崇禮樓市租售兩重天

◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

2019年底，太子城高鐵站正式通車。2021年3月24日，太子城高鐵站客運(yùn)樞紐正式啟用

自2015年7月31日，河北張家口和北京聯(lián)合申奧成功后，張家口就經(jīng)歷了一輪房價(jià)“過山車”。 之后的6年間，張家口房價(jià)從每平方米6000元升至1.3萬元，目前又滑落至8000元左右。作為“滑雪板上的小鎮(zhèn)”，張家口崇禮區(qū)的樓市現(xiàn)狀如何？《法人》記者來到這座“冬奧之城”進(jìn)行實(shí)地采訪。

從貧困縣到“冬奧之城”

2021年3月下旬，記者來到崇禮。與周末的喧囂相比，平日的崇禮一片寧靜。冷清的道路兩旁皆是無人問津的商鋪和雪具店，一些店鋪老板已返回北京，只留一兩個(gè)本地人看守生意。除了雪友，崇禮最常見的人就是“賣樓小哥”，他們不遺余力地推銷著各種“雪區(qū)房”?！案哞F已經(jīng)通車，到奧運(yùn)會(huì)前夕還要漲?！睂?duì)于崇禮樓市的趨勢(shì)，本地人大多信心滿滿。

2011年，崇禮還未被寫進(jìn)“京張兩地聯(lián)合申奧報(bào)告”，當(dāng)時(shí)沒人會(huì)想到它即將站上世界體育舞臺(tái)。10年的時(shí)間，崇禮從一座身處國家級(jí)貧困縣名單的小城，發(fā)展到如今的滑雪勝地，頗有“灰姑娘穿上水晶鞋”的意味。

崇禮本地人白剛（化名）告訴記者，在他的記憶中，2013年之前，位于老城區(qū)的崇禮冰雪博物館以北還是一片空地，整個(gè)崇禮也只有長青路一條街道。但從2014年開始，崇禮迎來了全國各地的炒房客。

當(dāng)時(shí)，崇禮市政交通設(shè)施極不發(fā)達(dá)，一些投資者卻長期駐扎于此，每日看房挑房。彼時(shí)，崇禮的住宅項(xiàng)目每平方米大多不超過5000元。其中，最為亮眼的項(xiàng)目是矗立在清水河畔的華府禮尚，于2007年開盤，單價(jià)不超萬元。

2015年申奧成功后，崇禮開始大規(guī)模加快市政建設(shè)，老城區(qū)面積幾乎擴(kuò)大了一倍。除了道路拓寬整修外，冰雪博物館以北的酒吧街、酒店和各式商店紛紛建成；包括運(yùn)動(dòng)員村在內(nèi)的冬奧新城和比賽場(chǎng)地，在較短時(shí)間里拔地而起；一條從北京北站出發(fā)、不到一小時(shí)即可抵達(dá)冬奧新城的高鐵線路，也于2019年年底正式通車。

申奧的成功，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)帶來了巨大轉(zhuǎn)機(jī)。一名洪姓雪具店老板告訴記者：“不少人以每平方米兩三千元購入的房產(chǎn)，在2015年年底被炒到了七八千元?！贝撕笠荒甓啵缍Y房價(jià)持續(xù)走高。

“到2017年春天，崇禮的房子基本上每平方米都超過一萬元了。那時(shí)，這里還是國家級(jí)貧困縣，真是不可思議?！笔茉L者白剛對(duì)記者說，而滑雪場(chǎng)的“雪區(qū)房”，一直以來是崇禮房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。

新城樓市“叫好不叫座”

所謂“雪區(qū)房”，是指分布在崇禮老城區(qū)和各滑雪場(chǎng)山腳下的住宅或公寓，被滑雪發(fā)燒友視為滑雪配置的最大號(hào)“配件”。當(dāng)然，也有一些購房者幾乎從未入住過“雪區(qū)房”，他們寄望的是，冬奧會(huì)前后崇禮樓市的升值空間。

崇禮“雪區(qū)房”主要分布在西灣子和太子城兩個(gè)大型項(xiàng)目中，前者得益于老城區(qū)內(nèi)已形成的生活配套設(shè)施和商業(yè)便利，與老城區(qū)版圖基本重合；后者則以高鐵通達(dá)為賣點(diǎn)，成為又一處滑雪運(yùn)動(dòng)勝地。冬奧新城高鐵站位于太子城內(nèi)，也被命名為“太子城站”；另一處“紅旗營”項(xiàng)目相對(duì)偏遠(yuǎn)，目前尚未被大面積開發(fā)。與普通住宅相比，“雪區(qū)房”的建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、目標(biāo)人群及營銷策略都有所不同。

2017年3月，崇禮區(qū)政府發(fā)出公告，非崇禮戶籍人士在崇禮僅可購買一套住宅，并且需要提供自購房之日起前兩年內(nèi)在本區(qū)累計(jì)繳納一年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。這一紙公告，拉開崇禮的“限購大幕”，炒房客的如意算盤落空，不少“雪區(qū)房”交易受到影響。從此，西灣子“雪區(qū)房”交易市場(chǎng)被冰封，炒房客手中的房子變成了“燙手山芋”。無價(jià)也無市，是限購以來西灣子“雪區(qū)房”的現(xiàn)狀。

那么，太子城如何呢？該項(xiàng)目屬于40年產(chǎn)權(quán)商住房，并不在限購政策規(guī)定范圍內(nèi)。記者了解到，從太舞滑雪場(chǎng)山腳下的雪皓居、雪樂居，到云頂滑雪場(chǎng)周邊的云頂麗苑、太子滑雪小鎮(zhèn)，目前價(jià)格均超過22000元每平方米。其中，太子滑雪小鎮(zhèn)更是高達(dá)27000元每平方米，價(jià)格明顯高過西灣子。

不過，太子城的“煩惱”在于，這是一座因冬奧會(huì)拔地而起的新城，周邊生活配套設(shè)施幾乎為零。未來是否能擁有如老城區(qū)般的商業(yè)氛圍，目前還不確定。

崇禮某房屋租賃公司負(fù)責(zé)人李峰（化名）告訴記者，該公司擁有幾乎遍布崇禮所有小區(qū)的租賃房源。每到周末或節(jié)假日，最先被租滿的還是西灣子的幾個(gè)小區(qū)。雖然太子城的房子又新又寬敞，但普遍不太“叫座”。“老城區(qū)里有各種餐廳和酒吧，想吃個(gè)飯?zhí)菀琢耍谔映?，連個(gè)網(wǎng)約車都很難叫到，更別提叫外賣了?！崩罘逭f。

貼著“崇禮未來”的標(biāo)簽，但受制于周邊生活設(shè)施的缺失，太子城“雪區(qū)房”似乎逃不過“有價(jià)無市”的尷尬狀態(tài)。

太子城高鐵站外，尚未完工的“雪區(qū)房” 銀昕／攝

國資背景的“翠云山奧雪小鎮(zhèn)” 銀昕／攝

“包租婆” 比炒房客吃香

“崇禮的未來不在樓市，而在滑雪經(jīng)濟(jì)，這是我們準(zhǔn)備大干一場(chǎng)的動(dòng)力?！崩罘鍙?016年開始在崇禮從事房屋租賃生意，崇禮的冬天極為漫長，他每年幾乎有一半時(shí)間駐扎于此。從11月上旬雪季開啟，到次年4月上旬雪場(chǎng)關(guān)閉，他主要為雪友提供租房服務(wù)。

“一些人手里的‘雪區(qū)房’賣不出去了，或者價(jià)格漲不上去了，就會(huì)找我們托管，對(duì)外出租，收到的租金按一定比例分成。”小峰告訴記者，各家房屋托管機(jī)構(gòu)的分成比例不同，“我們是四六分，業(yè)主拿大頭。”小峰說。

奧運(yùn)會(huì)后樓市降溫，并非沒有先例。2009年，曾被炒得火熱的奧東18、金泉廣場(chǎng)等樓盤，價(jià)格均比北京奧運(yùn)會(huì)前夕有較大跌落。對(duì)此，李峰認(rèn)為，樓市可能會(huì)降溫，但崇禮的滑雪熱度一定不會(huì)降。與炒樓不同的是，房屋托管掙的是“慢錢”，長期來看收益相當(dāng)可觀。

李峰拿起一本賬本對(duì)記者說，就在這個(gè)冬天，富龍四季小鎮(zhèn)的一名業(yè)主在4個(gè)月托管期里租金收入11000元，這對(duì)于房價(jià)已“觸頂”的該小區(qū)業(yè)主來說，是莫大的安慰。

李峰告訴記者，在雪季中，房子需要提前一周才能訂上，如果周三、周四訂周末的房子，肯定沒戲。即使不是周末，想租到好房子也不容易，來滑雪的游客實(shí)在太多了。“從托管的角度來講，我認(rèn)為崇禮的房子依然值得買，因?yàn)楦静怀钭??！毙》逭f。

據(jù)記者觀察，崇禮樓市正以另一種方式呈現(xiàn)：這里不歡迎炒房客，但擁抱“包租婆”。從“包租婆”的角度出發(fā)，最關(guān)注的不是房價(jià)能翻幾番，而是租售比。這樣一來，最劃算的不是住宅類產(chǎn)品，而是酒店式公寓。

在某網(wǎng)上房屋租賃平臺(tái)工作的徐彬，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)冬天駐扎在崇禮。她告訴記者，酒店式公寓的租售遠(yuǎn)比住宅類產(chǎn)品高。如果真的要當(dāng)“包租婆”，當(dāng)然是購買酒店式公寓更劃算。目前來看，在房屋托管機(jī)構(gòu)的運(yùn)作下，崇禮的酒店式公寓行情正一路看漲。