文/徐菁

一、引言

目前,我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正在從“增量開(kāi)發(fā)+粗放發(fā)展”向“存量運(yùn)營(yíng)+長(zhǎng)效機(jī)制”方向轉(zhuǎn)變，從最近出臺(tái)的一系列文件可以看出，鼓勵(lì)公眾投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托市場(chǎng)已經(jīng)成了政策導(dǎo)向。基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”）起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，其核心特點(diǎn)是：底層資產(chǎn)以成熟不動(dòng)產(chǎn)為主，收入來(lái)源以租金為主，強(qiáng)制分紅比例，遵循稅收中性原則。上述特點(diǎn)決定了它不僅可以吸引社會(huì)資本進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，增加存量資產(chǎn)流動(dòng)性，而且擁有比其他金融產(chǎn)品更高的收益率（根據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)，權(quán)益型REITs的絕對(duì)收益優(yōu)于標(biāo)普500指數(shù)）和更低的投資風(fēng)險(xiǎn)（根據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)，1989-2018年權(quán)益型REITs指數(shù)收益率與三大股票之收益率的相關(guān)性系數(shù)均低于0.6）。

根據(jù)Bloomberg的數(shù)據(jù)，美國(guó)仍是持有REITs產(chǎn)品數(shù)量最多的國(guó)家，相比之下，國(guó)內(nèi)REITs不僅起步晚（2005年越秀在中國(guó)香港地區(qū)上市），在產(chǎn)品屬性、與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格關(guān)系、法律法規(guī)、資產(chǎn)配置功能方面均存在認(rèn)知不清，且我國(guó)租金收益率偏低，如何將優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)更好地分享給廣大投資者，給其帶來(lái)更多利益，引發(fā)了各方熱議。

本文主要聚焦于公募REITs的稅收制度安排。很多人提出來(lái)中國(guó)REITs應(yīng)該參照國(guó)外做法給予稅收優(yōu)惠，降低重復(fù)征稅和土地增值稅帶來(lái)的巨額融資成本。其實(shí)，我國(guó)關(guān)于REITs稅收改制的聲音一直存在，過(guò)去許多文章對(duì)于中信啟航計(jì)劃進(jìn)行過(guò)深入剖析，雖然該計(jì)劃作為成功的典范被后續(xù)許多機(jī)構(gòu)作為模仿的對(duì)象，但其本質(zhì)仍為“類(lèi)REITs”，存在標(biāo)準(zhǔn)化程序低帶來(lái)的問(wèn)題，而且采用私募基金還會(huì)導(dǎo)致投資者準(zhǔn)入門(mén)檻高、資金流動(dòng)性差的問(wèn)題，而我國(guó)目前主推的公募REITs投資屬性更強(qiáng)，如果能?chē)?yán)格遵守稅收中性原則，給予額外稅收優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的稅收法律制度構(gòu)建，能大大減少交易成本，增加分紅率，可以有效促進(jìn)公募REITs的推廣。

二、案例分析

根據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)，至今全球已有40個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出了REITs，其中比較領(lǐng)先的有中國(guó)香港地區(qū)、新加坡、日本和美國(guó)，前二者采用信托模式，后二者采用公司模式。REITs之所以能在歐美及亞洲個(gè)別國(guó)家和地區(qū)發(fā)展迅速且繁榮昌盛，稅收優(yōu)惠政策功不可沒(méi)。作為興起國(guó)，美國(guó)RETIs的稅收驅(qū)動(dòng)模式 一直是各國(guó)爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的對(duì)象。目前我國(guó)試點(diǎn)采取的是“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，該模式不同于美國(guó)的“公司”型，后者可以直接持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，而我國(guó)采取“契約”模式。由于《證券投資基金法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《基金法》”）第二條規(guī)定，公募基金的投資標(biāo)的僅限證券，并不能直接投資股權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，資產(chǎn)支持證券（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ABS”）則沒(méi)有這方面的限制，所以我國(guó)REITs以公募基金為載體，投資標(biāo)的為ABS證券，即“公募基金+ABS”模式。此路徑在現(xiàn)有證券投資基金經(jīng)驗(yàn)較成熟的前提下，可以降低產(chǎn)品的設(shè)計(jì)難度、降低立法和監(jiān)管成本。目前，比較流行的有單SPV模式（主要作用為資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離）和雙SPV模式這兩種模式，主流的“類(lèi)REITs”大多采取雙SPV模式，存在標(biāo)準(zhǔn)化程度低、多層監(jiān)管不透明的問(wèn)題，所以為了更好地貼近標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs，本文選取單SPV模式的REITs進(jìn)行分析，具體流程如圖1所示：投資人認(rèn)購(gòu)公募基金份額（從逃避印花稅角度出發(fā)，設(shè)計(jì)為封閉式公募基金），基金管理人設(shè)立并管理公募基金，公募基金認(rèn)購(gòu)ABS證券全部份額，ABS管理人收購(gòu)項(xiàng)目公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司持有或運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。

圖1 “公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式結(jié)構(gòu)圖

如圖所示，公募REITs從設(shè)立到退出包括項(xiàng)目設(shè)立階段、項(xiàng)目存續(xù)階段和市場(chǎng)退出階段，本文主要分析項(xiàng)目設(shè)立環(huán)節(jié)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)和分紅環(huán)節(jié)，涉及多個(gè)納稅主體及應(yīng)稅環(huán)節(jié)，其中納稅層級(jí)包括項(xiàng)目公司、ABS專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、公募基金、投資者等，應(yīng)稅環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、取得目標(biāo)資產(chǎn)收益、投資者分紅、服務(wù)費(fèi)收取等。

（一）公募REITs在設(shè)立環(huán)節(jié)存在的稅收問(wèn)題

項(xiàng)目設(shè)立期間包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、基金管理人設(shè)立公募基金并用公募基金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)支持證券和投資人認(rèn)購(gòu)公募基金，其中主要稅負(fù)集中在第一項(xiàng)：資產(chǎn)重組——可以簡(jiǎn)單歸結(jié)為項(xiàng)目公司收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)+REITs收購(gòu)持有不動(dòng)產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)。根據(jù)交易性質(zhì)，設(shè)立環(huán)節(jié)REITs涉及稅種有增值稅（原為營(yíng)業(yè)稅）、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅和房產(chǎn)稅等。為了弄清楚設(shè)立成本到底有多高，本文采用案例分析法，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有稅制模式中存在的問(wèn)題。案例如下：某基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)80億元，該不動(dòng)產(chǎn)年租金收入5億元，租期10年，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用約為租金收入的5%，不動(dòng)產(chǎn)按直線法折舊，折舊年限40年，每年按凈現(xiàn)金流分紅，現(xiàn)擬以150億元轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，總結(jié)歸納如表1所示。

表1 設(shè)立環(huán)節(jié)稅收一覽表

第一，項(xiàng)目公司收購(gòu)資產(chǎn)環(huán)節(jié)。我國(guó)現(xiàn)有REITs模式與美國(guó)最大的不同是，美國(guó)REITs采用公司制，可以直接持有不動(dòng)產(chǎn)，而我國(guó)采用契約制，為實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，要求必須增設(shè)特殊目的載體（SPV），將不動(dòng)產(chǎn)登記在SPV名下。從稅法的角度看，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓涉及轉(zhuǎn)讓溢價(jià)的所得稅、銷(xiāo)售的增值稅、土地增值稅、契稅和印花稅，由上表可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)重組過(guò)程中，資產(chǎn)增值約88%，土地增值稅、企業(yè)所得稅和增值稅的稅負(fù)總計(jì)高達(dá)物業(yè)交易價(jià)格的26.78%，一次性稅務(wù)成本較高，其中土地增值稅（占比52.27%）和企業(yè)所得稅（占比29.98%）是設(shè)立時(shí)重組環(huán)節(jié)的主要稅收。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)增值越多，稅負(fù)也會(huì)越大，這使很多早期持有物業(yè)的企業(yè)沒(méi)有動(dòng)力參加REITs。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)中稅負(fù)過(guò)重可能會(huì)導(dǎo)致REITs因交易成本太高而不能完成設(shè)立。為了合理避稅，中信啟航計(jì)劃曾經(jīng)通過(guò)構(gòu)建復(fù)雜的金融框架，利用財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2的規(guī)定制造關(guān)聯(lián)公司規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為帶來(lái)的增值稅和財(cái)稅〔2018〕57號(hào)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作成居民企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)解釋成入股投資從而免征土地增值稅。但中信啟航計(jì)劃作為“類(lèi)REITs”具有標(biāo)準(zhǔn)化程度低的特征，很難被廣泛應(yīng)用。實(shí)務(wù)中對(duì)財(cái)稅〔2018〕57號(hào)關(guān)于土地增值稅的處理?yè)u擺不定，可能因被認(rèn)為是資產(chǎn)收購(gòu)，不屬于投資方式，而額外增繳土地增值稅。因此，根據(jù)目前的稅收政策可以做到的是，采取資產(chǎn)整體劃轉(zhuǎn)的方式免繳增值稅，但是土地增值稅的免稅條件仍然有待商榷。

第二，REITs收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)環(huán)節(jié)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要涉及企業(yè)所得稅和印花稅，根據(jù)財(cái)稅〔2014〕109號(hào)和國(guó)稅〔2015〕40號(hào)，對(duì)于百分百控股企業(yè)之間，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，可以享受遞延納稅待遇，為項(xiàng)目資產(chǎn)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃留下空間。

（二）公募REITs在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)和分紅環(huán)節(jié)存在的稅收問(wèn)題

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)主要涉及REITs通過(guò)項(xiàng)目公司持有和運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)內(nèi)“公募基金+ABS”的形式下，通常存在投資者、封閉式公募基金、ABS證券和項(xiàng)目公司四個(gè)層級(jí)，各層級(jí)涉稅主要包括：1.項(xiàng)目公司層面，通過(guò)直接持有經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)而獲得收益需要繳納增值稅及其附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等，如表2所示。2.ABS層面，根據(jù)財(cái)稅〔2017〕56號(hào)的規(guī)定，資產(chǎn)管理產(chǎn)品（含專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃及私募基金）按取得收益的性質(zhì)，判斷是否發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，基金專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃屬于非保本資管產(chǎn)品，無(wú)需繳納增值稅。根據(jù)財(cái)稅〔2006〕5號(hào)的規(guī)定,非法人實(shí)體收益，全部分配的，不需要繳納企業(yè)所得稅。3.公募基金層面，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕140號(hào)的非保本收益不繳納增值稅。4.投資者層面，封閉式公募基金免印花稅，主要涉及增值稅和所得稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告〔2018〕177號(hào)的投資者向公募基金交付資金屬于投資或信托行為，不屬于增值稅的征稅范圍，因此，該收益不應(yīng)該繳納增值稅。另外，根據(jù)財(cái)稅〔2002〕128號(hào)，對(duì)投資者（包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者）從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅。

表2 持有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)稅收一覽表

第一，物業(yè)營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)。從表中可以看出，在持有經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房產(chǎn)稅和增值稅較高，稅負(fù)合計(jì)高達(dá)租金收入的23.89%，大大降低了分紅收益率，其中房產(chǎn)稅占比50.24%，增值稅占比37.68%。國(guó)內(nèi)商用物業(yè)租金收益率（本案為3.33%）本來(lái)就不高，過(guò)高的稅負(fù)會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品收益率難以滿足投資者的需求。如果采用鵬華前海萬(wàn)科REITs的業(yè)績(jī)補(bǔ)償機(jī)制，則會(huì)削弱開(kāi)發(fā)商發(fā)展REITs的動(dòng)力。相較而言，國(guó)外在REITs層面的稅收優(yōu)惠力度主要體現(xiàn)在免印花稅（澳大利亞、日本）、房產(chǎn)稅較低（日本1.4%）、免所得稅（澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)）等方面。

第二，REITs分紅階段。項(xiàng)目公司向ABS分紅，ABS向公募基金分紅，公募基金向投資者分紅。財(cái)稅〔2017〕56號(hào)規(guī)定資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人，其運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1和附件3，筆者認(rèn)為資管產(chǎn)品中的增值稅應(yīng)稅行為是資產(chǎn)管理人在提供金融服務(wù)過(guò)程中自己獲得的歸屬于資產(chǎn)管理人的收入，資產(chǎn)管理產(chǎn)品的收益不屬于增值稅的征稅范圍。公募基金管理人運(yùn)用基金買(mǎi)賣(mài)股票、債券的收入免征增值稅，是國(guó)家對(duì)于公募基金的稅收鼓勵(lì)政策。此外，從稅收理論來(lái)看，增值稅是對(duì)銷(xiāo)售商品、提供服務(wù)征稅的稅種，買(mǎi)賣(mài)股票、債券不屬于增值稅的征稅范圍。但資產(chǎn)管理人取得的收入屬于提供服務(wù)所得，屬于增值稅征稅范圍。從法理來(lái)講，投資者把資金交付給公募基金，是一種信托行為，公募基金把資金交付給資產(chǎn)支持證券，也是一種信托行為，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，信托財(cái)產(chǎn)也不是一個(gè)法律主體，而只有法律主體才有納稅義務(wù)。信托財(cái)產(chǎn)的收益歸委托人或信托受益人，信托財(cái)產(chǎn)的管理人不應(yīng)該是納稅主體。

三、具體制度設(shè)想

目前我國(guó)REITs的市場(chǎng)前景是巨大的。自2011年開(kāi)始，我國(guó)貨幣政策開(kāi)始由適度寬松向穩(wěn)健增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型。之前許多基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域均由地方政府牽頭銀行買(mǎi)單，隨著銀行放款向緊縮轉(zhuǎn)變，許多基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)其實(shí)處于“資金荒”的狀態(tài)。由于新冠疫情，國(guó)家要刺激經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，許多銀行的利率都不高，許多想要投資的民間資本無(wú)處可去。銀行期望通過(guò)資產(chǎn)證券化吸引資金，民間資本者總規(guī)模大但資金分散。此時(shí)提出REITs為二者搭建一座橋梁就顯得十分及時(shí)，既可以向投資者提供分紅穩(wěn)健增長(zhǎng)的金融產(chǎn)品，又可以解決基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域資金流動(dòng)性差的問(wèn)題，而且由于其底層資產(chǎn)往往標(biāo)的額巨大，REITs創(chuàng)設(shè)過(guò)程可以為我國(guó)的財(cái)政帶來(lái)巨大的稅收收入。REITs的推出不僅可以開(kāi)拓稅源，也對(duì)建立規(guī)范的稅收制度起積極作用。同樣，作為一種融資手段，REITs必須在法律法規(guī)的監(jiān)管下運(yùn)行，如我國(guó)香港地區(qū)在《房地產(chǎn)投資信托基金守則》中對(duì)投資資產(chǎn)的用途進(jìn)行了嚴(yán)格限制，美國(guó)對(duì)不符合要求的REITs規(guī)定了懲罰性稅收。由于REITs系長(zhǎng)期價(jià)值投資且具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，所以一旦放開(kāi)為公募基金，就必須有相應(yīng)的國(guó)家監(jiān)管和公司制度與之配套，這樣才能達(dá)到保護(hù)廣大投資者、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化資產(chǎn)組合、刺激投資并購(gòu)的目的。但是正如前文所述，當(dāng)前我國(guó)在實(shí)踐中主要存在兩個(gè)問(wèn)題：1.稅收成本過(guò)高，難以推進(jìn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)的進(jìn)一步實(shí)施；2.國(guó)家沒(méi)有明確與REITs相關(guān)的稅收政策。若以REITs持有并經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的稅負(fù)重于投資者自行持有并經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的稅負(fù)，則不會(huì)有投資者愿意購(gòu)買(mǎi)REITs份額。因此，借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，貫徹稅收中性原則，本文具體針對(duì)項(xiàng)目設(shè)立、持有經(jīng)營(yíng)、分紅環(huán)節(jié)給出以下建議。

（一）項(xiàng)目設(shè)立環(huán)節(jié)

在創(chuàng)設(shè)REITs的過(guò)程中，發(fā)起人往往需要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重組，如將標(biāo)的資產(chǎn)注入項(xiàng)目公司中。實(shí)踐中，除國(guó)有資產(chǎn)劃撥外，其他動(dòng)作都有可能被視為交易，從而產(chǎn)生大量的增值稅、土地增值稅、所得稅以及契稅等稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于發(fā)起人往往會(huì)在REITs中持有較大比例的份額，標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)際投資主體和控制權(quán)并沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)變化，該行為可視為企業(yè)內(nèi)部重組。建議允許適用與企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收政策、規(guī)定，如財(cái)稅〔2015〕5號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告〔2015〕48號(hào)、財(cái)稅〔2015〕37號(hào)等，以分立、新設(shè)等形式，按資產(chǎn)賬面價(jià)值注入企業(yè)新設(shè)立的項(xiàng)目公司，該過(guò)程沒(méi)有產(chǎn)生增值而無(wú)需繳納增值稅、土地增值稅和所得稅。盡管重組分離行為導(dǎo)致了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，但其計(jì)稅基礎(chǔ)并未發(fā)生變化，未來(lái)資產(chǎn)真的被出售給第三方時(shí)，仍可按照計(jì)稅基礎(chǔ)征稅，不會(huì)導(dǎo)致稅源流失。

設(shè)立REITs時(shí)，發(fā)起人會(huì)將項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓給REITs，同時(shí)持有REITs的一定份額，該過(guò)程涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，一方面會(huì)涉及征稅部門(mén)是否會(huì)采用穿透式處理，對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納土地增值稅，另一方面，發(fā)起人需要按股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅。首先，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦屬于REITs設(shè)立過(guò)程中的重組行為，不應(yīng)當(dāng)被視同房地產(chǎn)銷(xiāo)售，建議對(duì)其性質(zhì)予以認(rèn)定，明確其不適用征收土地增值稅。另外，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是REITs設(shè)立的基礎(chǔ)，具有合理的商業(yè)目的，建議對(duì)該行為產(chǎn)生的企業(yè)所得稅給予稅率上的優(yōu)惠或遞延處理。即便征收所得稅，也應(yīng)該考慮納稅人仍在REITs中持有大量份額，該份額并未實(shí)際變現(xiàn)，對(duì)應(yīng)的所得稅在設(shè)立REITs時(shí)可不予以計(jì)征。相對(duì)于設(shè)立項(xiàng)目公司直接購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的方式而言，采用股權(quán)收購(gòu)方式可使買(mǎi)賣(mài)雙方的稅負(fù)都顯著減少很多，可從降低買(mǎi)方交易成本的方面鼓勵(lì)REITs的運(yùn)作，如表3所示。

（二）持有經(jīng)營(yíng)、分紅環(huán)節(jié)

如前所述，不同主體持有資產(chǎn)并經(jīng)營(yíng)適用的稅率差異很大，而REITs在持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中稅負(fù)較重，建議在一攬子稅收方面試行優(yōu)惠政策，比如參照個(gè)人持有并出租房屋的情況，為REITs體系內(nèi)的項(xiàng)目公司持有并出租房屋制定較低的綜合稅率。尤其是租賃住房類(lèi)的資產(chǎn)，建議稅收政策向REITs類(lèi)機(jī)構(gòu)傾斜，培育更多的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?、集約化的機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，有效建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

表3 不同資產(chǎn)重組方式征稅對(duì)比表

本文選取了中國(guó)香港、新加坡、澳大利亞、日本和美國(guó)為研究對(duì)象，其中前三者采用的是信托模式，后二者采用公司模式。盡管稅收架構(gòu)等存在差異，但仍可通過(guò)研究其稅收優(yōu)惠政策，對(duì)我國(guó)稅收制度改革提供借鑒。本文主要從REITs層面分析本土企業(yè)REITs運(yùn)作流程中的稅收政策，不涉及代扣所得稅/預(yù)提稅以及海外資金，詳見(jiàn)表4。

通過(guò)對(duì)美、日、澳、新四國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)稅收政策的對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)中國(guó)香港對(duì)投資人的保護(hù)最大，在物業(yè)交易、持有和REITs交易環(huán)節(jié)均不征稅，美、日、澳、新四國(guó)對(duì)投資者征稅時(shí)會(huì)區(qū)分個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者，二者按不同稅率繳納所得稅，并且分紅可以適當(dāng)免稅。反觀中國(guó)內(nèi)地，目前不動(dòng)產(chǎn)的交易和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)仍然較重，唯一可以明確的是公募基金分紅環(huán)節(jié)不額外征稅，基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立環(huán)節(jié)、資產(chǎn)處置或收購(gòu)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)均未有稅收減免政策落地，只能暫時(shí)通過(guò)股權(quán)交易、資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方法優(yōu)化稅務(wù)籌劃，特定類(lèi)型基礎(chǔ)設(shè)施能否獲得稅收優(yōu)惠，也有待觀察。這客觀上影響了投資者參與的積極性與REITs投資收益的形成。而且，目前試點(diǎn)區(qū)采取“公募基金+ABS”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，存在投資者、公募基金、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和項(xiàng)目公司四個(gè)應(yīng)稅主體層級(jí)，還有可能在項(xiàng)目公司和專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃之間添加私募基金。由于結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，多層級(jí)之間可能會(huì)存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。建議進(jìn)一步明確增值稅的處理，避免流轉(zhuǎn)過(guò)程中重復(fù)征稅。建議對(duì)REITs結(jié)構(gòu)內(nèi)的資管產(chǎn)品給予免稅待遇，對(duì)于從項(xiàng)目公司向上分配并最終給到投資者的分紅，明確給于各層級(jí)所得稅的免稅待遇。

四、結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)過(guò)分析，本文認(rèn)為REITs在設(shè)立和持續(xù)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)均有較重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，造成發(fā)起人的動(dòng)力不足、投資者的收益率不高，有必要予以解決。REITs的設(shè)立過(guò)程可以產(chǎn)生大量的稅收增量，這些增加的稅收在不設(shè)立REITs的情況下通常不會(huì)即時(shí)產(chǎn)生，因而為制定優(yōu)惠政策提供了空間。該類(lèi)稅收優(yōu)惠一般不會(huì)改變資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，因而在未來(lái)發(fā)生出售等應(yīng)稅行為時(shí)，不會(huì)引發(fā)稅收的減少和流失。另外，REITs有助于提升不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的活躍度，優(yōu)化投資市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從而在一定程度上起到開(kāi)拓稅源和增加稅收的積極作用。期望可以盡快出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的REITs法規(guī)，解決稅收政策散落在各個(gè)文件中難以找尋的問(wèn)題，參考相關(guān)國(guó)家和地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，明確我國(guó)的稅收支持優(yōu)惠，建議由點(diǎn)及面地加以推廣。稅收優(yōu)惠也可能導(dǎo)致惡意避稅的現(xiàn)象，應(yīng)在積累經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程中不斷修正、平衡稅收優(yōu)惠和反避稅政策，待其成熟之后再全面推廣，對(duì)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展和稅收制度完善均有積極作用。

表4 不同國(guó)家和地區(qū)的稅收制度對(duì)比

注釋

財(cái)稅[2004]173號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)買(mǎi)賣(mài)封閉式證券投資基金繼續(xù)予以免征印花稅的通知。

2019年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于《中華人民共和國(guó)增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》。

財(cái)稅[2002]128號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)放式證券投資基金有關(guān)稅收問(wèn)題的通知。

財(cái)稅[2004]173號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)買(mǎi)賣(mài)封閉式證券投資基金繼續(xù)予以免征印花稅的通知。