9月出現小幅下滑,到12月成交均價達到7.08萬元/平方米,全年最高。

      “關鍵還是要看銀行對貸款的執(zhí)行落地?!标惙逯赋?,深圳樓市熱度不下,很大一個因素還是和經營貸流入有關。

      中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在2020年接受媒體采訪時也表示,外來資金、經營貸以及剛需資金是造成深圳2020年房價上漲的三大原因。

      所謂經營貸,是一種面向中小企業(yè)或個體工商戶的貸款產品。借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款,貸款資金用于企業(yè)經營需要,具備貸款額度高、利率低的特點。

      2020年下半年,廣州一家小貸公司的工作人員曾向南方周末記者介紹,目前不少銀行給出的經營貸利率為3.85%,和廣深等地最低的首套房貸利率4.95%比,中間利差還是不少,成為不少購房者選擇撬動銀行杠桿的首選。

      使用經營貸買房的往往分兩類:一類是通過貸款直接用于購買新房,坐收房價升值。另一類則是用來置換按揭貸款,先找朋友借錢還掉房貸,然后房屋抵押做經營貸,由于經營貸利率比房貸更低,也有少則一兩百萬的套利空間。

      深圳購房者把這套游戲規(guī)則玩得風生水起。一位來自深圳房地產行業(yè)研究平臺、要求匿名的研究員告訴南方周末記者,深圳的購房者幾乎都很依賴貸款,是“能貸多少就貸多少”的類型,經營貸就是去年常見且關鍵的貸款手段。

      根據深圳貝殼研究院的數據統(tǒng)計,過去兩年來,超九成的深圳購房者都采用了貸款購房的方式,而平均貸款成數也在六成上下。

      新冠疫情讓多個國家都采取了量化寬松政策,銀行對居民端寬松的信貸支持一定程度上支持了房價的上揚。根據央行披露的數據,2020年全年人民幣貸款增加19.63萬億元,同比增長16.8%;社會融資規(guī)模增量累計為34.86萬億元,同比增長35.8%,均創(chuàng)近年新高。

      2020年4月后,深圳已經開始從緊排查房抵經營貸違規(guī)流入樓市,一些將經營貸資金倒騰一兩手買房的情況受到處罰。但據上述研究員稱,經營貸買房的流程變得越來越隱秘復雜,購房人在一些中介機構的幫助下購買殼公司,找專業(yè)機構代辦貸款業(yè)務,資金多倒騰幾手,就很難被查出來了。這也是去年多重調控下,深圳樓市依然堅挺的原因之一。

      但如今,包括陳峰在內的多位地產研究人士向南方周末記者表示,最可怕的不僅是銀行按照官方參考價格來批房貸,而是經營貸的評估價格也可能按照官方參考價來調整。

      ?下轉第12版

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