新制度環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響

蘇哲槿

摘要：近年來(lái)，中國(guó)政府相繼出臺(tái)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、“營(yíng)改增”等一系列政策，在新制度環(huán)境的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一些變化和影響。文章重點(diǎn)分析了新制度環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的影響，并從會(huì)計(jì)核算及涉稅情況方面提出了應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要結(jié)合制度環(huán)境的變化，保證納稅籌劃的合理性和有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);新制度環(huán)境;納稅籌劃

新制度環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)納稅稅種全面由營(yíng)業(yè)稅向增值稅調(diào)整，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也越來(lái)越嚴(yán)密和完善。稅收籌劃不同于偷稅漏稅，偷稅漏稅是被禁止的，受到法律的制裁，會(huì)影響企業(yè)的聲譽(yù)。只有實(shí)實(shí)在在的了解新制度環(huán)境對(duì)房企行業(yè)的稅收影響，企業(yè)才能進(jìn)行合理有效的財(cái)稅操作和研究。本文將在此基礎(chǔ)上分析新制度環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響及應(yīng)對(duì)措施。

一、新制度環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的要求

（一）籌劃合法性

一般來(lái)說(shuō)，納稅籌劃最主要的原則就是合法性，合法性是納稅籌劃的前提，只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，一是遵守稅法，二是不違反稅法。籌劃應(yīng)發(fā)生在納稅行為之前，對(duì)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃安排，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的，如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)納稅額已經(jīng)確定再去籌備，性質(zhì)就變成了偷逃稅或欠稅。性質(zhì)的改變就形成的納稅風(fēng)險(xiǎn)，一旦稅收管理機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成稅款補(bǔ)交并加收滯納金，情節(jié)嚴(yán)重的還受到法律的制裁。不僅會(huì)影響企業(yè)的利益也會(huì)危害到企業(yè)形象，給企業(yè)發(fā)展造成負(fù)面影響。

（二）籌劃實(shí)時(shí)性

新稅收政策把以往我國(guó)主要以營(yíng)業(yè)稅為主的征收措施，全面調(diào)整為以增值稅為主，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國(guó)家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。而各地方結(jié)合了自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)企業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域特點(diǎn)。從而作為財(cái)務(wù)人員要積極更新國(guó)家相關(guān)稅法政策，從而有效地及時(shí)的落實(shí)稅務(wù)籌劃工作。

（三）籌劃專業(yè)性

房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對(duì)專業(yè)性的要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷決策階段、開(kāi)發(fā)階段及最后的銷售階段，并且在國(guó)家調(diào)控政策不斷變化的情況實(shí)施納稅籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員專業(yè)能力與素養(yǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)及政府部門有著密切的關(guān)系;受到外界的變化的影響且敏感性價(jià)高，這些行業(yè)的復(fù)雜加，增加了財(cái)務(wù)人員實(shí)施籌劃的難度。因此需要提升自身的專業(yè)性技能才能解決在籌劃中遇到的難道，保證籌劃的質(zhì)量，增加企業(yè)收入促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

二、新制度環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響

（一）對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用的影響

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅最終會(huì)影響自己的銷售額。而“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)款項(xiàng)都可以在增值稅中進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。一般情況下，進(jìn)項(xiàng)稅不需要計(jì)入到成本中，與之前相比，入賬成本也隨之發(fā)生了相應(yīng)的下降。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本費(fèi)用的管理過(guò)程中，成本進(jìn)項(xiàng)的問(wèn)題也應(yīng)該被納入到考慮范圍之中，在購(gòu)買品類不同商品和勞務(wù)的過(guò)程中可以進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)拆分，以此達(dá)到不同商品不同抵稅額度的目的。

（二）對(duì)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的影響

“營(yíng)改增”的前后可能會(huì)因?yàn)殇N售產(chǎn)品的不同而產(chǎn)生不同的稅收額度。在銷售方式上，直接銷售或者代理銷售會(huì)影響最終商品確認(rèn)收貨的時(shí)間，由此而產(chǎn)生納稅時(shí)間的差異也會(huì)讓企業(yè)的稅收金額發(fā)生變化。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)中不管是賬款結(jié)算或者是銷售開(kāi)票等都是重要環(huán)節(jié)之一，在具體的銷售過(guò)程中根據(jù)各種銷售業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間的不同進(jìn)行與之相對(duì)應(yīng)的納稅籌劃，才能達(dá)到節(jié)稅的最終目的。

（三）對(duì)項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)的影響

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從拿地到開(kāi)工建設(shè)再到銷售結(jié)束，周期較長(zhǎng)，往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)在所有房產(chǎn)都銷售完畢后才征稅。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)銷售時(shí)才采用預(yù)售制，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的稅收征管采用預(yù)征制，企業(yè)對(duì)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)繳，主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅?！盃I(yíng)改增”后，根據(jù)稅收過(guò)渡性政策，在預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)按照3%的預(yù)征率繳納增值稅，會(huì)涉及到清算問(wèn)題。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅制與其他行業(yè)企業(yè)的區(qū)別所在。

三、新制度環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的應(yīng)對(duì)措施

（一）認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作

1. 對(duì)增值稅納稅籌劃

“營(yíng)改增”之后，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施一項(xiàng)全新的稅收制度改革。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施計(jì)稅工作的過(guò)程中有一個(gè)明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。所謂的“老項(xiàng)目”指的是2016年4月之前開(kāi)工的項(xiàng)目，正對(duì)于這種“老項(xiàng)目”企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該充分考慮各種因素，尤其是時(shí)間節(jié)點(diǎn)因素，一種是開(kāi)工于2016年4月30日之前，大部分的施工項(xiàng)目已經(jīng)完成，此時(shí)的稅率計(jì)算可以按照5%計(jì)算。另一種開(kāi)工于2016年4月30日之前，但是大部分的施工工作并沒(méi)有完成。因此就可以按照新的稅收制度進(jìn)行負(fù)稅計(jì)算。換言之，針對(duì)于“營(yíng)改增”之前建設(shè)項(xiàng)目可以根據(jù)不同的施工進(jìn)度選擇最合適且最恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行納稅籌劃，讓房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收壓力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今可以抵扣增值稅額進(jìn)項(xiàng)，就需要在抵扣憑證下功夫。只有妥善的保管好這些抵扣憑證才能讓增值稅納稅籌劃變得有章可循，水到渠成。

2. 對(duì)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅使用四級(jí)超率累計(jì)稅率，及增值額越高，所對(duì)應(yīng)的稅率就越高，所以合理控制增值額是納稅籌劃中一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。在各項(xiàng)扣除項(xiàng)目中，由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在開(kāi)發(fā)期間，債務(wù)籌資會(huì)比較高，相應(yīng)的利息費(fèi)用也會(huì)比較高，通過(guò)對(duì)利息費(fèi)用的合理籌劃，可以給企業(yè)節(jié)稅。允許扣除的利息較高的情況，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%以內(nèi);允許扣除的利息不高的情況，既不需要按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯矡o(wú)需提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，直接按照取得土地使用權(quán)支付的金額和開(kāi)發(fā)成本的10%扣除。另外，房企既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。土地增值稅稅收優(yōu)惠政策規(guī)定納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。一旦不分別核算增值額，就無(wú)法享受該免征政策的規(guī)定。

3. 對(duì)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或者已經(jīng)開(kāi)始投入使用，或者已經(jīng)取得了初步的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，都視為已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須根據(jù)預(yù)售或者實(shí)際的銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算所得稅，并不是根據(jù)計(jì)稅毛利率的方式進(jìn)行計(jì)算扣除。針對(duì)此種現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅務(wù)規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，盡量推遲完工時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值的有效發(fā)揮，從而達(dá)到企業(yè)減少資金壓力的目的。同時(shí)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則非常嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的相關(guān)條件，也為房地產(chǎn)行業(yè)的延遲收入確認(rèn)帶來(lái)了納稅籌劃的空間?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的主要營(yíng)銷手段使分期收款銷售，對(duì)此應(yīng)按照實(shí)現(xiàn)合同約定好的收款時(shí)間分詞確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確定時(shí)間和繳納各種稅款目的。

（二）加強(qiáng)稅企之間的合作

國(guó)家稅收機(jī)關(guān)跟企業(yè)各自屬于征稅方和納稅方，因而二者都屬于稅收管理活動(dòng)中必不可少的參與者，因而企業(yè)要正確理解國(guó)家稅收政策的調(diào)整方向、新政策內(nèi)容，就有必要及時(shí)跟稅務(wù)機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，通過(guò)多溝通，多了解，深入把握國(guó)家稅收政策的原則與方向，在很多新稅收政策的理解上注意征求國(guó)家稅收部門的意見(jiàn)，做出合理的解釋，而避免自行理解造成歧義和風(fēng)險(xiǎn)，充分明晰國(guó)家新頒布稅收政策的內(nèi)容和范圍，正確把握稅收政策的原則方向，這樣才能有效降低稅務(wù)行政執(zhí)法偏差所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，充分保障企業(yè)的利益。

（三）及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向

我國(guó)出臺(tái)的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形式變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法（征求意見(jiàn)搞）》中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府出臺(tái)的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前稅務(wù)則測(cè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測(cè)政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好對(duì)應(yīng)的工作;一旦國(guó)家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對(duì)措施，這樣能夠從企業(yè)自身的情況采取有效的應(yīng)對(duì)措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出納稅籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見(jiàn)，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。

（四）建立專門的企業(yè)稅管部門

房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)，提高納稅籌劃的效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能滿足日益嚴(yán)格的國(guó)家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣操作不僅能夠降低納稅籌劃的實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)、管理水平。新形勢(shì)下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高納稅籌劃在企業(yè)法中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，新制度環(huán)境的實(shí)施給企業(yè)的納稅籌劃造成了一定的影響，這些影響有些是積極的，有些是消極的，企業(yè)只有深刻的領(lǐng)悟國(guó)家稅收政策的原則與方向，并細(xì)致考慮自身籌劃活動(dòng)的科學(xué)性與合理性，使得企業(yè)的納稅籌劃活動(dòng)跟國(guó)家的大政方針相契合，才能更好地實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，降低風(fēng)險(xiǎn)，為國(guó)家創(chuàng)造更多效益的積極目的。

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（作者單位：孝感市創(chuàng)融資本有限責(zé)任公司）