周自平

(南京美旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210000)

0 引 言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)建筑行業(yè)在我國取得了重大成果，工程造價作為房地產(chǎn)工程項目中的重要組成部分，會直接影響甚至決定整個項目的施工質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。因此，在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)建筑工程中，許多項目負(fù)責(zé)人更加看重造價管理，希望能夠以最低的造價在保證質(zhì)量的同時提高經(jīng)濟(jì)效益[1]。本文以工程造價預(yù)算原則為基礎(chǔ)，分析造價預(yù)算控制要點，探討預(yù)算控制不足及成因并提出優(yōu)化策略。科學(xué)合理的工程造價預(yù)算控制是促進(jìn)房地產(chǎn)建筑行業(yè)的有序運行與持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。[2]

1 工程造價預(yù)算控制相關(guān)概述

房地產(chǎn)建筑施工中的工程造價從本質(zhì)上講是工程產(chǎn)品的價格組成，價格的結(jié)構(gòu)無非也是形成價格的多種因素，也會受到外部環(huán)境影響，主要以工程的生產(chǎn)成本，收益利潤和稅金三個要素所組成。因此，工程的產(chǎn)品價格要符合價值規(guī)律和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，同時還要以巨大的政府投資和公益性投資，有著自身的優(yōu)勢與無法替代的特點[3]。因此，要將產(chǎn)品報價提交并進(jìn)行生產(chǎn)，再加上造價會受到建設(shè)周期等多方面影響，產(chǎn)生價格波動，具體的造價具有不穩(wěn)定性和動態(tài)性，需要伴隨成熟完善的預(yù)算控制體系，促使工程造價能夠嚴(yán)格控制在預(yù)期的成本計劃內(nèi)，減少額外支出的可能性，保障房地產(chǎn)資金鏈的安全完整[4]。

2 房地產(chǎn)工程造價預(yù)算控制原則分析

房地產(chǎn)建筑工程造價預(yù)算控制要遵循以下幾點原則：

第一點是重點預(yù)算與全面預(yù)算相結(jié)合的原則，為了更好地實現(xiàn)工程造價預(yù)算的平衡，不僅要科學(xué)有效地對資金預(yù)算布局進(jìn)行調(diào)整，還要提高對重點工程的重視程度，有專業(yè)預(yù)算管理人員進(jìn)行實際的考察。明確施工中預(yù)算的重點，還要全面進(jìn)行預(yù)算管理，才能夠促使建筑工程的造價預(yù)算控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。

第二點是要及時準(zhǔn)確動態(tài)地進(jìn)行預(yù)算控制。預(yù)算控制的制定并非刻板的，而是要動態(tài)調(diào)整。及時發(fā)現(xiàn)建筑工程中可能出現(xiàn)的問題，并做到適時的調(diào)整，還要結(jié)合責(zé)任落實機(jī)制，使得工程后期可能出現(xiàn)的數(shù)據(jù)能夠有科學(xué)，明確的參考，確保工程造價在合理的預(yù)算范圍內(nèi)[5]。

第三點是明確預(yù)算控制管理目標(biāo)。一般來講，工程施工造價預(yù)算控制往往會受到造價預(yù)算控制目標(biāo)的影響，因此，后期建設(shè)中需要根據(jù)實際情況及時調(diào)整預(yù)算造價，才能夠確保預(yù)算目標(biāo)的順利達(dá)成[6]。

3 房地產(chǎn)建筑工程造價預(yù)算控制要點

第一點，要保證前期資料收集科學(xué)合理，預(yù)算編制的科學(xué)性，對于造價預(yù)算有著決定性的作用，在施工之前務(wù)必要提前對場地進(jìn)行了解，展開精確的預(yù)測，也需要綜合性較強的數(shù)據(jù)資料作為支撐，還要了解項目所在的地區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢及行業(yè)情況，進(jìn)行充分的調(diào)查，涉及所用到的技術(shù)，材料。更加熟練且全面的認(rèn)知，也有利于為后續(xù)的造價控制工作提供真實數(shù)據(jù)保障。

第二點，要熟悉施工圖紙的相關(guān)規(guī)定，在工程造價控制預(yù)算開展之前，要對施工圖紙進(jìn)行。反復(fù)核查，確保了解設(shè)計師所傳達(dá)的思想能夠?qū)⒃O(shè)計理念和一些專業(yè)的環(huán)節(jié)。完全投入到實際施工中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙與施工現(xiàn)場有不符的情況，要及時溝通，避免出現(xiàn)設(shè)計變更加劇工程量。

第三點，要做到精確的預(yù)算，在開展工程預(yù)算控制工作時，要精細(xì)準(zhǔn)確地核算工作量。從主體到裝飾，從地下到地上，從內(nèi)部到外部都要展開科學(xué)合理的計算，還要根據(jù)定額項目將其劃分成可計算項目，保證所著名的名稱完整準(zhǔn)確，并標(biāo)明相關(guān)數(shù)據(jù)的來源和名稱。

4 房地產(chǎn)建筑工程造價預(yù)算控制不足及成因分析

4.1 不足分析

首先，財務(wù)管理體系不夠完善。其一，管理者對于財務(wù)管理在房地產(chǎn)建筑工程中的核心戰(zhàn)略地位的認(rèn)識程度不足。缺少長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和預(yù)算管理意識，認(rèn)為財務(wù)部門僅是事后算賬的報賬先生，經(jīng)濟(jì)效益是通過施工和承攬工程得出的，由于管理者的觀念片面造成內(nèi)部財務(wù)管理無法發(fā)揮出應(yīng)有的價值。其二，財務(wù)監(jiān)督職能較弱。一些房地產(chǎn)施工企業(yè)財務(wù)管理方式取得的效果卻不夠理想，內(nèi)容相對單一，更加側(cè)重于成本費用的支出，審批流程卻很少注重預(yù)算管理內(nèi)部控制和風(fēng)險管理，缺少相應(yīng)的制約監(jiān)督機(jī)制，也會無形中為施工企業(yè)的造價和預(yù)算管理帶來一定消極影響。

其次，工程造價計劃及目標(biāo)不夠明確。其一，施工生產(chǎn)責(zé)任不夠完善，技術(shù)和管理人員缺乏安全意識會影響最終的施工效果。導(dǎo)致工程造價成本不確定性大大增加，加劇經(jīng)濟(jì)損失。而許多建筑施工團(tuán)隊沒有聘請專業(yè)的造價評估團(tuán)隊，在工程造價評估過程中忽視了材料等多方面資源價格的變化，使得工程造價控制缺乏應(yīng)有的計劃和目標(biāo)，很容易造成造價控制的設(shè)計目標(biāo)與最終實施所得到的結(jié)果存在較大偏差。其二，造價控制理念和目標(biāo)不夠明確，缺少長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，沒能將造價控制與企業(yè)未來發(fā)展趨勢和工程項目的最終效果相結(jié)合。忽視了施工過程中可能會受到外部環(huán)境的影響，一味地壓低價格。與正常造價控制的計劃和預(yù)期仍然相差甚遠(yuǎn)。

最后，造價控制與預(yù)算管理關(guān)聯(lián)性不足。其一，我國仍有許多房地產(chǎn)建筑施工單位內(nèi)部工程造價體系與預(yù)算管理之間的融入力度不足，影響工程造價的真實性和有效性。施工階段預(yù)算管理變更隨意性較大為工程造價帶來了一定難度。當(dāng)急于項目開工卻又沒能做好充分的準(zhǔn)備。再加上一些細(xì)節(jié)內(nèi)容更改過于隨意，缺少對整體的把控和成本控制，也會無形中為工程造價帶來較大難度。其二，造價管理人員會受到專業(yè)背景和素質(zhì)的制約，使得業(yè)務(wù)能力有限，難以適應(yīng)造價控制工作的需求，預(yù)算管理能力不強，工作仍然停留在基礎(chǔ)的事后處理上，不能以合同控制工程造價。

4.2 成因分析

首先是管理失效的原因，許多房地產(chǎn)建筑工程處于長期穩(wěn)定的施工狀態(tài)。但遇到的各類突發(fā)事件也時有發(fā)生，需要管理人員對其進(jìn)行整體的調(diào)控，并做好適當(dāng)?shù)脑靸r預(yù)算。但仍有許多房地產(chǎn)建筑工程內(nèi)管理失效，嚴(yán)重透支預(yù)算的同時，不懂得資金的流通和調(diào)用，使得現(xiàn)有的資金無法更好地配置施工，始終超出預(yù)算造成資金鏈斷裂的風(fēng)險。

其次是市場經(jīng)濟(jì)的波動受到市場經(jīng)濟(jì)的影響和政府的配置與干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部風(fēng)險加大，無形中加劇了造假預(yù)算的難度。一些大中型企業(yè)沒能更好地預(yù)估，主要是因為受到市場環(huán)境的影響，往往會造成造價預(yù)算超出原有限定的范圍。

最后是預(yù)算編制原因。預(yù)算編制根據(jù)不同房地產(chǎn)工程的實際情況要有所調(diào)整和改動，也出于工作人員業(yè)務(wù)能力和對預(yù)算管理的經(jīng)驗與把控，因此不同的工程預(yù)算編制各有差別。

5 房地產(chǎn)建筑工程造價預(yù)算控制優(yōu)化策略

5.1 完善財務(wù)管理體系

完善財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)建筑工程造價預(yù)算優(yōu)化策略之一，首先要發(fā)揮出項目建筑工程財務(wù)管理的核心地位，樹立牢固的財務(wù)管理意識，以點帶面建立完善的財務(wù)管理體系。其次要健全財務(wù)管理制度，拓展財務(wù)管理觀念，更是需要利用信息技術(shù)科技手段、電子商務(wù)等一些現(xiàn)代化改造落后的業(yè)務(wù)流程和運作模式。將造價控制和預(yù)算管理融入財務(wù)管理始終，豐富其財務(wù)管理的科學(xué)性。最后，要加強企業(yè)與銀行之間的合作，擴(kuò)大資金來源，樹立良好的信譽和外部形象，才能夠達(dá)到最佳的資金結(jié)構(gòu)，獲得最高的收益，為造價預(yù)算管理提供更加堅實的資金保障。

5.2 明確工程造價計劃及目標(biāo)

明確工程造價計劃及目標(biāo)是房地產(chǎn)建筑工程造價預(yù)算控制的又一優(yōu)化策略。首先，要科學(xué)統(tǒng)計工程量，強化標(biāo)準(zhǔn)定額管理工程量的統(tǒng)計，將其與預(yù)算管理相結(jié)合，將標(biāo)準(zhǔn)定額管理作為合理造價的關(guān)鍵，了解定額工程和實際工程之間可能存在的差異，獲得第一手資料的同時，妥善處理可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛。其次，要根據(jù)工程造價體系合理控制工程進(jìn)度。保證工程建設(shè)具備充足資金的同時，避免因資金不足或供應(yīng)不及時而影響耽誤工程進(jìn)度?？紤]到施工會受到外部環(huán)境的影響，可能造成工期耽誤和經(jīng)濟(jì)損失等等，在施工中更是需要嚴(yán)把施工變更關(guān)，嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模影響造價成本。

5.3 加強工程造價與預(yù)算管理關(guān)聯(lián)性

加強工程造價與預(yù)算管理關(guān)聯(lián)性是房地產(chǎn)建筑工程造價預(yù)算控制的又一優(yōu)化策略。首先，要在預(yù)算管理初期進(jìn)行造價控制，對地規(guī)模質(zhì)量用途和擬建項目等多種內(nèi)容進(jìn)行深入調(diào)查，不得留有缺口。推行限額設(shè)計，按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書投資估算，控制初步設(shè)計內(nèi)容，將其作為擬建項目工程造價的最高限額，其次，在施工過程中也要將預(yù)算管理和造價控制結(jié)合在一起，兼顧預(yù)算和造價需求，對建筑材料設(shè)備費用等一些其他費用進(jìn)行嚴(yán)格控制，并增強造價控制意識，實施動態(tài)管理，實施全過程的跟蹤審計機(jī)制。最后，加強對工程預(yù)算和造價環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。確保每一筆支出都能夠在預(yù)期的計劃內(nèi)?？紤]到工程造價可能產(chǎn)生的糾紛問題，要做好竣工后的結(jié)算工作，確保工程從頭到尾都能夠有完善的預(yù)算管理作為保障。

5.4 加強竣工結(jié)算環(huán)節(jié)造價控制

工程竣工后，經(jīng)甲方現(xiàn)場代表或質(zhì)檢站驗收達(dá)到要求，提交符合要求的竣工備案資料后，預(yù)算部根據(jù)驗收資料和合同要求進(jìn)行結(jié)算辦理準(zhǔn)備工作。結(jié)算時凡涉及施工過程中未經(jīng)確認(rèn)而增加的成本，預(yù)算部不辦理該項結(jié)算調(diào)整；如屬于特殊情況，應(yīng)由變更部門和單位提供充分的理由并以書面報告方式交領(lǐng)導(dǎo)審批意見后進(jìn)行辦理。施工單位的送審結(jié)算書，包括相關(guān)的結(jié)算資料；與施工單位、甲方現(xiàn)場代表、甲方預(yù)算人員的共同確認(rèn)的工程量清單，須詳細(xì)表明棟號、樓層、房間號、具體尺寸，所用材料規(guī)格、品種、數(shù)量，必要時附施工圖紙說明，有特殊情況的同時注明。

6 結(jié) 論

總而言之，房地產(chǎn)建筑工程的工程造價預(yù)算控制務(wù)必要在新時期有所改革和升級，確保預(yù)算管理能夠符合工程造價的需求。還要及時觀測外部環(huán)境的變化，對于造價和預(yù)算進(jìn)行及時的調(diào)整，保證每一筆工程造價款項能夠服務(wù)和房地產(chǎn)的實際情況，在規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的同時形成良好的溝通狀態(tài)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙贏。