房地產(chǎn)企業(yè)財務分析存在的問題及對策思考

鄧曉霞

摘要：在人工智能化及大數(shù)據(jù)逐漸普及的時代，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式已經(jīng)從單純追求高利潤轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣芾硪员ＷC企業(yè)的生命力。在過去十幾年間，管理者可以不用做財務分析就會賺取很多的利潤，今后，如果想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)營決策者必須重視房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析，將原始財務數(shù)據(jù)加以提煉轉(zhuǎn)化為反映企業(yè)評價業(yè)績的各項經(jīng)濟指標，并綜合非財務信息等多方面因素，將企業(yè)的風險控制在可以接受的范圍之內(nèi)，提高企業(yè)盈利能力和管理水平，為企業(yè)重大經(jīng)營決策提供重要的參考價值。文章基于房地產(chǎn)企業(yè)簡述了財務分析的基本含義與方法，從實際工作出發(fā)詳細分析了房地產(chǎn)行業(yè)財務分析存在的問題并提出了相應對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);信息數(shù)據(jù);財務分析方法

一、房地產(chǎn)財務分析概述

（一）財務分析的概述

1. 房地產(chǎn)財務分析含義

房地產(chǎn)財務分析主要是以企業(yè)財務報表數(shù)據(jù)為基本依據(jù)，以國際通用的計算公式為導向，對財務報表數(shù)據(jù)搜集進行整理，并綜合其他相關信息對該企業(yè)某段經(jīng)營期間的經(jīng)營情況、財務狀況進行系統(tǒng)的分析。 通過對關鍵指標的解讀和分析，來合理應對企業(yè)經(jīng)營風險，識別新的投資機會，幫助企業(yè)選擇適合自身情況的發(fā)展戰(zhàn)略。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)常用的財務分析方法

企業(yè)進行財務分析的目的具有多樣性，相應的財務分析方法也就應運而生了，較為常用的有以下幾種方法。

（1）比較分析法。將兩個或者兩個以上的財務指標進行比較，并對其變動差異進行分析。

（2）比率分析法。通過對同一期的財務數(shù)據(jù)進行比較，對經(jīng)營業(yè)務變動程度進行分析，進一步了解企業(yè)資產(chǎn)狀況，分析企業(yè)盈利情況，評價企業(yè)償債能力，最終對企業(yè)整體的財務狀況和經(jīng)營成果做出分析判斷。

（3）趨勢分析法。對企業(yè)持續(xù)經(jīng)營期的相同財務指標進行比較，分析這些指標的變動情況（諸如同向變動還是反向變動、變動幅度多大），為企業(yè)下階段經(jīng)營決策起到導向作用。

（4）因素分析法。通過上述三種財務分析方法，找出引起財務分析指標變動的相關因素，并確定這些因素對利潤等評價企業(yè)經(jīng)營狀況指標的影響程度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務分析對實務工作的指導價值

財務報表反映的是企業(yè)歷史經(jīng)營期的經(jīng)營業(yè)績，無法對企業(yè)的經(jīng)營狀況做出全面的反映。健全科學的財務分析可以為管理者提供企業(yè)實際增長率與可持續(xù)增長率、為滿足當前發(fā)展所需的融資額等關鍵指標，促使企業(yè)提高盈利能力并保持合理發(fā)展速度，幫助企業(yè)及時全面地預測未來收益與可能面臨的風險，對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定起決定性作用。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務分析工作的局限性

（一）用于財務分析的數(shù)據(jù)信息與方法綜合性差

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其管理者更為關注的是回款周期、開發(fā)周期、產(chǎn)品設計與定位、國家對該行業(yè)的宏觀調(diào)整政策等綜合信息，而這些信息是財務報表上無法體現(xiàn)的。如果僅僅按照報表數(shù)據(jù)進行拍板決策，忽略企業(yè)所處的政治、經(jīng)濟、社會文化、技術、法律等因素，就會造成決策失誤，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)帶來阻礙。目前很多房地產(chǎn)行業(yè)都使用電子軟件歸集和處理相關數(shù)據(jù)，這樣方便了統(tǒng)計工作，但實際上企業(yè)運營過程中不同業(yè)務的處置是由不同部門完成的，這些業(yè)務節(jié)點會生成不同的業(yè)務信息。眾多的業(yè)務環(huán)節(jié)造成了用于財務分析的信息來源的分散性，財務部門完成信息收集后，還需要對不同的數(shù)據(jù)信息進行互相分類整合以及驗證，剔除不相關因素后的數(shù)據(jù)信息，才能真正符合財務分析工作要求。數(shù)據(jù)信息來源環(huán)節(jié)越分散，財務工作量越大，越容易出錯，對財務分析工作影響越大。

財務分析報告使用者會鑒于其不同的使用需求，對財務分析指標有不同的關注點。銷售部門最為關注的是銷售指標、回款指標及營銷費用的使用情況;財務人員關注資產(chǎn)負債、利潤、現(xiàn)金流、稅費、投資回報等指標;管理層則更強調(diào)整體狀況，企業(yè)應在明確整體戰(zhàn)略的前提下，先設置各職能部門的分析指標，并通過財務分析將分散分析指標加以整合加工，最終了解把握企業(yè)整體目標完成情況、利潤實現(xiàn)情況等經(jīng)營狀況。但是實際工作中，同樣的業(yè)務數(shù)據(jù)信息，不同的職能部門分析利用方法是不一樣的，例如對于銷售數(shù)據(jù)，財務部門經(jīng)相關部門認可的合同額為標準，而銷售部門以房屋認購額（含定金）為標準，二者勢必存在差額。若房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套符合自身實際情況的財務分析體系的現(xiàn)象，不同職能部門之間會就財務分析工作產(chǎn)生各種沖突和矛盾。

（二） 財務分析與實際經(jīng)營業(yè)務關聯(lián)性不足

1. 預收賬款的長期掛賬，虛增了企業(yè)的實際負債

目前房地產(chǎn)企業(yè)同時滿足下列條件才將實際收入的房款由“預售賬款”科目轉(zhuǎn)為利潤表上的主營業(yè)務后入。所開發(fā)房屋已實際交付使用;本企業(yè)無權(quán)對所售房屋進行任何處置;收取的房款可以可靠計量;房款金額已明確;與開發(fā)項目相關的成本全部進行了可靠計量。但是，房地產(chǎn)企業(yè)從預收房款到符合準則規(guī)定的相關收入確認條件會經(jīng)歷項目工程竣工并完成竣工決算、審計、驗收等工作階段（若預售的是期房項目，則還要經(jīng)歷早期的開發(fā)建設階段），完成這些工作最少需要好幾個月，最長可達到四、五年之久。在此期間房款會一直在預收賬款科目中掛賬，進一步引起負債數(shù)字居高不下，若企業(yè)需要進行外部融資，在進行盈利能力分析和償債能力分析時，諸如資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)凈利率等這些指標恐怕都是不合格的，無形之中就會給資本方造成企業(yè)經(jīng)營管理不善、持續(xù)經(jīng)營能力不佳的印象，加大融資難度。

2. 期間費用計入當期損益，致報表使用者無法準確判斷企業(yè)經(jīng)營成果

從房地產(chǎn)企業(yè)當前實施的會計準則中可以看出， 企業(yè)實際開發(fā)經(jīng)營時產(chǎn)生的日常經(jīng)營費用均納入到管理費用等損益類費用中核算，直接減少影響經(jīng)營期利潤。 若企業(yè)在該經(jīng)營期內(nèi)沒有確認為銷售收入，只體現(xiàn)費用性支出，利潤表上就會發(fā)生嚴重的虧損， 并逐步蠶食所有者權(quán)益，那么對該期間做出財務分析就不是客觀的。

基于上述兩點，現(xiàn)階段財務分析的相關指標與實際經(jīng)營狀況是相互脫節(jié)的，無法真實全面地反應房地產(chǎn)企業(yè)各個經(jīng)營階段的財務狀況與經(jīng)營成果。

（三）財務人員專業(yè)勝任能力薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)涉及的行業(yè)范圍廣、稅種多，對財務人員專業(yè)性的要求也比其他行業(yè)高。有的財務人員并沒有真正地從事或者沒有從立項到清算完整地參與整個過程，若沒有經(jīng)歷真正的清算，就無法真正掌握房地產(chǎn)財務核算的要點，無法準確把握項目不同階段財務人員需要重點關注的事項，對房地產(chǎn)企業(yè)財務報表的分析也就僅僅停留在財務指標的計算上。

三、合理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務分析的建議

（一）綜合運用財務與非財務指標，多種財務分析方法并重

行業(yè)環(huán)境對于任何企業(yè)的生存發(fā)展都起著至關重要的作用，因此管理者必須重視該企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境及競爭環(huán)境分析。在大數(shù)據(jù)和智能化的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應從下列幾方面加強財務分析：首先，充分重視國家對項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的政策規(guī)定等非財務信息，緊貼各項金融和稅收政策，合理進行稅收籌劃，為項目開發(fā)的資金流工作提前做到有備無患;其次，采用現(xiàn)代科技方法，既可以提高財務工作效率，又可以節(jié)約企業(yè)管理成本。企業(yè)在借助人工職能系統(tǒng)進行財務分析時，既要收集大量的財務與非財務數(shù)據(jù)信息，也要實現(xiàn)這些數(shù)據(jù)的快速分類整合，高效準確地完成財務分析工作;再者，單一的財務分析做出的判斷結(jié)論具有了一定的局限性，要突破這種局限性，就要將經(jīng)營分析與財務分析相結(jié)合，將財務信息與非財務信息結(jié)合，全面掌握各項分析指標之間的區(qū)別與內(nèi)在聯(lián)系，才能建立健全符合自身經(jīng)營情況的財務分析體系，起到風險預警作用。

（二）設置符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點的財務分析體系

1. 預收賬款按照房款收取方式確認收入

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品不同于普通商品，其價款的收取方式目前主要有一次性付款、分期付款、 按揭貸款等三種形式。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認也應按照款項實現(xiàn)的方式不同，采用不同的收入確認方式，例如：銷售如果采用一次性付款形式，收入確認時應把應收款項足額到賬作為核心標準，不管是否辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，只要房款足額到賬，就意味著相關的風險報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移;銷售如果采用分期付款形式，收入確認應按照合同中約定的收款日期和應收金額來進行，但是如果買方在合同約定時間內(nèi)存在未支付款項情況，應及時就買方的償債能力等進行全面分析，若其欠付金額較大且明顯缺乏償債能力（具體金額由房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的財務狀況和營銷政策確定），則不得進行確認收入;銷售如果采用按揭付款形式，則在同時符合了首付款以足額繳納、按揭貸款全額已到賬的情況下，才能夠確認收入。 當然上述收入確認的前提是，相關的成本按照法律法規(guī)的規(guī)定進行了準確核算和計提，相關的稅費在精確核算的前提下進行計提。

2. 遵循收入與成本費用配比原則，確保財務數(shù)據(jù)計量的合理性

管理者站在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度開展財務管理分析工作，企業(yè)應建立健全成本費用管理制度，對已發(fā)生和將發(fā)生的成本費用要進行動態(tài)計量，只有收入與其相關的成本費用同步計量，財務分析工作才能真正為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供導向。

（三）加強員工職業(yè)培訓，全面提升業(yè)務能力

財務人員應從兩方面提升自身的工作技能，首先，加強政策性等導向性文件的學習。2016年房地產(chǎn)企業(yè)“營改增“政策實施以來，國家針對該行業(yè)出臺了多方面的稅務政策，財務人員應及時關注國家稅務總局等官方網(wǎng)站，及時了解最新政策，提前進行稅務籌劃，確保企業(yè)會計核算工作在符合企業(yè)會計準則的前提下充分享受稅收紅利;其次，加強房地產(chǎn)專業(yè)知識的學習，財務工作只有圍繞著經(jīng)營業(yè)務實際情況進行，才能真正地助力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面應建立健全員工培訓和晉升體系，積極引導員工參加相關專業(yè)的考試、實務培訓等活動，對于通過這些考試培訓取得實際效果的員工給予相應的物質(zhì)及精神激勵;另一方面還要從特定的業(yè)務流程設計上讓財務分析人員積極參與其他經(jīng)營部門的工作，讓其真正地懂業(yè)務，才能提高綜合分析能力，進而更加有效地開展財務分析工作。

參考文獻：

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（作者單位：山西園區(qū)建設發(fā)展集團有限公司）