樓市調(diào)控越來(lái)越細(xì)

張程

（圖/IC photo）

自2020年以來(lái)，由于疫情期間居家隔離產(chǎn)生的住房改善需求，以及全球各經(jīng)濟(jì)體為了拯救經(jīng)濟(jì)推出的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃所帶來(lái)的貨幣放水，導(dǎo)致過(guò)去一年樓市頗為不平靜。

數(shù)據(jù)顯示，盡管疫情仍舊嚴(yán)峻，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)上升，銷(xiāo)量和價(jià)格均創(chuàng)歷史新高，庫(kù)存創(chuàng)歷史新低。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體來(lái)看基本實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)、銷(xiāo)售量正增長(zhǎng)。但是部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)熱度有所上升，使得人們擔(dān)心新一輪的房?jī)r(jià)上漲或?qū)⒌絹?lái)。比如2020年9月上海二手住宅成交3.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)46.8%，創(chuàng)近4年新高。此外，還有多個(gè)城市房?jī)r(jià)快速上漲，以至于當(dāng)?shù)爻雠_(tái)了相應(yīng)的調(diào)控收緊政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，商品房銷(xiāo)售面積17.6萬(wàn)億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，商品房銷(xiāo)售額17.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.7%。其中東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積7.1萬(wàn)億平方米，比上年增長(zhǎng)7.1%，銷(xiāo)售額9.6萬(wàn)億元，增長(zhǎng)14.1%。從銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速的差異可以看到，過(guò)去一年房?jī)r(jià)有一定的漲幅。

樓市有異動(dòng)，政策調(diào)控的力度不減，且相當(dāng)及時(shí)。2020年下半年以來(lái)，深圳、上海、北京等熱點(diǎn)城市已經(jīng)進(jìn)行多次針對(duì)性的調(diào)控，防止樓市過(guò)熱。且本輪調(diào)控呈現(xiàn)出越來(lái)越細(xì)，越來(lái)越落地的趨勢(shì)。

疫情催生改善型需求

疫情期間長(zhǎng)時(shí)間居家隔離和辦公，使人們對(duì)居住體驗(yàn)的感受更深，從而激發(fā)了居民改善居住品質(zhì)的欲望。

從美國(guó)的情況看，改善型需求非常旺盛，其中新房尤為搶手。2020年1—10月，美國(guó)新房銷(xiāo)量累計(jì)同比增長(zhǎng)20.6%，遠(yuǎn)高于二手房的2.9%。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)主要二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售套均面積呈持續(xù)快速上升趨勢(shì)。表明隨著基本居住需求得到滿(mǎn)足，居民不斷追求居住空間增大。疫情之后，這一需求被進(jìn)一步激發(fā)。

在正常的生活節(jié)奏下，家庭成員白天外出工作學(xué)習(xí)，僅晚上有限的時(shí)間在家中互動(dòng)，房屋面積小的弊端不明顯。而居家防疫期間全家人需要連續(xù)多日24小時(shí)共處一室，房屋面積小造成的個(gè)人空間不足、隱私無(wú)法保證等弊端凸顯。特別是對(duì)于多代同堂的大家庭，增加活動(dòng)空間、降低居住密度成為改善居住條件的迫切需求。此外，面積太小無(wú)法分出污染區(qū)、半污染區(qū)、清潔區(qū)。疫情期間，住房面積對(duì)居家衛(wèi)生健康的重要性也凸顯。

不僅僅是面積，長(zhǎng)時(shí)間居家也讓居民深刻體驗(yàn)了通風(fēng)、日照、觀(guān)景等，未來(lái)將更加關(guān)注戶(hù)型、朝向等因素。當(dāng)前，雖然我國(guó)基本告別住房短缺，但住房質(zhì)量仍有很大改善空間。根據(jù)2015年人口小普查，我國(guó)城鎮(zhèn)住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，約40%為1998年房改以前修建。這種背景下，疊加疫情的影響，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)一波改善型住房需求。

從疫情期間的實(shí)際情況來(lái)看，人們不僅對(duì)住房面積和品質(zhì)的要求提高了，對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)水平的要求也有所提高。此次社區(qū)防疫工作中，不同物業(yè)的服務(wù)水平差距顯著。部分缺乏物業(yè)支持的公房、回遷房等老舊小區(qū)，居委會(huì)人力財(cái)力有限，僅能進(jìn)行基本的出入管控和防疫宣傳工作。高品質(zhì)物管小區(qū)，擁有專(zhuān)業(yè)化的物管團(tuán)隊(duì)和充足的財(cái)力物力支持，能夠制定標(biāo)準(zhǔn)化防疫預(yù)案，加強(qiáng)員工隊(duì)伍管理和防護(hù)，進(jìn)行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記三大社區(qū)防疫工作。此外，他們還進(jìn)一步向業(yè)主居家防疫提供豐富充足的物資支持和生活保障服務(wù)。如在小區(qū)內(nèi)設(shè)立固定防疫點(diǎn)，為業(yè)主發(fā)放口罩、消毒液等緊缺的防疫物資;為獨(dú)居老人、自我隔離等特殊群體提供生活物資代購(gòu)、送菜上門(mén)、快遞代取、藥物配送等服務(wù);聯(lián)系線(xiàn)上醫(yī)療機(jī)構(gòu)，利用App提供在線(xiàn)義診。

經(jīng)此一“疫”，追求高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求被激發(fā)。居民將意識(shí)到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不僅關(guān)系日常居住體驗(yàn)，在非常時(shí)期還和業(yè)主健康安全密切相關(guān)。

疫情導(dǎo)致熱錢(qián)投機(jī)需求

樓市的異動(dòng)不僅是改善型需求的推動(dòng)，與貨幣“放水”也有很大關(guān)系。

美元作為世界貨幣，其大規(guī)?！胺潘睂?duì)全球都產(chǎn)生了較大影響，催生了人們對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期。加之疫情的客觀(guān)影響，部分行業(yè)停工停產(chǎn)，原本投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金需要一個(gè)抵抗貨幣貶值的避風(fēng)港，而從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每次貨幣“放水”都將推升房產(chǎn)價(jià)格。由此導(dǎo)致樓市出現(xiàn)躁動(dòng)。

在應(yīng)對(duì)疫情的政策上，中國(guó)不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，2020年1—4月，一年期LPR（市場(chǎng)報(bào)價(jià)貸款利率）下降30個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，客觀(guān)上導(dǎo)致房貸利率的下行，勾起了一些人的買(mǎi)房欲望。同時(shí)受到全球貨幣放水大環(huán)境的影響，不少人希望通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

2020年上半年，深圳、上海等地出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)千萬(wàn)元豪宅的異常景象，背后與貨幣放水不無(wú)關(guān)系。但是各地很快就出臺(tái)了針對(duì)性的調(diào)控疏導(dǎo)政策。如2020年7月15日，深圳市住建局等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，不僅調(diào)高了深圳購(gòu)房資格的門(mén)檻，還嚴(yán)格限制“假離婚”購(gòu)房、打擊首付貸。隨后，杭州、上海也相繼跟進(jìn)，出臺(tái)了一輪調(diào)控政策。這一輪政策在一段時(shí)期內(nèi)抑制了樓市的投機(jī)風(fēng)氣。

然而進(jìn)入2020年下半年，各地又出現(xiàn)了新一輪的樓市躁動(dòng)。2020年9月上海二手住宅成交3.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)46.8%，創(chuàng)近4年新高。深圳、北京等城市也出現(xiàn)了不同程度的樓市交易活躍現(xiàn)象。不過(guò)很快各地再次出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控政策。

2021年1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》，規(guī)定購(gòu)房人不得采取弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況，或者提供虛假證明材料等方式申購(gòu)商品住房，違反規(guī)定的購(gòu)房人或相關(guān)責(zé)任人，住房建設(shè)部門(mén)可采取停止相關(guān)人員在深圳購(gòu)買(mǎi)、承租保障性住房和人才住房資格三年;已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格;停止相關(guān)人員在深圳市的住房公積金貸款資格三年以及將相關(guān)失信行為推送至市公共信用信息平臺(tái)，進(jìn)行聯(lián)合懲戒等舉措。2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，公布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，普遍低于市場(chǎng)成交價(jià)。

在各地強(qiáng)力調(diào)控政策之下，樓市的過(guò)熱現(xiàn)象迅速得到了遏制。

房住不炒仍是主基調(diào)

2020年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)再次強(qiáng)調(diào)了“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為八個(gè)目標(biāo)任務(wù)之一單獨(dú)提出。

在2021年的政府工作報(bào)告中，時(shí)隔4年之后，“房住不炒”再次被提到。相較于以往，此次更加強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。值得注意的是，除政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“解決好大城市住房突出問(wèn)題”外，堅(jiān)持“房住不炒”還列入了“十四五”規(guī)劃綱要。可見(jiàn)從長(zhǎng)期來(lái)看，房住不炒仍將是樓市政策的主要基調(diào)。

進(jìn)入2021年，針對(duì)樓市的調(diào)控和整頓進(jìn)入了更為精細(xì)化的管理階段。從資金面來(lái)看，以往強(qiáng)調(diào)防止資金違規(guī)進(jìn)入樓市并沒(méi)有在個(gè)人用戶(hù)層面進(jìn)行嚴(yán)格核查。進(jìn)入2021年之后，一場(chǎng)針對(duì)違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)貸炒房的“圍剿”在多個(gè)熱點(diǎn)城市展開(kāi)。北京、上海、廣州、深圳等多地相繼通報(bào)，其中廣東（不含深圳）發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題貸款2.77億元，涉及920戶(hù);深圳則提前收回5180萬(wàn)元違規(guī)貸款，處罰了4家機(jī)構(gòu);上海、北京也均發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，并都做出了相應(yīng)懲戒。從這些行動(dòng)來(lái)看，此次政府部門(mén)“動(dòng)真格”的了。

不僅針對(duì)放貸機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)中介，各地也紛紛出手整治。比如上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布自律承諾倡議活動(dòng)，這一舉措將許多炒作焦慮的虛假房源紛紛下架，僅鏈家上海一家中介機(jī)構(gòu)就下架了2萬(wàn)套房源，占其原來(lái)房源數(shù)的一半以上。

調(diào)控政策的進(jìn)一步細(xì)化和落地，充分表明了政府對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。在這種背景之下，投機(jī)炒作房地產(chǎn)非明智之舉。