房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策

趙小敏 珠海隆晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)種類和數(shù)量也在不斷增加，單一化的融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊?，在為房地產(chǎn)企業(yè)帶來眾多經(jīng)濟(jì)商機(jī)的同時(shí)，也為其原有的資金管理模式帶來了一定的挑戰(zhàn)，則在不影響房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行情況下，優(yōu)化原有的資金管理模式，控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響范圍，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全、穩(wěn)定地進(jìn)行下去，并將這些資金管理困惱轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的意義

（一）房地產(chǎn)企業(yè)生存的基礎(chǔ)

資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是生存與運(yùn)行基礎(chǔ)，因?yàn)橄噍^于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要購買大量的資源型物質(zhì)，包括：土地、建筑材料等，資金數(shù)量大、周期時(shí)間長且流程煩瑣，一旦某一環(huán)節(jié)資金鏈斷裂，之前所有的工作努力都將成為空白，而這些都需要資金管理去掌控和協(xié)調(diào)，保障每一項(xiàng)資金能夠及時(shí)供給，且同時(shí)資金管理能夠合理規(guī)劃資金流動(dòng)變化，及時(shí)掌握經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)展變化，制定好相應(yīng)的資金應(yīng)對(duì)措施，降低外界因素對(duì)資金流動(dòng)的因素，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失降至最低，維護(hù)企業(yè)的正常運(yùn)行。

（二）企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵

一般來講，不論是哪一種規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)其所擁有的流動(dòng)資金，都不足以支撐整體房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成，一般都需要進(jìn)行借貸和抵押，而需要多少、如何使用，需要資金管理來決定，合理規(guī)劃資金使用，既保障資金供應(yīng)不斷，還能夠?qū)Y金使用進(jìn)行分析總結(jié)，減少不必要的資源浪費(fèi)，避免不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)，特別是在創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目中，因?yàn)榇嬖诘耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)都是未知的，便會(huì)通過資金管理的方式規(guī)劃不同投資內(nèi)容的資金占比，預(yù)知潛在性的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)創(chuàng)新項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)進(jìn)行篩選，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）現(xiàn)有資金管理模式混亂

雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，但因中國地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)眾多，且市場(chǎng)運(yùn)行準(zhǔn)備各有不同，使得即便是同一地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)其所采用的資金管理模式也是不同的，表面上這些不同的資金管理模式為房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了資金結(jié)構(gòu)新模式，但實(shí)際上眾多資金管理模式的存在為政府財(cái)政管理增加一定的困難，原有的管理制度存在著界限不清、標(biāo)準(zhǔn)混亂的問題，進(jìn)而造成管理人員無法嚴(yán)格依照法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)督，審核所帶來的威懾力全部被打散，就會(huì)讓財(cái)務(wù)員工潛意識(shí)里認(rèn)識(shí)到所謂的資金管理審核類似于形式主義，便不會(huì)注重資金管理政策的落實(shí)與應(yīng)用，更不會(huì)對(duì)相關(guān)信息數(shù)據(jù)與知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)有資金管理模式更為混亂，進(jìn)而形成一種惡性循環(huán)發(fā)展模式，在資金管理中埋下各種經(jīng)濟(jì)與責(zé)任問題，危及房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的正常使用。

（二）資金投資與回報(bào)不成正比

通過資金管理，便可以對(duì)各個(gè)資金投資途徑中的收益進(jìn)行計(jì)算，從而篩選出最佳的投資方式，但是就目前的資金管理模式并不能夠?qū)崿F(xiàn)這種理想的投資方式，一是因?yàn)橘Y金管理模式自身并不成熟，即便通過精密的計(jì)算能夠得到不同投資途徑的經(jīng)濟(jì)效益，但是在實(shí)際投資與運(yùn)行過程中，會(huì)受到來自外界經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境的影響，最后資金投資與回報(bào)并不成正比；二是，資金管理中計(jì)算模式與方式過于傳統(tǒng)化，被局限于固定化計(jì)算方式，沒有結(jié)合實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息情況對(duì)計(jì)算變量進(jìn)行改變，致使很多投資途徑利益量同實(shí)際利益量并不相符，錯(cuò)誤的信息加上錯(cuò)誤的計(jì)算模式，最后得到錯(cuò)誤的投資利益選擇方案，即便最后能夠得到一定的效益，所付出的人力物力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獲利，白白浪費(fèi)了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金。

（三）融資途徑過于局限

為了確保融資安全，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)控制資金途徑數(shù)量，這種“經(jīng)驗(yàn)性”做法雖然穩(wěn)定，但也過分穩(wěn)定和局限。首先，因?yàn)樘^于穩(wěn)定，資金管理模式承受力有限，想加入新融資途徑或者轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu)時(shí)，所要付出的工作量便遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有的資金管理負(fù)荷，不僅沒有創(chuàng)新融資結(jié)構(gòu)，反而壓垮了原有的融資結(jié)構(gòu)，造成資金流動(dòng)遲緩，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行；其次，融資所帶來的高額利率也是資金管理優(yōu)化的一項(xiàng)難題，想要減少高利率對(duì)于企業(yè)資金運(yùn)行影響，便需要資金管理能夠做好基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)采集，然而原有的資金管理能力局限，很多信息數(shù)據(jù)不夠全面和真實(shí)，致使融資高利率信息數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，進(jìn)而貸款回款不及時(shí)，融資無法及時(shí)歸還，甚者造成房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金鏈斷裂。

（四）沒有科學(xué)的資金管理方案

我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展時(shí)間較短，不論是在發(fā)展范圍還是在制度建設(shè)上，相較于國外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，仍然存在著各種機(jī)制問題與制度漏洞，包括資金管理制度的不完善、員工獎(jiǎng)懲制度的不合理等，這些都在突顯著當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)都并沒有科學(xué)資金管理方案，其仍沿用著傳統(tǒng)的管理模式思維，直接套用在資金管理上，進(jìn)而后期項(xiàng)目中便能夠明顯看到兩個(gè)問題，一個(gè)是基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)缺少，隨著項(xiàng)目進(jìn)度的不斷深入，各種數(shù)據(jù)信息誤差，包括：施工材料數(shù)量不對(duì)應(yīng)、工期時(shí)間被拖延等，一點(diǎn)一滴都在不斷浪費(fèi)企業(yè)本就有限的流動(dòng)資金，另一個(gè)是后期資源準(zhǔn)備不充分，物資、人力無法及時(shí)供應(yīng)，輕則浪費(fèi)大量資金與資源，重則引發(fā)重大的安全事故，這些都在嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，因此，科學(xué)的資金管理方案也是很重要的。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

（一）優(yōu)化資金管理模式

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金管理模式需求不同，企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際需求與實(shí)際情況，對(duì)資金管理模式進(jìn)行“創(chuàng)新”，打造適合于企業(yè)發(fā)展或企業(yè)特點(diǎn)的管理模式，促使其能夠更加配合好其他部門運(yùn)行的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息需求，強(qiáng)化企業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益；其次，強(qiáng)化資金管理的執(zhí)行力度，明確管理工作中的工作任務(wù)與責(zé)任義務(wù)，細(xì)化相應(yīng)的管理制度與懲處內(nèi)容，一旦出現(xiàn)問題，嚴(yán)格依照制度內(nèi)容對(duì)問題人和責(zé)任人分別進(jìn)行懲處，確保資金管理的嚴(yán)謹(jǐn)性與安全性，杜絕徇私舞弊、中飽私囊的情況出現(xiàn)；最后，加深管理制度在企業(yè)中的融入度，通過在企業(yè)內(nèi)容構(gòu)建資金管理模式，強(qiáng)化管理流程中部門之間的合作，確保每一流程上下部門都能夠順利交接與審核，保障資金管理每以工作流程的質(zhì)量水平。

（二）利用資金管理促進(jìn)融資

針對(duì)上文中資金管理在融資中局限問題，可以通過專項(xiàng)管理、創(chuàng)新渠道以及科學(xué)計(jì)算來避免該問題對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響。專項(xiàng)管理方面，針對(duì)不同的融資途徑建設(shè)不同的專項(xiàng)管理團(tuán)隊(duì)，一對(duì)一或者多對(duì)一，從融資途徑最初到融資后期，全面掌控、實(shí)時(shí)監(jiān)控，既能夠強(qiáng)化資金管理的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，還能夠保障每一流程審核與交接都有專門人負(fù)責(zé)，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作運(yùn)行限額，保障融資結(jié)構(gòu)順利創(chuàng)新變化；創(chuàng)新融資渠道方面，固守原有的融資方式只會(huì)讓企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降，因此管理團(tuán)隊(duì)要結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化，同投資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，綜合性篩選不同的新興融資途徑，豐富企業(yè)融資結(jié)構(gòu)比例，在提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的同時(shí)，減少外界市場(chǎng)變化帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；科學(xué)計(jì)算方面，也是應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與融資渠道變化為計(jì)算基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代數(shù)字信息技術(shù)，全面采集經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與實(shí)際投資項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，綜合地對(duì)于融資變化與融資利率情況進(jìn)行詳細(xì)分析，再明確企業(yè)自身的信譽(yù)、能力是否能夠承擔(dān)該融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)與損失，精確每一筆財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，減少房地產(chǎn)企業(yè)融資中不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）提升員工專業(yè)能力水平

提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)員工的專業(yè)能力，從以下幾點(diǎn)出發(fā)：首先，對(duì)財(cái)務(wù)員工的自我意識(shí)提升，員工自我意識(shí)能夠決定其工作效率與質(zhì)量，則企業(yè)高層管理團(tuán)隊(duì)要做起帶頭作用，積極參與到資金管理學(xué)習(xí)中，明確資金管理的重要性與必要性，以長遠(yuǎn)眼光重新對(duì)現(xiàn)有的資金管理進(jìn)行制度更新、優(yōu)化細(xì)節(jié)內(nèi)容，強(qiáng)化財(cái)務(wù)員工內(nèi)部對(duì)于資金管理的重視程度，才能夠加速讓各項(xiàng)政策真正落實(shí)到實(shí)際企業(yè)資金管理中，提升資金管理數(shù)據(jù)工作的質(zhì)量水平；其次，專業(yè)能力提升，除了在崗位初期進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)以外，還應(yīng)為財(cái)務(wù)員工提供專業(yè)技能學(xué)習(xí)的平臺(tái)，定期或不定期進(jìn)行相關(guān)技能的考核，激勵(lì)員工養(yǎng)成主動(dòng)掌控新技術(shù)與知識(shí)的學(xué)習(xí)意識(shí)，不斷提升自我的能力水平、豐富實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，更好地保障資金管理工作的準(zhǔn)確性與高效性；最后，在資金管理制度中完善員工的獎(jiǎng)懲制度，明確各個(gè)員工的工作任務(wù)，激勵(lì)員工的工作積極性，強(qiáng)化其自身的責(zé)任意識(shí)與職業(yè)道德，規(guī)范化資金管理操作流程，盡量避免人為因素造成的資金管理問題，保障房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資金的安全使用。

（四）科學(xué)規(guī)劃資金管理方案

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，我國截止到2015年，房地產(chǎn)企業(yè)資金到位數(shù)量為125203億元，其中個(gè)人按揭貸款占據(jù)數(shù)額較大，近76165億元。而2019年，房地產(chǎn)開發(fā)在投資方面達(dá)到132194億元，較比去年同期增長了9.9%，再創(chuàng)歷史新高，其中增速也加快了0.4個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)209個(gè)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有80%以上的城市，保持投資增長，20%的城市出現(xiàn)下跌。同時(shí)，2019年房屋總施工面積達(dá)到893821萬平方米，新開工面積達(dá)到227154萬平方米，竣工面積為95942萬平方米，都比去年有所增長。但較比過去的10年間，商品房竣工率呈下降態(tài)勢(shì)，這也說明項(xiàng)目施工進(jìn)度在逐步放緩。在這些全面資金財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，分析在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中存在的問題，科學(xué)地構(gòu)建資金管理的運(yùn)行框架，對(duì)資金管理計(jì)算模式進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化，從而建設(shè)起屬于房地產(chǎn)企業(yè)專屬的、科學(xué)的資金管理方案，并同時(shí)利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立起相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息庫，用于采集基礎(chǔ)運(yùn)行數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)，配合資金管理工作，使得管理人員能夠?qū)崟r(shí)掌控經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)變化情況，對(duì)資金管理方案內(nèi)容定期進(jìn)行優(yōu)化，確保企業(yè)發(fā)展?jié)M足實(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)需求，從而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)綜合發(fā)展能力，在未來經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占據(jù)有利位置。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

如表1、表2所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)分析的數(shù)據(jù)

表2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案

例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)稅管理的過程中，需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的總成本及總投資進(jìn)行估算，以此幫助企業(yè)做好成本節(jié)約工作。比如，某開發(fā)小區(qū)，其總建筑面積為49782平方米，總投資為14058萬元，開發(fā)商投資為14048萬元，住宅面積為48582平方米，綜合商超為1200平方米，休養(yǎng)所為1300平方米。其中，綜合商超部分在進(jìn)行自營的過程中，需要10萬元經(jīng)營資金，并在結(jié)束項(xiàng)目后能夠一次性實(shí)現(xiàn)收回。從上述描述中不難看出，在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，可以用于租售項(xiàng)目，且開發(fā)產(chǎn)品成本等于開發(fā)建設(shè)投資，即成本總費(fèi)用。

結(jié)語

綜上所述，資金管理優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，想要繼續(xù)保障資金穩(wěn)定流動(dòng)、新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要措施，同樣也是降低多種類資金融資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的保護(hù)手段，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確資金管理對(duì)于企業(yè)、對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展的重要性，了解現(xiàn)有的運(yùn)行模式中存在的資金管理問題，有針對(duì)性地進(jìn)行財(cái)務(wù)籌劃的優(yōu)化與提升，規(guī)范化財(cái)務(wù)管理人員的操作流程與數(shù)據(jù)信息處理方式，保障每一資金從進(jìn)來到出去都有明確信息，并提前做好各類資金風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防方案與補(bǔ)救措施，及時(shí)控制資金問題造成影響范圍，保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定運(yùn)行，從而綜合提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)有利地位。