程宇

我國房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認原則

在新收入準則的規(guī)定下，不再區(qū)分收入的類別。房地產(chǎn)行業(yè)使用五步模型法來進行收入確認和計量，具體流程如下：

1.識別與客戶簽訂的合同

2.識別合同中單項履約業(yè)務(wù)

3.計量交易價格

4.將交易價格分配至各單項履約業(yè)務(wù)

5.在履行完各單項業(yè)務(wù)后分別確認各單項業(yè)務(wù)的收入

碧桂園既述

碧桂園基本概況

碧桂園集團，也稱碧桂園控股有限公司，于1992年在廣東省佛山市成立，2007年在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，股份代號是02007.HK。在2017年，碧桂園集團首次登上《財富》五百強，位列第467位，2019 年，取得金額高達7715億元的創(chuàng)收，成功登頂當年房地產(chǎn)行業(yè)的第一位，并于2020年躋身《財富》的第147位。

碧桂園集團，作為我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的領(lǐng)頭羊開發(fā)商，經(jīng)過多年的不斷發(fā)展，旗下業(yè)務(wù)包括但不限于物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、物業(yè)投資、建安、裝潢、以及舊地的開發(fā)及管理等眾多業(yè)務(wù)板塊。業(yè)務(wù)范圍涵蓋乃至現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機器人行業(yè)。

除此之外，碧桂園集團，還在國家扶貧、鄉(xiāng)村振興中有所建樹。幫扶全國累計9個省份14個縣，助力貧困戶脫貧工作。

碧桂園資產(chǎn)組成

從2020年的中期報告可發(fā)現(xiàn)，碧桂園集團的流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)差距較大，其中流動資產(chǎn)為1.71萬億元，非流動資產(chǎn)為2566.79億元，流動資產(chǎn)近乎是非流動資產(chǎn)的6.7倍。

雖然流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)差異懸殊，但對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為房地產(chǎn)企業(yè)通常將商品房以及土地使用權(quán)作為存貨計量，并且價值較高，致使房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)較高，因此這樣的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)是常見現(xiàn)象，不足為奇。

碧桂園收入構(gòu)成

從碧桂園集團2019年的財務(wù)報表附注中，我們不難發(fā)現(xiàn)公司收入主要由以下幾個模塊所構(gòu)成：房地產(chǎn)開發(fā)、建筑服務(wù)、物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營等項目。

碧桂園集團的主要收入來源為房地產(chǎn)開發(fā)，近年來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)迅猛增長，2019年同比增長70%。雖然碧桂園集團通過建筑服務(wù)、物業(yè)投資等獲得的收入較少，但碧桂園集團2019年在建筑服務(wù)上獲得的收入與2016年相比漲幅明顯。由此可見，碧桂園集團意圖拓寬收入來源，發(fā)展技術(shù)服務(wù)等輕資產(chǎn)項目。

新收入準則對碧桂園的影響

新收入準則對碧桂園收入確認的影響

碧桂園在2017年開始使用新收入準則，根據(jù)相關(guān)條文規(guī)定，企業(yè)可以按照時點或者時段確認收入時間。依據(jù)舊收入準則的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)后，方能一次性將提前收到的款項確認收入。根據(jù)新收入準則第十一條，房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項目完工前，可以以建筑的預售比例或者完工進度為基礎(chǔ)，采用投入法或者產(chǎn)出法來進行收入確認。

根據(jù)采用舊收入準則的計量方法，則碧桂園集團應(yīng)確認收入629.8億元，若采用新收入準則的計量方法，則碧桂園集團應(yīng)確認收入777.3億元。實施新收入準則后，碧桂園集團2017年中收入確認增加了147.5億元人民幣，由此可以推出，碧桂園集團提前確認的收入在總收入中占比19.8%。也正是由于這一變動，碧桂園集團凈利潤上漲到33.3億元。把房產(chǎn)預售款提前確認收入認這一行為，使得碧桂園集團的收入實現(xiàn)了調(diào)增，但是碧桂園集團的實際成本并未發(fā)生改變，那么在收入增大的狀況下，企業(yè)的利潤隨之增長。

新收入準則對碧桂園財務(wù)報表的影響

新收入準則對資產(chǎn)負債表的影響

2017年，碧桂園集團的期初留存收益實現(xiàn)了新增，從原先的399.7億元增長到了431.2億元，漲幅達到了約7.9%。碧桂園集團新增添了兩個科目，分別為“合同資產(chǎn)”和“合同負債”，且預售客戶賬款金額被調(diào)整為零。通過分析可得出，合同負債由預售客戶賬款轉(zhuǎn)入，合同資產(chǎn)則是由貿(mào)易及其他應(yīng)收款等組成。

根據(jù)碧桂園集團2017年的年報，不難發(fā)現(xiàn)，碧桂園集團的“合同資產(chǎn)”和“合同負債”科目金額相對較大，但預收客戶賬款科目約為零。這是因為購買者雖然已經(jīng)支付對價，但碧桂園集團還未完成合同的各項履約業(yè)務(wù)。碧桂園集團采用新收入準則后，使得碧桂園集團的資產(chǎn)總額以及負債總額減少，權(quán)益總額卻增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率。

新收入準則對利潤表的影響

利潤表是受新收入準則影響最大的，采用新收入準則后，確認的收入變化了297.65億元。在這之中，房地產(chǎn)開發(fā)所引起的收入增長尤為明顯，從2016年的1482億元，增長到2017年的2202億元。

在采用新收入準則后，碧桂園集團的收入和凈利潤增長率也顯著提高。實施新收入準則后，碧桂園集團的收入增長率由原先的29%增長至48%。而凈利潤增長率更是提高約一倍，由原先的52%增長至110%，由此可見，新收入準則在碧桂園集團的實施，對財務(wù)指標的影響也十分顯著。

新收入準則對現(xiàn)金流量表的影響

碧桂園集團采用間接法編制現(xiàn)金流量表，受新收入準則的影響，碧桂園集團的累計折舊、無形資產(chǎn)攤銷以及資產(chǎn)減值損失也都產(chǎn)生了較大的變動，因此碧桂園集團的現(xiàn)金流量表也產(chǎn)生了較大的變動。

新收入準則的實施，使得碧桂園集團的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量增加，與此同時，也降低了營運資本，因此，經(jīng)營現(xiàn)金流的增長并不意味著現(xiàn)金流入增長，僅屬于科目間的調(diào)整。

新收入準則對碧桂園信息披露的影響

新收入準則中加入了“合同資產(chǎn)”和“合同負債”兩個科目，財報附注中應(yīng)列出與合同相對應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)，若形成合同資產(chǎn)的業(yè)務(wù)為不同類別，或者為達成合同所產(chǎn)生了增量成本，都應(yīng)該在附注中進行披露。

碧桂園集團在2017年年報中對合同資產(chǎn)的構(gòu)成作出了詳細解釋。碧桂園集團將增量成本中的印花稅和銷售費用作為可收回款項處理，因此將其資本化處理以及計提攤銷。2017年，碧桂園集團的增量成本共計提57.36億元的攤銷。

2017年初，碧桂園集團確認的合同負債為1698.88億元，在2017年末，增長到3467.47億元，碧桂園集團的年報附注中披露，出售物業(yè)為合同負債的主要構(gòu)成，附注中不僅披露了合同負債的金額，還對期初的合同負債做出了解釋。

結(jié) 論

本文結(jié)合新收入準則的相關(guān)條例規(guī)定以及房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的獨特性，對碧桂園集團通過采用新收入準則對財務(wù)信息的影響進行了分析，并由此得出以下結(jié)論：

新收入準則的積極影響

新收入準則的實施，某種程度上加速了碧桂園集團的業(yè)績提升。在舊收入準則的規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)通常把預收客戶賬款作為負債確認，在房屋建成轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)時一次性確認收入。這樣的計量方式，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)初期業(yè)績收入較低而后期收入迅猛增長的情況。而在新收入準則規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)需在一定時期內(nèi)確認收入，這樣的計量方式會使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績收入更加趨于平穩(wěn)，季節(jié)波動小，財務(wù)報表的數(shù)據(jù)更加接近于真實完工進度，房地產(chǎn)企業(yè)也能實現(xiàn)在一定時期內(nèi)的利潤提升。

碧桂園集團對于部分銷售合同采用在一段時期內(nèi)確認收入的計量方式十分合理，而其業(yè)績提升準確印證了真實準確的財務(wù)信息，并非是碧桂園集團為增強盈余管理所造成的后果。

新收入準則的消極影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，碧桂園集團的交易類型也日漸繁雜。依據(jù)新收入準則的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在合同開始日對合同作出評估，以及對各項內(nèi)容依據(jù)類別進行劃分。碧桂園集團在訂立合同時，很難對所有合同準則的邊界進行科學合理的劃分，這樣導致會對類似交易的采用差異化的處理。

新收入準則并沒有提出更為明確的收入確認時點分類標準以及履約進度衡量標準，也沒有對具體實操的指引和建議，這樣加大了財務(wù)人員在進行收入確認時的難度。因此，碧桂園集團應(yīng)加大對財務(wù)人員的培訓力度，確保會計計量正確無誤的進行。

新收入準則的實施，導致大部分業(yè)務(wù)提前確認收入，造成當期業(yè)績較為可觀，如果投資者對新收入準則并不了解，單純將目光鎖定在業(yè)績表現(xiàn)上，很容易造成盲目投資和過度投資。

（沈陽大學商學院）

參考文獻：

[1]新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究[J]. 中小企業(yè)管理與科技，2020（10）：64-65

[2]2017年頒布新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J]. 中國市場，2018（12）：61-62