文/蔡鵬 張韻

一、引言

東京、舊金山和紐約灣區(qū)并稱為全球三大灣區(qū)。中國社科院與聯(lián)合國人居署共同發(fā)布的《全球城市競爭力報告2018-2019》指出，目前平均經(jīng)濟競爭力水平最高的是舊金山灣區(qū)，其次是東京灣區(qū)、紐約灣區(qū)。如表1所示，三個灣區(qū)GDP占全國比重均超過5%，東京灣區(qū)甚至超過了三分之一。超高水平的經(jīng)濟競爭力促進了人口的集聚，進而帶來了住房供應(yīng)不足、高房價等一系列住房問題。這些灣區(qū)針對各自的住房問題采取了許多相關(guān)住房政策，對長三角一體化發(fā)展過程中住房問題的解決具有借鑒意義。

表1 三大灣區(qū)經(jīng)濟規(guī)模比較（2017年）

目前，對國際灣區(qū)的研究大多涉及灣區(qū)的特征分析、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、跨域治理模式等方面，針對灣區(qū)發(fā)展過程中住房發(fā)展經(jīng)驗的文獻非常少。然而，住房發(fā)展關(guān)系到灣區(qū)人民的生活品質(zhì)，住房短缺、高房價、居住品質(zhì)差會大大削弱區(qū)域?qū)θ丝诘奈ΓM而對灣區(qū)發(fā)展造成不利影響，因而住房發(fā)展是非常重要的議題。本文將著力于研究三大國際灣區(qū)的住房發(fā)展政策，并總結(jié)其給長三角一體化發(fā)展中住房政策制定帶來的啟示。

二、東京灣區(qū)——“多中心多圈層”發(fā)展模式與住宅郊外化

東京灣區(qū)由東京都和周邊的埼玉縣、神奈川縣、千葉縣組成，總面積13373平方公里，中心城區(qū)面積為619平方公里，占整個區(qū)域的4.56%，人口3629萬(2016年)，是日本最大的金融、工業(yè)、商業(yè)、政治、文化中心，被認為是集多種功能于一體的綜合性大都市圈。東京灣區(qū)的中心城區(qū)包括千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿等23個中心區(qū)，郊區(qū)包括東京的其他市町村和神奈川縣、千葉縣、埼玉縣。東京灣區(qū)曾經(jīng)歷了5次規(guī)劃，最后實現(xiàn)了由東京“一極集中”向多級、多圈層城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，各城市的分工非常明確(圖1)。

（一）東京灣區(qū)的規(guī)劃理念

圖1 東京灣區(qū)范圍示意圖

表2 東京灣區(qū)中心城區(qū)、東京都、毗鄰縣人口變化

表3 東京灣區(qū)及周邊市縣產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比（2011年）

東京灣區(qū)的規(guī)劃經(jīng)歷了三個階段。第一階段是“中心城區(qū)-綠帶-衛(wèi)星城”式規(guī)劃，時間是20世紀40年代到50年代。此規(guī)劃的理念采用了當時歐洲流行的城市規(guī)劃模型，整個城市從內(nèi)到外分別是中心城區(qū)、環(huán)城綠帶和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，中心城區(qū)與衛(wèi)星城鎮(zhèn)由放射狀城市軌道系統(tǒng)聯(lián)結(jié)，同一圈層的地區(qū)由環(huán)狀的城市軌道聯(lián)結(jié)。然而，東京的城市擴張主要還是向中心城區(qū)集中，并沒有按照規(guī)劃進行，環(huán)城綠帶的設(shè)計并不適應(yīng)整個城市化發(fā)展。于是，第二階段的城市規(guī)劃摒棄了綠帶的設(shè)計，重心放在了郊區(qū)的發(fā)展，可以稱作“擴張-分散”階段，時間是20世紀60年代到80年代。在這一階段，東京將建成區(qū)以外、東京站50公里半徑范圍以內(nèi)的所有區(qū)域都定位為發(fā)展區(qū)域，同時在北部還有衛(wèi)星城，自此，東京的城市范圍不斷擴張，中心城區(qū)的人口也得到了有效的分散。如表2所示，東京灣區(qū)城市核心區(qū)的人口不斷下降，中心城區(qū)的人口于20世紀60年代以后基本保持穩(wěn)定，而毗鄰縣的人口卻不斷增加，1980年比1960年增長了1倍多。中心城市區(qū)域人口的不斷增加造成了交通、住宅、環(huán)境等一系列的城市問題，于是東京灣區(qū)的規(guī)劃進入了第三階段——“多中心”階段，時間是從20世紀90年代至今。在這一階段，東京灣區(qū)在《東京1992規(guī)劃》中提出了“多中心城市”的發(fā)展框架，將多摩地區(qū)以及周邊埼玉縣、千葉縣和神奈川縣的一些重要城市發(fā)展為主要的就業(yè)和服務(wù)副中心，構(gòu)建出一個多核的都市結(jié)構(gòu)，另外，將大批勞動力密集型企業(yè)和東京原有的一些重化工業(yè)相繼遷往郊區(qū)、中小城市甚至海外，而以研究開發(fā)型工業(yè)、都市型工業(yè)為主的現(xiàn)代城市型工業(yè)開始聚集。資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)代替勞動力密集型產(chǎn)業(yè)在東京高度聚集，增加了地區(qū)生產(chǎn)總值和人均地區(qū)生產(chǎn)總值。如表3所示，從第三產(chǎn)業(yè)占比情況來看，東京灣區(qū)一都三縣的占比均在70%以上，而周邊市縣與其有較大差距。

（二）東京灣區(qū)的發(fā)展對住房市場的影響

第一，隨著東京灣區(qū)的不斷擴張，逐漸形成了住宅郊外化、收入?yún)^(qū)位層級化的居住模式（圖2）。起初，城市范圍較小，低收入租房者和高收入買房者混同居?。浑S著收入的增長，低收入者逐漸變?yōu)橹懈呤杖胝撸ソ纪赓I房，新的低收入者流入市中心租房；隨著城市的擴張和房價的提升，低收入者轉(zhuǎn)變?yōu)橹械仁杖胝呷ポ^遠的郊外買房，高收入者和中高收入者維持原狀，新的低收入者繼續(xù)流入市中心；隨著城市“多中心、多圈層”發(fā)展，中低收入者去更遠的郊外買房，城市圈層逐漸變?yōu)槭兄行臑樽夥康牡褪杖肴后w，再往外以高收入、中高收入、中等收入、中低收入的買房者為主。

圖2 東京灣區(qū)住宅郊外化示意圖

第二，適度緩解了房地產(chǎn)泡沫時期住宅價格過高情況，通過適當提高容積率增加公寓住宅供給。房地產(chǎn)泡沫時期，市中心的公寓住宅價格不斷攀升，套均價格最高達8500萬日元，但從圖3、圖4可以看出，周邊縣的房價漲幅并沒有像市中心那么大，特別是埼玉縣?？梢哉f，東京灣區(qū)的多圈層多中心化在房地產(chǎn)泡沫時期拉低了整體房價的上漲幅度，適度緩解了居民的買房壓力。而且，當時政府以放松容積率限制的方法，保證了公寓住宅的供給。房地產(chǎn)泡沫破滅后，市中心的地價不斷下降，市中心的公寓住宅供給開始增加。近年來，由于市中心工作生活的便利性，更多的人選擇買公寓居住，而不是去郊區(qū)買獨棟住宅。隨著核心家庭的增多，以及老后醫(yī)療看護的需要，高齡者住宅的需求也在不斷升高。

圖3 東京灣區(qū)公寓價格推移

圖4 東京灣區(qū)公寓供給推移

第三，泡沫破滅后的人口回流，導(dǎo)致郊區(qū)住宅空置率提升以及人口老齡化。東京灣區(qū)通過多圈層多中心的發(fā)展，成功地使人口向郊區(qū)分散。然而房地產(chǎn)泡沫破滅后，市中心的地價不斷下降，市中心的公寓住宅供給開始增加。近年來，由于市中心工作生活的便利性，更多的人選擇買公寓居住，而不是去郊區(qū)買獨棟住宅。從東京灣區(qū)租賃住宅空置率來看，東京都的空置率比較低，基本在10%以下，但郊外地區(qū)空置率較高，很多地區(qū)都達到了20%以上。無人管理的空置住宅的增加，會導(dǎo)致諸多問題，比如建筑物老化、衛(wèi)生問題、犯罪問題、市容問題等。而且，由于人口流入相對較少，郊外的人口老齡化也比市中心要嚴重得多。

（三）東京灣區(qū)住房政策的經(jīng)驗

第一，通過“多圈層、多中心”的住房規(guī)劃，達到分散人口的效果。三個圈層：內(nèi)部圈層為都心居住功能推進區(qū)，中部圈層為良好居住和生活環(huán)境形成區(qū)，外部圈層為環(huán)境友好型優(yōu)質(zhì)住宅促進區(qū)。多中心：城市副中心分布較多商住混合用地與集合住宅用地，超高層住宅集中分布，并且新城配置大量住宅用地，吸納眾多人口居?。唤紖^(qū)住房用地軸向布置，沿軌道交通線向外擴展，并依軌道交通線結(jié)點集中布局。

第二，通過促進住宅建設(shè)的存量供地，增加住宅供應(yīng)。東京主要通過三條途徑來實現(xiàn)住房建設(shè)的存量供地：1.實施容積率獎勵措施，提高土地開發(fā)強度。東京將地上建筑容積率分等定級，并實施獎勵策略以提升存量用地潛力，通過“用途容積率地區(qū)計劃”預(yù)留出只能用于住宅建設(shè)的新增容積率。2.通過土地用途變更，增加住宅用地供給。例如將廢棄的舊廠房等改為住宅用地等。3.采用“連鎖型再開發(fā)”的土地置換方式，實現(xiàn)土地集約利用。在國有土地上建造多棟建筑，將待改建區(qū)域業(yè)主遷入其中，實現(xiàn)土地集約置換（第一次再開發(fā)）；再將第一期改造時騰空的舊建筑物拆除重建，將兩側(cè)其他想重建的業(yè)主遷入，土地與第一次搬遷者集約置換（第二次再開發(fā)），依此類推。

第三，近期住房政策注重居住品質(zhì)，力求打造宜居城市。在城市發(fā)展的不同時期，住房政策的目標也有所不同，大致可分為四個階段。第一階段（住房發(fā)展初期）：以解決居民住房短缺、提高住房建設(shè)效率為主。第二階段（住房短缺緩解后）：注重提升住房面積、質(zhì)量、性能和舒適度。第三階段（住房質(zhì)量得到保障后）：注重營造宜居的居住環(huán)境和提升居住品質(zhì)。第四階段（住房環(huán)境品質(zhì)提升后）：增進社區(qū)人文關(guān)懷，培養(yǎng)多樣性社區(qū)，滿足各類人群的居住需求。1996—2000年住房發(fā)展規(guī)劃強調(diào)，每戶住宅平均使用面積應(yīng)達到100平方米，并針對家庭人口數(shù)，規(guī)定最低居住標準與引導(dǎo)居住標準；在住房品質(zhì)與設(shè)施方面，要求形成安全有保障的住房和居住區(qū)，建造抗災(zāi)害的、能源自給的、低碳的住宅和住宅區(qū)，確保老年人的居住安全，支持養(yǎng)育子女家庭的居住，促進空置住宅使用，激活郊區(qū)住宅區(qū)。

三、舊金山灣區(qū)——“核心集聚型經(jīng)濟圈”與聯(lián)動型住宅供應(yīng)

舊金山灣區(qū)地處美國加利福尼亞州北部，位于沙加緬度河下游出?？诘呐f金山灣和圣帕布羅灣四周，包含西側(cè)的舊金山，南側(cè)的圣馬特奧縣、圣克拉拉谷地區(qū)，東側(cè)的阿拉米達縣、康特拉科斯塔縣、索拉諾縣，以及北側(cè)的馬林縣、納帕縣和索諾馬縣，共9個縣、101個城市，是全美第五大都會區(qū)。舊金山灣區(qū)的三大主要城市為舊金山、圣何塞和奧克蘭，這三市在灣區(qū)內(nèi)呈現(xiàn)“金三角”形態(tài)，帶動了整個灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。舊金山灣區(qū)的各城市間并不是競爭關(guān)系，而是呈現(xiàn)一種聯(lián)系緊密、分工協(xié)同狀態(tài)，舊金山以金融、旅游、生物制藥為主要產(chǎn)業(yè)，圣何塞依托硅谷地區(qū)優(yōu)勢重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，奧克蘭以制造業(yè)和港口運輸業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨向于整體化。

圖5 舊金山灣區(qū)區(qū)域位置

（一）舊金山灣區(qū)的規(guī)劃理念

舊金山灣區(qū)規(guī)劃基本上是“順勢而為”的，由各種半官方的委員會對灣區(qū)各方面的發(fā)展進行協(xié)調(diào)，主要是順應(yīng)市場規(guī)律，堅持共享理念下多部門協(xié)同網(wǎng)絡(luò)化治理。最新的灣區(qū)規(guī)劃主要從人口、就業(yè)、住房、出行需求、交通、稅收等方面進行預(yù)測，作為決策制定的參考，評估各個項目的可能績效，然后基于情境分析給出多種土地利用分布方案及對應(yīng)的交通投資策略，最終形成規(guī)劃決策方案。

表4 灣區(qū)人口、就業(yè)和住房預(yù)測（2010-2040年）

如表4所示，在2010至2040年之間，舊金山灣區(qū)的9個縣預(yù)計增加約112萬就業(yè)崗位、214.8萬人口和66萬套住房，總量達到約450萬就業(yè)崗位、930萬人口和340萬套住房。對于就業(yè)，灣區(qū)政府預(yù)測，隨著灣區(qū)逐步從大蕭條的后續(xù)影響中恢復(fù)，經(jīng)濟趨勢或經(jīng)濟指標很可能會出現(xiàn)反彈，增長主要來源于專業(yè)化服務(wù)、醫(yī)療和教育、休閑和酒店經(jīng)濟部門，而零售和金融就業(yè)增長放緩。對于人口和住房，灣區(qū)政府預(yù)測，隨著灣區(qū)人口老齡化（嬰兒潮一代步入老年）和多元化（拉丁裔和亞裔群體人數(shù)增加），靠近交通、商業(yè)設(shè)施的住宅和多戶住宅的需求將會顯著增加。

（二）舊金山灣區(qū)發(fā)展對住房市場的影響

第一，舊金山灣區(qū)的人口遷移與住房供應(yīng)呈“核心集聚”狀態(tài)。19世紀前后，舊金山灣區(qū)大量人口紅利為經(jīng)濟發(fā)展提供了充足的勞動力，也為商品銷售和產(chǎn)業(yè)集聚提供了源源不斷的市場和創(chuàng)新力，最終形成了以舊金山為核心的灣區(qū)城市群。其經(jīng)濟輻射非常典型，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)作為增長極的推進性產(chǎn)業(yè)，使舊金山自身實現(xiàn)了向服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的多元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型。人口和住房都聚集于三個重要城市及其附近，形成了“核心集聚”的狀態(tài)。從表5可以看出，舊金山、圣何塞和奧克蘭所在縣或周邊縣——舊金山縣、圣克拉拉縣、阿拉米達縣和康特拉科斯塔縣，不管在人口數(shù)還是在增長率方面都高于其他五縣和平均水平。從表6可以看出，三個重要城市的住房總數(shù)和2040年預(yù)測數(shù)都遠遠高于灣區(qū)其他城市。

表5 舊金山灣區(qū)九縣市人口數(shù)據(jù)

表6 舊金山灣區(qū)住宅總數(shù)前15名

第二，房價不斷攀升，中低收入群體住房壓力不斷增加。如圖6所示，舊金山的房價指數(shù)從1987年到2020年上漲了5倍多。根據(jù)美國社區(qū)調(diào)查（2014）的數(shù)據(jù)，舊金山有37.3%的家庭住房負擔過重（租金或還貸額超過家庭收入的30%），如圖7所示，這些家庭以中產(chǎn)階級家庭和較低收入家庭為主（年收入10萬美元以下）。住房負擔能力的缺乏導(dǎo)致很多低收入群體流離失所，很多人選擇離工作單位較遠的可負擔性住房，通過延長通勤時間緩解住房壓力，然而這種選擇加大了通勤成本，并對環(huán)境造成不利影響。

圖6 舊金山房價指數(shù)

圖7 按收入分的舊金山住房負擔重家庭占比

（三）舊金山灣區(qū)住房政策經(jīng)驗

第一，鼓勵企業(yè)參與經(jīng)濟適用房建設(shè)。舊金山委員會經(jīng)濟研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年，舊金山灣區(qū)投資額占美國所有風(fēng)險投資的45%。隨著大量資本的涌入，硅谷成為初創(chuàng)企業(yè)茁壯成長的沃土，提供了大量高科技產(chǎn)業(yè)的工作崗位，吸引了人才集聚，間接抬高了周邊地區(qū)的房價。為了解決大量人才居無定所的問題，當?shù)匾渤霈F(xiàn)了企業(yè)家（臉書、微軟等）投資經(jīng)濟適用住房項目（Partnership for the Bay’s Future）,該項目投入數(shù)億美元加大舊金山灣區(qū)經(jīng)濟適用住房供應(yīng)，來緩解灣區(qū)住房困難。舊金山政府也出臺經(jīng)濟適用住房計劃（San Francisco’s Below Market Ownership Programs），目的是幫助低收入或者中等收入的首次購房者。

第二，結(jié)合多方面因素進行新增住房分配。灣區(qū)新增住房的分配基于以下7個因素：交通服務(wù)等級、每戶家庭車輛行駛里程數(shù)、2040年的就業(yè)預(yù)測、進入灣區(qū)務(wù)工的低收入工人、房屋估值、地方規(guī)劃預(yù)測、土地資源。出于地方對住房發(fā)展?jié)摿Φ木C合考慮，三分之二的新增住房將直接劃給新增就業(yè)排名前15的城市。這個模式提高了新增住房的精準化供應(yīng)水平，能夠快速解決住房短缺問題。

四、紐約灣區(qū)——資源要素高度集中的單極集聚核心大都市圈

紐約灣區(qū)是世界金融的核心中樞以及國際航運中心，面積達2.15萬平方公里，人口達到2370萬，由紐約州、康涅狄格州、新澤西州等31個縣聯(lián)合組成。金融業(yè)可以說是紐約灣區(qū)最主要的產(chǎn)業(yè)，在2016年的GDP中，來自金融、保險、地產(chǎn)和租賃產(chǎn)業(yè)的GDP達5473.71億美元，占紐約灣區(qū)GDP總量的33%左右，高于同年舊金山灣區(qū)整體的GDP。紐約灣區(qū)從1920年發(fā)展至今，經(jīng)歷了四次重大的區(qū)域規(guī)劃變革，積極尋找一條共享繁榮、健康和宜居、彈性和高效管治的發(fā)展道路，以實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展目標。

圖8 紐約灣區(qū)區(qū)域范圍

（一）紐約灣區(qū)的規(guī)劃理念

紐約灣區(qū)經(jīng)歷了四輪規(guī)劃。第一輪在20世紀20年代，針對制造業(yè)和海運業(yè)刺激經(jīng)濟增長后人口暴增的現(xiàn)狀，1922年，由紐約最著名的商業(yè)和專業(yè)人士組織調(diào)研、分析和制定規(guī)劃，形成了紐約第一個區(qū)域規(guī)劃——《1929年紐約及其周邊地區(qū)規(guī)劃》，包括對紐約經(jīng)濟、交通和公共空間的總體規(guī)劃。自此之后，紐約開始大量建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)項目，促使其在20世紀中期就成為全球領(lǐng)先城市。第二輪區(qū)域規(guī)劃在20世紀60年代（1968年），此時第一版區(qū)域規(guī)劃大部分已實施，這一版規(guī)劃補充了城市擴展后交通連通性的問題，特別注重區(qū)域結(jié)構(gòu)以及汽車用量增加后環(huán)境惡化的問題，強調(diào)利用軌道交通聯(lián)系新的發(fā)展區(qū)域，并且提出了公眾參與的制度，以應(yīng)對規(guī)劃中的難題和挑戰(zhàn)，同時提出核心區(qū)域的概念，把曼哈頓建成全國的金融、商業(yè)、文化中心，以及密集型的就業(yè)次中心。曼哈頓在1811年提出了委員計劃（Commissioners’Plan of 1811），由曼哈頓地區(qū)帶動全紐約的發(fā)展。第三輪區(qū)域規(guī)劃是在20世紀90年代，通過投資和政策吸引周邊人才，重新建立經(jīng)濟、環(huán)境、公平的多維度規(guī)劃，提出五項措施，強調(diào)形成高效的交通網(wǎng)絡(luò)的重要性以期重塑區(qū)域的經(jīng)濟和活力。第四輪區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生于21世紀，致力于把紐約灣區(qū)打造成一個擁有公平機會的地方，更加注重環(huán)保，利用廣闊的資源和創(chuàng)新能力打造灣區(qū)。為了更好地理解城市增長的走向和趨勢，以及明確如何把第四次區(qū)域規(guī)劃落地實施，區(qū)域協(xié)會利用類型法，把城市分為城市核心地區(qū)、市中心和地區(qū)中心、商業(yè)和工業(yè)區(qū)、主要居住區(qū)、鄉(xiāng)村和公共空間，根據(jù)功能和需求劃分不同的用地，提出要與生態(tài)系統(tǒng)緊密相連，應(yīng)對氣候變化，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造鞏固市中心地位，緩解市中心的人口和就業(yè)壓力，重新激活郊區(qū)，使其在社會和環(huán)境上更加可持續(xù)發(fā)展。

（二）紐約灣區(qū)的發(fā)展對住房市場的影響

第一，灣區(qū)經(jīng)濟增長勢頭強于周邊地區(qū)的人口集聚效應(yīng)，造成房價持續(xù)性上漲。從圖9可以看出，除了金融危機期間有所回落，紐約灣區(qū)的房價一直保持總體上漲的趨勢。紐約高昂的土地價格也是間接造成房價居高不下的原因之一，這雖然對周邊人才遷入形成了一定的約束，但主要是對低收入人群造成不小的經(jīng)濟壓力，他們只能依賴政府的保障房勉強度日，這進一步造成住房結(jié)構(gòu)分化，高收入人群仍然集聚在房價高企的區(qū)域，總體的房價居高不下，造成市中心貧富差距明顯。由于犯罪率提高，許多中產(chǎn)階級不得不選擇向郊區(qū)遷移。

圖9 紐約灣區(qū)1987-2020年房價指數(shù)趨勢

第二，由于人口的虹吸效應(yīng)和土地價格高昂造成階段性住房供應(yīng)短缺。紐約灣區(qū)的住房建設(shè)率在20世紀70年代中期開始衰落，整體住房建設(shè)水平較低，且在經(jīng)濟增長區(qū)間內(nèi)，導(dǎo)致就業(yè)率增長的年份各類型住房供應(yīng)都明顯不足。自1990年以來，由于經(jīng)濟、人口不斷增長，大都市房價明顯高于其他的灣區(qū)城市。灣區(qū)政策開始重視核心城市住房供應(yīng)短缺問題。

（三）紐約灣區(qū)住房政策的經(jīng)驗

第一，為緩解低收入群體住房不足的狀況，紐約灣區(qū)出臺了一系列保障低收入家庭的住房政策。如2017年的保障房政策（表7）。紐約灣區(qū)將在2022年之前建造20萬套保障房，另外10萬套在2026年之前完成。這些保障房相當于可以一次性滿足所有低收入人口的住房需求。住宅供應(yīng)明顯不足的地區(qū)在規(guī)劃建設(shè)用地時，必須考慮提供20%-30%的永久性經(jīng)濟適用住房項目，并建設(shè)混合類型的公寓項目以滿足不同收入人群的住房需要。

表7 2017年紐約灣區(qū)保障房政策一覽

第二，大力推行租購并舉，采取“市場優(yōu)先”的住房政策。數(shù)據(jù)顯示，紐約灣區(qū)核心區(qū)的租房比例達到2/3，是全美租房政策實施最早最多的城市群。在快速城市化的階段，地方政府鼓勵提高中高收入家庭的住房自有率，然而次貸危機導(dǎo)致住房自有率在2006-2016年有所下降，租房比例上升。紐約大學(xué)弗曼中心（NYU Furman Center）對灣區(qū)的租房市場進行監(jiān)測，同時聯(lián)邦政府下放權(quán)力給地方，采取多種措施鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，并通過發(fā)放“租房券”，提高低收入家庭的住房可負擔水平。

第三，對于低效利用的土地進行再開發(fā)建設(shè)，集約資源降低成本。紐約的很多污染土地都位于低收入住宅區(qū)周邊，環(huán)境部門為了配合新住房計劃建立了30多個棕地清理議案，其中紐約棕地清理項目預(yù)計可提供3900套可負擔住宅的建設(shè)地塊，同時成立專項基金投資該類地塊的開發(fā)建設(shè)。另外，對歷史性建筑進行適應(yīng)性改造。紐約城市規(guī)劃局負責(zé)對可負擔住房及其他公共產(chǎn)品潛力地塊進行建筑功能轉(zhuǎn)換。如斯坦頓島燈塔港的前身是全國燈塔運營的技術(shù)支持及管理中心，于20世紀40年代停止使用后通過保護性改造進行混合開發(fā)，最終建成了包括酒店、商業(yè)、零售及可負擔住宅在內(nèi)的綜合體，在一定程度上緩解了周邊的住房供應(yīng)不足問題。

五、國外灣區(qū)發(fā)展對長三角一體化中住房供應(yīng)的啟示

1.通過多部門規(guī)劃協(xié)同，增強住房供應(yīng)的有效性，如：根據(jù)東京灣區(qū)“多圈層、多中心”的要求，住房用地軸向布置，沿軌道交通線向外擴展并布局；舊金山灣區(qū)對2040年人口以及交通等方面進行預(yù)測，基于情境分析給出多種土地利用分布方案及對應(yīng)的交通投資策略；紐約灣區(qū)通過發(fā)放“租房券”，輔助市場為低收入群體提供可負擔的住房。

2.通過提高土地容積率、盤活存量與建設(shè)保障房增加住房供應(yīng)。東京灣區(qū)通過適當增強土地開發(fā)強度、將廢棄舊廠房等改為住宅用地等方式，促進住宅建設(shè)的存量供地；舊金山灣區(qū)通過提升企業(yè)在建設(shè)經(jīng)濟適用住房中的作用，增強對相應(yīng)人才的吸引力；紐約灣區(qū)通過低效利用土地的再開發(fā)，加大保障房建設(shè)力度，如為老人和低收入家庭提供平價公寓、資助非營利機構(gòu)購買租金管制樓宇等，增加保障性住房的供應(yīng)。

3.通過制定目標，提高灣區(qū)居住品質(zhì)，力求打造宜居城市。東京灣區(qū)在不同時期制定了不同的住房政策和目標，在住房質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)提升后開始增進社區(qū)人文關(guān)懷、培養(yǎng)多樣性社區(qū)、滿足各類人群的居住需求，建造抗災(zāi)害的、能源自給的、低碳的住宅和住宅區(qū)；紐約灣區(qū)對自然、生態(tài)、文化、社會環(huán)境以及土地資源的保護高度重視，善用灣區(qū)的自然景觀和空間特征尋找和探索灣區(qū)規(guī)劃的創(chuàng)新模式，協(xié)調(diào)不同部門的關(guān)系和需求。

4.灣區(qū)發(fā)展過程中會產(chǎn)生很多住房問題，值得注意與防范。東京灣區(qū)的發(fā)展雖然在房地產(chǎn)泡沫時期緩解了房價高騰，但泡沫破滅后的人口回流導(dǎo)致郊區(qū)住宅空置率的提升以及人口老齡化程度的加重；舊金山灣區(qū)以少數(shù)高度發(fā)展城市帶動周邊經(jīng)濟增長，但同時也帶來了房價的迅速攀升，居住成本的居高不下，提高了勞動力進入灣區(qū)的壁壘。