如何做好停車位投資

5月21日，發(fā)改委等部門發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)城市停車設(shè)施發(fā)展意見(jiàn)的通知》。

此次政策明確了“十四五”期間對(duì)于停車位建設(shè)的規(guī)劃和發(fā)展導(dǎo)向。

如果觀察這兩年房地產(chǎn)領(lǐng)域的矛盾點(diǎn)，那么除了房?jī)r(jià)問(wèn)題外，停車?yán)щy也是很多居民家庭抱怨的內(nèi)容。在停車位供求矛盾的作用下，停車位的價(jià)格出現(xiàn)了快速的上漲。當(dāng)前傳統(tǒng)住宅的投資面臨較為嚴(yán)厲的管控，所以一些投資者包括機(jī)構(gòu)投資者也在關(guān)注停車位投資?？陀^理性地看待停車位市場(chǎng)、真正了解政策的含義和導(dǎo)向，才能真正做好停車位投資。

基于住宅市場(chǎng)理解停車位投資

這里談及的停車位，主要是指住宅小區(qū)或住宅社區(qū)的停車位，而不是商業(yè)辦公或其他領(lǐng)域的停車位。既然涉及住宅小區(qū)，那么在理解停車位投資方面，就需要關(guān)注住宅小區(qū)的發(fā)展，尤其是需要研究住宅市場(chǎng)和政策等內(nèi)容。這是因?yàn)椋芏嗤＼囄槐旧砗妥≌?xiàng)目的銷售有很大關(guān)系，若不了解住宅市場(chǎng)政策，那么可能在投資方面會(huì)觸碰相關(guān)紅線。

而停車位的相關(guān)投資政策也形成了差異，這和停車位市場(chǎng)本身有很大的關(guān)系。一些大城市的停車位供應(yīng)壓力是很大的，停車?yán)щy的抱怨也比較多。而一些中小城市則出現(xiàn)停車位過(guò)剩的現(xiàn)象，房企停車位銷售也比較困難。此類不同的市場(chǎng)下，停車位的認(rèn)購(gòu)或投資的政策也有明顯的分化。

從收緊的政策看，包括上海、蘇州等地都有相關(guān)的規(guī)定。其中蘇州在2017年發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)新建住宅小區(qū)汽車停車位（車庫(kù)）處置行為管理的通知》。此次政策對(duì)市區(qū)新建住宅小區(qū)汽車停車位（車庫(kù)）出售、附贈(zèng)和出租等處置行為進(jìn)行了進(jìn)一步管理，明確普通商品住宅每戶業(yè)主限購(gòu)1個(gè)車位。上海在2019年實(shí)施了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，規(guī)定明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購(gòu)買或者附贈(zèng)一個(gè)停車位;超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購(gòu)買或者附贈(zèng)一個(gè)。

當(dāng)然，放松的政策也有一些。比如2020年10月四川內(nèi)江發(fā)布了《保持中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的九條措施》，明確實(shí)施購(gòu)買車位補(bǔ)貼政策。在2020年11月1日至2021年4月30日期間（以購(gòu)房網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)），購(gòu)買中心城區(qū)各街道及交通鎮(zhèn)、靖民鎮(zhèn)行政區(qū)劃內(nèi)車位的購(gòu)買人，由其樓盤宗地土地收入受益財(cái)政按照一個(gè)車位補(bǔ)貼2000元的標(biāo)準(zhǔn)給予購(gòu)買人補(bǔ)貼。類似政策規(guī)定說(shuō)明此類城市停車位不緊張，地方政府甚至通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼方式支持去庫(kù)存。

綜上，停車位投資者需要密切關(guān)注各地住房市場(chǎng)和停車位的政策。尤其是這兩年出現(xiàn)了一些新情況。比如說(shuō)這幾年限地價(jià)和限房?jī)r(jià)政策后，房企經(jīng)營(yíng)壓力增大，這個(gè)時(shí)候往往出現(xiàn)了各類捆綁銷售的做法，通過(guò)捆綁停車位銷售進(jìn)而變相漲價(jià)。而類似情況后續(xù)容易被嚴(yán)管，進(jìn)而會(huì)影響停車位投資等情況，此類政策變動(dòng)需要投資者有所了解。

停車位發(fā)展政策更加明確

停車?yán)щy的問(wèn)題實(shí)際上受到了中央高層的關(guān)注，這幾年諸多政策也都提及了解決停車?yán)щy的相關(guān)措施。值得關(guān)注的是，今年5月21日，發(fā)改委等部門發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)城市停車設(shè)施發(fā)展意見(jiàn)的通知》。此次政策明確“十四五”期間對(duì)于停車位建設(shè)的規(guī)劃和發(fā)展導(dǎo)向。政策顯示，到2025年將使得居住社區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、交通樞紐等重點(diǎn)區(qū)域停車需求基本得到滿足。這里明確了居住社區(qū)或住宅社區(qū)大力發(fā)展停車位的目標(biāo)。

具體來(lái)看，此次政策明確，新建居住社區(qū)嚴(yán)格按照城市停車規(guī)劃和居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車位。鼓勵(lì)有條件的城市加快實(shí)施城市更新行動(dòng)，結(jié)合老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、老舊樓宇等改造，積極擴(kuò)建新建停車設(shè)施，地方各級(jí)財(cái)政可合理安排資金予以統(tǒng)籌支持。支持城市通過(guò)內(nèi)部挖潛增效、片區(qū)綜合治理和停車資源共享等方式，提出居民停車綜合解決方案。充分發(fā)揮基層政府和街道、社區(qū)作用，完善業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)機(jī)制，兼顧業(yè)主和相關(guān)方利益，創(chuàng)新停車設(shè)施共建共管共享模式。

從這里可以看出，無(wú)論是新建住宅小區(qū)還是老舊小區(qū)，都能夠享受到相應(yīng)的政策支持，以更好建設(shè)和發(fā)展停車位設(shè)施。同時(shí)，除了硬件方面做增量工作外，相關(guān)商業(yè)模式創(chuàng)新也得到了鼓勵(lì)，比如說(shuō)停車設(shè)施共建共管共享的模式。在此類模式下，一些具有互聯(lián)網(wǎng)思維的投資者或企業(yè)也可以尋找到商機(jī)，真正促進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)的推進(jìn)。

而隨著三胎政策的落地，未來(lái)私家車的購(gòu)置等也會(huì)發(fā)生變化，這顯然也會(huì)影響到居民家庭私家車的數(shù)量和對(duì)停車位的需求。所以預(yù)計(jì)各地住宅項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，也會(huì)充分認(rèn)識(shí)到此類需求，進(jìn)而在停車位建設(shè)等方面會(huì)有新的變化。個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者應(yīng)該關(guān)注此類變化，積極研究住宅小區(qū)建設(shè)的新動(dòng)態(tài)，以真正把握停車位的投資機(jī)會(huì)。換句話說(shuō)，需要研究新時(shí)代住宅小區(qū)業(yè)主的需求，真正研究停車位的發(fā)展動(dòng)向和變化。尤其是新一代家庭對(duì)于停車位的需求結(jié)構(gòu)會(huì)有變化，包括智慧停車、停車增值服務(wù)等內(nèi)容，其實(shí)這都是在投資中可以增加的業(yè)務(wù)。

從物業(yè)分類角度研究投資策略

從投資的角度看，需要關(guān)注住宅物業(yè)的特性，以真正了解不同住宅物業(yè)所對(duì)應(yīng)的停車位需求，只有這樣才能真正去參與此類投資。

對(duì)于普通住宅而言，其停車位的市場(chǎng)需求還是比較大的。但是此類住宅也有很多問(wèn)題，比如說(shuō)部分停車位的用地不合規(guī)，或者開發(fā)商無(wú)權(quán)處置停車位等。這個(gè)時(shí)候從投資者角度看，需要注意此類問(wèn)題，否則即便是買了此類停車位，可能也是無(wú)效的，甚至很有可能陷入相關(guān)的糾紛之中。相對(duì)來(lái)說(shuō)，類似糾紛的現(xiàn)象明顯要多于豪宅項(xiàng)目。

從全國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)包括保障性租賃住房等發(fā)展也將成為重點(diǎn)，成為今年以來(lái)各地土地供應(yīng)和財(cái)政支持的重點(diǎn)產(chǎn)品。具體來(lái)看，保障性租賃住房包括公租房、人才公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、集體宿舍等物業(yè)。根據(jù)現(xiàn)有的土地交易要求，和普通商品住宅項(xiàng)目一樣，此類保障性租賃住房項(xiàng)目也有嚴(yán)格的建造品質(zhì)要求和標(biāo)準(zhǔn)，停車位配置也是其中的一個(gè)內(nèi)容。同時(shí)需要看到，此類居住人群在職業(yè)方面有特殊性、停車的需求也會(huì)有差異，在投資此類停車位的時(shí)候，需要關(guān)注用戶的不同需求。實(shí)際上，除了保障性租賃住房以外，市場(chǎng)化的租賃住房也有類似停車位配置的要求，相關(guān)產(chǎn)品的投資特點(diǎn)都需要把握。

就最近的改革方向看，老舊小區(qū)配置停車位也是一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)，而且當(dāng)前政策也鼓勵(lì)各類社會(huì)資本進(jìn)入停車位的投資。積極關(guān)注老舊小區(qū)的停車位市場(chǎng)也很有必要。從老舊小區(qū)改造的實(shí)際情況看，各地基本上都可以騰挪出空間，即增加停車位的數(shù)量，這是各類投資者可以介入的領(lǐng)域。以北京為例，其在今年4月發(fā)布的《關(guān)于引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的意見(jiàn)》中明確，在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或物管會(huì)組織業(yè)主共同決定，可以將小區(qū)共用部位的廣告、停車等公共空間利用經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)打包，采用招標(biāo)等方式選定社會(huì)資本，社會(huì)資本通過(guò)投資改造，獲得小區(qū)公共空間和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)，提供物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。從這里可以看出，后續(xù)社會(huì)資本等參與老舊小區(qū)停車位改造，將獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)或投資收益權(quán)，此類領(lǐng)域的投資也值得關(guān)注。

嚴(yán)躍進(jìn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)。