凱風(fēng)

01

近日，在2021年陸家嘴金融論壇上，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣。

雖說(shuō)這句話指向的是金融衍生品炒作，但房?jī)r(jià)被牽連其中，釋放出非同尋常的警示信號(hào)。

這不是權(quán)威人士第一次發(fā)出類似警告了。

有人應(yīng)該還記得，3年前，郭樹(shù)清在2018年陸家嘴金融論壇上曾發(fā)出提醒：

理財(cái)產(chǎn)品收益率超過(guò)6%就要打問(wèn)號(hào)，超過(guò)8%很危險(xiǎn)，超過(guò)10%就要做好損失全部本金的準(zhǔn)備。

3年后的今天，全國(guó)的P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)已經(jīng)從高峰時(shí)期的3595家縮減為0了。

針對(duì)房地產(chǎn)'相關(guān)人士已經(jīng)多次發(fā)出類似表態(tài)，連番發(fā)出預(yù)警，且話語(yǔ)一次比一次嚴(yán)厲，態(tài)度一次比一次堅(jiān)決。

2020年，郭樹(shù)清在《十四五規(guī)劃建議輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表文章指出，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。上世紀(jì)以來(lái)，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

2021年初，郭樹(shù)清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大“灰犀牛”，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。因?yàn)槟愠钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來(lái)市場(chǎng)價(jià)格要是下來(lái)，你個(gè)人的財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大的損失，貸款就還不上本金和利息，銀行也收不回貸款，經(jīng)濟(jì)生活就會(huì)發(fā)生很大的混亂。所以，必，頁(yè)既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這些話可謂一以貫之，顯然不只是說(shuō)說(shuō)而已。

02

房地產(chǎn)接連被警告，釋放了什么信號(hào)？

作為金融監(jiān)管者和決策者，對(duì)樓市發(fā)出預(yù)警，主要目的在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)，房地產(chǎn)并非單純的土建行業(yè)，不只是與混凝土打交道，涉及鋼鐵、水泥、電器等上下游諸多行業(yè)，與信貸、消費(fèi)等領(lǐng)域息息相關(guān)，更關(guān)乎許多人的財(cái)富基本盤，嚴(yán)重影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。

牽一發(fā)而動(dòng)全身，絲毫疏忽不得。

每一次房地產(chǎn)危機(jī)，都會(huì)影響整個(gè)金融體系乃至經(jīng)濟(jì)。正如權(quán)威人士所言，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。

上世紀(jì)90年代的日本，在房地產(chǎn)泡沫崩盤后曾經(jīng)一蹶不振，“失去的30年”讓日本錯(cuò)失了發(fā)展機(jī)遇。

當(dāng)時(shí)，由于整個(gè)社會(huì)與房地產(chǎn)深度捆綁，房地產(chǎn)泡沫破裂，東京等六大都市區(qū)的地價(jià)一度超跌了60%以上，由此導(dǎo)致無(wú)數(shù)人財(cái)富灰飛煙滅，大量公司、銀行破產(chǎn)，整個(gè)社會(huì)備受其害。

1990年代的海南，同樣遭遇過(guò)一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。鼎盛時(shí)期，這個(gè)只有600多萬(wàn)人口的小島上，云集了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，平均每300人就對(duì)應(yīng)一家房地產(chǎn)公司。

但隨著房地產(chǎn)泡沫破裂，海南房?jī)r(jià)一瀉千里，短短一年多，土地價(jià)格從1991年的幾十萬(wàn)每畝，攀升到1993年的最高600多萬(wàn)元/畝。從1988年到1993年，?？?、三亞等熱門地區(qū)商品房?jī)r(jià)格從1000多元攀升到5000元以上。

直到10多年后，海南才清理完歷史爛賬，后來(lái)借助國(guó)際旅游島和自貿(mào)港的機(jī)遇，再次起飛。

這次海南獲得自貿(mào)港的超級(jí)政策加持之時(shí)，特意將“去房地產(chǎn)”作為重要配套政策，可謂吸取了前車之鑒。

無(wú)論是基于歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，還是出于防范未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，我們都已經(jīng)看到，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，已經(jīng)成為這兩年金融政策的明牌。

03

房地產(chǎn)面臨哪些金融風(fēng)險(xiǎn)？

第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、高杠桿，“大而不倒”的風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)，房地產(chǎn)是一個(gè)年銷售規(guī)模超過(guò)17萬(wàn)億的超級(jí)行業(yè)，沒(méi)有其他行業(yè)能與之相匹敵。市場(chǎng)巨大，培育出眾多超級(jí)巨頭，年銷售額破千億的房企就有30多家，超過(guò)5000億的則有4家。

規(guī)模有多大，背后的負(fù)債和杠桿就有多夸張。房地產(chǎn)是典型的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債行業(yè)，對(duì)資金環(huán)境和融資環(huán)境極其敏感。

一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，或者融資環(huán)境收緊，一些高負(fù)債的房企就開(kāi)始面臨壓力。

房企一邊捆綁著銀行，另一邊捆綁著購(gòu)房者，一旦出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，影響的絕不只是一家企業(yè)。

近年來(lái)。每年破產(chǎn)的房企就有數(shù)百家之多。這些房企過(guò)去多是中小企業(yè)，如今連一些大型房企乃至超級(jí)房企都開(kāi)始遭遇債務(wù)危機(jī)，金融風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

04

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是居民炒房帶來(lái)的杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

央行此前發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。

這說(shuō)明，我國(guó)家庭居民70%的財(cái)富都是房產(chǎn)，70%以上的負(fù)債都是房貸。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下行波動(dòng)，將會(huì)影響幾乎所有人。

衡量房地產(chǎn)泡沫，有房?jī)r(jià)收入比、租金回報(bào)率等指標(biāo)，但最重要的當(dāng)屬居民杠桿率，即居民部門總債務(wù)與GDP之比。

2021年，我國(guó)居民杠桿率超過(guò)62%，創(chuàng)下歷史新高，已經(jīng)趕上了發(fā)達(dá)國(guó)家水平。這一數(shù)字相比2008年翻了3倍多，增速之快，無(wú)出其右者。

居民欠下的債務(wù)，已經(jīng)相當(dāng)于GD聰量的6成以上。這意味著什么，可謂不言而喻。

一旦收入增速不及預(yù)期，或者房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回調(diào)，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)如影隨形。

無(wú)論出于防范開(kāi)發(fā)商“大而不倒”的考慮，還是防范居民持續(xù)加杠桿的危險(xiǎn)未來(lái)，遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，都是必然之舉。

所以，我們看到，過(guò)去一年多來(lái)，樓市調(diào)控正在層層加碼，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸力度越來(lái)越大，房企融資三道紅線和房貸兩道紅線先后出臺(tái)，二手房指導(dǎo)價(jià)橫空出世，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正在路上……

一切剛剛開(kāi)始，勿謂言之不預(yù)也。