房產抵押價值對企業(yè)融資能力及勞動力需求的影響

肖亞毅

【摘要】針對目前我國市場經濟飛速發(fā)展的社會現(xiàn)象，企業(yè)必須及時擴大自身規(guī)模才能保證其經營項目的與時俱進，從而達到穩(wěn)定運行的良好狀態(tài)?；诖?，提出了房產抵押價值對企業(yè)融資能力及勞動力需求的影響。首先分析了房產抵押價值對企業(yè)融資能力的影響，其影響內容分為兩個方面：其一由于融資不足限制了企業(yè)的正常運行，而導致企業(yè)經濟效益的大幅度滑落;另外則是由于融資過量增大了企業(yè)運作的困難度，而導致企業(yè)投資危險性急劇上升。其次將房產抵押價值對于企業(yè)勞動力需求影響程度，進行了準確的數值計算，從而為企業(yè)合理利用房產抵押金額提供了指導方向。

【關鍵詞】房產抵押價值;融資能力;勞動力需求;經濟效益

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

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所謂房產價值，是指建筑物以及其占用土地的價值;而房產抵押價值則是當房屋產權所有者以房契作為抵押時，能夠得到的貸款金額。自2003年以來，我國房屋的價值大幅度提升，為廣大青年人帶來巨大購房壓力的同時，也成為評價我國個人以及公司資產水平的重要指標[1]。目前，擁有一套房產對我國個人以及企業(yè)來說，不僅是提供了一個穩(wěn)定的生活或者工作基地，同時也是一種可以獲得大量流動資金的有效借貸抵押物[2]。當下許多企業(yè)為了擴大自身規(guī)模，利用企業(yè)法人的房產證作為抵押，獲得大量企業(yè)融資，從而讓企業(yè)得到迅猛發(fā)展[3]。所謂企業(yè)融資能力，是指一個企業(yè)可長期穩(wěn)定獲得資金的數量;同時也是決定企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素之一[4]。所謂勞動力需求，則是指保證企業(yè)穩(wěn)定運行所需的人力資源總數[5]。企業(yè)法人的房產抵押價值對其企業(yè)融資能力以及勞動力需求具有極其重大的影響;下文為針對這兩種影響的具體分析內容。

1、房產抵押價值對企業(yè)融資能力的影響

眾所周知，企業(yè)能夠以房產抵押方式達到融資的需要，從而緩解資金緊張的現(xiàn)狀。但在實際應用中，由于公司所持有的房地產價值波動范圍較大，造成了借貸過程雙方超出預計的財產損失[6]。導致這種問題的原因有兩個：第一種由于房地產價值抵押值過低，降低了企業(yè)的融資能力。由于企業(yè)的融資量不足，使其在運行過程中由于運行資金流缺乏，而無法充分利用融資金額，導致企業(yè)預計的經濟效益無法達成。最終使企業(yè)管理人員不得不放棄凈現(xiàn)值為正的項目，而去盡快還清貸款內容。此現(xiàn)象長期發(fā)展下去，會嚴重影響參與房產借貸企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。第二種是房地產價值抵押值過高，使企業(yè)擁有超出預計的融資金額，因此不僅提高了借貸公司所承擔的投資風險性，同時也提高了企業(yè)資金運作的難度系數。公司所持有的房產抵押價值上升，外部融資約束緩解，但自由現(xiàn)金流增多時存在代理問題，公司過度投資傾向明顯。基于經營者和股東利益沖突的自由現(xiàn)金流量假說，在委托代理理論基礎上，抵押品降低了代理成本，公司獲取的自由現(xiàn)金流增多，當上市公司擁有較多自由現(xiàn)金時，公司需要臨時改變發(fā)展路線，從而增大了其運行不合理項目出現(xiàn)的可能性。公司經營者在倉促的情況下制定的公司發(fā)展路線，往往會傾向于構建自己的公司帝國，使公司自由現(xiàn)金投資凌駕于擴大公司規(guī)模的項目之上，使資金運用面臨較大的風險。同時，職業(yè)經理人可在規(guī)模較大的投資項目中獲取豐厚的收益，卻不一定能夠承擔投資風險所造成的損失，因此即使投資項目投資收益很低，職業(yè)經理人往往出現(xiàn)過度投資傾向，導致公司投資效率顯著降低。其中尤其對于上市公司而言，由于存在經營代理人問題而導致其公司投資效率的下降更為明顯。此現(xiàn)象，長期下去會造成其最終無力償還房產債務，且其房地產抵押價值已大于其房屋自身價值，導致其借貸公司利益也隨著嚴重損失。通過數據分析可知，出現(xiàn)融資過度現(xiàn)象的公司，主要原因為其管理人員根據主觀臆斷決定企業(yè)的投資方向，往往會因為其具有偏差的判斷，最終導致其所在企業(yè)得到較低的融資回報率。發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)金持有水平較高的情況下，若公司融資約束程度降低，其過度投資的可能性較大。因此，借貸公司必須對企業(yè)參與房產抵押的建筑物進行嚴格的審查，從而避免融資過度事件的發(fā)生。

2、房產抵押價值對勞動力需求的影響

計算房產抵押價值對企業(yè)勞動力需求影響程度的具體數值，第一步計算在不考慮投資風險性以及負債水平情況下，由于房產抵押值的融合，提供了大量資金支持，可在合理范圍內擴大公司的規(guī)模，因此公司針對勞動力需求的影響，隨著房產抵押值的增加而呈指數上漲的趨勢。所用的運算公式，如下所示：

L0=tR-v ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

Dt=dt+M ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （2）

L=L0-αt-εt-Dt ? ? ? ?（3）

式中：L0表示為理想條件下企業(yè)勞動力的需求金額;R表示為企業(yè)每年的盈利額;t表示為房產抵押貸款的總年限;v表示為企業(yè)在t年內的運營成本;Dt為t年內所需償還的本息和;d表示為房產抵押貸款情況下每年的利息（假設不考慮復利）;M表示抵押貸款金額（抵押貸款金額等于房產抵押價值乘以抵押率）;L表示為實際情況下企業(yè)勞動力的需求金額;αt表示為t年內公司上稅金額;εt表示為t年內公司內部合理損失金額。

考慮到企業(yè)的負債水平，需要專業(yè)化的核算人員，精確計算如今公司預運行項目的盈利情況與當前所需償還債務中間的關系，從而對其勞動力需要進行合理化安排。在考慮到其房產抵押年限的情況下，計算借貸利息與公司勞動力需求之間的具體關系。此過程需要借助之前計算出的勞動力需求的理想金額、負債內容、企業(yè)每年的稅款內容、貸款年限中企業(yè)的經濟效益以及貸款年限中企業(yè)內部的合理損失金額，進而計算出房產抵押價值對企業(yè)勞動力需求金額影響程度的具體數值。計算出企業(yè)勞動力需求金額后，再結合當地勞動力平均工資水平即可計算出企業(yè)t年內的勞動力需求。

結語：

本文通過分析房產抵押價值對企業(yè)融資能力以及勞動力需求的具體影響內容，為企業(yè)如何正確使用房產抵押資金，提供了理論支持。近20年來，我國的房產價值平均來說上漲了10倍以上。在此過程中，盡管我國政府為維護廣大公民的基本利益，一直在盡最大努力的調控房地產市場總體的供需平衡，但我國房產價值的持續(xù)上漲仍舊是一件不可避免的事件。因此，很多90后的父母以及廣大年輕人為了購買一套可居住的房子，而不得不背負極大的房屋貸款。由此可見，過高的房產價值在很大程度上降低了我國公民的整體社會福利，但與此同時，由于我國市場經濟的高速發(fā)展，也為我國公民創(chuàng)業(yè)或發(fā)展企業(yè)規(guī)模提供了基本條件?；谌缃竦慕洕尘跋拢瑧撎栒購V大居民借助房產抵押這一貸款途徑，為自身創(chuàng)造發(fā)展的機會，從而通過個人的努力而得到更好的生活條件。

參考文獻：

[1]王雪方，孫蓮珂，靳慶魯，等.房產限購政策有助于實體企業(yè)“脫虛返實”嗎——基于雙重差分研究設計[J].南開管理評論，2019，22（04）：20-31.