上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)防御控制研究

王巍

（黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，大慶 163319）

上市房地產(chǎn)公司投資規(guī)模大、資金回收期長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻等固有特征，決定其發(fā)展中必須認(rèn)真吸取2008 年美國(guó)“次貸危機(jī)”教訓(xùn)，高度重視應(yīng)收賬款積壓引發(fā)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。我國(guó)自2015 年開始推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，上市房地產(chǎn)公司努力清理庫(kù)存盤活資金，但始終無(wú)法解決大量商業(yè)信用銷售而產(chǎn)生過(guò)多應(yīng)收賬款，迫使其持續(xù)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的困窘。源自債權(quán)和債務(wù)兩端的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)阻塞公司運(yùn)營(yíng)力，也隨時(shí)有拉斷公司資金鏈的財(cái)務(wù)危機(jī)。所以，研究上市房地產(chǎn)公司應(yīng)稅賬款風(fēng)險(xiǎn)控制，具有重要的法理意義和應(yīng)用指導(dǎo)價(jià)值。

1 應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)涵義

從傳統(tǒng)意義講，應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)應(yīng)收賬款所引起的壞賬損失、資金成本和管理成本增加的可能性[1]。當(dāng)企業(yè)資金和財(cái)產(chǎn)被長(zhǎng)期占用，不僅會(huì)造成無(wú)法追回的“壞賬損失”，還將產(chǎn)生組織清欠費(fèi)用和增加籌資成本，這些損失問(wèn)題是在企業(yè)發(fā)生應(yīng)收賬款環(huán)節(jié)必須要做出的預(yù)判。因此，古今中外的商事交易和往來(lái)中，銷售方總會(huì)對(duì)賒銷業(yè)務(wù)定價(jià)較高，其目的就是債權(quán)人對(duì)未來(lái)可能發(fā)生應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)損失預(yù)估，通過(guò)訂價(jià)手段實(shí)施的防范策略?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)，投資規(guī)模和資金占用量十分巨大，而且因建設(shè)周期長(zhǎng)而資金周轉(zhuǎn)緩慢，回收期長(zhǎng)。因此，最擔(dān)憂的不是壞賬損失和清欠費(fèi)用負(fù)擔(dān)問(wèn)題，而是銷售資金被長(zhǎng)期大量占?jí)憾绊戀Y金周轉(zhuǎn)需求，并由此可能造成經(jīng)營(yíng)陷入困頓而被迫借債的后續(xù)危害，從而引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生資金鏈斷裂的嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)。這說(shuō)明，傳統(tǒng)概念已不能反映企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制的全面需要，應(yīng)重新對(duì)其定義為：應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)應(yīng)收賬款引起壞賬損失、資金成本和管理成本增加、資金周轉(zhuǎn)長(zhǎng)期受限并誘發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性。該定義從“風(fēng)險(xiǎn)鏈”維度，進(jìn)一步延長(zhǎng)了由債權(quán)到債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)鏈條，豐富了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)體系，拓寬了上市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)防控的決策思路。

2 應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制體系架構(gòu)

2.1 房地產(chǎn)上市公司應(yīng)收賬款種類及危害2.1.1 應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)類型

結(jié)合應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的新概念，可從多個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款進(jìn)行分類。從實(shí)踐角度看，上市房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)可按照三類標(biāo)準(zhǔn)劃分：

（1）按照主導(dǎo)思想或來(lái)源，可分為主觀風(fēng)險(xiǎn)和客觀風(fēng)險(xiǎn)

主觀風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)公司自身制度缺陷和風(fēng)險(xiǎn)管控不力以及債務(wù)人人為故意拖欠等因素導(dǎo)致的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，如欠款方借故推脫不愿意償債隱藏的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)；客觀風(fēng)險(xiǎn)系由于房地產(chǎn)公司難于控制或不可控的自然原因、國(guó)家政策和政府決策變動(dòng)影響以及債務(wù)人不履行償債責(zé)任等而形成的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。凡導(dǎo)源于公司內(nèi)部因素影響造成的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，均可稱其為“內(nèi)源性風(fēng)險(xiǎn)”；否則，即屬于“外源性風(fēng)險(xiǎn)”。通常，源自公司內(nèi)外的應(yīng)收賬款客觀風(fēng)險(xiǎn)可控性較強(qiáng)，危害性相對(duì)較小，但也因此容易被疏略管理，最終出現(xiàn)被動(dòng)或失控的局面；外源性的主觀風(fēng)險(xiǎn)危害性最大、最深，應(yīng)成為房地產(chǎn)公司債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)防御和控制的重中之重。

（2）按應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)危害程度，可分為輕度風(fēng)險(xiǎn)、中度風(fēng)險(xiǎn)和重度風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，輕度風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失較小危害甚微，都能為房地產(chǎn)公司所接受，如債權(quán)清理結(jié)算中被“抹零”的可能性；重度風(fēng)險(xiǎn)危害性最強(qiáng)，多與財(cái)務(wù)危機(jī)息息相關(guān)，多發(fā)生在客戶商業(yè)信譽(yù)和金融征信低的客戶身上，且數(shù)額巨大，可控概率極低，是房地產(chǎn)公司要堅(jiān)決避免發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)類型；相比之下，介于二者之間的中度風(fēng)險(xiǎn)危害性也較大，房地產(chǎn)公司須全面、認(rèn)真地防控，避免造成重大財(cái)務(wù)危機(jī)。

（3）按應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)成因，可分為總額過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)、逾期風(fēng)險(xiǎn)、蓄意拖賬風(fēng)險(xiǎn)和怠于行使債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)[2]

這種劃分是結(jié)合我國(guó)上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的客觀實(shí)際進(jìn)行的理論概括，也是研究客觀依據(jù)的內(nèi)容。其中，總額過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)公司因賬面發(fā)生的應(yīng)收賬款余額過(guò)大，抵近或超過(guò)了預(yù)期指標(biāo)造成難于控制甚至失控局面而引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性；逾期風(fēng)險(xiǎn)通常指?jìng)鶆?wù)人因客觀原因如偶發(fā)性資金緊張等造成無(wú)力按時(shí)償還欠款，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無(wú)法回收到期債權(quán)而產(chǎn)生催款費(fèi)用和管理成本增加的可能性；相比之下，蓄意拖賬風(fēng)險(xiǎn)則是債務(wù)人主觀故意拖欠到期應(yīng)收賬款，致使房地產(chǎn)公司發(fā)生壞賬損失、資金成本和管理成本增加、資金周轉(zhuǎn)長(zhǎng)期受限并誘發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性；怠于行使到期債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)公司自身消極對(duì)待已到期債權(quán)造成應(yīng)收未收、能收不收而形成阻礙企業(yè)資金周轉(zhuǎn)等后果的可能性[2]。這是結(jié)合多年來(lái)經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究和債權(quán)債務(wù)糾紛案件審理的司法實(shí)踐整理而成的一種新類型，應(yīng)成為房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐把控的重點(diǎn)目標(biāo)和內(nèi)容體系。特別是蓄意拖賬風(fēng)險(xiǎn)，涵蓋了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的全部后果。所以，成為最典型的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，其危害性最大，房地產(chǎn)公司往往需通過(guò)法律程序維權(quán)，才能挽回不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

2.2 應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)防御控制系統(tǒng)架構(gòu)

根據(jù)系統(tǒng)論思想，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)是其財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)的重要組成部分，其自身也是由多種影響要素構(gòu)成的多類型風(fēng)險(xiǎn)子控制系統(tǒng)。從上市房地產(chǎn)公司實(shí)踐調(diào)查看，其應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)內(nèi)，應(yīng)包括應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)控系統(tǒng)、應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)影響要素控制與應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)危害控制三個(gè)防御控制模塊。其中的每個(gè)模塊，都還寓含著多種防御和控制措施模式。從而，形成前后相互關(guān)聯(lián)、上下之間貫通、左右彼此牽動(dòng)的房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款防御控制的系統(tǒng)架構(gòu)，如圖1 所示。

圖1 顯示，應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制屬于公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系。實(shí)踐中并不需單設(shè)一套風(fēng)險(xiǎn)管理控制系統(tǒng)。需說(shuō)明，應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)需由房地產(chǎn)公司設(shè)立的專門風(fēng)控組織督促落實(shí)；應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)要素控制則是會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的專業(yè)職責(zé)，要求由應(yīng)收賬款會(huì)計(jì)分類制訂具體防御方案，并設(shè)立欠款客戶的信用檔案和分戶管理預(yù)案；公司頂層應(yīng)責(zé)成總會(huì)計(jì)師、營(yíng)銷副總經(jīng)理和人力資源管理機(jī)構(gòu)等，聯(lián)合制訂實(shí)施應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制長(zhǎng)效保障機(jī)制，形成一套有組織領(lǐng)導(dǎo)、有預(yù)警提示、有防范預(yù)案和控制措施、有長(zhǎng)效保障機(jī)制的功能模塊體系，形成上下貫通、橫向交互協(xié)作的控制系統(tǒng)。這既為上市房地產(chǎn)公司研究制定應(yīng)收賬款政策制度指明了方向，也為其實(shí)施具體風(fēng)險(xiǎn)控制行動(dòng)和落實(shí)責(zé)任提供了工作指南。

圖1 上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)防御控制系統(tǒng)Fig.1 Risk defense and control system of accounts receivable for listed real estate companies

3 上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制措施

3.1 設(shè)立應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制組織職責(zé)

上市房地產(chǎn)公司應(yīng)在設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理或控制委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“風(fēng)控委”），由總經(jīng)理掛帥，總會(huì)計(jì)師和銷售或項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)助，配備專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)人士，行使應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、客戶信用檔案管理和制訂發(fā)布風(fēng)控計(jì)劃或指令等職能；同時(shí)，各項(xiàng)目大區(qū)分公司應(yīng)建立的“風(fēng)控中心”履行相應(yīng)職責(zé)，并接受集團(tuán)公司風(fēng)控委領(lǐng)導(dǎo)或指導(dǎo)。其組織結(jié)構(gòu)與主要職責(zé)如圖2 所示。

圖2 應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制部門組織職責(zé)Fig.2 Organizational responsibilities of accounts receivable risk control department

上市房地產(chǎn)公司各項(xiàng)目大區(qū)公司設(shè)立風(fēng)控中心，抽調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)人員和銷售、財(cái)務(wù)、法務(wù)和事業(yè)部等人員，落實(shí)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制政策制定實(shí)施，并通過(guò)公司OA 辦公系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)與總部風(fēng)險(xiǎn)控制中心的資源共享積極反饋控制信息。其中，銷售人員負(fù)責(zé)客戶信息收集、客戶動(dòng)態(tài)追蹤、應(yīng)收款催收計(jì)劃落實(shí)和銷售政策把握等；財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款賬齡分析、日常管理以及壞賬處理；事業(yè)部人員承擔(dān)與政府部門溝通和落實(shí)對(duì)政府的清欠任務(wù)；法務(wù)人員專門針對(duì)欠款“釘子戶”制定追討欠款的司法訴相關(guān)文書和代理訴訟等。需強(qiáng)調(diào)，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)要求財(cái)務(wù)部門通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)告等方式，定期發(fā)布應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息，以及中度以上風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)的處理意見或建議，以提醒公司高層及時(shí)發(fā)出清理債權(quán)和改革營(yíng)銷結(jié)算模式的應(yīng)急指令。

3.2 構(gòu)建應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)防御體系

上市房地產(chǎn)公司需針對(duì)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估級(jí)別，由總公司風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)制定具有政策效力的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)防御指南，作為相關(guān)部門和分公司風(fēng)控中心制定應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)防御方案的客觀依據(jù)。

3.2.1 總額過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)防御

上市房地產(chǎn)公司應(yīng)分層、分項(xiàng)、分期地設(shè)置公司的應(yīng)收賬款總控控制指標(biāo)?？刂浦笜?biāo)可用絕對(duì)值，也可用相對(duì)值。如總公司應(yīng)收賬款上限值為8 000 萬(wàn)元，或分公司應(yīng)收賬款占營(yíng)收總額上限值為25%；又如某地產(chǎn)項(xiàng)目分期收款額首期不能低于75%，余款不能超過(guò)2 期，每期不能超過(guò)一個(gè)月等。當(dāng)某個(gè)項(xiàng)目或會(huì)計(jì)期間的預(yù)警指標(biāo)抵近或達(dá)到峰值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)將自動(dòng)發(fā)出警報(bào)。如果應(yīng)收賬款總量風(fēng)險(xiǎn)因子層系統(tǒng)發(fā)出“總量增速”因子或“總量占營(yíng)收比”因子的黃色預(yù)警或顯示中度風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案，包括限制公司信用銷售活動(dòng)，改用新銷售政策等；如果發(fā)出“應(yīng)收款總量占流動(dòng)資產(chǎn)比”超限預(yù)警，則需嚴(yán)格落實(shí)應(yīng)收賬款責(zé)任包干制度，加速回收欠款，并努力改變公司銷售政策與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)。尤其出現(xiàn)重度風(fēng)險(xiǎn)，公司高層應(yīng)第一時(shí)間掌握信息并指令風(fēng)控委及分直屬風(fēng)控中心，從銷售政策、客戶信用制度等多方面入手，全面暫停公司信用銷售政策，大力開展應(yīng)收賬款催收以及優(yōu)質(zhì)應(yīng)收賬款融資，將賬面上的應(yīng)收賬款及時(shí)轉(zhuǎn)化為公司實(shí)際效益，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)密切追蹤識(shí)別和評(píng)估，謹(jǐn)防應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流全面崩潰。

應(yīng)說(shuō)明，應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別因應(yīng)對(duì)狀況而呈動(dòng)態(tài)變化性。應(yīng)對(duì)策略及時(shí)、得當(dāng)，高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的重度和中度風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逆勢(shì)而下到低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；反之，若風(fēng)控延遲或控制措施不力，低風(fēng)險(xiǎn)也將順勢(shì)而上為中度或重度風(fēng)險(xiǎn)。所以，上市房地產(chǎn)公司對(duì)預(yù)警的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)都需及時(shí)應(yīng)對(duì)并采取行之有效的舉措。即使面對(duì)輕度風(fēng)險(xiǎn)，也不可對(duì)掉以輕心，財(cái)務(wù)和營(yíng)銷等機(jī)構(gòu)要高度警惕，對(duì)應(yīng)收賬款總量風(fēng)險(xiǎn)各影響因子逐一篩查并謹(jǐn)慎處理；凡發(fā)生重度風(fēng)險(xiǎn)和高分值的中度風(fēng)險(xiǎn)，需及時(shí)上報(bào)風(fēng)控委或風(fēng)控中心，共同制定實(shí)施有效的止損措施。

3.2.2 逾期風(fēng)險(xiǎn)防御

實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司應(yīng)允許應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，比如按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許壞賬損失處理的輕度風(fēng)險(xiǎn)，都是公司能夠接受的，盡管也應(yīng)努力控制。因?yàn)閺慕?jīng)營(yíng)思想上保留適當(dāng)?shù)挠馄陲L(fēng)險(xiǎn)空間，可使銷售政策適當(dāng)寬松，有利于提升營(yíng)銷業(yè)績(jī)。但是，逾期須有“度”，風(fēng)險(xiǎn)須防控。對(duì)逾期≤1 年的應(yīng)收賬款，公司應(yīng)圍繞應(yīng)收賬款額度、客戶特征和信用等級(jí)等，研究制定應(yīng)收款管理政策，分別設(shè)置容許逾期上限值，如1 個(gè)月、3 個(gè)月或半年等，如老客戶中A+級(jí)信用的100 萬(wàn)以內(nèi)分期款可容其拖欠8 個(gè)月，A 級(jí)的可拖欠6 個(gè)月，C 級(jí)信用的則寬容期為0；同時(shí)，規(guī)定誰(shuí)主辦誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)批準(zhǔn)誰(shuí)包干到底的責(zé)任控制措施。這樣，為營(yíng)銷等機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)談判和處理交易事項(xiàng)和加強(qiáng)應(yīng)收賬款的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)控制，提供了強(qiáng)有力的政策依據(jù)和保障。當(dāng)然，在預(yù)警系統(tǒng)發(fā)出中度及以上應(yīng)收賬款逾期風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)第一時(shí)間通報(bào)相關(guān)責(zé)任機(jī)構(gòu)及人員，并將監(jiān)控到的應(yīng)收賬款逾期風(fēng)險(xiǎn)因子層級(jí)主導(dǎo)要素如周轉(zhuǎn)因子、逾期率因子等進(jìn)行必要提示，提出財(cái)務(wù)處理意見警示，以便于相關(guān)責(zé)任方有針對(duì)性地采取欠款催收、檢查協(xié)議標(biāo)的、修訂格式合同條款、依法追責(zé)等有效措施。

3.2.3 蓄意拖賬風(fēng)險(xiǎn)防御

因房地產(chǎn)交易額較大，不排除部分客戶因資金周轉(zhuǎn)不靈而在明知欠款到期而無(wú)力清償?shù)默F(xiàn)象。這種主觀并無(wú)惡意的不得已而發(fā)生的拖賬行為，同樣潛伏著債權(quán)人發(fā)生損失的可能性，即蓄意拖賬風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可評(píng)測(cè)其為輕度風(fēng)險(xiǎn)。蓄意拖賬風(fēng)險(xiǎn)的最有效防控措施，就是保持密切的友好溝通，關(guān)注客戶的現(xiàn)金流入量動(dòng)態(tài)，隨時(shí)發(fā)出催款意圖信息。實(shí)踐中，存在部分商業(yè)信用差的客戶，其有足夠支付能力卻不踐行合同承諾，主觀上惡意拖欠款，所潛藏的危害性極大。這種應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)應(yīng)評(píng)估其為重度或中度風(fēng)險(xiǎn)，最應(yīng)引起房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)注意。特別是受“新冠疫情”影響，全球經(jīng)濟(jì)陷入滯緩發(fā)展周期，國(guó)際國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都將普遍接受漫長(zhǎng)時(shí)期的“后疫情時(shí)代”考驗(yàn)。羸弱的剛需“消費(fèi)鏈”，很難在短期內(nèi)拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)元?dú)饪焖倩謴?fù)和增長(zhǎng)，這給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如果高危害的蓄意拖賬風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，必將嚴(yán)重威脅公司的現(xiàn)金流。對(duì)此，房地產(chǎn)公司需從頂層設(shè)立重要客戶、重大項(xiàng)目的非現(xiàn)金交易防線，并要求風(fēng)控委和二級(jí)公司風(fēng)控中心要與財(cái)務(wù)部門協(xié)同，實(shí)施整體聯(lián)動(dòng)，形成專組、專人對(duì)專項(xiàng)、專戶的債權(quán)監(jiān)控和清理，監(jiān)控和清欠信息要會(huì)計(jì)按旬報(bào)、清欠組逐次報(bào)，風(fēng)控組織要對(duì)應(yīng)收賬款責(zé)任按人報(bào)，以確?；鈵阂馔腺~風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)控到位，清欠足額，避免應(yīng)收賬款損失和引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.4 怠于行使到期債權(quán)壞賬風(fēng)險(xiǎn)防御

怠于行使到期債權(quán)壞賬風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)公司放任客戶等相關(guān)債務(wù)人拖欠交易和往來(lái)資金而不積極采取有力措施主動(dòng)索要和清理已到期債權(quán)，從而給公司造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失的可能性?？梢?，怠于行使到期債權(quán)屬于上市房地產(chǎn)公司的“內(nèi)源性風(fēng)險(xiǎn)”，而且有主觀故意地放任拖欠之嫌，或因嚴(yán)重缺乏債權(quán)管理所致。怠于行使到期債權(quán)所致壞賬風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，因其可能縱容債務(wù)人產(chǎn)生還款“惰性”，將輕度的延期風(fēng)險(xiǎn)演變成中度甚至重度的惡意拖賬風(fēng)險(xiǎn)，形成無(wú)法挽回的嚴(yán)重?fù)p失。為此，房地產(chǎn)公司需建立嚴(yán)格的債權(quán)責(zé)任管理辦法，明確財(cái)務(wù)包干、經(jīng)辦人包戶、經(jīng)理包項(xiàng)（區(qū)）的債權(quán)清理范圍，落實(shí)嚴(yán)厲的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)責(zé)制度。當(dāng)公司產(chǎn)生債權(quán)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，財(cái)務(wù)部應(yīng)立即與銷售部門跟蹤欠債客戶動(dòng)態(tài)，聯(lián)手清理到期應(yīng)收款；對(duì)久拖未清的到期債權(quán)，要責(zé)任劃分到位，層層落實(shí)到具體部門和人頭，提升其追償責(zé)任意識(shí)與主觀能動(dòng)性。

3.3 建立客戶信用評(píng)級(jí)與差別管理檔案

為控制應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)影響因素中的信用機(jī)制缺失問(wèn)題，上市公司應(yīng)建立客戶信用檔案，分類對(duì)客戶信用等級(jí)進(jìn)行打分，并根據(jù)分值確定對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款政策寬緊程度[3]。通常，上游客戶可按業(yè)務(wù)項(xiàng)目類型分兩種，一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的政府結(jié)算方，二是傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目首付分期購(gòu)房者?？蛻簦ê?，下同）信用等級(jí)評(píng)估可設(shè)立主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或財(cái)政經(jīng)常性收入（0～30 分）、政策支持度（依配合度高低0～20分）、商業(yè)信用狀況（按拖欠時(shí)間0～30 分）和項(xiàng)目規(guī)模（0～20 分）等四個(gè)差額評(píng)分項(xiàng)目，再分別設(shè)立評(píng)分指標(biāo)和打分值項(xiàng)；按分值確立客戶結(jié)算信用等級(jí)，劃分不同地區(qū)政府的最長(zhǎng)信用期限和授信額度，如表1 所示。

表1 政府結(jié)算方客戶信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)表Table 1 Standard table of clients credit rating of government settlement party

實(shí)踐中，授信額度可依照公司項(xiàng)目所處地區(qū)、與客戶商業(yè)關(guān)系和業(yè)務(wù)量規(guī)模等，因地、因企、因事制宜地靈活調(diào)整確定。對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目中的首付分期銷售政策[4]。重點(diǎn)針對(duì)經(jīng)濟(jì)條件不足以承受全款支付卻有商品房剛需的零散客戶，評(píng)定其年收入水平、職業(yè)類型、金融征信記錄等要設(shè)置較高的權(quán)重，并參照表1 設(shè)計(jì)零散客戶或個(gè)人購(gòu)房信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)表。但最長(zhǎng)信用期限和授信額度單位，則應(yīng)分別以“天數(shù)”和“萬(wàn)元”為宜。

根據(jù)購(gòu)房客戶信用等級(jí)評(píng)估表及信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)表，可識(shí)別和確認(rèn)各購(gòu)房客戶信用等級(jí)類別，據(jù)以采取有差別的應(yīng)收賬款催收和跟蹤監(jiān)控策略[5]。例如，營(yíng)銷業(yè)務(wù)部門將客戶分期付款請(qǐng)求呈報(bào)風(fēng)控委（中心），風(fēng)控委（中心）通過(guò)調(diào)閱重點(diǎn)客戶信用檔案，識(shí)別出高信用風(fēng)險(xiǎn)客戶并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估，提出客戶分期期限和授信額度意見，下達(dá)營(yíng)銷業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行和財(cái)會(huì)部存檔。從而，便于公司應(yīng)收賬款管理計(jì)劃落實(shí)，并促進(jìn)公司銷售政策與風(fēng)險(xiǎn)控制政策不斷改革完善。

3.4 構(gòu)建并落實(shí)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制長(zhǎng)效保障機(jī)制

3.4.1 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)控制制度體系

首先，應(yīng)持續(xù)加強(qiáng)應(yīng)收賬款核算與壞賬準(zhǔn)備計(jì)提。財(cái)會(huì)部門應(yīng)根據(jù)風(fēng)控委（中心）提供的公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與客戶信用情況，進(jìn)行應(yīng)收賬款賬齡分析和壞賬測(cè)試，據(jù)以調(diào)整應(yīng)收賬款核算與壞賬準(zhǔn)備計(jì)提政策。特別是新冠病毒“后疫情”時(shí)期將很漫長(zhǎng)，各地企業(yè)復(fù)工困難，訂單難接，企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利水平和地方政府稅收都降幅很大，居民收入和消費(fèi)能力下降。這樣，上市房地產(chǎn)公司將面臨更持久、更嚴(yán)峻的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。對(duì)此，需重新評(píng)價(jià)應(yīng)收賬款逾期和蓄意拖賬客戶信用、償債能力等指標(biāo)，認(rèn)真估測(cè)和適當(dāng)調(diào)高應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備金率，以降低新冠疫情對(duì)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的沖擊[6]。

其次，抓住機(jī)遇爭(zhēng)取應(yīng)收賬款融資。近年來(lái)資產(chǎn)證券化政策推動(dòng)很多建筑和房地產(chǎn)上市公司通過(guò)信托投資平臺(tái)開展應(yīng)收賬款融資[7]，甚至一些未上市中小房地產(chǎn)公司也紛紛對(duì)一些占比高、賬齡長(zhǎng)的應(yīng)收賬款，可以探索利用政府信譽(yù)保障實(shí)施應(yīng)收賬款融資模式，以盡快盤活長(zhǎng)期癱瘓于賬面無(wú)法周轉(zhuǎn)的“死資產(chǎn)”，降低應(yīng)收賬款總額過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)與逾期風(fēng)險(xiǎn)，避免其進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為惡意拖賬風(fēng)險(xiǎn)，努力緩解公司現(xiàn)金流緊張和持續(xù)誘發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)危機(jī)[8]。對(duì)PPP等項(xiàng)目落地產(chǎn)生的應(yīng)收政府欠款，凡預(yù)估賬齡超過(guò)3年的，可根據(jù)政府信譽(yù)確認(rèn)其為“優(yōu)質(zhì)性”債權(quán)，通過(guò)引入合適資質(zhì)的信托機(jī)構(gòu)，進(jìn)行優(yōu)先應(yīng)收賬款資產(chǎn)證券化；還可將傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自業(yè)主的應(yīng)收賬款，以一定規(guī)模的財(cái)務(wù)成本，轉(zhuǎn)讓給信托公司，提前回流資金，有效地轉(zhuǎn)移應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)[9-10]。

3.4.2 健全和完善應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任追究控制制度

（1）銷售業(yè)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任控制

應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)畢竟是銷售活動(dòng)中的信用風(fēng)險(xiǎn)，而銷售政策寬松、銷售業(yè)績(jī)與責(zé)任管理脫節(jié)、催收制度不完善等，當(dāng)是應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)導(dǎo)因。對(duì)此，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)縮減信用銷售方式，確保營(yíng)業(yè)收益是可供支配和分配的現(xiàn)金而非賬面虛存的資產(chǎn)[11]。對(duì)必須采取信用銷售的項(xiàng)目，建立公司總經(jīng)理而非項(xiàng)目經(jīng)理的審批程序；現(xiàn)款結(jié)算方式銷售的項(xiàng)目，應(yīng)規(guī)定出折扣銷售優(yōu)惠方案。如銷售受限制傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，可規(guī)定整體八五折銷售優(yōu)惠，全款購(gòu)買的折上再打九折，按揭一年可折上再打九五折，按揭兩年折上再打九八折。這樣，公司可獲取最大現(xiàn)金流入量以快速地清理積存庫(kù)存[11-13]。同時(shí)，建立應(yīng)收賬款催收人員回款責(zé)任及相關(guān)激勵(lì)政策。公司風(fēng)控委（中心）為銷售人員和事業(yè)部人員分析客戶實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的信用信息，財(cái)務(wù)人員定期匯總整理應(yīng)收賬款回收、到期、逾期和壞賬情況，將銷售業(yè)績(jī)與賬款回收工作相結(jié)合地評(píng)價(jià)個(gè)人銷售績(jī)效[14]。具體評(píng)價(jià)方法可參照以下公式：

銷售績(jī)效工資額=當(dāng)期簽約銷售額×業(yè)務(wù)提成比例×當(dāng)期應(yīng)收賬款回款率×當(dāng)期應(yīng)收賬款資金占用系數(shù)

當(dāng)期應(yīng)收賬款回款率=當(dāng)期欠款回款額/當(dāng)期應(yīng)收賬款總額

當(dāng)期應(yīng)收賬款占用系數(shù)=1-（本期應(yīng)收賬款在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的占比-上期應(yīng)收賬款在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的占比）[2]

公式看出，如果當(dāng)期能全款銷售且往期無(wú)逾期應(yīng)收賬款，則業(yè)務(wù)員可獲得全額提成；若當(dāng)期應(yīng)收賬款與營(yíng)收比率低于往年，則當(dāng)期應(yīng)收賬款占用系數(shù)將大于1，體現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)功能；反之，系數(shù)小于1，反映懲罰效應(yīng)[15]。

例如，某房地產(chǎn)股份公司業(yè)務(wù)員張海底薪3 000元，當(dāng)期實(shí)際簽約銷售商品房20 套賬面確認(rèn)營(yíng)收額合計(jì)2 500 萬(wàn)元，其中含150 萬(wàn)暫欠款（月末收回50萬(wàn)）；適用業(yè)務(wù)提成3‰，上期應(yīng)收款占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比為7%。根據(jù)資料，可測(cè)算張海本月提成收入為：

這意味著，業(yè)務(wù)員張海因經(jīng)辦商品房銷售業(yè)務(wù)存在往期待結(jié)算的應(yīng)收賬款，公司中防范債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生和降低風(fēng)險(xiǎn)損失角度出發(fā)，當(dāng)期僅兌現(xiàn)其提成資金25 250 元，其余提成款需根據(jù)其催收應(yīng)收款的績(jī)效逐步兌現(xiàn)。當(dāng)然，如果業(yè)務(wù)員經(jīng)辦業(yè)務(wù)的債權(quán)最終不能如期催收解繳財(cái)務(wù)賬戶，其個(gè)人業(yè)績(jī)提成也就付諸東流了。這種銷售業(yè)務(wù)控制制度落實(shí)對(duì)促進(jìn)債權(quán)回收和降低應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)十分有效。實(shí)踐中，各房地產(chǎn)公司應(yīng)將業(yè)務(wù)員的營(yíng)業(yè)信息置于銷售信息平臺(tái)上，風(fēng)控部門可隨時(shí)掌握各銷售人員的經(jīng)辦業(yè)務(wù)發(fā)生的應(yīng)收賬款狀況，并據(jù)以開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估[16]；會(huì)計(jì)能按期抓取相關(guān)數(shù)據(jù)開展個(gè)人銷售業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估和績(jī)效結(jié)算[17-18]。但需提醒，房地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)自身能容忍的應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)限度，訂立一個(gè)所允許的政策寬度絕對(duì)量或相對(duì)值，作為財(cái)務(wù)執(zhí)行的當(dāng)期應(yīng)收賬款總額“免除額”，防止出現(xiàn)業(yè)務(wù)員等過(guò)度擔(dān)責(zé)而侵蝕個(gè)人應(yīng)得傭金或提成利益現(xiàn)象。

（2）相關(guān)部門及人員風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任控制

責(zé)任是商業(yè)征信的行為擔(dān)當(dāng)，也是貫徹落實(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的基礎(chǔ)和保障。上市房地產(chǎn)公司要圍繞產(chǎn)生應(yīng)收款的各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、各部門單位和相關(guān)人員架構(gòu)責(zé)任控制體系，授權(quán)公司風(fēng)控委（中心）監(jiān)督實(shí)施和考核，財(cái)務(wù)配合實(shí)施。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任控制體系要系統(tǒng)地涵蓋公司及項(xiàng)目的每個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、每個(gè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)和職能部門、每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人員，從價(jià)格與結(jié)算方式談判到合同協(xié)議簽訂與履行、從欠款業(yè)務(wù)審批到應(yīng)收款產(chǎn)生、從欠款常規(guī)清理到惡意拖欠追討的計(jì)劃制訂與實(shí)施等，確立過(guò)程責(zé)任控制和目標(biāo)化責(zé)任管理指標(biāo)體系，并參照前述銷售業(yè)務(wù)提成績(jī)效兌現(xiàn)辦法，列出各級(jí)各類責(zé)任人員的薪酬、績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金或罰（扣）款的計(jì)算公式[19]。做到整個(gè)公司橫向各環(huán)節(jié)、各部門和縱向各級(jí)人員都對(duì)應(yīng)收賬款承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，確保風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任分配無(wú)遺漏，落實(shí)執(zhí)行無(wú)死角。需強(qiáng)調(diào)，應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任控制制度落實(shí)執(zhí)行，應(yīng)同傭金、提成、獎(jiǎng)金或獎(jiǎng)勵(lì)等業(yè)績(jī)指標(biāo)直接掛鉤；實(shí)行績(jī)效工資的，可將應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任指標(biāo)與績(jī)效薪酬掛鉤。年終，財(cái)務(wù)按風(fēng)控中心下達(dá)的責(zé)任指標(biāo)兌現(xiàn)落實(shí)。

4 結(jié)論

綜上，上市房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期持續(xù)存在，并且容易向債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，形成從上下游兩端共同制約企業(yè)現(xiàn)金流的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”。從某種意義上講，應(yīng)收賬款是最容易扯斷企業(yè)資金鏈導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的“導(dǎo)火線”[2]。所以，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)從銷售政策和合同管理入手，通過(guò)有效的價(jià)格機(jī)制和銷售結(jié)算模式來(lái)預(yù)控債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；積極開展賬齡分析以正確調(diào)整壞賬準(zhǔn)備金比率，做足應(yīng)收賬款壞賬損失的資金儲(chǔ)備；重點(diǎn)是強(qiáng)化落實(shí)應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)損失問(wèn)責(zé)制度，確保銷售有權(quán)、清欠有責(zé)，權(quán)責(zé)結(jié)合，獎(jiǎng)懲掛鉤。需強(qiáng)調(diào)，在制定應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案中，不許存在“風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避”項(xiàng)。因應(yīng)收賬款是公司被客戶占?jí)旱膫鶛?quán)資產(chǎn)，即使應(yīng)收賬款發(fā)出了紅色風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，公司也應(yīng)制定積極的追償措施，力爭(zhēng)通過(guò)法律途徑，化壞賬風(fēng)險(xiǎn)為有效的資金回流，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失。一旦發(fā)生“非常損失”，會(huì)計(jì)應(yīng)及時(shí)地如實(shí)上報(bào)請(qǐng)批，依照法定規(guī)程正確地核算處理，以免進(jìn)一步發(fā)生不應(yīng)有的納稅風(fēng)險(xiǎn)損失[20]。此外，還應(yīng)特別注意防控應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)潛藏的“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)鏈”效應(yīng)防控，即公司由于索不回“舊賬”而無(wú)力償還“新債”可能引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)連環(huán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)債權(quán)和債務(wù)壓力接踵而至，要積極疏導(dǎo)下游供應(yīng)商等，采取以債權(quán)資產(chǎn)做抵押或主動(dòng)轉(zhuǎn)讓自身債權(quán)給債權(quán)人，通過(guò)實(shí)施“債權(quán)重組”來(lái)轉(zhuǎn)嫁應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，或授予債權(quán)受讓方行使“代位權(quán)”，以化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。對(duì)久追無(wú)果的“老賴”型債務(wù)人，則要及早啟動(dòng)法律程序，借助司法力量維護(hù)公司債權(quán)利益，最大限度地降低惡意拖賬風(fēng)險(xiǎn)損失。