購房需要避開的坑有哪些？

王玉臣

這些年商品房糾紛極多，虛假宣傳、質(zhì)量問題、延期交房、延期辦證以及樓盤爛尾等問題比比皆是，引發(fā)了無數(shù)購房人維權(quán)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，不論是知名大企業(yè)，還是地方名不見經(jīng)傳的小企業(yè)，為了謀取更多的利益，絲毫不愛惜自己的羽毛。這年頭，買一套令人滿意的商品房似乎成了一種奢求。為了避免買到有問題的商品房，就需要做到防患于未然，盡量避免下面這些坑。

防火防盜防虛假宣傳

或許你在街邊廣告或者售樓宣傳頁上看到過這樣的宣傳：千畝生態(tài)公園、珍稀瀕危樹種、豪華入戶大堂等博人眼球的廣告語，而實際上千畝公園遠在百里之外，瀕危樹種不過是路邊的小樹苗，入戶大堂也不過是2米寬的通道……

有不少朋友遇到過或者正在遭遇著開發(fā)商的虛假宣傳，這些年有一個很殘酷的現(xiàn)實：很多開發(fā)商都在玩虛假宣傳，這甚至已經(jīng)成了一種常態(tài)。而在所有的商品房糾紛中，虛假宣傳這些年一直高居榜首，遙遙領(lǐng)先。

開發(fā)商為了謀利，在開盤銷售時，窮盡宣傳之能。但是在商品房買賣合同中，你是看不到開發(fā)商的絕大部分承諾的。恰恰相反，你會在合同中看到“銷售人員的承諾、宣傳資料、樣板房等都不是合同的組成部分，一切以合同約定及實際交付為準……”。什么意思呢？從合同來看，開發(fā)商的宣傳展示、銷售人員的承諾實際上都對其沒有任何約束力！

開發(fā)商在合同中的這種約定顯然是對自己法律風險的規(guī)避，也往往會直接導(dǎo)致購房者在收房時大失所望卻又難以維權(quán)。所以，購房者一定要學(xué)會鑒別開發(fā)商宣傳的真?zhèn)?，甚至需要將這一點提升到“防火防盜”的等級上。

首先，把握一個基本原則，只要是合同中沒有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導(dǎo)購房者。

其次，需要分清開發(fā)商宣傳一般著重從哪些角度出發(fā)。第一，對配套設(shè)施的極力渲染是開發(fā)商最常用的手段。以云南西雙版納某度假區(qū)為例，開發(fā)商在多種媒體渠道宣傳中明確表示，小區(qū)有高爾夫球場、人工湖、三甲醫(yī)院、國際學(xué)校等對房屋價值有極大益處的配套。第二，學(xué)區(qū)房營銷也是開發(fā)商慣用的手段，學(xué)區(qū)房往往意味著房價的大幅提高。第三，對房屋高配置的鼓吹是精裝修商品房銷售的必用手段。精致的室內(nèi)效果宣傳圖美輪美奐，天上地下人間少有。第四，地理位置優(yōu)越、交通便利、將來的發(fā)展前景等也是不少開發(fā)商吸引購房者的著力點。而針對這些不同的內(nèi)容，辨別方法有所不同。

關(guān)于配套的宣傳。按照咱們國家的法律規(guī)定，如果小區(qū)有某些配套，這些配套必然會出現(xiàn)在相關(guān)的規(guī)劃手續(xù)之中。所以，購房時，對于開發(fā)商宣傳的配套，咱們可以通過小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。如果規(guī)劃中都沒有，將來幾乎不可能實現(xiàn)。而且，在沒有相關(guān)規(guī)劃的情況下，即使建了也是違建，隨時會被拆除。

關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳。很多人買房是奔著給孩子上學(xué)用的，甚至不惜花費遠遠超過房屋本身價值的成本。然而，這些年開發(fā)商欺騙廣大業(yè)主，謊稱是學(xué)區(qū)房的事件早已屢見不鮮，在各個地方都時有發(fā)生。遇到這種情況，很多購房人心疼的可能還不是多花錢的問題，更多的恐怕是擔心因此而耽誤了孩子上學(xué)，耽誤了孩子的前程。所以，如果開發(fā)商聲稱是某某重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房，首先要看是否寫入了合同中，只要沒有寫入合同中，說明開發(fā)商心里肯定是沒有譜的。其次可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的政府文件，如果沒有，咱們購房人還可以去教委部門進行核實。

關(guān)于房屋的配置。千萬千萬不要只看開發(fā)商的效果圖、樣板房和沙盤，這些都是做出來的，并非真正建成的房子。如果想盡量避免掉進這些坑里，可以要求開發(fā)商提供準備購買房屋的施工圖紙進行核實。所有的房屋都應(yīng)當是按圖施工的，施工圖紙所顯示出來的才是房子真正的原貌。

關(guān)于地理位置、交通及將來的發(fā)展前景。關(guān)于這方面，可以要求開發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細規(guī)劃，同時還可以到相關(guān)部門去核實。比如前一段比較火的某開發(fā)商偽造地鐵站事件，遇到類似的宣傳，咱們可以到相關(guān)的規(guī)劃部門去核實。如果規(guī)劃上根本就沒有，那肯定是假的。不要認為開發(fā)商說什么就是什么，畢竟眼見為實，耳聽為虛。

無證的房子千萬不要購買

國家對商品房預(yù)售和現(xiàn)售都有很嚴格的行政許可審批。因為商品房價值很高，開發(fā)周期很長，流程很繁瑣，如果沒有嚴格的審查和程序約束，往往會產(chǎn)生極大的風險。尤其是期房，本身風險就極大，畢竟買的時候往往房子還沒有建起來，只是一朵“樓花”。但是房款是要預(yù)付的，而房價又極高，對于普通的家庭，需要傾一家之力，甚至兩三代之力才能買得起一套房。

這里的無證房主要是指沒有取得預(yù)售許可證或者現(xiàn)售許可證的商品房，取得相關(guān)許可證是能夠銷售的基本條件，如果連基本條件都達不到，將來很可能出問題。比如很多無證房由于不具備基本的手續(xù)，缺乏有效的監(jiān)管，最后走向了爛尾，購房人房錢兩失。比如還有不少的無證房最終因為手續(xù)問題，哪怕沒有爛尾，最后交了房，但是房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來。比如有的無證房實際上是被法院查封或正在被拍賣的房產(chǎn)，花了錢，房子卻拿不到。所以大家買房的時候一定要注意避免這些坑，做到以下三點：

學(xué)會看“五證”。常說的“五證”是指國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。這“五證”中商品房預(yù)售許可證是最后一個證，如果前4個證都不具備，則無法取得最后一個商品房預(yù)售許可證的，哪怕取得了，也是違法的。咱們不僅僅要看這“五證”是否存在，還要看具體的內(nèi)容，看下所購買的商品房到底是什么性質(zhì)，究竟多少年產(chǎn)權(quán)，先后的手續(xù)是否一致。

對開發(fā)商做基本的調(diào)查了解。可以通過中國裁判文書網(wǎng)、中國執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個開發(fā)商是否涉訴，以前有沒有出現(xiàn)過質(zhì)量問題、商品房糾紛問題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進而初步判斷開發(fā)商的資信、資金能力，以及所購買的樓盤是否被查封或執(zhí)行。

取得預(yù)售或現(xiàn)售許可證不等于一定能銷售。這一點購房者尤其需要注意，現(xiàn)實中，有一些樓盤雖然取得了預(yù)售許可證或現(xiàn)售許可證，但是因為開發(fā)商違規(guī)或者被法院執(zhí)行等，已經(jīng)被建設(shè)部門停辦了網(wǎng)簽。所以買房的時候要問清楚什么時候可以做網(wǎng)簽，如果簽了合同卻不能及時辦理網(wǎng)簽，往往意味著這個房子是有問題的。

別讓開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售房款

按照國家商品房預(yù)售的規(guī)定，購房者支付的所有房款（包括定金、意向金、首付款、貸款）都必須打到這個項目的專項預(yù)售款賬戶上，而且在項目沒有徹底完工前，必須只能用于這個項目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作他用。然而，很多開發(fā)商都在轉(zhuǎn)移預(yù)售房款，或者挪用預(yù)售房款。這種違法方式會大大提高樓盤爛尾的概率。雖然不是所有的轉(zhuǎn)移預(yù)售房款都會導(dǎo)致爛尾樓的產(chǎn)生，但是所有的爛尾樓都和轉(zhuǎn)移預(yù)收房款或挪用預(yù)售房款有關(guān)。

所以，購房者在支付房款的時候，務(wù)必注意收款賬戶是否合同中明確約定的這個項目的專項預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。絕大部分地方的商品房預(yù)售合同文本中對專項資金監(jiān)管賬戶都有明確約定，即使沒有約定，開發(fā)商也需要在現(xiàn)場公示，建設(shè)部門也應(yīng)當給公開。

詳細查看所簽署的每一份文件

有的業(yè)主在收房的時候，才發(fā)現(xiàn)自己買的房子旁邊竟然是一片墳場，有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房子下面是化糞池，還有的發(fā)現(xiàn)自己房子幾米外就是高壓線塔……這些都屬于商品房銷售時需要公開的不利因素，有的開發(fā)商會在售樓處的某個小角落放著，有的開發(fā)商會在你簽署的一堆文件中夾雜著。購房的時候，幾乎絕大部分的人是不會認真看自己簽署的文件的。而在這些文件中，往往會包括一些關(guān)于不利因素的告知書，一些排除購房人權(quán)利的條款。

收房時發(fā)現(xiàn)這些問題，向開發(fā)商提出的時候，開發(fā)商往往會拿出你親筆簽字確認的內(nèi)容，“看吧，我早就告訴你了！”所以，購房者簽署購房協(xié)議、簽署所有相關(guān)書面文件的時候，務(wù)必注意認真查看。開發(fā)商許諾的一百個優(yōu)點可能有百分之七十以上是假的，但是當以書面方式列明不利因素的時候，幾乎百分之百是真的。

買房買得物有所值，是一件很幸福的事情；買房買得一塌糊涂，是一件很窩心的事情。因此，購房者在買房時要多思量，盡量跳過那些其實并不算是很高明的坑。