孫莉萌 歐陽春 陳峰

摘要：2021年初出臺的土地集中供應(yīng)試點(diǎn)政策效力已顯，對市場和企業(yè)經(jīng)營將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。針對第一批次土地集中供應(yīng)的成交現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，分析此次試點(diǎn)新政的市場效應(yīng)，并進(jìn)一步剖析供地新政對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資、銷售、利潤率等方面帶來的影響;并基于開發(fā)企業(yè)視角，探討政策調(diào)控下開發(fā)企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整方向。

關(guān)鍵詞：土地集中供應(yīng);市場效應(yīng);大運(yùn)營;企業(yè)經(jīng)營

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）07-0020-23 收稿日期：2021-06-05

2021年初，自然資源部召開“全國2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會議”，會議中對住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作進(jìn)行了安排部署，其中“供地兩集中”的表述在自然資源部《2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)》中出現(xiàn)，其中提到：重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地時序，實(shí)行“兩集中”同步公開出讓?！皟杉小笔侵讣邪l(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動，且集中出讓的次數(shù)原則上不超過3次。此次供地兩集中試點(diǎn)對象由4個一線、18個強(qiáng)二線城市組成，以這些房價上漲壓力較大的城市為試點(diǎn)對當(dāng)前土地出讓制度做出積極改革，是緊緊圍繞房住不炒基本邏輯不變的充分體現(xiàn)，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

1 土地集中供應(yīng)帶來的市場效應(yīng)

截至2021年6月15日，22個試點(diǎn)城市除上海和武漢外，均已完成第一次土地集中出讓，研究已有案例，發(fā)現(xiàn)此次集中供地給房地產(chǎn)市場帶來以下幾個變化。

1.1 多數(shù)試點(diǎn)城市的土地平均溢價率明顯下滑，自持或配建比例顯著上升

截至6月上旬，從完成第一次土地集中出讓的城市情況來看，大部分城市的土地溢價率較2020年有明顯下滑，如北京、蘇州等。其中，蘇州第一輪集中供地平均溢價率為7.25%，較2020年下降1.85個百分點(diǎn)。而少數(shù)幾個城市，例如重慶由于此次供應(yīng)的地塊大部分為優(yōu)質(zhì)地塊等客觀因素，使得溢價率有明顯提升。深究此次集中供地新政帶來土地溢價率變化可以發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)土地溢價率回落除集中供地發(fā)揮積極效應(yīng)之外，還存在一些被動因素，即政府在出讓土地時規(guī)定土地溢價率上限，采用“限地價+競配建+搖號”的模式出讓，有意平抑地價過快上漲的趨勢。杭州42宗價格封頂?shù)貕K中41宗進(jìn)入競自持，平均自持比例9%，其中12宗地塊競自持比例超過了20%，競自持比例最高達(dá)到40%，溢價率的降低轉(zhuǎn)為自持配建的比例上揚(yáng)，可見土地拍賣依舊火熱。

1.2 土地市場競爭加劇，房企拿地格局出現(xiàn)變化

此次集中供地的22個試點(diǎn)城市都是一線或強(qiáng)二線城市，都屬于人口凈流入的地區(qū)，住房供給壓力較其他城市大。集中供地一批次的土地價值基本都是幾百億規(guī)模，多個城市同時集中出讓土地會占用房地產(chǎn)企業(yè)大量現(xiàn)金流，即使是龍頭房企也難以全部參與，因而可以有效鉗制資源有限的房地產(chǎn)企業(yè)，使得土地出讓的競爭更加有序。另外，由于集中供地多規(guī)定了土地溢價率上限，優(yōu)質(zhì)地塊的報價和配建比例基本都是迅速觸頂，在達(dá)到價格限制以及其他配建自持比例上限后采取搖號確定摘地的對象，這使得獲得土地存在一定的變數(shù)，這意味著并非只有頭部房企才可獲得優(yōu)質(zhì)地塊。此次出現(xiàn)了很多新房企首次入駐城市的現(xiàn)象，也間接說明集中拍地增強(qiáng)了競爭，重塑了企業(yè)的拿地格局。但變中也存在不變的地方，優(yōu)質(zhì)地塊的獲得對象是實(shí)力強(qiáng)勁的房企的局面依舊未被撼動，即使多地發(fā)布限制臨時注冊的“馬甲”公司參與土地拍賣。

1.3 加速行業(yè)出清，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

分多次拍賣，房企可以在不斷拍賣中改進(jìn)策略，而三次出讓給房企反應(yīng)的時間和空間顯然不足，這也容易造成開發(fā)商拿地分化加劇的局面，資金雄厚或?qū)嵙?qiáng)勁的房企斬獲多數(shù)地塊，實(shí)力較差的中小房企難分一杯杯羹，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的出清，有利于集中度提升。如表1所示，截至6月上旬，20個試點(diǎn)城市集中出讓地塊被前30強(qiáng)房企獲得比例超過40%，行業(yè)的頭部效應(yīng)明顯。還可以注意到的是，此次集中出讓中受限于“三道紅線”的企業(yè)拿地步伐趨緩，政策約束明顯。

2 土地集中供應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的影響

2.1 開發(fā)企業(yè)融資面臨更沉重的壓力

土地集中出讓要求房地產(chǎn)企業(yè)在出讓前籌集巨額現(xiàn)金，用于繳納土地拍賣的保證金以及摘地后的土地出讓金。相較于原有錯峰拿地時，房企可以通過項(xiàng)目銷售或者短期借款完成資金的覆蓋，集中出讓動輒百億的資金對于房企而言難言輕松，必然擾亂原有企業(yè)籌資節(jié)奏。面對銀行限貸、“三道紅線”等政策約束，疊加房地產(chǎn)企業(yè)集中融資潮，讓原本資金偏緊的房企背負(fù)更大的壓力。

2.2 未來產(chǎn)品集中上市將導(dǎo)致競爭加劇，營銷難度增大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年的營銷計(jì)劃在各個城市、各個區(qū)域之間存在較大的協(xié)調(diào)空間，尤其是可以在集團(tuán)層面進(jìn)行協(xié)調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房企現(xiàn)金流與利潤的最大化。但對于發(fā)展重心集中于一二線城市的房企而言，土地集中出讓意味著產(chǎn)品銷售節(jié)奏戰(zhàn)略需要有明顯改變，一方面是集中出讓土地需要籌款參與土拍，這就要求各個城市在集中出讓前夕加速回款;另一方面，土地集中出讓必然會帶來產(chǎn)品的集中上市，競爭加劇的同時必然會增大項(xiàng)目的營銷和去化難度。

2.3 項(xiàng)目利潤率被大幅壓縮

從現(xiàn)有已進(jìn)行的土地集中出讓來看，土地出讓競爭依舊激烈，尤其是對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪，房企要獲得土地已經(jīng)將利潤率壓縮到極限。雖然此次土地集中出讓多地已對溢價率做出限制，但限制背后還輔之以競自持或配建比例，自持比例與配建比例的上升意味著樓面地價平均成本的增加，尤其是自持不設(shè)上限的杭州，部分地塊自持比例高達(dá)40%，極大地壓縮了項(xiàng)目利潤空間，對于這類項(xiàng)目的運(yùn)營提出了不小的挑戰(zhàn)。

3 土地集中供應(yīng)下的開發(fā)企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整

3.1 利用各方優(yōu)勢互補(bǔ)加強(qiáng)協(xié)同合作

集中出讓使得開發(fā)商進(jìn)駐新城市存在更多可能性，同樣也會使得獲得土地的情況出現(xiàn)分化。對于前一種情形而言，首次進(jìn)駐城市可以考慮與深耕該城市的房企進(jìn)行合作開發(fā)，加強(qiáng)信息以及資源方面的溝通協(xié)作，減少新項(xiàng)目的摩擦成本。對于后一種情形而言，尚未拿到土地也可以利用自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、資金優(yōu)勢、信息或營銷渠道等作為談判籌碼積極尋求與獲得土地的房企進(jìn)行合作，以此度過拿地空窗期。

3.2 加速粗放經(jīng)營向大運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型

供地兩集中選取重點(diǎn)城市試點(diǎn)體現(xiàn)了中央貫徹穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的堅(jiān)定決心，而從銀行限貸、三道紅線、“限地價+競配建+搖號”等各種手段來看，各地主管部門對于房地產(chǎn)市場調(diào)控儲備有較多政策工具，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放棄押注政策寬松的幻想，轉(zhuǎn)而將精力投入到提升自身實(shí)力上。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場上獲取超額利潤需要內(nèi)外相互配合，粗放的經(jīng)營模式已經(jīng)逐漸喪失競爭力，對內(nèi)應(yīng)以現(xiàn)金流與利潤為核心目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)“土儲—建設(shè)—融資—供銷—存貨—回款—結(jié)轉(zhuǎn)”各個環(huán)節(jié)的動態(tài)一體化管理，對外則應(yīng)不斷提升自身產(chǎn)品實(shí)力，展現(xiàn)自身優(yōu)勢與特色，以此獲得超額收益。對于擴(kuò)充土地儲備而言，也可以將目光拓展到舊城改造、城市更新以及產(chǎn)業(yè)新城等方向，通過運(yùn)營與經(jīng)營城市的手段獲取優(yōu)質(zhì)土地。

3.3 合理安排資金投入產(chǎn)出，抓住現(xiàn)金流核心

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流是關(guān)乎存亡的核心因素，土地兩集中新政對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流提出更為嚴(yán)苛的要求。前端的土地集中出讓需要占用大量資金，且在面臨較長的建設(shè)周期情況下，大批資金沉淀無疑會增加房企的資金成本，后端的銷售又需要承受產(chǎn)品集中上市的壓力，使得產(chǎn)品銷售回款以及利潤受到影響。這要求房企加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，資金成本增加疊加銷售溢價率難以提升，極易吞噬利潤，建議房企在參與土地拍賣時，選擇合適的地塊進(jìn)行參與，減少對資金的盲目占用。銷售端也應(yīng)根據(jù)競品的銷售節(jié)奏合理安排流量型產(chǎn)品與利潤型產(chǎn)品，在應(yīng)對現(xiàn)金流的錯峰需求下提升財(cái)務(wù)質(zhì)量，提高盈利水平。

3.4 搭建強(qiáng)大的投資研究部門，強(qiáng)化決策與運(yùn)營能力

房企的投資研究部門作為深度把握項(xiàng)目的核心部門，土地集中出讓背景下，該部門的投研實(shí)力與效率就很大程度上決定可投資范圍與可投資上限。土地集中出讓下，幾十塊土地悉數(shù)推出，地塊質(zhì)量不一，且分布區(qū)域散亂，在短時間之內(nèi)要對地塊的基本情況以及盈利情況進(jìn)行預(yù)測，并根據(jù)企業(yè)自身情況測算可接受的條件上限，這對于投研部門是極大的考驗(yàn)。面對這一情況需要房企的投研部門擁有有效工具對地塊進(jìn)行篩選，并對土地的投資拓展進(jìn)行高效精確的測算。龍湖和萬科等優(yōu)秀房企早在供地兩集中政策推出之前就已經(jīng)在內(nèi)部使用相對成熟的“城市地圖”工具，對進(jìn)駐城市的每個區(qū)域每個街道的土地進(jìn)行分等定級，并根據(jù)城市規(guī)劃與數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)修正，這對于提升地塊的初步篩選效率大有裨益。搭建高效的投研團(tuán)隊(duì)，將“經(jīng)營城市”的理念加入投資決策，對于參與土地拍賣以及客戶研究定位而言都具有極大的推動作用，而這也將有利于開發(fā)企業(yè)提升整體運(yùn)營實(shí)力。

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3.賽普管理咨詢.大運(yùn)營：房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系3.0.北京：中信出版社.2019

4.汪斌.房企高周轉(zhuǎn)背景下的現(xiàn)金流管理問題與對策研究.中國集體經(jīng)濟(jì).2020.33

作者簡介：孫莉萌、歐陽春，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院碩士研究生。

陳峰，通訊作者，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授，全國民政政策理論研究基地副主任，

湖北房地產(chǎn)發(fā)展研究中心研究員，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心特約研究員。

基金項(xiàng)目：教育部重大項(xiàng)目“建立健全住房基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制研究”

（19JZD012）。