趙新江

深圳商務(wù)公寓或?qū)⑼顺鰵v史舞臺(tái)。3月3日，深圳市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》進(jìn)行局部修訂，商務(wù)公寓從商業(yè)用地用途中剔除;“建筑與設(shè)施用途分類指引”條目中亦刪除了商務(wù)公寓項(xiàng)。

修訂后，商業(yè)用地主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公、旅館業(yè)建筑，其他用途為可附設(shè)的市政設(shè)施、可附設(shè)的交通設(shè)施、其他配套輔助設(shè)施。此次修訂意味著，今后深圳的土地供應(yīng)中，將不再有商務(wù)公寓這一類別。這是繼2020年7月31日不再審批深圳商務(wù)公寓之后，深圳官方從根本上封堵商務(wù)公寓的供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士分析，近年來(lái)，各地商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑”使用初衷。

新規(guī)刪除“商務(wù)公寓”字眼

深圳樓市的調(diào)控一直沒(méi)有放松。3月3日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部條款修訂公開(kāi)展示的通告。該通告對(duì)商業(yè)服務(wù)用地的定義為“從事各類商業(yè)銷售、服務(wù)活動(dòng)及容納辦公、旅館業(yè)、游樂(lè)等各類活動(dòng)的用地”;在“建筑與設(shè)施用途分類指引”中，類別包含住宅、游樂(lè)設(shè)施等。

對(duì)比深圳市規(guī)劃和自然資源局在2019年10月發(fā)布的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》2019年局部修訂（全本）條文，此次重新修訂的準(zhǔn)則中，商業(yè)用地主導(dǎo)用途中“商務(wù)公寓”的描述已被刪除。同時(shí)，在“建筑與設(shè)施用途分類指引”類別中，也不再有“商務(wù)公寓”的字眼。

2020年7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批;鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房;減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

近年來(lái)，深圳住宅限購(gòu)后，商務(wù)公寓承接了部分住宅市場(chǎng)外溢的購(gòu)房需求，導(dǎo)致公寓供應(yīng)量持續(xù)增加，并呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，2018年調(diào)控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售”。同時(shí)，商務(wù)公寓不受限購(gòu)政策影響，因此成為投資客的標(biāo)的物。

據(jù)一位公寓業(yè)主透露，同地段住宅和商務(wù)公寓單價(jià)大概相差兩成，他去年在深圳中心區(qū)域買入一套100平方米、總價(jià)為300萬(wàn)元的公寓，如今這套公寓已經(jīng)漲至4萬(wàn)元/平方米，“一年純賺了100萬(wàn)元”。

推動(dòng)存量公寓住宅化

何謂商務(wù)公寓？商務(wù)公寓的存在有何意義？

商務(wù)公寓是為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑，用地分類屬于商業(yè)用地。在早期，商務(wù)公寓在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，20世紀(jì)80-90年代深圳招商引資，內(nèi)地省市在深圳設(shè)立辦事處、分公司，商務(wù)公寓的確適合當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景。但在他看來(lái)，如今在各類酒店、租賃住房、長(zhǎng)租公寓、分時(shí)租賃等物業(yè)發(fā)展的背景下，商務(wù)公寓已經(jīng)沒(méi)有存在的價(jià)值了。

長(zhǎng)期以來(lái)，深圳居住用地資源緊缺，導(dǎo)致住房供需失衡，而核心地段的公寓供應(yīng)量更是遠(yuǎn)多于住宅。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年受新房供應(yīng)大增影響，公寓成交量為11735套，僅微增2.6%，成交均價(jià)63349元/平方米，更是同比下跌0.6%，和住宅均價(jià)的大幅上漲形成鮮明差別。

不過(guò)，深圳在封堵商務(wù)公寓的同時(shí)，放松了對(duì)歷史遺留的商務(wù)公寓的限制。今年2月底，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知》，通知明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目使用燃?xì)夤艿馈?/p>

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳商務(wù)公寓自2015年以來(lái)就在持續(xù)增加供應(yīng)，2019-2020年增幅更為明顯;雖然2020年年中已停止審批商務(wù)公寓，但全年下來(lái)還是批售項(xiàng)目46個(gè)，商務(wù)公寓24910套，批售面積合計(jì)147萬(wàn)平方米，套數(shù)同比增長(zhǎng)23.6%，面積同比增長(zhǎng)23.7%。而2021年前在計(jì)劃入市的公寓項(xiàng)目還有33個(gè)。

早在去年“7·31”新政出臺(tái)之時(shí)，深圳就已做出“商改住”方向性探索。一方面對(duì)于已批規(guī)劃尚未簽訂合同的商務(wù)公寓項(xiàng)目，深圳住建局鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為可售型人才住房;另一方面則是從規(guī)劃層面減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

針對(duì)深圳商務(wù)公寓政策的調(diào)整，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次政策實(shí)際上對(duì)于商務(wù)公寓的影響是比較大的。從此次用地的規(guī)劃看，后續(xù)深圳將不存在商務(wù)公寓項(xiàng)目。此類產(chǎn)品過(guò)去幾年一直存在爭(zhēng)議，尤其是在其規(guī)避限購(gòu)等方面一直受到批評(píng)，也成為這兩年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)受關(guān)注較多的產(chǎn)品。深圳此類政策說(shuō)明基于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)發(fā)展的要求，主動(dòng)剔除商務(wù)公寓的產(chǎn)品設(shè)置，也說(shuō)明未來(lái)房企將不能開(kāi)發(fā)此類產(chǎn)品?？紤]到此前商務(wù)公寓項(xiàng)目可以通燃?xì)?，所以客觀上會(huì)使得現(xiàn)存的商務(wù)公寓項(xiàng)目性價(jià)比增大，后續(xù)要防范此類存量物業(yè)炒作的可能。另外，深圳此類政策也具有很大的啟發(fā)性。此前濟(jì)南在《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的意見(jiàn)》中就明確，出讓合同中未經(jīng)約定，商業(yè)用地不得建設(shè)公寓式酒店，商業(yè)辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公。這也說(shuō)明，后續(xù)在商業(yè)辦公用地方面，類似商務(wù)公寓或酒店式公寓等產(chǎn)品，將面臨更大的用地管控?！?/p>

商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)短費(fèi)用貴

據(jù)編輯了解，在很多城市，不限購(gòu)的商務(wù)公寓成為投資市場(chǎng)的“香餑餑”。不過(guò)，在投資前你需要了解清楚商務(wù)公寓的這些特點(diǎn)。

商務(wù)公寓一般是商業(yè)性質(zhì)土地，目前市場(chǎng)上商務(wù)公寓的產(chǎn)權(quán)多為40年，使用年限較短。但偶爾也有樓盤有70年使用年限，需要購(gòu)房者咨詢。與普通的住宅公寓相比，商務(wù)公寓雖然不限購(gòu)，但由于是商業(yè)性質(zhì)，“無(wú)落戶”“無(wú)學(xué)位”，屬于“雙無(wú)”產(chǎn)品。即使你有本地戶口，也不能將戶口遷入商務(wù)公寓中。

另外，商務(wù)公寓的水電費(fèi)按照商用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，費(fèi)用相對(duì)較高;商務(wù)公寓普遍不通燃?xì)猓鲲堉荒苁褂秒?，一般也沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，這些差別，購(gòu)房者在購(gòu)房前都要提前了解。

而由于“無(wú)落戶”“無(wú)學(xué)位”，商務(wù)公寓進(jìn)入存量房市場(chǎng)流轉(zhuǎn)時(shí)，難度也大一些。

此時(shí)投資要謹(jǐn)慎

如果你的經(jīng)濟(jì)條件允許，又十分想投資一套商務(wù)公寓保值的話，那么在投資之前要做好功課。

算好賬：月供必須在自己能夠承受的范圍內(nèi)，最高不要超過(guò)月收入的五成。

放長(zhǎng)線：目前樓市進(jìn)入調(diào)整期，而且東莞公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商務(wù)公寓租金低，升值慢，想要投資商務(wù)公寓獲利，要有放長(zhǎng)線的心理準(zhǔn)備。

選好地段：公寓的投資價(jià)值在于地段優(yōu)勢(shì)。地鐵口物業(yè)是目前最值得投資的物業(yè)之一。不過(guò)，公寓的附加價(jià)值更多是用于出租，因此周邊的配套是否成熟、出租市場(chǎng)是否旺盛都需要考察。選擇一些目前相對(duì)成熟的區(qū)域更靠譜一些。