孫偉娜 諶啟發(fā) 陳卓

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2蘇州眾通規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 江蘇 蘇州 215133

1 .概述

城市更新是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，中國(guó)40年快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在推進(jìn)城市不斷擴(kuò)張的同時(shí)，城市舊區(qū)空心化、衰退等現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，于是城市舊區(qū)改造成為下一步城市建設(shè)的重要內(nèi)容。如何通過(guò)城市舊區(qū)更新，提升舊區(qū)人居環(huán)境品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)舊區(qū)復(fù)興，成為亟待研究和解決的課題。

2 .項(xiàng)目背景

大北莊社區(qū)位于馬鞍山市主城區(qū)核心區(qū)，北鄰佳山，西臨南湖，并與雨山相望，環(huán)境優(yōu)美。用地總面積約為420畝；現(xiàn)狀住宅建筑面積約53.48萬(wàn)㎡，約4360戶。目前存在的主要存在交通擁堵、設(shè)施老化、功能蛻化、公共活動(dòng)空間匱乏、不智能不便利等問(wèn)題等諸多問(wèn)題。

圖1 大北莊社區(qū)現(xiàn)狀圖

3 .城市舊區(qū)更新的復(fù)雜性及原因

城市舊區(qū)現(xiàn)狀及其復(fù)雜，與新城建設(shè)“在白紙上畫圖”不同，城市舊城更新則要綜合權(quán)衡經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等多方面因素，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。城市舊區(qū)更新的復(fù)雜性主要有以下幾個(gè)原因。

3.1 歷史欠賬多

以大北莊社區(qū)為例，該社區(qū)建于20世紀(jì)八九十年代，由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，住宅的建設(shè)主要為了解決城市職工住房問(wèn)題，導(dǎo)致大北莊社區(qū)生活設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低、配套不全、公共活動(dòng)空間匱乏等，歷史欠賬很多，這是造成大北莊社區(qū)人居環(huán)境差的客觀歷史原因。

3.2 設(shè)施老化嚴(yán)重

經(jīng)過(guò)二三十年的發(fā)展，由于建筑年久失修，城市舊區(qū)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)比較差。像大北莊社區(qū)，建筑外墻，屋頂及樓道已經(jīng)破舊不堪破舊，市政管道老化嚴(yán)重、菜市場(chǎng)環(huán)境破舊的情況十分突出。再加上管理不善，小區(qū)地面、屋頂亂搭亂建、攤販占道經(jīng)營(yíng)，商業(yè)布局混亂的情況給原本就擁擠、設(shè)施老化的老舊社區(qū)雪上加霜。

3.3 功能置換的內(nèi)在需求

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市均面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整，大部分舊城區(qū)難以滿足發(fā)展的要求，改造迫在眉捷。如大北莊社區(qū)原為工業(yè)社區(qū)，北側(cè)社區(qū)以金剛石廠為中心布局，由于傳統(tǒng)工業(yè)已經(jīng)不能適應(yīng)目前馬鞍山圍繞打造安徽的“杭嘉湖”和長(zhǎng)三角的“白菜心”的新發(fā)展定位，因此城市功能更新發(fā)展內(nèi)在需求成為城市舊區(qū)更新的主要?jiǎng)恿Α?/p>

3.4 居民對(duì)美好生活的需求提高

現(xiàn)狀的大北莊社區(qū)建筑質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量比較差，市政基礎(chǔ)設(shè)施十分匱乏，已經(jīng)難以滿足居民對(duì)美好生化的向往和需求，因此，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市舊區(qū)破敗的面貌，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境成了城市舊區(qū)更新的重要目標(biāo)。

4 .城市舊區(qū)更新策略

大北莊社區(qū)是較有代表性的老舊小區(qū)，居住人群相對(duì)穩(wěn)定，老年人口較多。本次更新工作首先對(duì)社區(qū)作了全面的調(diào)查,走訪了解社區(qū)居民的期望及需求，在未來(lái)社區(qū)“人本化、生態(tài)化、智慧化”理念指導(dǎo)下，針對(duì)大北莊“舊亂堵”的現(xiàn)狀，提出“拆，建，管”三個(gè)階段的改造思路，全方位的完成改造目標(biāo)，滿足人民對(duì)美好生活的向往。

圖2 大北莊社區(qū)更新策略示意圖

4.1 基礎(chǔ)性改造內(nèi)容——“拆”

（1）拆除頂屋頂違建，提升 “第五立面”

現(xiàn)狀共存有違法建設(shè)72處，予以拆除。對(duì)現(xiàn)有建筑屋頂進(jìn)行建筑平改坡，對(duì)建筑不滿足平改坡的建筑，重新制作防水層后鋪設(shè)人工草坪，改善建筑風(fēng)貌并提升保溫性能。

（2）拆除破損建筑構(gòu)件，改善建筑風(fēng)貌

大北莊現(xiàn)有134棟住宅樓，現(xiàn)狀建筑外立面存在墻體落水管破損，空調(diào)機(jī)位裸露，晾衣架老化等問(wèn)題。本次更新通過(guò)對(duì)建筑外立面整體進(jìn)行真石漆噴涂，統(tǒng)一更換落水管及晾衣架，增加空調(diào)百葉，更新沿街商鋪店招等措施改善建筑風(fēng)貌，提升小區(qū)形象。

（3）拆除現(xiàn)狀架空線路，管線入地，雨污分流

原架空線路已老化，有極大的安全隱患且影響美觀，本次更新增設(shè)強(qiáng)弱電入地線路后，拆除廢棄的架空線路，實(shí)行強(qiáng)弱電線路入地，且增設(shè)消防設(shè)施。

實(shí)行雨污分流，對(duì)排水坡度方向有問(wèn)題的道路場(chǎng)地, 增設(shè)雨水井及雨水管線,實(shí)行統(tǒng)一改造,徹底解決雨季內(nèi)澇的窘境。

（4）拆除地面違建，拓寬道路，增設(shè)停車空間

拆除現(xiàn)狀黃梅巷沿線及居民首層院落的地面違章建筑，并在此基礎(chǔ)上拓寬路網(wǎng)，滿足道路通行及消防，同時(shí)增設(shè)停車及景觀活動(dòng)空間。

4.2 提升性改造內(nèi)容——“改”

（1）改造主入口區(qū)域，打造鄰里中心

大北莊社區(qū)主入口區(qū)域占地約23畝，現(xiàn)狀有佳山菜市場(chǎng)、社區(qū)養(yǎng)老用房、市第一幼兒園、三棟住宅樓（54戶）、入口商業(yè)及違建商業(yè)等，建筑破舊凌亂，是臟亂堵問(wèn)題的核心區(qū)，建議拆除并在此基礎(chǔ)上建設(shè)大北莊鄰里中心（地上建筑面積約2萬(wàn)m2），打造大北莊社區(qū)會(huì)客廳，完善社區(qū)服務(wù)功能。通過(guò)特色鄰里文化的營(yíng)造，激活鄰里交往空間活力，打造鄰里互助生活共同體，為居民提供放心安全的服務(wù),形成遠(yuǎn)親不如近鄰的鄰里氛圍。

（2）改造金剛石廠區(qū)域，打造中心公園

市華東冶金粉末廠（金剛石廠）位于大北莊社區(qū)中部區(qū)域，占地約26畝目前金剛石廠已難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整，處于荒廢狀態(tài)。鑒于大北莊現(xiàn)狀建筑間距較小，缺少大型公共開放性空間，難以滿足居民對(duì)美好生活、和諧鄰里交往的需求，建議將廠區(qū)遷出，改造為社區(qū)景觀公園及安置湖南路入口區(qū)域的市第一幼兒園及54戶住宅。本次更新利用原金剛石廠空間打造10000m2社區(qū)公園，同時(shí)可以輻射周邊小區(qū)，打造居民健身娛樂(lè)場(chǎng)所。

（3）景觀改造提升，增設(shè)配套工程

大北莊社區(qū)現(xiàn)狀植被層次種類單一問(wèn)題，雜樹長(zhǎng)勢(shì)過(guò)密，影響通風(fēng)；綠地裸露,土壤板結(jié)嚴(yán)重并且無(wú)居住組團(tuán)休息場(chǎng)地；圍墻、自行車棚、宣傳欄等破損嚴(yán)重，亟需更新整治。本次更新首先拆除宅前樓后的小區(qū)景觀雜樹，增設(shè)球狀灌木，然后通過(guò)整治圍墻護(hù)欄，增設(shè)路燈、監(jiān)控、垃圾分類、標(biāo)識(shí)牌、宣傳欄、充電式非機(jī)動(dòng)車棚等配套工程，改善社區(qū)人居環(huán)境。

另建議社區(qū)內(nèi)所有可步入式綠地，鋪裝均考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求，滿足社區(qū)老年人的活動(dòng)需要。

4.3 “建”智慧數(shù)字平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)舊區(qū)智慧化

搭建智慧數(shù)字平臺(tái)，建立便民惠民社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，完善現(xiàn)代供應(yīng)服務(wù)管理。建設(shè)無(wú)盲區(qū)安全防護(hù)網(wǎng)，圍繞社區(qū)治安，構(gòu)建設(shè)界、控格、守點(diǎn)、聯(lián)戶多層防護(hù)網(wǎng)，應(yīng)用人臉識(shí)別等技術(shù)，推廣數(shù)字身份識(shí)別管理。圍繞社區(qū)消防和安全生產(chǎn)，應(yīng)用智能互聯(lián)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)零延時(shí)數(shù)字預(yù)警和應(yīng)急救援。統(tǒng)籌做好社區(qū)內(nèi)部停車設(shè)施規(guī)劃，高強(qiáng)度復(fù)合開發(fā)地上地下停車空間，創(chuàng)新車位共享停車管理機(jī)制，推廣應(yīng)用立體停車設(shè)施、智能停車應(yīng)用軟件等先進(jìn)停車技術(shù)，同步完善社區(qū)新能源汽車充電設(shè)施供給。同時(shí)以大北莊作為試點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)智慧社區(qū)城市大腦，收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為決策層決策提供數(shù)據(jù)支撐。

5 .后續(xù)思考

本次更新堅(jiān)持“以人為本”的理念，更加注重人的尺度和人的需要，重視社區(qū)居民的參與、社區(qū)的環(huán)境健康和整體活力，在社區(qū)內(nèi)部重新打造公共服務(wù)中心，鄰里交流中心，文化教育中心，運(yùn)動(dòng)健康中心，智慧管理中心，滿足社區(qū)居民多層次多元化的人居環(huán)境追求，初步形成未來(lái)社區(qū)雛形，提升社區(qū)服務(wù)質(zhì)量。

圖3 大北莊社區(qū)更新效果圖

城市舊區(qū)的更新和改造是一個(gè)持續(xù)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，建議在后期物業(yè)管理過(guò)程中，重視居民共同參與，未來(lái)的社區(qū)整治過(guò)程中，應(yīng)該聚焦人本化、綠色化、智慧化、個(gè)性化價(jià)值坐標(biāo)，以公共服務(wù)、文化教育、鄰里交流、運(yùn)動(dòng)健康、智慧管理等五大中心為基礎(chǔ)，結(jié)合地塊需求開展TOD中心、創(chuàng)業(yè)中心等的建設(shè)，因地制宜融入當(dāng)?shù)卦亍４蛟鞚M足人民群眾的幸福感獲得感的新型城市功能單元，構(gòu)建未來(lái)社區(qū)建設(shè)馬鞍山樣本。