張 頊，葉 杰，董新霞，韓立民，張玉霞

（深圳市國資源土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，廣東 深圳 518000）

0 引言

現(xiàn)代社會高速發(fā)展，城市有了很大的改變，不僅城鎮(zhèn)與農(nóng)村的大面積區(qū)域要進行規(guī)劃，有些歷史街區(qū)也要進行規(guī)劃。瀝青水泥路與高樓大廈是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，而歷史建筑與現(xiàn)代建筑卻風(fēng)格迥異。讓歷史建筑融入人們的日常生活，需做好歷史街區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，在充分保護歷史遺留建筑的前提下，進行必要的修復(fù)和維護，讓歷史建筑和現(xiàn)代建筑實現(xiàn)完美融合。經(jīng)過對歷史街區(qū)創(chuàng)造性保護與修復(fù)，給人們提供更高質(zhì)量的生活。

1 城市更新的內(nèi)涵及模式

城市更新是按照某個規(guī)定的主體，對城市中某個衰落的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)拆遷、改造、投資與建設(shè)，以提升城市發(fā)展活力，提高市民生活質(zhì)量，促進城市整體水平的提升。

城市更新的目的是消除阻礙城市發(fā)展的各種問題，分析形成問題的原因，采取必要的應(yīng)對措施。從深層次分析，城市更新不僅僅是建筑設(shè)施的改造，更是城市發(fā)展的疊加，將經(jīng)濟、文化、生活有效融合，實現(xiàn)多方位、全面的改革與創(chuàng)新，促進城市發(fā)展活力的提升。城市更新模式有3種：重建或再開發(fā)、整建、保留維護。

2 歷史街區(qū)的價值

在城市最初建設(shè)中，有人認(rèn)為歷史遺留會影響城市的長遠(yuǎn)發(fā)展，想實現(xiàn)全面改革，需擯棄傳統(tǒng)落后觀念，將歷史遺跡去除掉，給人們的新生活提供基礎(chǔ)。但隨著社會的持續(xù)發(fā)展，人們的觀念有了很大的改變，認(rèn)識到歷史遺跡可起到教育作用，是中華民族歷史發(fā)展的見證，對于后人有著重要的教育價值，所以歷史街區(qū)開始得以保護。

2.1 文化價值

歷史街區(qū)能反映一個區(qū)域的歷史文化發(fā)展，文化的延續(xù)與傳承才是民族發(fā)展的動力，也會讓城市更具人文特色。歷史建筑具備文化特色，尊重歷史建筑才能更好地學(xué)習(xí)歷史文化知識；重視歷史與文化，融匯古今，才能實現(xiàn)城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2 藝術(shù)價值

歷史建筑是歷史沉淀的產(chǎn)物，也是不能復(fù)制的藝術(shù)品，反映出某個時代的審美特點，一磚一瓦都具備歷史文化價值。只有把歷史建筑融入周圍環(huán)境中，才能提高建筑藝術(shù)水平。

2.3 使用價值

有些歷史建筑是屬于私人所有的，還有大量居民居住、生活。歷史街區(qū)有人類活動的軌跡，不能將其按照藝術(shù)品進行封存保護，但依然能體現(xiàn)出歷史的價值，這正是歷史建筑的真正作用。

2.4 商業(yè)價值

有些城市內(nèi)部的老城區(qū)有非常完整的歷史建筑群落與遺跡，但是老街區(qū)的現(xiàn)代配套設(shè)施設(shè)備相對欠缺，無法滿足城市居民日益提高的生活質(zhì)量需求，已不適宜當(dāng)下居住。因此，對歷史街區(qū)進行合理保護與利用，轉(zhuǎn)變歷史街區(qū)的利用方式，適當(dāng)開發(fā)歷史遺跡，創(chuàng)設(shè)旅游景點，產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。

3 歷史街區(qū)改造的主要問題

3.1 “大拆大建”更新改造導(dǎo)致歷史風(fēng)貌破壞嚴(yán)重

在部分城市更新、舊區(qū)改造中，城市管理者比較重視速度和效率，保護、改造一般同時進行，確定了改造目標(biāo)，并且配置完善的配套設(shè)施，但未明確歷史風(fēng)貌保護范圍、規(guī)模、建筑量等，政策也缺乏針對性，造成在具體實施中，舊區(qū)改造范圍、拆遷量過大，超出限定標(biāo)準(zhǔn)進行全面性的改造。歷史保護則是在某個規(guī)定區(qū)域內(nèi)實施，范圍通常比較小，易出現(xiàn)歷史風(fēng)貌的保護和修復(fù)效果較差，導(dǎo)致?lián)p毀比較嚴(yán)重。此外，利用“大拆大建”的方式導(dǎo)致城市內(nèi)很多舊街區(qū)消失不見，取而代之的是寬闊的交通干道，傳統(tǒng)城市形態(tài)與歷史風(fēng)貌完全消失，整個城市歷史文化特色消失不見，對于歷史文化的傳承產(chǎn)生不利的影響。

3.2 城市規(guī)劃方向需要重新調(diào)整

城市更新方案一般做好城市內(nèi)部資源優(yōu)化配置，與新建城區(qū)的邏輯有很大的差距，產(chǎn)權(quán)問題難以徹底解決，同時還關(guān)系到很多利益體。因此，城市更新規(guī)劃需實現(xiàn)各項功能的合理配置與優(yōu)化。城市規(guī)劃若從存量土地資源方面進行，則涉及各方融合的問題，需要政府、社會、市場、居民等協(xié)調(diào)開展，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃與布置；規(guī)劃和土地主管部門要積極應(yīng)對，做好全面的規(guī)劃與控制，尤其是歷史文化建筑保護工作，保證符合城市發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃。

3.3 改造資金需求量較大，改造時間比較長

城市更新中歷史文化風(fēng)貌街區(qū)改造在城市的老城區(qū)內(nèi)進行，人口密度比較大，歷史文化設(shè)施分布在各個區(qū)域，這是城市疏解的重點，也是更新改造的重點位置。在改造實施環(huán)節(jié)，很多城市土地資源性質(zhì)都會改變，產(chǎn)權(quán)涉及方比較多，很多區(qū)域的產(chǎn)權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜，需使用大量的資金，所以全面性改造需要花費較長的時間。

4 城市更新中歷史街區(qū)改造的措施分析

4.1 歷史文化保護區(qū)的城市更新融入城市總體規(guī)劃

1）統(tǒng)籌城市設(shè)計與規(guī)劃，同步推進 ①需要結(jié)合城市總體規(guī)劃設(shè)計，明確歷史文化保護區(qū)設(shè)計方案；②歷史保護街區(qū)作為城市更新設(shè)計方案的核心內(nèi)容，必須在規(guī)劃方案中有較高的重視度，發(fā)布符合實際運行需要的更新方案；③結(jié)合目前土地應(yīng)用性質(zhì)，制定切實可行的開發(fā)政策措施，保證改造工作的順利開展。

2）存量土地資源保證規(guī)劃方案科學(xué)合理 存量土地開發(fā)區(qū)域內(nèi)，需要適當(dāng)增大公共服務(wù)設(shè)施的比例，并且保證各種土地兼容與混合設(shè)置。以達到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求作為出發(fā)點，商業(yè)服務(wù)與辦公用地可變更用途，而住宅用地則可以轉(zhuǎn)化為行業(yè)服務(wù)用地，調(diào)整更加靈活。

4.2 歷史風(fēng)貌區(qū)保護堅持多元化鼓勵各方主體參與

1）根據(jù)需要確定城市規(guī)劃單元 城市更新改造包含的內(nèi)容較多，項目也較多，任何項目中土地資源的利用都有明確規(guī)定。歷史風(fēng)貌保護要做好空間方面的保護，以不損壞生態(tài)環(huán)境與文化價值為出發(fā)點，結(jié)合保護需要實施恢復(fù)性施工，體現(xiàn)出老街區(qū)文化風(fēng)貌，發(fā)揮其歷史價值。

2）以最小范圍進行改造 更新改造讓多個主體積極參與，保證歷史街區(qū)保護達到要求，政府與所有者保持良好溝通，或是多個主體自行改造，從而實現(xiàn)改造單元的最小化，有效促進街區(qū)規(guī)模改進發(fā)展，實現(xiàn)連續(xù)更新設(shè)置。根據(jù)更新項目主體的不同情況，組建高水平的單位開展改造，國有企業(yè)牽頭進行，也可將項目分為多個單一小項目，交付不同的主體進行改造。

4.3 提供足夠資金保證歷史街區(qū)改造順利進行

1）國家提供必要的資金支持，發(fā)布政策資金 鼓勵政府與社會資本合作開展融資服務(wù)，國家發(fā)布相關(guān)政策提供政策支持，同時協(xié)調(diào)資金調(diào)度，引入社會資本，提供充足的資金，資金處于合理的監(jiān)管范圍內(nèi)，保證歷史文化街區(qū)改造順利進行。

2）調(diào)整土地出讓金分配方式，利用土地出讓金實施城市更新 城市更新要做好歷史街區(qū)保護，確保各項基礎(chǔ)設(shè)施有序開工建設(shè)，各級政府需提供必要的支持，為項目提供充足的資金，把剩余部分按照一定比例劃分為歷史風(fēng)貌保護街區(qū)更新改造專用資金。

3）探索安排異地開發(fā)用地 對于城市更新中的歷史文化風(fēng)貌保護街區(qū)更新改造項目，政府根據(jù)實際需要做好土地劃撥處理，實現(xiàn)異地安置，提供充足的資金，讓土地收益得以有效利用，促進城市發(fā)展良性循環(huán)。

4）探索實施“城市改造更新專項債券” 若城市更新改造工程規(guī)模巨大、資金需求量很大，政府資金難以滿足使用要求，可探索發(fā)行“城市改造更新專項債券”的方式獲取足夠的資金。城市更新專項債券結(jié)合更新項目的具體情況，發(fā)行符合要求的債券，滿足城市更新建設(shè)的需要，有效解決資金不足的問題，使各項城市更新項目順利進行，促進歷史風(fēng)貌保護工作的順利實施。

4.4 城市更新中歷史文化街區(qū)改造保舊加新

保留老建筑，恢復(fù)原有風(fēng)貌，同時不斷往里面注入新的元素，包括文創(chuàng)、科技研發(fā)企業(yè)，實現(xiàn)“舊瓶裝新酒”。保持傳統(tǒng)和創(chuàng)新的結(jié)合，在城市內(nèi)部需要展示出歷史文化特點，還要做好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，融入創(chuàng)新理念，可嘗試建設(shè)個性化工坊、創(chuàng)意街區(qū)等。

5 歷史街區(qū)成功改造案例——廣州微改造“永慶坊”

“未識廣州，先聞西關(guān)”。西關(guān)永慶坊地處廣州西南，歷史上曾經(jīng)是廣州最繁華的核心城區(qū)。隨著城市中心東移，永慶坊建筑年久失修。2015年前的永慶坊道路狹窄、墻面斑駁脫落，陽臺上晾的衣服與電線交錯在一起，這曾經(jīng)是廣州舊城特有的畫面。如今，永慶坊現(xiàn)是廣州的網(wǎng)紅地標(biāo)之一。

2016年，萬科中標(biāo)永慶坊一期項目并進行改造修繕，于2016年10月開業(yè)運營。2018年8月，萬科獲取永慶坊二期項目，占地約9.0萬m2，更新建筑約7.2萬m2。2018年10月，啟動改造。2019年10月，永慶坊二期改造示范區(qū)正式開放。

廣州荔灣區(qū)政府通過BOT方式充分利用社會資金參與到城市更新改造中，企業(yè)投入資金保證項目正常改造、建設(shè)與運營，在15年后將運營權(quán)交付給政府。同時，在永慶坊改造中探索出“共建、共治、共享”的工作模式以破解城市更新難題。在決策和執(zhí)行主體上，永慶坊改造經(jīng)歷了由政府一元為主向多元協(xié)商的轉(zhuǎn)化。二期恩寧路啟動過程中，提出“恩寧路歷史文化街區(qū)共同締造委員會”模式，由25個委員共同參與議事，委員會成員中，有半數(shù)以上的居民代表、商戶代表、媒體代表專家顧問。各方提出訴求，在磋商中形成共識。委員會有效化解了改造中的諸多矛盾。公眾的參與使改造充分考慮居民的利益，形成各方都能接受的最終方案。

6 結(jié)語

歷史街區(qū)對于城市發(fā)展、人類社會進步有著重要的作用，歷史遺跡經(jīng)歷時間越長越有內(nèi)涵，文化底蘊也更深厚。但是在現(xiàn)代社會，歷史街區(qū)保護難度卻在逐步上升。因此，需要研究符合實際需要的城市更新措施，政府發(fā)布相關(guān)的支持政策，提供充足的資金，讓歷史文化街區(qū)和城市總體規(guī)劃相互融合，突出地方特色，注重人居環(huán)境改善，促進城市高速發(fā)展，刪掉破敗和落后，留下記憶和鄉(xiāng)愁。