朱馮

摘? 要：自 2016 年開始，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始大量向海外舉債，在這些債務(wù)中，超過 50%以美元計(jì)價(jià)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)中除了部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)外，大部分房產(chǎn)企業(yè)債券的海外融資成本都超過了10%，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，一些房產(chǎn)企業(yè)不得不被迫購(gòu)買金融衍生產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，但此舉則加大了債券暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)際金融市場(chǎng)發(fā)生變動(dòng)，將會(huì)危及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，從而對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)造成嚴(yán)重的影響。基于此，本文就房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策進(jìn)行簡(jiǎn)要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資現(xiàn)狀;對(duì)策

1 房地產(chǎn)融資概述

近年來，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資所出現(xiàn)的過熱局面，我國(guó)實(shí)施了相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，國(guó)家的宏觀調(diào)控雖然能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到一定的規(guī)范作用，但是也會(huì)對(duì)融資造成一定的影響。例如，處于房地產(chǎn)融資中的銀行被迫要開展單一性的融資渠道，并且以整個(gè)銀行系統(tǒng)承擔(dān)為主來規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)來獲取對(duì)房地產(chǎn)的支持，房地產(chǎn)信托盡管發(fā)展?jié)摿^大，但是很容易會(huì)受到自身的制約，在結(jié)構(gòu)治理方面經(jīng)常會(huì)存在諸多的不足。信托行業(yè)在監(jiān)管機(jī)制方面存在著一定的偏差，所以在內(nèi)部和外部環(huán)境中缺乏有效的約束機(jī)制，很容易會(huì)導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。盡管股權(quán)融資籌資量較大、融資較強(qiáng)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有著較大的幫助，但是在具體實(shí)施的過程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)平均水平質(zhì)量降低，不斷增加的開發(fā)商基本不具備上市的條件，在股權(quán)融資力量方面是處于薄弱狀態(tài)的。房地產(chǎn)行業(yè)融資要通過較長(zhǎng)的融資周期，發(fā)行總額較大，期限較長(zhǎng)，房地產(chǎn)債券融資非常滿足融資的要求，但是要在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制約下進(jìn)行有效的操作。因此，目前亟須加強(qiáng)對(duì)融資模式的優(yōu)化，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀提高后續(xù)工作的針對(duì)性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)容包含的是資金的籌集以及清算，融資的主要渠道包含的是自有資金和銀行貸款融資等，也涵蓋的是房地產(chǎn)信托以及債券融資。房地產(chǎn)融資能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)提供充足的資金，以此來帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，解決在以往房地產(chǎn)發(fā)展中的具體問題。

2.1 內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)已出臺(tái)從高速發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)步前進(jìn)的階段，高負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿時(shí)代已然過去，而管理者卻沒有相應(yīng)的降低資產(chǎn)負(fù)債率。留存收益占比較少，使得企業(yè)自身可動(dòng)用資金有限。再者，融資不僅意味負(fù)債。部分管理者對(duì)于融資的認(rèn)識(shí)過于片面，并且容易忽視融資風(fēng)險(xiǎn)，并沒有建立相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。

2.2 外部融資風(fēng)險(xiǎn)

1）國(guó)家政策不斷更新。住建部聯(lián)合央行提出“三道紅線”融資監(jiān)管的新規(guī)，從根本上要求開發(fā)企業(yè)資金進(jìn)行良性運(yùn)轉(zhuǎn)。國(guó)家宏觀調(diào)控也使房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半，為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)也采取相應(yīng)的措施，對(duì)房企而言，越發(fā)嚴(yán)格的資金監(jiān)管要求，更是體現(xiàn)了資金運(yùn)營(yíng)的重要性。2）商業(yè)銀行門檻提升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率的不斷降低，銀行的融資門檻逐步提高。一方面由于住宅地產(chǎn)不停地崛起，房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，所以銀行對(duì)于企業(yè)的綜合實(shí)力及信用等級(jí)要求也越來越高，選擇貸款對(duì)象時(shí)更加謹(jǐn)慎。實(shí)力雄厚的房企更容易與銀行信貸業(yè)務(wù)達(dá)成合作，而中小企業(yè)在銀行融資規(guī)模將更加困難。銀行對(duì)于企業(yè)的準(zhǔn)入也越發(fā)嚴(yán)格，例如進(jìn)行綜合評(píng)估且規(guī)定資金比例是不可動(dòng)用的。銀行對(duì)于監(jiān)管賬戶的要求和審批也各不相同，由原來單一的由銀行審批，轉(zhuǎn)換成房管局與銀行雙重審批，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的資金壓力。另一方面在購(gòu)房者住房按揭貸款的放款規(guī)模上，商業(yè)銀行每月的撥付額度存在差異，使得購(gòu)房者的住房按揭貸款時(shí)間延長(zhǎng)，從而影響企業(yè)收款的整體規(guī)模和效率。而且當(dāng)銀行利率上升時(shí)，企業(yè)隨時(shí)都會(huì)面臨巨大的融資成本，導(dǎo)致融資成本居高不下。3）房地產(chǎn)庫(kù)存量較高。房地產(chǎn)業(yè)的周期較長(zhǎng)，由于前期的建設(shè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致房屋庫(kù)存量較大。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程已進(jìn)入中期階段，消費(fèi)者及市場(chǎng)的熱度逐漸下降，也使得房屋庫(kù)存上升。

3 化解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策

目前我國(guó)大概率且影響絕大的灰犀牛就是房地產(chǎn)，為了避免外部經(jīng)濟(jì)危機(jī)通過房地產(chǎn)傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)，“三道紅線”政策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了新的融資規(guī)則，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

3.1 了解國(guó)家政策變動(dòng)，調(diào)整公司戰(zhàn)略部署

堅(jiān)持房住不炒原則，應(yīng)向高品質(zhì)發(fā)展。緊縮的貨幣政策使房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨困難。房地產(chǎn)企業(yè)要保證融資結(jié)構(gòu)的合理化，應(yīng)根據(jù)國(guó)家相關(guān)金融政策調(diào)整自身的融資方案，減少政府政策對(duì)企業(yè)融資的影響。房地產(chǎn)行業(yè)融資從以信用為主的明股實(shí)債時(shí)代轉(zhuǎn)變成真實(shí)股權(quán)投資為先的時(shí)代。并且未來房地產(chǎn)業(yè)的資金來源將進(jìn)行結(jié)構(gòu)化改革，創(chuàng)新融資手段毋庸置疑將成為房地產(chǎn)交房關(guān)注的焦點(diǎn)。

3.2 加強(qiáng)人員內(nèi)源融資整合能力，靈活運(yùn)用資金池

1）善用留存收益，提高內(nèi)部融資能力。要把有限的資金多元化，如投資于生活相關(guān)的影視娛樂產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療等。應(yīng)調(diào)整利潤(rùn)分配方案，減少股東分紅，保持公司資金快速流動(dòng)作為留存利潤(rùn)，以減輕不同項(xiàng)目的資金壓力，在提高利潤(rùn)的同時(shí)還要確保一份真實(shí)、出色的財(cái)務(wù)報(bào)告。在短期內(nèi)為公司獲得更多的回報(bào)資本，盤活公司資本。2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視資金周轉(zhuǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目整體管理和運(yùn)營(yíng)，開拓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)。通過資產(chǎn)證券化等方式盤活整體資產(chǎn)，甚至完成“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營(yíng)?！百Y金占用少利潤(rùn)額高”的開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品用于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力加固修復(fù)，從而實(shí)現(xiàn)快速回款，縮短資金周轉(zhuǎn)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，有效配置現(xiàn)金流。3）建立集團(tuán)企業(yè)，打造資金池。緩解融資壓力。

3.3 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道

1）適度提高權(quán)益性融資比例。在滿足基本滿足條件的前提下，規(guī)模較大的房地產(chǎn)中小企業(yè)優(yōu)先考慮通過上市融資，既能保證房地產(chǎn)企業(yè)所有者對(duì)公司內(nèi)部控制權(quán)不被完全稀釋，繼續(xù)保有經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，同時(shí)也縮短了企業(yè)的融資周期。對(duì)于不滿足上市要求的中小型房地產(chǎn)，應(yīng)完善企業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引投資者。2）發(fā)展多元化融資渠道，克服信息不對(duì)稱。由于財(cái)務(wù)杠桿、資本管理以及日益增長(zhǎng)的股票市場(chǎng)等多因素制約，資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)將成為投資、融資、管理和退出的重要一環(huán)。因此，REITs/ABS/RMBS/CMBS/購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化/物業(yè)管理收入資產(chǎn)證券化等資產(chǎn)證券化的形式會(huì)更加多樣化。企業(yè)應(yīng)探索多元化融資方式打破融資僵局。

3.4 建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，組建融資團(tuán)隊(duì)

一方面結(jié)合自身融資需求變化，從規(guī)模和時(shí)間上更為合理銜接短期與長(zhǎng)期融資，從而降低企業(yè)融資運(yùn)營(yíng)成本，提高財(cái)務(wù)彈性;另一方面應(yīng)不斷完善貸款評(píng)估體系，提高企業(yè)整體素質(zhì)，化解企業(yè)的信用動(dòng)蕩，從很大程度上規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立融資崗位，培養(yǎng)或引進(jìn)專業(yè)融資人才，組建融資團(tuán)隊(duì)，使得房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開發(fā)和創(chuàng)新得到持續(xù)而有效的發(fā)展。另外，提高全體員工對(duì)政策的解讀能力和對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的敏感性，提升內(nèi)部管理水平。

4結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)融資中還存在諸多問題需要解決。因此我國(guó)相關(guān)部門需要完善相關(guān)法律法規(guī)，創(chuàng)新出房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控力度。房地產(chǎn)行業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)融資方式利弊的全面分析，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)一步提高企業(yè)融資的科學(xué)性，以此來推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大。

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