房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

馬雪燕

摘 ?要：通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，探討影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素，多元化分析相關(guān)因素，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。還需要采取合適的措施，降低與控制各類因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，找出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的規(guī)律，實(shí)現(xiàn)推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);影響因素

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)束高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩。因此，需要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程存在的問題，采取相應(yīng)的解決措施，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，切實(shí)發(fā)揮其作用。因此，有必要做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)研究的必要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，本身也是一個(gè)綜合性經(jīng)濟(jì)類別，直接關(guān)系到眾多行業(yè)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增加可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)與內(nèi)需。而且，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)民生產(chǎn)總值增量中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依據(jù)占有極大比例，有必要做好研究分析工作。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到市場(chǎng)、政策等因素影響出現(xiàn)波動(dòng)，分析出現(xiàn)波動(dòng)的原因并結(jié)合實(shí)際情況總結(jié)其發(fā)展規(guī)律、特點(diǎn)，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至影響到社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)。隨著國(guó)家不斷出臺(tái)政策法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加，相當(dāng)一部分投資者考慮到風(fēng)險(xiǎn)過大選擇觀望態(tài)度，政府出手合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)，避免市場(chǎng)上房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，繼而保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)呈現(xiàn)出一定特點(diǎn)，處于不同生命周期會(huì)展現(xiàn)出不同特點(diǎn)，先將其整理歸納如下：

2.1 復(fù)蘇階段的特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷衰退后會(huì)逐漸復(fù)蘇，這個(gè)階段市場(chǎng)上房屋需求量逐漸增加，但供需之間依舊不平衡，存在供給量大于需求量的情況。在經(jīng)過低谷后房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目明顯減少，但隨著市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，房屋需求量會(huì)逐漸上升，進(jìn)一步調(diào)整供求之間的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

2.2 繁榮階段的特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇后，市場(chǎng)上房地產(chǎn)交易量逐漸提升，對(duì)于房屋的需求量增加，這個(gè)階段房屋價(jià)格逐漸上漲，越來越多的投資商參與到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。市場(chǎng)上房屋需求量增加，房屋供應(yīng)量有限，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的特點(diǎn)，反過來刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)規(guī)模增加。

2.3 衰退階段的特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)增加房屋建筑的供應(yīng)量，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房屋價(jià)格上漲，甚至超出消費(fèi)者的承受能力，這個(gè)階段大部分消費(fèi)者已經(jīng)無力購(gòu)買，反作用于市場(chǎng)造成需求量降低，直接造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退。這個(gè)階段參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者減少，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量代售房屋，價(jià)格逐漸降低，交易量減少。

2.4 蕭條階段的特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退后，市場(chǎng)上出現(xiàn)越來越嚴(yán)重的供求不平衡問題，企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不降價(jià)出售以回收成本，造成房屋價(jià)格持續(xù)下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡加上產(chǎn)品交易量嚴(yán)重減少，出現(xiàn)有價(jià)無市的情況，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素較多，通過分析這些因素，可以找出影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的規(guī)律，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展?，F(xiàn)將影響因素總結(jié)如下：

3.1 外在因素

（1）金融因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與金融資本之間存在密切聯(lián)系，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要籌措資金、貸款等項(xiàng)目，確保開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)生，開發(fā)時(shí)需要得到充足資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)可以內(nèi)部調(diào)動(dòng)一部分資金，但剩余資金需要在市場(chǎng)上解決。因此，需要金融保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開展，拓寬融資渠道，確保產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展。

（2）市場(chǎng)因素。房地產(chǎn)商品化以來，通過研究各階段的市場(chǎng)情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策、人口、社會(huì)發(fā)展等因素影響，不同時(shí)期房地產(chǎn)需求量會(huì)出現(xiàn)變化，這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比例的增加或降低。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，市場(chǎng)需求不斷變化，也會(huì)造成商品經(jīng)濟(jì)方面變化，造成價(jià)格變化。

（3）政策因素。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接受到政策因素的影響，尤其是經(jīng)濟(jì)體制、貨幣政策等，這些因素極易影響到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。再如，土地政策，土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)，直接由國(guó)家土地部門提供，交易商品為土地使用權(quán)，切實(shí)滿足房地產(chǎn)需求。土地市場(chǎng)直接由國(guó)家控制，利用土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系，容易造成市場(chǎng)波動(dòng)。

3.2 內(nèi)在因素

（1）供需矛盾因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供需矛盾，制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。市場(chǎng)內(nèi)部需求與供給不穩(wěn)定時(shí)，需要依據(jù)消費(fèi)者狀態(tài)持續(xù)調(diào)整。否則，就會(huì)造成房地產(chǎn)需求不平衡，需要持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，利用這種方式持續(xù)改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)現(xiàn)象。

（2）價(jià)格不夠穩(wěn)定。房地產(chǎn)價(jià)格不斷變化，這是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)波動(dòng)的直觀因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，大部分投資者都存在投機(jī)或盲目心理，造成房地產(chǎn)較高缺少規(guī)律。如果房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，會(huì)使得房地產(chǎn)投資回報(bào)率居高不下，出現(xiàn)大量房地產(chǎn)交易任務(wù)。但房地產(chǎn)供求關(guān)系畸形，會(huì)造成泡沫出現(xiàn)，使得行業(yè)出現(xiàn)非良性發(fā)展，

4、有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施

4.1 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查力度

增加市場(chǎng)巡視、監(jiān)督力度，可促成房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的“合理性”，更加明確房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象。具體來說，要做好以下幾點(diǎn)工作：第一，明確投資主體結(jié)構(gòu)，認(rèn)清其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期發(fā)展帶來的重要價(jià)值，從而規(guī)避職責(zé)不明風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)等問題。第二，高效觀察房地產(chǎn)投資中的各個(gè)事項(xiàng)，確保其投資規(guī)模更符合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，避免其與宏觀經(jīng)濟(jì)相脫離，從而增強(qiáng)固定資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的占比。第三，要合理優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，深刻調(diào)研目標(biāo)市場(chǎng)，以確保房地產(chǎn)投資開發(fā)能符合市場(chǎng)需求。第四，要不斷規(guī)范政府投資，間接調(diào)控社會(huì)上大范圍的房地產(chǎn)投資行為。

4.2 推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展

第一，對(duì)于擁有良好房地產(chǎn)資源，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較好的區(qū)域而言，由于自身的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模較大，產(chǎn)業(yè)的高級(jí)化程度較高，因此可以充分利用自身的優(yōu)勢(shì)加快產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。但就當(dāng)前而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展依然面臨一定的挑戰(zhàn)。一方面受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新水平較低，因此需要重視相應(yīng)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，還需要積極拓展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝著高級(jí)化和精細(xì)化的方向發(fā)展。能夠在發(fā)展機(jī)制上進(jìn)行靈活創(chuàng)新，對(duì)于提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)具有非常重要的作用，同時(shí)還能起到優(yōu)化空間資源的配置的作用，能夠推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速升級(jí)?；蚴侵攸c(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)綜合發(fā)展特征，通過突出其輻射作用帶動(dòng)其他區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此可以促進(jìn)科技的創(chuàng)新和科研成果的成功轉(zhuǎn)化，對(duì)于提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

4.3 優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作

對(duì)于房地產(chǎn)而言，所謂的統(tǒng)計(jì)分析并不是簡(jiǎn)單地針對(duì)房地產(chǎn)量的增加和減少進(jìn)行分析，而是要求統(tǒng)計(jì)人員通過相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，找出房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵以及重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)目前發(fā)展、未來規(guī)劃等有一個(gè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的看法，并根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際需求進(jìn)行相關(guān)信息的統(tǒng)計(jì)。作為房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)人員，需要針對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面分析，從而根據(jù)實(shí)際開展針對(duì)性統(tǒng)計(jì)。比如，根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)管理實(shí)際發(fā)展、所處環(huán)境、面臨困境等合理選取統(tǒng)計(jì)分析的內(nèi)容和范圍，將市場(chǎng)供求變化以及對(duì)手資料為著手點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)

間段的不同，所采用的分析方法也要進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖儞Q，做到與時(shí)俱進(jìn)。

其次，在整個(gè)統(tǒng)計(jì)分析的過程中，相關(guān)統(tǒng)計(jì)人員好需要對(duì)管理層所做出的各種戰(zhàn)略決策進(jìn)行關(guān)注和了解，比如房地產(chǎn)日常發(fā)展、經(jīng)營(yíng)等基礎(chǔ)活動(dòng)，從而獲取更為豐富有用的信息。另外，為了進(jìn)一步提升統(tǒng)計(jì)工作的價(jià)值和實(shí)用性，需要多房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所獲取的各類信息進(jìn)行不斷細(xì)化和完善，包括數(shù)據(jù)平均值、最值、增長(zhǎng)率等。針對(duì)單個(gè)人員而言，其自身能力可以根據(jù)人均量來判斷，通過一些平均值和相對(duì)數(shù)量進(jìn)行衡量，但僅此而已。因此相比于房地產(chǎn)發(fā)展，工作人員不需要在此投入過多精力。最后，在進(jìn)行具體統(tǒng)計(jì)時(shí)，工作人員可以根據(jù)需要，針對(duì)同一組數(shù)據(jù)采用不同分析法，進(jìn)而獲取更為全面的結(jié)果，獲取更多有用信息，從而幫助經(jīng)濟(jì)管理提升經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要作用，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特殊性，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，切實(shí)發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用。希望通過文中論述，能為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

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