某市登記機(jī)構(gòu)詢問：有一購房戶先是辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記及預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記，去年年底又辦理了首次登記，隨即辦理了轉(zhuǎn)移登記，現(xiàn)在距轉(zhuǎn)移登記完成已超過了90日。問：登記機(jī)構(gòu)還能否為申請人辦理將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記？《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號(hào)）第52條規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在……抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持;經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”。按這一規(guī)定，是不是抵押的預(yù)告登記就已經(jīng)具有抵押的效力？

金紹達(dá)：預(yù)告登記的目的，是“為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記”（梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》168頁）。預(yù)告登記后，對妨礙保全的請求權(quán)所作的處分，有排斥的效力，以保障將來只發(fā)生這一請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記所登記的并不是物權(quán)，而是旨在將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)。在當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記的權(quán)利人并未取得抵押權(quán)。如果抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效，則預(yù)告登記的作用不復(fù)存在，對妨礙所保全的請求權(quán)所作的處分就不再具有排斥的效力。在預(yù)購商品房辦理了首次登記及轉(zhuǎn)移登記后，原來抵押的預(yù)告登記已經(jīng)具備了轉(zhuǎn)為本登記的條件，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了“預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記”。如果當(dāng)事人怠于保護(hù)自己的權(quán)利，在超過法定時(shí)間后，預(yù)告登記的效力即告消滅，即不能再以已經(jīng)辦理了預(yù)告登記作為理由來限制所有權(quán)人的處分行為。如果所有權(quán)人并沒有處分行為，且仍然愿意辦理抵押登記，則并不妨礙雙方辦理抵押登記。只是這種情況不再是商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記，而是抵押權(quán)的首次登記。

如果抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件，說明預(yù)告登記失效后，已經(jīng)出現(xiàn)了新的民事法律行為，因而無法辦理抵押登記。在這種情況下，抵押權(quán)已經(jīng)無法產(chǎn)生，法院當(dāng)然不予支持。如果已經(jīng)辦理了建筑物所有權(quán)首次登記、且不存在預(yù)告登記失效等情形的，說明雙方有合法的抵押合同，且抵押的預(yù)告登記能排斥妨礙這一請求權(quán)所作的處分，所以人民法院應(yīng)予支持。法院是以司法的裁量權(quán)確定抵押的合法性，認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，這樣規(guī)定的目的是使案件的處理更為簡捷，而并非承認(rèn)抵押的預(yù)告登記具有抵押的效力。