房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制研究

摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，且在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，亦受到多種因素的影響，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、政策調(diào)控等，由此，加強(qiáng)財務(wù)管理對于穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營有著積極的意義。財務(wù)管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作的全過程，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)展開關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制研究，有助于構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，有效防范風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營，促進(jìn)行業(yè)有序發(fā)展?；诖耍紫葘ω攧?wù)管理的概念進(jìn)行梳理，隨后結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)梳理財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，最后，提出具體的控制策略，旨在探索優(yōu)化財務(wù)管理的有效路徑，提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率與效益，保持良好的發(fā)展活力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;關(guān)鍵環(huán)節(jié);控制措施

自1998年以來，我國持續(xù)推進(jìn)住房改革，房地產(chǎn)行業(yè)亦呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。住房是居民生活的必需品，房地產(chǎn)市場空前火爆，房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)并發(fā)展壯大，亦受到全社會的廣為關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其財務(wù)管理工作貫穿于經(jīng)營運(yùn)作的全過程中，呈現(xiàn)出瑣碎、復(fù)雜性，由此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)展開研判，探索有效的控制措施，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長，創(chuàng)造更大的價值空間。

一、財務(wù)管理的定義

所謂財務(wù)管理（Financial Management），貫穿于企業(yè)運(yùn)作過程中的一切經(jīng)濟(jì)活動，包括投資、融資、運(yùn)營、利潤分配等環(huán)節(jié)，強(qiáng)調(diào)對與經(jīng)濟(jì)相關(guān)的活動進(jìn)行管理費(fèi)用，提高企業(yè)的經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)[1]。隨著現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，財務(wù)管理涵蓋的內(nèi)容更為豐富、更為復(fù)雜，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型行業(yè)，且投資時間長、回收周期長，財務(wù)管理工作更是顯得尤為重要。

建立、健全財務(wù)管理工作，有助于保障現(xiàn)代企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作的有序開展，提高經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)性、效益性，從而為管理決策提供有力的支撐[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)梳理

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，特別是作為資金密集型行業(yè)，財務(wù)管理工作有著其特殊性，梳理其關(guān)鍵環(huán)節(jié)包括以下幾個方面：

（一）項(xiàng)目資金來源的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，往往會同步開發(fā)多個項(xiàng)目，甚至在不同的地域，在開展融資工作中，必須要加強(qiáng)對資金來源的管理，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)營。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長、涉及資金大、回收時間長，在前期項(xiàng)目投資時，往往需要從外部進(jìn)行融資，如銀行貸款、民間借貸等，由此，企業(yè)已背負(fù)巨額的債務(wù)，且還需要支付利息。而房地產(chǎn)企業(yè)往往同時開發(fā)多個項(xiàng)目，便可能會背負(fù)多筆借貸資金，一旦在經(jīng)營過程中預(yù)售回籠資金出現(xiàn)困難，便可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而影響到正常經(jīng)營，甚至還會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。可見，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金來源管理是財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及融資管理、投資管理、資金統(tǒng)籌等，以防范因項(xiàng)目資金管理不當(dāng)而導(dǎo)致財務(wù)混亂的風(fēng)險。

（二）企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投入、高復(fù)雜度的行業(yè)，在開展經(jīng)營活動中必須加強(qiáng)預(yù)算管理，特別是結(jié)合市場動態(tài)的，加強(qiáng)成本控制，從而達(dá)到控制風(fēng)險的目的。要構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)人人參與，尤其是多個項(xiàng)目同時開發(fā)時，更要以項(xiàng)目為單位構(gòu)建完善的預(yù)算考核體系，否則無法對項(xiàng)目推進(jìn)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)起到評估、指導(dǎo)。同時，房地產(chǎn)市場受政策影響較大，在開展財務(wù)預(yù)算管理過程中，需要充分地考慮相關(guān)政策管控，以有效防范風(fēng)險，避免給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營造成較大的沖擊，甚至巨大損失。預(yù)算管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，貫穿于整個經(jīng)營的全過程，既有助于開展項(xiàng)目質(zhì)量控制，又能夠嚴(yán)格控制施工進(jìn)度，降低成本。預(yù)算管理需要全員性參與，通過各部門間的相互配合，有助于將財務(wù)管理理念融入到企業(yè)文化中，保證項(xiàng)目的順利開展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制措施

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，針對財務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提出具體的控制措施，從而提升財務(wù)管理效率，有效防范風(fēng)險。

（一）增加項(xiàng)目資金來源渠道

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在前期開發(fā)項(xiàng)目中往往需要大量的資金，且僅僅依靠自有資金是難以滿足項(xiàng)目建設(shè)需求，需要從多種渠道增加項(xiàng)目資金，且還要科學(xué)地進(jìn)行資金統(tǒng)籌，使還款計劃與資金回籠相匹配，從而避免因資金鏈斷裂而無法履行還款義務(wù)的現(xiàn)象。例如，除了傳統(tǒng)的向商業(yè)銀行申請貸款外，可與一些大型企業(yè)合作開發(fā)，從而降低財務(wù)風(fēng)險，還可通過供應(yīng)鏈融資、房地產(chǎn)證券化等新型方式開展融資。尤其是在2021年房地產(chǎn)貸款嚴(yán)監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時，更需要拓寬資金來源渠道，并將還款期限錯開，提高企業(yè)資金管控能力。完善財務(wù)信息管理建設(shè)，提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，在項(xiàng)目開發(fā)前期，讓財務(wù)人員充分參與其中，做好前期資金融資、投資管理，優(yōu)化資金融資方案，提高融資效率與效益，更好地服務(wù)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中。

（二）完善企業(yè)預(yù)算管理制度

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是開發(fā)項(xiàng)目較多時，更是涉及數(shù)額巨大的資金使用，更是需要構(gòu)建全面預(yù)算體系，調(diào)動全員性參與，配合財務(wù)人員開展預(yù)算管理工作。將預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、市場環(huán)境相匹配，以開發(fā)項(xiàng)目為單位，將預(yù)算管理與績效管理統(tǒng)籌開展，調(diào)動全員參與的積極性，施工環(huán)節(jié)中嚴(yán)格控制項(xiàng)目質(zhì)量，機(jī)械成本、材料成本、人工成本等嚴(yán)格按工程進(jìn)度及預(yù)算執(zhí)行，存在增加預(yù)算的情況要嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，分析原因，避免因返工等造成的浪費(fèi)。針對預(yù)算執(zhí)行不力的情況，要嚴(yán)格追責(zé)，從而在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立合規(guī)意識，亦能夠營造良好的財務(wù)管理氛圍，提高企業(yè)經(jīng)營管理效率。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，作為資金密集型企業(yè)，其財務(wù)管理工作的重要性不言而喻。由此，針對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營特點(diǎn)展開財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的梳理，進(jìn)而有針對性地提出具體的控制措施，包括增加項(xiàng)目資金來源渠道、完善企業(yè)預(yù)算管理制度等，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展、有序經(jīng)營。

參考文獻(xiàn)：

[1]段文舉.淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制[J].財會學(xué)習(xí)， 2020（22）： 35-36.

[2]吳竹梅.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的轉(zhuǎn)型探討[J].財會學(xué)習(xí)， 2020， No.256（11）：16-18.

作者簡介：段彬年（1988-），男，民族：漢族，籍貫：甘肅武威，學(xué)歷：本科，工作單位：西安榮慶實(shí)業(yè)有限公司，職稱：中級審計師、中級經(jīng)濟(jì)師。主要研究方向或者從事工作：財務(wù)管理。