馬宏剛

摘 要：伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，建筑行業(yè)得到了質(zhì)的飛躍。而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部分，為城市的現(xiàn)代化發(fā)展、國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)的勞動(dòng)發(fā)展等多個(gè)方面都提供了保障。受建筑行業(yè)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)與其他部門(mén)相比，其增長(zhǎng)較為迅速，這也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)失衡的狀態(tài)，大大增加了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。同時(shí)，內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的發(fā)展會(huì)使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)，這也直接影響著建筑行業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：建筑市場(chǎng);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);運(yùn)營(yíng)發(fā)展

引言

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，這也導(dǎo)致其內(nèi)部運(yùn)行方面存在諸多問(wèn)題。針對(duì)于此，本文對(duì)目前建筑市場(chǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了研究，探索二者運(yùn)行體系，進(jìn)而推動(dòng)二者的共同發(fā)展。

一、建筑市場(chǎng)的運(yùn)行體系

（一）建筑市場(chǎng)的供給和需求。

在研究建筑產(chǎn)品貿(mào)易的尸體過(guò)程中，可從業(yè)主設(shè)計(jì)服務(wù)單位、設(shè)備制造商以及建筑單位三方之間的交易關(guān)系入手。同時(shí)，甲乙雙方在交易期間必須簽訂合同，建筑物品價(jià)格可以在招投標(biāo)歡動(dòng)中確定。根據(jù)實(shí)際交易進(jìn)行分析，建筑生產(chǎn)方的主要工作內(nèi)容就是生產(chǎn)用于交易的建筑產(chǎn)品。按照生產(chǎn)計(jì)劃進(jìn)行產(chǎn)業(yè)作業(yè)，我們可以產(chǎn)品的供應(yīng)情況了解其建筑生產(chǎn)水平，這也與參與生產(chǎn)的各部門(mén)都有著直接的關(guān)系。就社會(huì)關(guān)系進(jìn)行分析，業(yè)主其實(shí)扮演者消費(fèi)者的角色，結(jié)合社會(huì)特點(diǎn)，業(yè)主一般分為三種，即政府、公司和個(gè)人，雖然其都是建筑行業(yè)中的消費(fèi)者，但也有不同，政府作為投資者政府大部分屬于非盈利者，其投資建筑產(chǎn)品，具有一定的社會(huì)效益或者利用國(guó)家的公共建筑;企業(yè)屬于盈利者，其投資的建筑產(chǎn)品，具有一定的收益;而個(gè)人是建筑產(chǎn)品的所有者，主要涉及到住宅或者是能夠增值的產(chǎn)品[1]。建筑市場(chǎng)的建筑需求與每個(gè)業(yè)主的投資購(gòu)買(mǎi)是相輔相成的。也就是說(shuō)，這在極大程度上推動(dòng)著建筑市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)固定資產(chǎn)的投資也產(chǎn)生著積極的作用。

（二）建筑市場(chǎng)的主要特征。

建筑產(chǎn)品需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的施工方可完成，其價(jià)格也相對(duì)較高，并且其交易周期也相對(duì)較長(zhǎng)，這些產(chǎn)品交易也都需要在項(xiàng)目竣工后才能結(jié)束。也就是說(shuō)，建筑產(chǎn)品具有獨(dú)特的生產(chǎn)流程和交易過(guò)程。建筑市場(chǎng)的產(chǎn)品范圍也十分明確，在市場(chǎng)、價(jià)格以及合同方面都有所體現(xiàn)。由于建筑行業(yè)需要的勞動(dòng)力較多，其技術(shù)成本相對(duì)不高，這也直接激發(fā)了各建筑單位之間的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，建筑市場(chǎng)的需求與工程投資有著直接的關(guān)系，都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化以及相關(guān)政策出臺(tái)的影響。而由于建筑市場(chǎng)的供需系統(tǒng)不夠完善，這也導(dǎo)致建筑產(chǎn)品的供應(yīng)能力較差，但穩(wěn)定性卻相對(duì)較強(qiáng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)體系

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的主要特征。

就房地產(chǎn)而言，根據(jù)其目的和需求不同，可以將市場(chǎng)分為以下是三個(gè)方面，生產(chǎn)、消費(fèi)以及投資。其中生產(chǎn)方面的需求可以分為多個(gè)種類生產(chǎn)。建筑產(chǎn)品作為生產(chǎn)主體所產(chǎn)生的需求為生產(chǎn)需求，這也在極大程度上推動(dòng)著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而消費(fèi)者需求的主要目標(biāo)就是滿足人們正常的生活需要。這一需求也最為嚴(yán)格和全面。建筑產(chǎn)品受人們經(jīng)濟(jì)能力的不同而分為各個(gè)層次的水平，比如：多層住房、高層住房等等。而投資需求也可以分為兩類，租賃和買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)方往往都是為謀取其中利益而購(gòu)買(mǎi)建筑產(chǎn)品。這也使得很多建筑產(chǎn)品被投資者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行儲(chǔ)存。其中投資需求與財(cái)產(chǎn)的特點(diǎn)有著直接的關(guān)系，這也隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的變化而改變，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這是一種高回報(bào)的投資。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)也收到投資者需求的影響， 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求達(dá)到峰值時(shí)，二手房的銷(xiāo)售和租賃在一定程度上可以環(huán)節(jié)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，這也就導(dǎo)致投資住房的人群大大增加，從而造成能源浪費(fèi)的情況。部分消費(fèi)人群存在盲目投資的情況，這也就導(dǎo)致投資需求有所增加，進(jìn)而形成一種需求體系，誘發(fā)了房?jī)r(jià)的漲幅，出現(xiàn)了大幅度變化[2]。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接影響著房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。從政府對(duì)房地產(chǎn)的投資情況，可以看出對(duì)建筑產(chǎn)品的要求，國(guó)民經(jīng)濟(jì)都會(huì)對(duì)住房以及一些設(shè)備設(shè)施產(chǎn)生一定的影響。總的來(lái)說(shuō)，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的需求也發(fā)生一定的變化。此外，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益方面。房地產(chǎn)的資金收入與實(shí)際需求有著直接的關(guān)系，隨著收入水平的提升，投資需求也會(huì)相對(duì)增加;而房地產(chǎn)收入增加也就代表著價(jià)格有所漲幅，這也導(dǎo)致房產(chǎn)需求相對(duì)降低。另外，受利率等外界因素影響，消費(fèi)者的主觀意識(shí)也發(fā)生改變，并且消費(fèi)者的收入能力以及房產(chǎn)的發(fā)展走向都對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)在供應(yīng)方面可以分為兩大類，第一種是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新的房產(chǎn)，進(jìn)而增加社會(huì)住房總量[3]。第二種是房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)住房，雖然在極大程度上減輕了住房供應(yīng)問(wèn)題，但無(wú)法增加房產(chǎn)數(shù)量，并且屬于二手房交易。加強(qiáng)土地供應(yīng)建設(shè)，可以對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)起到積極作用，我國(guó)相關(guān)部門(mén)也通過(guò)土地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制。另外，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況、市場(chǎng)價(jià)格以、政府政策以及建筑發(fā)展都對(duì)房地產(chǎn)的供應(yīng)產(chǎn)生影響。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主要特征。

1.地理位置明確。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目與附近環(huán)境有著相輔相成的關(guān)系，地理位置直接影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.開(kāi)發(fā)周期性。

房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相連，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化而產(chǎn)生波動(dòng)。房地產(chǎn)需求可以代表著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，如若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性較長(zhǎng)，那么勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)延誤的情況。

3.市場(chǎng)供需分類。

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的漲幅情況取決于不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量，與市場(chǎng)位置等多方面因素有關(guān)。通俗來(lái)說(shuō)，就是同地區(qū)市場(chǎng)分層所導(dǎo)致的供需差異。

4.交易多元化。

房地產(chǎn)的需求可以分為三個(gè)方面，生產(chǎn)、消費(fèi)以及投資，并且在交易用途方面存在多樣化特點(diǎn)，交易對(duì)象也較為復(fù)雜，交易形式十分多元，例如：租賃、轉(zhuǎn)讓等等。

5.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有著較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性，并且受政府影響供求穩(wěn)定性較差，存在一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生主要體現(xiàn)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不當(dāng)、施工進(jìn)度延期兩個(gè)方面，這直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商無(wú)法將符合交付條件的房屋按時(shí)保質(zhì)的交給買(mǎi)方。B299CC56-421D-46F1-9612-AC469A46361A

三、我國(guó)建設(shè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略的分析

（一）合理優(yōu)化建筑市場(chǎng)。

加強(qiáng)對(duì)建筑市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管建設(shè)，合理分配我國(guó)生產(chǎn)資源，為社會(huì)的現(xiàn)代化建設(shè)提供經(jīng)濟(jì)支撐，實(shí)現(xiàn)資源利用的最大化。加強(qiáng)建筑市場(chǎng)的維護(hù)保障，科學(xué)處理與政府監(jiān)管部門(mén)之間的關(guān)系。抑制政府壟斷趨勢(shì)，打破區(qū)域以及工業(yè)方面的限制，合理解決建筑行業(yè)中存在的各種浪費(fèi)現(xiàn)象以及質(zhì)效較低的問(wèn)題，從而構(gòu)建高質(zhì)量的現(xiàn)代化建筑市場(chǎng)結(jié)構(gòu)[4]。同時(shí)，構(gòu)建完善的競(jìng)爭(zhēng)體系，可以進(jìn)一步抑制相關(guān)單位對(duì)此行業(yè)的準(zhǔn)入限制，其還能夠讓建筑市場(chǎng)能夠營(yíng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，保證不同經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)的參與者都能得到公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。加強(qiáng)對(duì)建筑市場(chǎng)的監(jiān)管工作，調(diào)整建筑材料的供應(yīng)形式，促使市場(chǎng)價(jià)格更加公開(kāi)透明，進(jìn)而更加科學(xué)合理的設(shè)置項(xiàng)目成本。

（二）加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管。

進(jìn)一步落實(shí)建筑管理工作的機(jī)制變革，構(gòu)建服務(wù)體系，采用國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管理建筑市場(chǎng)，營(yíng)造良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，推動(dòng)建筑行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，增強(qiáng)我國(guó)建筑實(shí)力。堅(jiān)持法治建設(shè)，提升市場(chǎng)的公開(kāi)度，嚴(yán)格執(zhí)行法律標(biāo)準(zhǔn)，制定公平公正的市場(chǎng)規(guī)則，引進(jìn)先進(jìn)的發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)建筑市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。有效利用市場(chǎng)機(jī)制的靈活變通力以及其效率，減少因行政審批而產(chǎn)生的問(wèn)題。同時(shí)，還要不斷優(yōu)化、改革限制生產(chǎn)力發(fā)展的管理機(jī)制，從而達(dá)到不同的生產(chǎn)資源能夠有序分配、流通的目的。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)調(diào)整，提供更加優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，及時(shí)解決建筑工程中存在的各類問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)，為建筑市場(chǎng)營(yíng)造健康的發(fā)展氛圍，滿足建筑市場(chǎng)的發(fā)展需求。

（三）推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

隨著社會(huì)形勢(shì)的不斷發(fā)展，我國(guó)開(kāi)啟了建筑部門(mén)的重建工作，增設(shè)了市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。對(duì)此，建筑企業(yè)需要把握住此次基于，以所有權(quán)制度為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)管理機(jī)制的變革，促進(jìn)項(xiàng)目的增長(zhǎng)發(fā)展。加強(qiáng)創(chuàng)新建設(shè)，開(kāi)展生產(chǎn)性創(chuàng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與管理方面的優(yōu)化，提升建筑企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。健全企業(yè)治理體系，構(gòu)建完善的企業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，為企業(yè)增添新的活力。在建筑行業(yè)中增強(qiáng)職業(yè)管理體系的構(gòu)建，通過(guò)提升勞動(dòng)力、業(yè)務(wù)技巧以及安全生產(chǎn)等各項(xiàng)能力，從而改善建筑行業(yè)的人才管理體系，為其提供更加全面的保障[5]。此外，合理利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，推動(dòng)企業(yè)信息資源的發(fā)展，創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。同時(shí)，擴(kuò)大建筑市場(chǎng)企業(yè)的規(guī)模，提高大型建筑企業(yè)的工作進(jìn)程，如收集、研究、設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)等，實(shí)現(xiàn)建筑市場(chǎng)多元化，從而構(gòu)建高質(zhì)量的建筑項(xiàng)目。

四、結(jié)語(yǔ)

建筑行業(yè)的持續(xù)發(fā)展對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及生產(chǎn)生活都有著直接的聯(lián)系，屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一種，推動(dòng)著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的種種因素進(jìn)行分析，政府部門(mén)必須結(jié)合球?qū)嶋H發(fā)展特點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理工作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有力保證。

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