申燕鳳

(新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)與數(shù)據(jù)科學(xué)學(xué)院,新疆烏魯木齊 830012)

0 引言

近些年來,隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的迅速增長,且在“市場”的推動下,城市人口逐年上升,房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展階段。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,并在城市住房供需市場競爭下,我國中小城市住宅價(jià)格也相應(yīng)地呈現(xiàn)出上漲趨勢[1]。由于我國居民住宅結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性和功能的多樣性,導(dǎo)致城市住宅價(jià)格的空間異質(zhì)性明顯[2],且由于城市住宅空間位置具有固定性和區(qū)域差異性,城市住宅價(jià)格上漲對區(qū)域空間還具有依賴性[3],進(jìn)而加劇了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性,影響到我國中小城市住宅市場的協(xié)調(diào)發(fā)展[4]。且對城市住宅價(jià)格空間分布研究集中在一線城市及跨區(qū)域城市群,而對中小城市的住宅價(jià)格空間分布研究甚少,尤其是對西北部地區(qū)城市住宅價(jià)格研究更是微乎其微,因此本文以烏魯木齊市為研究對象,運(yùn)用全局空間自相關(guān)法、價(jià)格分級、析取Kriging空間插值方法,對烏市住宅價(jià)格空間分布規(guī)律特征進(jìn)行深入研究和分析。

1 研究區(qū)概況和數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心,也是在全疆內(nèi)人口密集、交通網(wǎng)發(fā)達(dá)的區(qū)域,且住宅小區(qū)分布相對集中,具有較強(qiáng)的代表性。該市包括七區(qū)一縣,即新市區(qū)、天山區(qū)、水磨溝區(qū)、沙依巴克區(qū)、米東區(qū)、頭屯河區(qū)、達(dá)坂城區(qū)和烏魯木齊縣。本文以烏魯木齊市為研究區(qū)域,研究其住宅價(jià)格空間分布特征,具有較強(qiáng)代表性和研究意義。

1.2 數(shù)據(jù)來源與處理

本文的研究數(shù)據(jù)主要來源于烏魯木齊市房天下、安居客、百度地圖等網(wǎng)站,搜集樣本數(shù)據(jù)包括新房樓盤名稱、掛牌均價(jià)等基本信息。為了方便做整體分析,對相同樓盤的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理,并將不同研究區(qū)域內(nèi)的樓盤點(diǎn)進(jìn)行刪除,同時(shí)POI點(diǎn)不在區(qū)域內(nèi)的樓盤點(diǎn)進(jìn)行剔除,最終得到220個(gè)樓盤點(diǎn)數(shù)據(jù)。

2 研究方法

2.1 全局空間自相關(guān)

從整體的角度上,全局空間自相關(guān)是對不同空間范圍內(nèi)的住宅價(jià)格進(jìn)行空間平均關(guān)聯(lián)程度和依賴程度的分析,常用Geary’s C指數(shù)和Moran’s I指數(shù)計(jì)算全局空間自相關(guān)性。本文運(yùn)用全局Moran’s I指數(shù)進(jìn)行計(jì)算,其計(jì)算公式為:

式(1)中,n為樣本總數(shù),xi和xj分別為第i個(gè)和第j個(gè)樓盤的數(shù)值,和S2分別是樣本的均值和方差,Wij是空間權(quán)重矩陣。

2.2 析取Kriging插值法

從數(shù)學(xué)理論的角度來說,析取Kriging插值法是對區(qū)域點(diǎn)的區(qū)域變量求最小方差、無偏估計(jì)的空間局部估計(jì)方法[5-6],根據(jù)前人已有研究,假設(shè)已知研究區(qū)域內(nèi)樣本點(diǎn)的數(shù)據(jù)是｛Zi=Z(xi)i=1,2,...,n｝,而其未知區(qū)域點(diǎn)則為:

在式(2)中,fi[Z(xi) ]是待確定的函數(shù),Zλ(x0)是析取Kriging空間估計(jì)量。

3 住宅價(jià)格空間分布特征分析

3.1 住宅價(jià)格全局空間自相關(guān)分析

表1 住宅價(jià)格的全局Moran’s I指數(shù)分析結(jié)果Tab.1 Global Moran’s I Index Analysis Results of Housing Prices

圖1 住宅價(jià)格等級樣本空間分布結(jié)果分析Fig.1 Analysis of the results of the spatial distribution of residential price grade samples

本文根據(jù)烏市樓盤點(diǎn)的分布情況,選取距離空間權(quán)重對烏市住宅價(jià)格進(jìn)行全局空間自相關(guān)分析。研究距離空間權(quán)重的區(qū)間為0～38km,將0.4km作為間隔依次截取,為確保各樓盤點(diǎn)至少有一個(gè)鄰居,將其門檻距離設(shè)置為1.3km。本文再引入k-近鄰空間權(quán)重,是為了避免樓盤點(diǎn)分布過于隨機(jī)性,故將鄰居數(shù)設(shè)置為6,分析結(jié)果如表1所示:

從表1結(jié)果可知,當(dāng)距離超過6km之后,全局Moran’s I指數(shù)值均小于0,由于篇幅原因,故只列出距離空間權(quán)重為[0km,6.4km]的全局Moran’s I值。在上表中,0.932要小于0.946,即k-近鄰空間權(quán)重的全局Moran’s I值比距離空間權(quán)重的最大全局Moran’s I值小。在5.6km的范圍內(nèi),烏市住宅價(jià)格全局Moran’s I值均大于0,說明在總體上烏市住宅價(jià)格存在空間正自相關(guān)關(guān)系,即其住宅價(jià)格較高的區(qū)域存在空間集聚性的特點(diǎn)。隨著Moran’s I值的逐級變小,不同的兩點(diǎn)間距離會逐級拉大,而烏市住宅價(jià)格的空間相關(guān)程度會逐漸減弱,說明烏市住宅價(jià)格的空間分布符合地理學(xué)第一定律,即隨著不同樓盤點(diǎn)間空間距離的變大,住宅價(jià)格的相關(guān)性也隨之變小,空間分布特征也由空間集聚性轉(zhuǎn)為隨機(jī)分布。

3.2 住宅價(jià)格空間等級分類分析

再運(yùn)用ArcMap10.2軟件對烏市住宅價(jià)格進(jìn)行空間位置顯示并將住宅價(jià)格劃分為低到高7個(gè)等級,具體結(jié)果如圖1所示。

通過圖1可知,烏市均價(jià)在3600～5200元/m2和13501～21000元/m2的樓盤屈指可數(shù),在3600～5200元/m2的住宅主要分布在頭屯河區(qū)、米東區(qū),小數(shù)部分分布在新市區(qū)的西北部地區(qū);住宅價(jià)格在13501～21000元/m2范圍內(nèi)的住宅主要分布在新市區(qū)東南方向和水磨溝區(qū)西北方向上;還有大數(shù)部分住宅在8251～9860元/m2之間,主要集中分布于烏市地鐵環(huán)線附近,約占烏市住宅樣本總數(shù)的25.5%,其中烏市住宅價(jià)格最高主要集中在新市區(qū)四平路和國際會展中心附近。

3.3 住宅價(jià)格空間插值分析

為了能更清晰直觀地的分析烏市住宅價(jià)格空間分布規(guī)律,本文運(yùn)用了析取Kriging空間插值法生成連續(xù)的烏市住宅價(jià)格圖層,并繪制出其住宅價(jià)格等值線,具體結(jié)果如圖2所示:

(1)在圖中,等值線疏密程度表明了烏市住宅價(jià)格的變化趨勢,各區(qū)域間存在較為明顯的地域差異,出現(xiàn)了1個(gè)最為明顯和2個(gè)較明顯的區(qū)域性峰值,即新市區(qū)文創(chuàng)路區(qū)域、水磨溝區(qū)國際會展中心區(qū)域、烏魯木齊縣南泉路與南河路交匯區(qū)域,說明烏市住宅價(jià)格呈現(xiàn)出多核空間結(jié)構(gòu)分布特點(diǎn)。

圖2 住宅價(jià)格空間插值等值線圖Fig.2 Spatial interpolation contour map of residential price

(2)其住宅價(jià)格變化趨勢遵循離中心城區(qū)越遠(yuǎn)住宅價(jià)格就越低的規(guī)律,以一個(gè)新市區(qū)文創(chuàng)路為主要中心,下沿至北京北路和燕山街一帶,向西周呈現(xiàn)梯度下降趨勢,在中心區(qū)域的住宅均價(jià)基本在16900～21000元/m2,而2020年烏市整體住宅均價(jià)為9467元/m2,它們大致相差7000元/m2以上,區(qū)位優(yōu)勢明顯。

(3)另外,在延安路和大灣南路交匯處形成一個(gè)小高峰區(qū)域,向北逐級遞減延伸,其住宅均價(jià)基本在10000～12500元/m2,與烏市整體住宅價(jià)格相差校小,而米東區(qū)和頭屯河區(qū)的西北方向上住宅價(jià)格較低且起伏平緩,其均價(jià)基本在8067～9232元/m2。

4 結(jié)論與不足

烏魯木齊從整體上來看,其住宅價(jià)格空間分布特征和變化趨勢具有較強(qiáng)的地域差異性和區(qū)位性影響,呈現(xiàn)出多核空間結(jié)構(gòu)特性,遵循由中心城區(qū)向四周呈現(xiàn)不同程度遞減的規(guī)律,其中,向西北方向逐級遞減程度較為明顯。

由于受到數(shù)據(jù)收集、時(shí)間、知識結(jié)構(gòu)等條件的制約,只從短期內(nèi)進(jìn)行研究住宅價(jià)格空間分布情況,未來希望能從烏魯木齊市近10年住宅價(jià)格不同變化的價(jià)格樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行全面研究分析,并對不同時(shí)期內(nèi)的住宅價(jià)格進(jìn)行插值分析,對比分析烏魯木齊市住宅價(jià)格不同時(shí)期的空間等值線圖,以期能更全面掌握烏魯木齊市住宅價(jià)格的時(shí)空變化特征規(guī)律。