陸依丹

【摘要】黨的十九大要求“加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！睒酥局覈》矿w制供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進入到新階段。然而，要將這項政策貫徹落實好，必須平衡好“租”“購”關(guān)系?；诖耍疚膶ε嘤》孔赓U市場的“痛點”及其破解路徑展開研究，以提升住房體制供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革實效。

【關(guān)鍵詞】租賃市場;破解路徑;住房市場

1、培育住房租賃市場的“痛點”

1.1市場供需矛盾突出，人口流動大

當前，國家不斷釋放出房地產(chǎn)市場租購?fù)瑱?quán)、租購并舉的政策信號，住房租賃市場得到了快速發(fā)展。隨著市場租賃需求的增加，尤其在房地產(chǎn)來到“白銀時代”后，城市新市民成為消費主力軍，在哪里落腳成為他們考慮的首要問題。然而，在過去很長一段時間國家政策傾向于開發(fā)新房和買房，租賃住房供應(yīng)管理一直充當配角，形成的“重銷售、輕租賃”的錯配問題在當前市場上仍然占居主要地位。在大多數(shù)城市，建房買房仍然是政策主導(dǎo)方向，此外存量房也多用于“拆舊建新”，住房租賃市場房源供應(yīng)不足或不符合租住要求，出現(xiàn)了“去庫存”與新房空置、新移民沒房可租的尷尬局面。因此，租房市場供應(yīng)“錯配”問題突出，加之受人口流動性強因素的影響，進一步激化了供需市場矛盾。

1.2供給主體不成熟，中介服務(wù)體系不完善

近年來，譬如長租公寓的租賃市場新興業(yè)態(tài)不斷顯現(xiàn)。集中式的長租公寓為年齡相仿、興趣相投的年輕人搭建起交互平臺，使他們既能擁有獨立的生活空間，又能享受便捷的社交生活，讓長租公寓成為城市租住青年的“新寵”。然而迅速擴張的長租公寓，多是以“高進低出”“長收短付”運營模式為主，普遍面臨盈利難且回報周期長的困境，導(dǎo)致“爆雷”事件時有發(fā)生。由此可見，租賃市場供給主體正在不斷涌現(xiàn)但整體上并不成熟，住房租賃企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展之路有待加強，此外，中介服務(wù)體系的不完善也是阻礙住房租賃市場培育的一大“痛點”。

1.3租賃收益低，機構(gòu)運營模式不成熟

在租賃市場中，租賃需求的主體多為中低收入人群，公共產(chǎn)品屬性突出。租賃機構(gòu)作為穩(wěn)定市場、降低租金和權(quán)益保障的壓艙石，其在租賃市場中所發(fā)揮的作用不容小覷。長期以來普遍存在租賃市場租賃收益低的原因包括：第一，我國的政府公租房供應(yīng)不足，現(xiàn)有公租房政府補貼力度小。第二，地價和財務(wù)成本高，投資租賃收益低，回收周期過長，其利潤相比較房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，投資吸引力度不強，加之租賃市場流動性風險較高，相應(yīng)的證券化或信托投資基金等配套發(fā)展未能同步跟上，也是限制機構(gòu)租賃發(fā)展難以壯大的一個主要原因。而新興的長租公寓“高進低出”讓企業(yè)迅速聚集房源、吸引客戶;“長收短付”則利用支付租金的時間差，形成資金“杠桿效應(yīng)”。一些長租公寓還將租賃業(yè)務(wù)做成金融產(chǎn)品，不斷擴大規(guī)模提高估值進行多方融資。在租房市場行情較好時，這種模式可以讓一些企業(yè)短時間內(nèi)擴大規(guī)模，但長期來看，一旦市場出現(xiàn)波動，資本泡沫破裂，企業(yè)容易陷入難以為繼的局面。

1.4租賃市場缺乏有力監(jiān)管，租客權(quán)益難保障

在傳統(tǒng)的租賃行業(yè)中，最大的痛點之一就在于租房服務(wù)長期缺失，租戶在合作關(guān)系中一直處于被動地位，租房體驗較差，權(quán)益難保障，尤其在市場發(fā)育之始，租賃行業(yè)的中介收費模式通常以房源信息的出售作為住房服務(wù)價值的動力，往往忽視了用戶體驗感受，加之租賃市場監(jiān)管的不力，當用戶遭遇“黑中介”時，往往無法找到有效的反饋渠道，再現(xiàn)維權(quán)難。 找房渠道上，目前租賃市場主要以信息平臺和中介為主，但租客對房東和中介的滿意度普遍很低，其問題主要集中在經(jīng)濟糾紛上，租客通常無法獲得合同中的規(guī)定保障。一些房東或中介惡意克扣押金租金、隨意漲租、拒絕維修、卷款跑路、強制驅(qū)逐承租人等違法違規(guī)違約問題，侵害了租房群眾合法權(quán)益，同時影響社會和諧穩(wěn)定。

2、破解培育住房租賃市場“痛點”的路徑

2.1還原租賃市場的“公共化”特性，促進人口流入

近年來，我國及相關(guān)管理部門相繼出臺了諸多培育和發(fā)展住房租賃政策的文件，但對租賃市場的整體規(guī)范而言收效不大。究其根源，主要在于租賃住房規(guī)劃和供應(yīng)失衡，特別是中小戶型和低價房源少存量不足;租賃法律法規(guī)不健全;機構(gòu)租賃不具規(guī)模化、規(guī)范化;壓艙石功能被限制發(fā)揮;租賃監(jiān)管缺位等所致。因此，要還原租賃住房公共產(chǎn)品的屬性，應(yīng)對租房者需求、收入和年齡等情況進行綜合分析，根據(jù)其實際需求擴容政府住房保障范疇，立足長遠，意識到城市競爭中“人口流入”的重要性，充分發(fā)揮政府公共服務(wù)的職能，逐步完善住房租賃規(guī)劃和編制，健全法律法規(guī)體系，壯大租賃機構(gòu)規(guī)模，規(guī)范機構(gòu)運營，想方設(shè)法讓他們留下來。

2.2多渠道挖掘租賃房源供應(yīng)，滿足新市民租房需求

對城市移民人口而言，在城市居住的成本過高，社會保障十分有限，對于他們而言，在支付完子女教育、父母養(yǎng)老和自己的生活費用后，基本沒有多余繼續(xù)用以買房。所以，低成本租賃住房是幫助他們在城市落戶的一種有效方式，能改變過去農(nóng)民工只能租住在城中村的供需不平衡現(xiàn)象。一是充分發(fā)揮政府主導(dǎo)和市場主導(dǎo)兩大模式去樓市庫存，為“以租抵供”新模式的探索提供更多可能性。二是盤活空置存量住房。三是依法改造閑置的非住宅房源，作為住房租賃市場房源有益補充。多渠道挖掘租賃房源，充分利用已建城市住房空間，有效發(fā)揮現(xiàn)有資源，是縮短新市民融入城市時間的有效途徑，也是人們共享工業(yè)化、城市化紅利的一種發(fā)展必然。

2.3政府搭臺培育發(fā)展市場，構(gòu)建監(jiān)管體系規(guī)范市場

要解決當前租賃市場問題，應(yīng)做好新市民和家庭住房租賃市場的重點扶持和大力發(fā)展準備，培育與發(fā)展租賃市場市場經(jīng)營主體，提升機構(gòu)租賃市場的穩(wěn)定性，遏制市場亂象，為承租者提供基本的權(quán)益保障和服務(wù)。培育和發(fā)展住房租賃市場需要政府搭臺，在金融、稅收和經(jīng)營管理方面給予相應(yīng)的政策支持，重點扶持一批資質(zhì)良好，經(jīng)營規(guī)范，長期致力于住房租賃事業(yè)的市場經(jīng)營主體，推動住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面在政策制定上要對租賃企業(yè)的資金監(jiān)管、信用資質(zhì)、租金收取模式等提出具體要求，建立風險提示機制，構(gòu)建統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺，加強各方信息共享與監(jiān)督，消除中介經(jīng)營行為亂象，提升房源信息的真實性，同時解決租客和房東的雙重痛苦，促進房屋租賃市場發(fā)展。

2.4加強行業(yè)自律，規(guī)范機構(gòu)經(jīng)營行為

加強行業(yè)自律，規(guī)范機構(gòu)經(jīng)營行為，一是要加強住房租賃企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營，發(fā)揮自身的示范作用，以提升租賃市場的整體穩(wěn)定性。二是加快租賃信息平臺建設(shè)，逐步降低運營成本，以改善規(guī)?；赓U與收益不對等的現(xiàn)狀平衡。三是加強引導(dǎo)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，使住房租賃事業(yè)向著更加精細化、規(guī)范化的方向發(fā)展。 此外，要調(diào)動租賃企業(yè)的積極性，除給予企業(yè)稅收優(yōu)惠外，還應(yīng)逐步吸收REITS等低成本支持，以實現(xiàn)企業(yè)收益的最大化，降低流動資金管理風險，逐步壯大住房租賃機構(gòu)市場份額，為租賃市場秩序穩(wěn)定、自律性的提高奠定基礎(chǔ)保障。

結(jié)語：

在我國“租購并舉”的住房制度下，租賃住房已成為解決進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題的重要途徑。培育和發(fā)展住房租賃市場，既要進行強監(jiān)管，制定嚴格的規(guī)范，重點保護各方當事人的利益，同時也要激發(fā)市場活力，發(fā)揮市場經(jīng)營主體解決城市住房問題應(yīng)有的作用，促進住房租賃市場健康發(fā)展，切實落實“租購并舉”的住房制度，讓全體人民住有所居。

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