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      土地一級開發(fā)成本控制的內(nèi)容及其相關(guān)策略探討

      2021-05-11 10:56:21劉偉珍
      中國民商 2021年4期
      關(guān)鍵詞:相關(guān)策略土地內(nèi)容

      劉偉珍

      摘 要:隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展,針對城市的規(guī)劃建設(shè)也在不斷發(fā)展和完善。城市規(guī)劃建設(shè)中,土地一級開發(fā)是目前最為凸顯的內(nèi)容。土地一級開發(fā)主要是土地在出讓運(yùn)用前的開發(fā)和建設(shè),涉及的內(nèi)容較多、程序較復(fù)雜、資金需求量大;同時(shí),土地一級開發(fā)往往與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)。因此,在土地一級開發(fā)中,對土地一級開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制,有利于合理降低土地開發(fā)中的成本費(fèi)用,提升土地一級開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要探討土地一級開發(fā)成本控制的內(nèi)容及其相關(guān)策略。

      關(guān)鍵詞:土地;一級開發(fā)成本;內(nèi)容;相關(guān)策略

      土地一級開發(fā)過程中,開發(fā)建設(shè)主體需清楚的掌握土地一級成本控制影響的主要因素,通過因素分析,采取有效的策略控制土地一級開發(fā)成本。同時(shí),在土地一級開發(fā)成本的控制上,一方面,開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)落實(shí)好土地一級開發(fā)的財(cái)務(wù)管理工作,從各項(xiàng)成本費(fèi)用上進(jìn)行清楚地核算,合理、科學(xué)的控制土地一級開發(fā)的成本;另一方面,開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)審時(shí)度勢,依據(jù)當(dāng)前的政策制定相應(yīng)的成本管理制度,促使成本管理能夠有效地進(jìn)行實(shí)施。

      一、土地一級開發(fā)成本控制的內(nèi)容

      (一)土地一級開發(fā)成本的概念

      土地一級開發(fā)主要是城市規(guī)劃建設(shè)中,政府或者授權(quán)委托的開發(fā)建設(shè)主體對于劃定區(qū)域的城市土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地進(jìn)行一定的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,同時(shí)在地塊區(qū)域內(nèi),按規(guī)劃要求進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),最終促使區(qū)域符合“六通一平”的土地建設(shè)條件,然后將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或二級開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)成本是在宗地進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)過程中,產(chǎn)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用。

      (二)土地一級開發(fā)成本的組成

      土地一級開發(fā)成本主要由項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)及前期工作費(fèi)、征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套(含道路、小學(xué)、幼兒園、綠化設(shè)施、垃圾站等)建設(shè)費(fèi)用、利息、不可預(yù)見費(fèi)、業(yè)務(wù)工作費(fèi)用和產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)等組成。

      (三)土地一級開發(fā)成本的特性

      土地一級開發(fā)資金需求集中,資金量大。土地一級開發(fā)中多為“城中村”項(xiàng)目開發(fā),拆遷面積大、拆遷人口密集,涉及拆遷安置補(bǔ)償資金也就相應(yīng)增多。以湖南某園區(qū)土地一級開發(fā)成本調(diào)查測算為例,征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用在土地一級開發(fā)成本中占比最高,達(dá)成本總額的50%左右,因此,在土地一級開發(fā)中征地拆遷安置補(bǔ)償需要的資金量非常大。同時(shí),按照現(xiàn)行征地拆遷政策,項(xiàng)目啟動(dòng)初期,需到位總項(xiàng)目拆遷估算資金的80%,剩余資金也需在項(xiàng)目概算審批后,按概算批復(fù)金額補(bǔ)齊。另土地一級開發(fā)資金需要項(xiàng)目在完成征地拆遷安置補(bǔ)償、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)且土地出讓后,方可收回前期投入資金,資金占用時(shí)間長。因此,土地一級開發(fā)中征地拆遷安置補(bǔ)償資金不僅需求量大,而且資金需求相對集中,資金占用時(shí)間也較長。

      土地一級開發(fā)涉及范圍廣、項(xiàng)目多、周期長。為提高土地的綜合利用程度,降低土地一級開發(fā)成本,形成規(guī)模開發(fā)效益,土地一級開發(fā)往往是對一定區(qū)域或片區(qū)內(nèi)的土地進(jìn)行集中開發(fā),涉及土地面積范圍廣。因開發(fā)范圍廣,涉及的拆遷項(xiàng)目、公共基礎(chǔ)需配建的工程建設(shè)項(xiàng)目也較多,項(xiàng)目建設(shè)和監(jiān)管要求也會(huì)更加嚴(yán)格。同時(shí),土地一級開發(fā)中的征地拆遷項(xiàng)目,因涉及拆遷人口密集,涉及拆遷遺留問題較多,情況復(fù)雜等,導(dǎo)致項(xiàng)目拆遷騰地時(shí)間均較長。另公共基礎(chǔ)配套項(xiàng)目因工程量較大、技術(shù)復(fù)雜等,項(xiàng)目運(yùn)作周期一般也比較長。

      二、土地一級開發(fā)成本主要影響因素

      在土地一級開發(fā)成本的控制中,影響土地一級開發(fā)成本因素有很多,涵蓋有經(jīng)濟(jì)政策、地方政府的執(zhí)行力等,無論是哪方面的因素,都需要土地一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)主體能揚(yáng)長避短,并采取有效的措施規(guī)避土地一級開發(fā)成本出現(xiàn)失控現(xiàn)象。

      (一)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響

      在土地一級開發(fā)中,影響土地一級開發(fā)成本的經(jīng)濟(jì)政策主要包含有征地、拆遷、安置補(bǔ)償政策,土地收儲(chǔ)、管理及出讓政策、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策等。在這些經(jīng)濟(jì)政策中,任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整,都可能影響土地一級開發(fā)的成本預(yù)算,也會(huì)使得土地一級開發(fā)成本產(chǎn)生變動(dòng)。因此,在土地開發(fā)成本管理中對于經(jīng)濟(jì)政策的把握就顯得非常重要,需要時(shí)刻關(guān)注相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)展,及時(shí)根據(jù)政策調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)成本,確保土地一級開發(fā)成本的可控。

      (二)政策的公開透明和相關(guān)部門的執(zhí)行力

      土地一級開發(fā)中涉及項(xiàng)目多、程序復(fù)雜,存在的征地、拆遷和項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)的申請、審批環(huán)節(jié)也較多,審批時(shí)間也相對較長。同時(shí),征地拆遷過程中,拆遷情況的評估、拆遷群眾的政策理解度以及安置房的建設(shè)等,均影響著土地一級開發(fā)建設(shè)工作的開展。因此,在土地一級開發(fā)中,越是公開透明的審批政策和拆遷政策,地方相關(guān)部門的政策執(zhí)行力也越強(qiáng),項(xiàng)目拆遷和建設(shè)工作開展的也越順利,土地一級開發(fā)成本也就更加可控。

      (三)資金量及資本運(yùn)作管理水平

      土地一級開發(fā)所需的資金量較大,若開發(fā)建設(shè)主體自有資金或財(cái)政安排的土地一級開發(fā)資金較低,會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目土地一級開發(fā)過程中資金不足,項(xiàng)目停滯,導(dǎo)致土地一級開發(fā)時(shí)間過長,從而增加土地一級開發(fā)成本。同時(shí),在土地一級開發(fā)中,資金支付密集且復(fù)雜,開發(fā)建設(shè)主體的資本運(yùn)作能力、項(xiàng)目管理水平、成本控制水平等,都是影響土地一級開發(fā)成本的原因。

      三、土地一級開發(fā)成本控制的相關(guān)策略

      (一)依據(jù)政策現(xiàn)狀,制定標(biāo)準(zhǔn)管理模式

      在土地一級開發(fā)成本控制中,要根據(jù)當(dāng)前政策的現(xiàn)狀,制定科學(xué)、合理地標(biāo)準(zhǔn)管理模式,便于對成本進(jìn)行管理控制。一方面,在土地一級開發(fā)中涉及的政策較多,針對各項(xiàng)影響土地一級開發(fā)成本的政策因素,應(yīng)依據(jù)政策制定標(biāo)準(zhǔn)的管理制度,對于土地一級開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用成本進(jìn)行控制,促使土地一級開發(fā)過程中成本整體可控。另一方面,開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)規(guī)范自身制度建設(shè),制定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目管理制度、財(cái)務(wù)管理制度和成本控制制度等,促使土地一級開發(fā)項(xiàng)目管理更加標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)管理更加規(guī)范、成本控制更加嚴(yán)謹(jǐn)。在決策管理中,應(yīng)制定標(biāo)準(zhǔn)的決策審批制度,只有建立完整的決策審批制度,才能有助于保障開發(fā)建設(shè)主體決策的正確性,確保土地一級開發(fā)的成本可控。在內(nèi)部管理中,應(yīng)規(guī)范內(nèi)部管理制度,加強(qiáng)績效考核等措施管理,促進(jìn)工作的規(guī)范性,增強(qiáng)成本控制管理的有效性。

      (二)加強(qiáng)成本測算,深化成本控制力度

      土地一級開發(fā)的成本控制中,應(yīng)加強(qiáng)土地一級開發(fā)成本測算工作,深化土地成本控制力度。在土地一級開發(fā)建設(shè)前期,應(yīng)對土地一級開發(fā)成本中的每一項(xiàng)成本,從前期費(fèi)用、征地拆遷資金、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用到土地一級開發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用,均進(jìn)行科學(xué)合理、精細(xì)化的詳細(xì)測算工作,成本測算越科學(xué)、合理、精細(xì),越有利于土地一級開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制。同時(shí),在各項(xiàng)成本測算中,應(yīng)具體到各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)類別和費(fèi)用發(fā)生的預(yù)計(jì)時(shí)間等,達(dá)到精準(zhǔn)核算征地拆遷費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用,全面掌控項(xiàng)目征拆和建設(shè)成本。另外,依據(jù)項(xiàng)目征拆和建設(shè)成本的發(fā)生時(shí)間,有效的規(guī)劃土地一級開發(fā)資金需求,并制定合理的資金計(jì)劃,減少資金沉淀,有效降低財(cái)務(wù)成本。從而,全面掌握土地一級開發(fā)的整體成本。

      (三)成立管理部門,有效監(jiān)管整體成本

      在土地一級開發(fā)成本的控制管理中,應(yīng)成立專門的土地一級開發(fā)成本管理的部門,對土地一級開發(fā)中的成本進(jìn)行有效監(jiān)管。首先,在管理部門成立后,應(yīng)提高土地一級開發(fā)成本管理人員的成本控制意識(shí),只有重視成本的控制,才能促進(jìn)土地一級開發(fā)成本控制的良好發(fā)展。其次,應(yīng)建立成本管理制度和成本控制考核機(jī)制,土地成本管理人員只有在進(jìn)行成本規(guī)范核算的同時(shí),積極主動(dòng)地關(guān)注成本控制,才能更好的把握和監(jiān)管好土地一級開發(fā)的整體成本。再次,應(yīng)加強(qiáng)政策熟悉和操作程度,及時(shí)掌握最新政策,有效調(diào)整成本控制標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)政策,適時(shí)調(diào)整土地一級開發(fā)的成本控制標(biāo)準(zhǔn),使土地一級開發(fā)的成本管理適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和項(xiàng)目整體開發(fā),從而達(dá)到成本的有效管理。最后,對于土地一級開發(fā)的各個(gè)過程,成本管理部門需要進(jìn)行詳細(xì)的效益分析,分析后對其進(jìn)行一定的評價(jià),依據(jù)一定的流程進(jìn)行成本的測算,讓專業(yè)的監(jiān)管人員進(jìn)行核查,完善成本管理的過程。

      (四)建立合作開發(fā)模式,多渠道籌集資金

      土地一級開發(fā)資金需求量比較大,開發(fā)建設(shè)單位的自有資金或財(cái)政預(yù)算安排資金一般難以滿足項(xiàng)目開發(fā)的資金需求,為保證項(xiàng)目的順利開展,可以探索建立合作開發(fā)模式,多渠道籌集資金。為保障土地一級開發(fā)項(xiàng)目資金需求,開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)積極發(fā)揮主觀能動(dòng)性,采取多渠道籌集資金滿足土地一級開發(fā)建設(shè)資金需求,如積極申請上級專項(xiàng)債券資金、專項(xiàng)補(bǔ)助資金等。同時(shí),土地一級開發(fā)中部分基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目,可以考慮采取由開發(fā)商進(jìn)行配建、合作開發(fā)、PPP等方式進(jìn)行建設(shè),爭取更多的優(yōu)勢資源注入土地一級開發(fā)中,科學(xué)合理的節(jié)約土地一級開發(fā)成本。

      四、結(jié)束語

      土地一級開發(fā)成本的控制能夠有效促進(jìn)土地一級開發(fā)的發(fā)展,更好地把握土地一級開發(fā)的時(shí)間。在土地一級開發(fā)的成本控制中,成本的控制決定了土地一級開發(fā)能否獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益,也關(guān)系到土地一級開發(fā)的順利進(jìn)行,因此,在土地一級開發(fā)中,實(shí)施成本控制是非常重要的。

      參考文獻(xiàn):

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      [3]王建成.結(jié)合北京市西南區(qū)域某土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例——論土地一級開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作方式及融資成本控制措施[J].居舍,2018,000 (006):P.89-90.

      [4]彭紅歷.土地一級開發(fā)成本控制的分析與探討[J].現(xiàn)代商業(yè),2013,(24):91-92.

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