城市交通綜合體商業(yè)開發(fā)研究
——以重慶西客站綜合交通樞紐為例

林琪

（重慶渝泓土地開發(fā)有限公司，重慶 400000）

1 項(xiàng)目概況

重慶西站于原上橋東站（貨運(yùn)）站址，東臨內(nèi)環(huán)快速鳳中立交，西靠中梁山山脈，南接華巖風(fēng)景區(qū)，北臨成渝高速西環(huán)立交，橫跨沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)。共劃分成14 個(gè)地塊，總規(guī)劃建筑面積220 萬方。因本文重點(diǎn)是對重慶西客站綜合交通樞紐城市綜合體的商業(yè)進(jìn)行實(shí)證應(yīng)用與分析，故本文重點(diǎn)對該項(xiàng)目的1 號地塊進(jìn)行詳細(xì)分析與描述（具體如圖1所示）。

圖1 重慶西客站綜合交通樞紐規(guī)劃

2 重慶西客站“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)商業(yè)開發(fā)模式應(yīng)用必要性分析

西客站商業(yè)潛力巨大，以打造重慶西客站經(jīng)濟(jì)圈為戰(zhàn)略目標(biāo)。對于重慶西客站綜合交通樞紐項(xiàng)目而言，該項(xiàng)目的遠(yuǎn)景規(guī)劃具體包括兩點(diǎn)：①從新世紀(jì)的角度，高標(biāo)準(zhǔn)建成重慶城際高速列車站，成為重慶最大的綜合性交通樞紐，確保在20~30年內(nèi)不落后；②成為高鐵經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的紐帶，通過重慶西站交通樞紐的輻射作用，帶來人流、物流、資金流、信息流的匯聚與發(fā)散，將西站所在區(qū)域3~5km2范圍內(nèi)，建成為以交通、商業(yè)、商務(wù)等為主的多功能城市副中心，形成具有中心集聚力和自我生長力，相對完整和獨(dú)立的城區(qū)板塊，促使重慶西站地區(qū)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，并且成為重慶城市改造及發(fā)展的新亮點(diǎn)。

目前區(qū)域周邊常住人口30 萬人，項(xiàng)目周邊2020年的規(guī)劃人口將超60 萬人。面對如此大體量的潛在客戶目標(biāo)，其樞紐商業(yè)在體量方面要求相對較大，業(yè)態(tài)類型要綜合豐富?；诔鞘懈敝行暮臀骺驼窘?jīng)濟(jì)商圈以及大體量的潛在客戶目標(biāo)，重慶西客站綜合交通樞紐的商業(yè)開發(fā)模式在體量規(guī)模，動(dòng)線設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)配置方面都有較高的要求。而采用“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)商業(yè)開發(fā)模式能夠有效的利用目前的建筑空間，實(shí)現(xiàn)良好的動(dòng)線疏散與集聚，并能夠發(fā)揮多功能聯(lián)動(dòng)發(fā)展的整體效應(yīng)，從而達(dá)到對區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的作用。

3 重慶西客站“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)商業(yè)開發(fā)模式應(yīng)用

3.1 空間功能

3.1.1 空間功能劃分

由結(jié)合相關(guān)資料可知，采用“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)商業(yè)開發(fā)模式的城市交通綜合體將空間功能區(qū)劃分成公共空間、交通空間以及功能空間。為此本文將重慶西客站綜合交通樞紐1 號地塊劃分成三種功能區(qū)，其具體如圖2所示。

圖2 重慶西客站綜合交通樞紐空間功能劃分

對于功能空間，項(xiàng)目地塊共承載6 大功能，即樞紐功能、酒店功能、辦公功能、景觀功能、公寓功能以及商業(yè)功能為一體，其中前5 種功能都能對商業(yè)起到促進(jìn)作用。對于這6 大功能區(qū)的空間配置的核心主要是如何充分發(fā)揮各功能板塊之間的整體聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。為此，本文以綜合交通樞紐為中心進(jìn)行空間布置，見圖3。

圖3 重慶西客站綜合交通樞紐功能空間配置

3.1.2 功能組織方式

①地下空間充分利用。采用綜合交通樞紐及上蓋、旁蓋商業(yè)一體化立體開發(fā)模式能夠有效的對地下空間進(jìn)行充分利用；②地上地下有效結(jié)合。重慶西客站綜合交通樞紐采取該種開發(fā)方式，其實(shí)相當(dāng)于把重慶西客站綜合交通樞紐劃分成了兩個(gè)部分，即地上部分和地下部分。采用該種模式會(huì)達(dá)到地上地下商業(yè)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，這種效應(yīng)是相互促進(jìn)的關(guān)系而并非是單一導(dǎo)向的關(guān)系。

3.2 商業(yè)功能

本項(xiàng)目采用“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)商業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，故此，樞紐功能、酒店功能、辦公功能、景觀功能、公寓功能都對城市交通綜合體商業(yè)開發(fā)起到良好推動(dòng)作用。為此，本文在綜合考慮5 大功能反哺效用以及項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對城市交通綜合體商業(yè)功能實(shí)現(xiàn)做出如下分析與決策。本文對地上商業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行了具體配置（具體見圖4）。

圖4 重慶西客站綜合交通樞紐城市綜合體地上商業(yè)開發(fā)布局

地塊1 地上物業(yè)總占地面積為17.6 萬m2，容積率1.7。按照ICSC 協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目的屬性更加偏向于與區(qū)域級和新城商業(yè)中心。本文擬在南側(cè)地塊配置總體量8.1 萬方盒子商業(yè)，搭配3.4萬方BLOCK 街區(qū)商業(yè)；北側(cè)地塊布局1 萬方左右商務(wù)底商，廣場兩側(cè)布置0.21 萬方的單層商業(yè)。在南側(cè)地塊配置總體量3.6萬方酒店式公寓以及6.45 萬方高智能辦公。北側(cè)地塊擬配置總體量4.15 萬方五星級酒店、6.4 萬方的傳統(tǒng)辦公區(qū)、2.37 萬方低密度辦公區(qū)。

本章基于“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)商業(yè)模式的構(gòu)建，對該模式重慶西客站綜合交通樞紐城市綜合體是否應(yīng)用進(jìn)行了必要性分析。并以此為基礎(chǔ)，從空間功能和商業(yè)功能兩個(gè)方面具體進(jìn)行該模式的應(yīng)用及城市交通綜合體商業(yè)開發(fā)分析與決策。最后基于以上分析結(jié)論進(jìn)行商業(yè)價(jià)值分析，判斷項(xiàng)目按照本文的商業(yè)開發(fā)模式和業(yè)態(tài)配置下，商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)可行性。

4 重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體商業(yè)開發(fā)綜合評價(jià)

本文結(jié)合重慶西客站綜合交通樞紐的具體現(xiàn)狀，對“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)商業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行具體應(yīng)用，并對采用該種模式進(jìn)行了必要性闡述。在空間功能劃分方面，重慶西客站被劃分成3 大功能板塊（交通空間、公共空間、功能空間）。在功能組織方面，采用綜合交通樞紐+上蓋旁蓋一體化立體開發(fā)的商業(yè)模式。在商業(yè)功能方面，開發(fā)定位、開發(fā)體量以及業(yè)態(tài)配置三個(gè)方面對其進(jìn)行模式應(yīng)用的具體剖析。最終基于項(xiàng)目實(shí)際情況，本文建議城市交通綜合體以六大功能板塊聯(lián)動(dòng)發(fā)展的角度進(jìn)行業(yè)態(tài)配置，其中具體包括酒店式公寓、傳統(tǒng)辦公、盒子+BLOCK 商業(yè)、廣場商業(yè)帶、五星級酒店、低密度辦公+商務(wù)底商等。

本文通過構(gòu)建AHP 層次分析和模糊綜合評價(jià)兩種相結(jié)合的方式對重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體應(yīng)用“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的效果進(jìn)行評價(jià)。首先本文建立了西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體商業(yè)開發(fā)評價(jià)結(jié)構(gòu)模型。通過文獻(xiàn)研究以及專家咨詢等方式確定了2 個(gè)綜合層以及5 個(gè)要素層。并通過專家咨詢打分的方式確定了判斷矩陣并通過了一致性檢驗(yàn)，從而確定各指標(biāo)因子的權(quán)重大小。在評價(jià)結(jié)構(gòu)模型構(gòu)建完成的基礎(chǔ)上，采用模糊綜合評價(jià)法，以單獨(dú)的元素作為出發(fā)點(diǎn)來確定指標(biāo)因子的評價(jià)集合中的隸屬度。通過將指標(biāo)權(quán)重與模糊關(guān)系矩陣相互結(jié)合，得到最終重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體應(yīng)用“樞紐+HOPA”反哺商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)商業(yè)模式進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的模糊綜合評價(jià)結(jié)果。結(jié)果表明無論是在空間功能評價(jià)還是商業(yè)功能評價(jià)其評價(jià)結(jié)果都為“好”。故而重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體商業(yè)開發(fā)適用于該模式且預(yù)測效果較好。

5 結(jié)語

本文雖然在城市交通綜合體方面通過商業(yè)開發(fā)模式構(gòu)建以及重慶西客站綜合交通樞紐進(jìn)行應(yīng)用與評價(jià)，取得了一定的成果，但是由于資料、時(shí)間的限制，本文仍然存在具體的模式運(yùn)作，項(xiàng)目融資，項(xiàng)目實(shí)施組織架構(gòu)等一系列問題有待于進(jìn)一步去完善和跟進(jìn)。